不動産トラブルの
プロがアドバイス!

離婚時の不動産
トラブル解決指南書

「元夫から住宅ローンを支払えないといわれた…もう家を手放すしかないの?」
「離婚したいけど、
住宅ローンはどうすればいいの?」
「離婚後も、今のお家に住み続けたい…」

離婚における様々な不動産トラブルでお悩みの方のために、当メディアではよくあるトラブルを中心に、不動産トラブルに精通したプロが解決方法をアドバイスします。

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一般社団法人
不動産あんしん相談室
代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈
離婚における不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント

「正しい知識とノウハウ(技術)で、お客様に後悔しない選択をして喜んでいただくこと」をモットーに、不動産の安心・安全な取引実現に貢献したいと考え一般社団法人不動産あんしん相談室®を設立。女性スタッフが9割を占める不動産のセカンドオピニオンとして離婚時の不動産トラブル問題を積極的に受け入れ、無料相談にのっています。 また、ややこしく売れにくい不動産を入札形式で高値で売却できるシステムも構築。相談者にとって、よりよい提案を示し、解決へ導きます。

今の家、
「もう売るしかない」

思っていませんか?

離婚後、夫名義の住宅ローンがある家に妻子が住み続けるケースが多く、その結果、住宅ローンに関連する不動産トラブルで悩んでいる方が多くいます。

よくある不動産トラブル
  • 「住宅ローンの支払いができなくなった」と夫から言われた
  • 住宅ローンを滞納し「銀行から督促状や催告書」が送られてきた
  • 住宅ローンが支払えず「住宅ローンの残額一括返済」を求められている
  • 住宅が「競売」にかけられてしまう…
実は…住み続ける方法が
あります!
制 作
りこサポ編集チーム
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当メディア運営会社
Zenken株式会社
夫名義の今の家を「売るしかない」「任意売却するしかない」と思っている方に、売ることなく、今の家に住み続けることができる方法をご紹介します。

住宅ローンを支払えず、家を手放すことを考えなければならない状況に追い込まれている方が多い事実を知り、なんとか今の家を手放すことなく、住み続ける方法はないものか…とりこサポ編集チームが探した結果、「今の家を売らずに住み続けることが可能な方法」に出会いました。そこで、この方法を提供している一般社団法人不動産あんしん相談室をスポンサーとして、サイトを制作。
ここでは、夫名義の家を事例に解説しますが、妻名義の場合でも同様
です。当メディアが一人でも多くの方のお役に立てれば幸いです。

今のお家に住み続ける方法とは?
解 説
代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈
離婚時の不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント
元夫から「家を買い取る」ことで、自分名義の家になり、「売らずに住み続ける」ことができます。

「離婚後に元夫名義(元妻名義)の家を自分名義に変更したい」「離婚後、元夫(元妻)と関わりたくない」「将来、子どもに相続させたい」などの、ご相談を受けることが多くあります。このようなお悩みを抱えている方をひとりでも多く救いたく、一般社団法人不動産あんしん相談室は、今のお家に住み続けることができるようにサポート体制を整えています。

家を買い取るとはどういうこと?
ローン債務者を夫から妻に変更、住宅ローンの借り換えをすることです。実は親族間でも通過する住宅ローンがございます。
代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈

妻が新たに住宅ローンを借り入れて、その借入金によって夫名義の住宅ローンを完済。その後は、妻が自分名義になった家に住んで住宅ローンの返済を続けることができます。家と住宅ローンの名義を、どちらも妻のものに変更することで、余計なトラブルが生じる恐れもなく、安心して暮らしていくことができます。もちろん、逆のケース(元夫が元妻から買い取る場合)でも同様です。

住宅ローンの名義人・不動産の名義人の違いについて
住宅ローン名義人とは…ローンを契約した当事者のことで、ローン債務者とも呼ぶ。住宅ローンの名義人は登記簿謄本で確認できる。
不動産の名義人とは…土地・建物の所有者。基本的には、登記簿に記載されているほうが名義人(所有者)になる。その物件に住んでいることが住宅ローン名義人の条件となるので、債務者と同一の場合がほとんど。
でも、住宅ローンの借り換えなんて、今の私に可能なの?
はい。一般社団法人不動産あんしん相談室では、より好条件な住宅ローンをご紹介できます。
代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈

元夫から家を買い戻すにあたり、大きなハードルとなるのは住宅ローンですが、信用情報に支払い延滞などの金融事故情報が残っている場合や、すでに他社からの借入れがあるなど、そもそも銀行のローン審査が通らない状況を除けば、ここ最近の住宅ローンでは、契約社員や派遣社員、パートやアルバイトの方でも審査が通るものもあります。一般社団法人不動産あんしん相談室では、ご相談者様に少しでも好条件で住宅ローンを組んでもらえるよう、多数の住宅ローンを取り揃えています。

住宅ローンの借り換えについて知りたい
「金利が低くなる」「返済額が少なくなる」といった理由で、住宅ローンの借り換えを行う方も増えています。
ちなみに、住宅ローンの借り換えをする場合は、ローン残高と残年数をチェックしましょう。
一般的に借り換えをして得をするといわれるのは、「ローン残高が1,000万円以上」「残年数が10年以上」「金利差が1%以上」あるときです。
住宅ローンが残っている家の名義人変更や不動産売買には銀行の承諾が必要で、難しいケースが多い…って聞きました。
一般社団法人不動産あんしん相談室では、弁護士や司法書士などの士業の方々と連携して不動産の買い戻しをお手伝いしているので、よりよい選択をご提案できます。
代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈

夫婦間の不動産売買の場合、融資に慎重になる金融機関もありますが、問題なく融資してくれる金融機関もあります。また、元妻ではなく、成人したお子さんが住宅ローンを組むことも可能です。一般的な不動産売買に比べて、元夫婦間売買、親子間売買は、住宅ローンの審査が厳しくなりますが、一般社団法人不動産あんしん相談室では、このような難しいケースにも融資可能な金融機関をご紹介できます。

トラブル解決事例
一般社団法人不動産あんしん相談室を利用し、住宅を売らずに、
そのまま住み続けることができた事例
トラブル
元夫の住宅ローン返済が難しくなって……どうしたらいいのか困っていたケース
トラブル

状況:13年前に離婚。その後も元夫がローンを組んで購入した家に、元妻と子供だけで住み続けている。

住宅ローンの支払い:元夫

お悩み:コロナの影響もあり、住宅ローンの支払いが難しくなったと元妻に相談がきて、どうしたらいいのか困って相談。

解決!
元妻に一定の収入があったため、元夫から自宅を買い取り、解決
解決!

元夫が住宅ローンを組んだのは、今と比較してはるかに住宅ローンの金利が高い時期。今は低金利時代なので、元妻の返済額は、元夫の返済額を大幅に下回る金額に抑えることができました。

今と昔の金利差は非常に大きく、住宅ローンの組み替えを行うだけでも返済額を大幅に抑えることが可能です。

離婚における不動産トラブル、住宅ローン滞納や競売回避に関しては、
時間が経つほどに解決が難しくなるケースがほとんどです。
一刻も早く行動することで、
ご希望を叶えるためのお手伝いができます。
お気軽にご相談ください。
LINEから24時間対応可能な無料相談ができます。
お電話での初回30分無料相談
※その後30分毎に5,500円(税込)で対応可
離婚時の不動産トラブルでこんな
お悩み、
抱えていませんか?

よくあるお悩みから
解決方法ご紹介

不動産を
高く売却したい

住宅ローンの
借り換えをしたいけど、
よくわからない

弁護士を
紹介してほしい

離婚後今の家に住み続けたい!
相談すればいい?

離婚時の不動産のトラブルは、弁護士や不動産会社など、実に様々な相談先があります。しかし、悩みに合った相談先というのは、初めての経験の方には難しいものです。 そこで、「どんな相談先が向いているか?」を簡単に診断できるようにしました!
状況に応じて適切だと思われる相談先を解説しているので、ぜひ専門家選びの参考にしてください

Q1: 住宅ローンが残っている?

Q3: オーバーローンではない

Q3: 返済遅延歴がなくローンが組める

Q4: 家賃を払っていくだけの収入が…

解 説

第三者に売却し賃貸で住む
「リースバック」がおすすめ

あなたはリースバック方式がおすすめです。なぜなら、リースバック方式では持ち家を第三者に売却し、その後賃貸で住み続けることができます。この方法には以下のようなメリットがあります。

  • 住み慣れた家に住み続けられる:引っ越しのストレスや子供の環境の変化を最小限に抑えることができます。
  • 経済的な安定:家賃を支払うことで住宅ローンの負担から解放され、経済的な安定を図れます。
  • 即座の資金調達:家を売却することで、手元に現金を得ることができ、今後の生活に役立てることができます。

リースバック方式をするなら専門家に相談するのがおすすめです。不動産の専門家やファイナンシャルプランナーに相談し、詳細を確認することで、最適な解決策を見つけることができます。ぜひ一度、専門家にご相談ください。あなたの状況に最も適したアドバイスを受けることで、安心して新たな生活をスタートできるはずです。

代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈
離婚時の不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント
解 説

あなたは元パートナーから家を
借りる方法がおすすめです。

この方法ではオーバーローンの持ち家で、しかも家賃を支払う収入がない状況でも、住み慣れた家に住み続けられる可能性があるからです。引っ越しのストレスを避け、子供の生活環境を安定させることができますし、経済的な負担も軽減されます。

ただし、元パートナーが家賃を滞納するリスクも考慮する必要があります。状況によっては別の手段を検討することも重要です。

元パートナーから借りる方法を検討するなら専門家に相談するのがおすすめです。不動産や法律の専門家に相談し、最適な解決策を見つけることで、安心して新たな生活をスタートできるはずです。

代表 神田 加奈氏
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神田 加奈
離婚時の不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント
解 説

財産分与で家を得られるよう、
弁護士に相談がおすすめ

あなたは財産分与で家をもらう方法がおすすめです。

なぜなら、住宅ローンが残っていてもアンダーローン状態であれば、家の価値がローンの残高を上回っています。この状況では、家を財産分与の一部として取得することが可能です。住み慣れた家に子供と共に住み続けられ、引っ越しのストレスや環境の変化を避けられます。

専門家に相談し、財産分与で家をもらえるように交渉することが重要です。専門家の助けを借りて、適切な手続きを進めることで、安心して新たな生活をスタートできます。ぜひ一度、専門家にご相談ください。

代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈
離婚時の不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント
解 説

持ち家の買取とローンの
借り換えを行うのがおすすめ

持ち家の買取とローンの借り換えを行うなら、専門家に任せる方法がおすすめです。

住宅ローンが残っている状態で自分でローンを借り換え、元パートナーから自宅を買い取るには多くの手続きが必要だからです。これには、借り換えや名義変更などの複雑な庶務が含まれます。これらの手続きを円滑に進めるためには、不動産や金融の専門家のサポートが欠かせません。

専門家に任せることで、煩雑な手続きをスムーズに進めることができ、安心して住み慣れた家に住み続けられます。ぜひ一度、専門家にご相談ください。あなたの状況に最も適したアドバイスを受けることで、新たな生活をスムーズにスタートできるはずです。

代表 神田 加奈氏
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神田 加奈
離婚時の不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント
解 説

あなたは元パートナーから家を
借りる方法がおすすめです。

あなたは元パートナーから家を借りる方法がおすすめです。

なぜなら、住宅ローンの返済遅延歴があり、自分でローンを借り換えて夫側から自宅を買い取るのが難しそうだからです。この方法なら、引っ越しのストレスを避け、子供の生活環境を安定させることができます。

ただし、元パートナーが家賃を滞納するリスクも考慮する必要があります。専門家に相談し、契約内容や法的な側面を確認することで、安心して新たな生活をスタートできるはずです。ぜひ一度、専門家にご相談ください。

代表 神田 加奈氏
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神田 加奈
離婚時の不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント
解 説

財産分与で自宅をもらい、
名義変更をしましょう

ローンを完済しており、後は物件を自分のものにするだけのあなたは、弁護士などの専門家に頼るのがおすすめです。

なぜなら、住宅ローンは完済しており、元パートナーとの交渉だけで共同名義または夫名義の物件を自分の名義に変更することができるからです。これにより、住み慣れた家に子供と共に安心して住み続けることができます。

名義変更の手続きは複雑で法的な側面も多く含まれるため、弁護士などの専門家に相談することが重要です。専門家の助けを借りて、適切な手続きを進めることで、安心して新たな生活をスタートできます。ぜひ一度、専門家にご相談ください。

代表 神田 加奈氏
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神田 加奈
離婚時の不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント
STEP1

離婚にあたって住宅ローンの契約形態を確認する

住宅ローンには3つの種類があります。自身の住宅ローンの契約形態を確認しましょう。

ペアローン

住宅を購入するときに夫婦が別々の住宅ローンを組んでお互いに連帯保証人になる契約

ペアローン
住宅ローンの責任義務は誰?
  • 夫婦それぞれに支払い義務がある

離婚しても、住宅ローンの支払いはこれまで通り

ペアローンを解消する方法は?
  • 住宅ローンをなんらかの方法で完済する
  • 住宅ローンの借り換えをして、そのタイミングで単独債務に切り替える

連帯保証型

夫が住宅ローンを契約。配偶者である妻が連帯保証人となり、万が一契約者である夫の返済が滞った場合は、連帯保証人である妻に支払いの義務が生じる契約

連帯保証型
住宅ローンの責任義務は誰?
  • 夫が支払い義務を負う

ただし、夫が支払いを辞めた場合…妻が支払う。一度連帯保証人になると、ローンを完済するまではその責任を連帯で負う。

連帯保証人を外れる方法は?
  • 住宅ローンを何らかの方法で完済する
  • 住宅ローンの借り換えをして、そのタイミングで連帯保証人を別の人にする

連帯債務型

連帯債務型は、主な住宅ローン契約者と連名で1本の住宅ローンを契約

連帯債務型
住宅ローンの責任義務は誰?
  • 夫婦のどちらも支払い義務を負う

離婚をして別居しても、連帯債務から抜けることはできない。これまで通り支払う。

連帯債務から外れる方法は?
  • 連帯債務者の差し替え
  • 住宅ローンの借り換え、どちらか一方の名義のみの住宅ローンを利用する。
STEP2

不動産の価格を知る

保有している不動産がいくらで売れるのかを調査しましょう。査定方法はおもに以下の2つ。

不動産鑑定士に鑑定してもらう
地元の不動産業者に査定してもらう

不動産の価格については、不動産鑑定士に鑑定してもらうほうが確実です。資金的に余裕があるのであれば、不動産鑑定士に依頼することをおすすめします。
なお、不動産鑑定の費用は 20万円~30万円が相場です。また、地元の不動産業者に依頼すると、無料で不動産の査定額を書いた査定書を作ってもらうことができます。数社から査定書をとって、その平均値を採用するといった方法もあります。

STEP3

不動産の価格と住宅ローンの残高を確認する

不動産の価格(住宅の売却額)が住宅ローンの残高よりも大きいか、少ないかで、その後に取るべき行動が変わってきます。

アンダーローンとは?

住宅ローン残高より、住宅の売却額が上回っていること
アンダーローンとは?

住宅を売却した場合、その売却額でローンの残債すべてを支払うことができるので、一般的な仲介売却が可能。不動産業者仲介の元、第三者に売却し、その売却益から残りの住宅ローンを返済。余ったお金は、夫婦の共有財産として「財産分与」の対象になります。

オーバーローンとは?

住宅の売却代金より、住宅ローン残高が上回っていること
オーバーローンとは?

住宅を売却した場合、その売却額でローンの残債すべてを支払うことができず、借金が残ってしまう状態なので、銀行の抵当権も残ったままになってしまいます。抵当権の残った不動産は、買い手を見つけるのが非常に難しいというのが現実です。

解 説
オーバーローンの場合
(離婚時に住宅ローンの残債がある)
代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈
離婚時の不動産トラブル問題を解決するプロ
不動産コンサルタント
売却したい」か「住み続けたい」かで、解決方法がことなります。

売却を希望するのであれば、ローン完済に必要な分の現金を調達したり、任意売却をするなどの方法が、今の家に住み続けることを希望するのであれば、元夫から家を買い取ったり、リースバックを利用するなどの方法があります。

売却したい
住み続けたい

住宅ローンが残っている家には金融機関が「抵当権」を設定しています。そのため、家の売却をするためには、抵当権の抹消が必要不可欠。
この場合、以下の方法でローンを完済して「抵当権」を抹消してから、家を売却します。

方法1
手持ちの資金で補填し
ローンを完済
手持ちの資金で補填しローンを完済

住宅ローンの完済のための足りない金額を、自分の手持ちの資金から出して、ローンを完済する方法です。貯金を崩したり、親や親戚などからお金を借りて現金を調達したりというケースもあります。

方法2
住み替えローンを
利用する
住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、次に購入する家の購入資金と、現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を合わせて借り入れるローン。手持ち資金が足りなくても、住み替えができる、資金調達に時間がかからない、二重でローンを組まなくていいなどのメリットがある一方、金利が高い、借入額が増える、融資の審査基準が厳しいなどのデメリットもあります。

方法3
任意売却を
利用する
任意売却を利用する

債権者である金融機関の合意のもとで、家を売却してローンを返済する方法。住宅ローンの返済がどうしても困難になったら、競売にかけられる前に任意売却をしましょう。任意売却では相場に近い金額で売却できたり、周囲に知られることなく売却ができたりするというメリットがありますが、ローンの滞納によってブラックリストに掲載されるというデメリットもあります。

実績豊富な一般社団法人不動産あんしん相談室では、状況や将来設計に合わせた3つの任意売却プランを用意
代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈

オーバーローンの場合、家を売却できないと考える人も多いのですが、このように売却は可能です。リスクや手間の少ない方法は、ローン完済に足りない分を手持ちの資金で補う方法ですが、ローン残債が多い場合には難しいかもしれません。手間がかかりそう、安く売却されそうというイメージのある任意売却ですが、実績豊富な一般社団法人不動産あんしん相談室では、3つのプランを用意し、しっかりとサポートしています。

オーバーローンの状態になっている今の家に、住み続けたいという方が取れる方法は以下の2つです。

方法1
夫から「家」を買い取る

夫名義の家で夫が住宅ローンを支払い続けている家に妻子が住み続けているというケースは多いのですが、将来的に、夫がローンの支払いを滞納するなどのトラブルが生じる恐れがあります。元夫から家を買い取り、妻の単独名義にすることで、安心して住み続けることができます。

元夫から家を購入する流れ
  • カウンセリング
  • 家の査定
  • 住宅ローンの仮審査
  • 不動産売買契約
  • 住宅ローンの本審査
  • 引き渡し・残代金決済
方法2
リースバック

自宅を売却した後、買主と賃貸借契約を交わし、そのまま今の家に住み続ける方法。所有している家を一度、一般社団法人不動産あんしん相談室が購入し、お客さまと賃貸契約を結ぶことで、お客さまはそのまま賃貸として住み続けることができます。購入ではなく賃貸になるので、まとまった資金は必要ありません。

リースバック
リースバックより、夫から買い取る方法をおすすめしますが、各ご家庭の事情にあわせて、よりよい選択をご提案いたします。
代表 神田 加奈氏
代表
神田 加奈

まとまった資金を入手できるなどリースバックには多くのメリットがある一方で、デメリットもあります。リースバックを利用する場合、通常の不動産売却よりも売却価格が低くなったり、相場よりも家賃がかかることが多いのです。リースバックの家賃は、市場の相場ではなく買取価格に対する利回りを考慮して算出されるためです。こういったデメリットもしっかりとご説明した上で、ご相談者さまにとってよい選択をご提案いたします。

こんな時は
どうすれば
いい?

離婚による
不動産トラブル
お悩み解消コラム

離婚の際、不動産にまつわるさまざまなトラブルが発生することも少なくありません。とくに住宅ローンにまつわる問題は、後々、面倒なことになってしまう可能性もあるので、早い段階で、きちんと対処しておくと安心です。

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一般社団法人
不動産あんしん相談室

実録! トラブル・
お悩み解決事例

一般社団法人不動産あんしん相談室では、離婚時における不動産トラブルに対応するための知識や経験も豊富に持っています。ここでは、実際に起こった、離婚による不動産トラブルとその解決法について、事例とともに紹介します。

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当メディア運営会社
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離婚による不動産トラブルを抱えて、誰に相談してよいのかわからない方、離婚後の住宅ローントラブルに巻き込まれて困っている方のために、メディアを制作しました。ひとりでも多くの方にとって役立つことができれば幸いです。

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一般社団法人
不動産あんしん相談室

一般社団法人不動産あんしん相談室(R)
不動産トラブルに精通した不動産コンサルタントが
あなたのお悩みを解決に導きます。

競売や任意売却、離婚や相続などの不動産トラブルにも精通したスタッフが対応し、難しい問題を解決!不動産のプロがわかりやすく、かつ、相談者目線に立って丁寧にサポートしてくれます。女性コンサルタントも多数在籍しているので、安心して相談できます。とくに離婚の場合、相手と連絡を取ることを負担に感じる人も多いのですが、一般社団法人不動産あんしん相談室では、両者の間に立って対応してくれます。
誰に相談したらいいのかわからない、時間が不規則で夜しか連絡できないという場合には、LINEを使って、無料相談することもできます。

著書を紹介!不動産のセカンドピニオン活用術 〜悩み・トラブルがスッキリ解決する〜

  • 定価:1,628円
  • 著者名:不動産あんしん相談室
  • 出版社: クロスメディア・パブリッシング

引用元:https://www.amazon.co.jp/dp/4295404896
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