離婚による財産分与で自宅を手に入れる

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当ページでは、離婚に伴う財産分与により、家を自分名義にして住み続ける方法をご紹介しています。

子供の教育環境や近所付き合いなどの理由で、離婚しても同じ家に住み続けたいと考える人は少なくありません。個別の状況により、それが簡単に実現する人もいますが、中には難しい問題をはらんでいる人もいます。まずは専門家に相談し、最良と考えられる方法を探すようにしましょう。

離婚時の財産分与の原則

財産分与の基本的な種類

清算的財産分与

清算的財産分与とは、夫婦それぞれで財産を1/2ずつ分ける方法のこと。財産は夫婦で協力して築いたものであるとの前提に立ち、双方の収入差に関わらず、財産を公平に1/2ずつで分与します。仮に妻が無収入の専業主婦だったとしても、専業主婦としての妻の貢献がなければ築けなかった財産なので、生産的財産分与では平等に1/2ずつ分け合う形となります。

3種類の財産分与の中で、もっとも一般的な方法です。

扶養的財産分与

扶養的財産分与とは、離婚後の一方に経済的困窮が明らかな場合、経済的に安定するまでの間、他方から毎月生活費などを補助する方法のこと。離婚後の妻が安定収入ある職に就けるまでの間や、子育てが落ち着いてフルタイムの仕事ができるまでの間、健康状態が回復して就職できるまでに間などにおいて、扶養的財産分与が見られます。

慰謝料的財産分与

慰謝料的財産分与とは、財産分与分と慰謝料をまとめて支払う方法のこと。もともと財産分与と慰謝料は別々の概念なので、離婚に際しては別個で金額を計算する必要がありますが、これらを別個にせず、あえてまとめて解決することを目的に慰謝料的財産分与が行われます。

たとえば、慰謝料の金額も含めて財産分与を増額して支払う方法や、財産分与に加えて慰謝料として自分の不動産を提供する方法などで慰謝料的財産分与が行われています。

財産分与の対象

家などの不動産

結婚生活の中で夫婦の合意により購入した不動産（土地・建物）は、たとえ単独名義だったとしても財産分与の対象になります。住宅ローンが残っているかどうかにより、次のような考え方で財産分与を行います。

• 住宅ローンが残っていない

家を売却する場合には、その売却金を夫婦1/2ずつで分与します。また、一方が家に住み続ける場合には、家を出るほうに対し、家の査定額の1/2の現金等を分与します。

• 住宅ローンが残っている

家を売却して住宅ローンを完済できる場合には（アンダーローン）、完済後に残ったプラス分が財産分与の対象となり、夫婦1/2ずつで分けることになります。一方、家を売却しても住宅ローンを完済できない場合には（オーバーローン）、財産分与が成立せず、 引き続き名義人がローンを返済する流れとなります。

住宅ローンが残っている夫名義の家に、離婚後も子どもと住み続ける方法はこちら

現金、預貯金、車、株

結婚生活が始まってから購入・蓄積した不動産以外の財産（現金、預貯金、株式、自家用車など）は、すべて財産分与の対象です。夫婦のどちらが稼いで貯めたものであるか、また、夫婦のどちらが買ったものであるかを問わず、シンプルに1/2ずつ分け合うことになります。

退職金

退職金も財産分与の対象ですが、次の点を理解しておきましょう。

• 婚姻期間外に該当する退職金相当額は財産分与の対象外

たとえば、18歳から働き始めて30歳で結婚し60歳で定年を迎えた場合、財産分与の対象となるのは30歳から60歳までの30年間に該当する退職金のみ。18歳から30歳までは婚姻期間ではないため、この期間に該当する退職金は財産分与の対象になりません。また、別居期間に該当する退職金も財産分与の対象外となる点にご注意ください。

• 退職前に離婚した場合も退職金の財産分与を受けられる可能性がある

たとえば、定年年齢が60歳で離婚した年齢が55歳の場合、退職金が支払われるタイミングは5年後です。このような場合にも、将来的に支給される退職金が財産分与の対象となる可能性もあります。

会社規模や退職までの残期間など、総合的な要素を勘案の上、財産分与の対象となるかどうかが決まります。

年金

厚生年金部分については、納付してきた実績に基づき、離婚後の年金受給額にも自動的に反映されます（自動的に財産分与が行われる）。一方、基礎年金となる国民年金部分については、財産分与の対象になりません。夫婦それぞれが納付した国民年金保険料の実績に基づき支給されます。

離婚時には、年金分割という重要な手続きが存在し、これには「合意分割」と「3号分割」という二つの方法があります。各方法は特定の条件に基づいており、夫婦間で年金保険料の納付記録を分割することができます。

合意分割

合意分割は、婚姻期間中に納めた厚生年金の保険料納付記録を、夫婦間で分割する制度です。この方法で分割できるのは、平成19年4月1日以降に離婚した場合で、以下の条件を満たす必要があります。

• 夫婦が合意するか、裁判手続きにより、年金分割を行う旨とその割合を定めること。
• 離婚した翌日から起算して2年以内に請求すること。
• 分割対象となるのは婚姻期間全体です。

3号分割

3号分割は、国民年金の第3号被保険者だった期間の厚生年金保険料納付記録を、当事者間で半分ずつ分割する制度です。この方法は、以下の条件に該当する場合に適用されます。

• 平成20年5月1日以降に離婚した場合。
• 婚姻期間中、平成20年4月1日以降に第3号被保険者期間があり、その間の厚生年金記録が存在すること。
• 離婚した翌日から起算して2年以内に請求すること。
• 当事者間の合意は不要で、一方からの請求で自動的に分割が行われます。

これらの方法により、離婚時に婚姻期間中に納めた年金保険料の記録を公平に分割し、将来受け取る年金額に影響を与えることができます。特に、専業主婦として家庭に専念していた場合など、年金保険料の納付が少なかった方でも、これらの制度を利用することで公平な年金受給が可能となります。

生命保険や学資保険

生命保険については、解約返戻金が発生するタイプのみ財産分与の対象です（加入中の婚姻期間に該当する部分）。学資保険も財産分与の対象ですが、夫婦納得の上で子供のために残しておきたいならば、財産分与しないことも可能です。

財産分与の割合

妻が専業主婦の場合

妻が専業主婦の場合、婚姻期間に築いた財産は夫婦で1/2ずつの分与となります。財産の名義に関わらず、原則として1/2ずつです。

事実としてお金を稼いでいるのは夫ですが、その夫がお金を稼ぐためには専業主婦の妻の支えがあってこそ。双方、どちらのほうが財産の蓄積に貢献したかどうかは、客観的に計れるものではありません。そのため、夫婦平等に1/2ずつ分与することが原則となっています。

夫婦共働きの場合

夫婦共働きの場合も、婚姻期間に築いた財産は夫婦で1/2ずつの分与となります。妻が専業主婦の場合と同様、離婚時に残った財産は夫婦協力のもとで築いたものという考え方に基づきます。

預貯金や不動産の名義が自分であっても、その半分は相手に分与することが原則です。

財産分与が無い場合

財産分与の比率は夫婦で1/2ずつとなるのが原則ですが、双方の合意があれば、分与比率を自由に変えることも可能です。一方が財産分与請求権を放棄すれば、離婚後の財産分与はありません。

相手に財産分与請求権を放棄してもらいたい場合には、相手の合意を得た上で、その旨を公正証書に残しておくようおすすめします。

夫婦間の話し合いと協議の重要性

財産分与の原則的な比率は夫婦で1/2ずつとなりますが、夫婦での話し合いに基づいた合意があれば、その比率を夫婦で自由に決めることが可能です。夫と妻の比率を8：2としたり、逆に2：8としたりすることも、双方の合意があれば法的には何ら問題ありません。

もし話し合いを経て財産分与比率を任意で決めた場合には、その内容を記載した離婚協議書を作成し、公証人へ提出して公正証書にしておくことがおすすめ。公正証書にしておくことで、離婚相手が財産分与の約束を守らなかった際、給与差し押さえなどの強制執行を行える可能性があるからです。

慰謝料と住宅の交換について

財産分与に加え、離婚時には相手方へ慰謝料の支払いが必要になることもあります。慰謝料は金銭で支払うことが原則ですが、中には支払うべきお金を持っていない人もいるでしょう。

この場合、もし慰謝料を支払うべきほうに金銭以外の財産があれば、その財産をもって慰謝料に代えることも可能です。これを代物弁済と言います。

代物弁済の対象となる主な財産には不動産も含まれるため、「慰謝料のお金は持っていないが家は持っている」という場合には、お金に代えて相手へ家を提供することも可能です。

共有名義の住宅にまつわる離婚リスク

元配偶者の固定資産税未払いリスク

家を共同名義にしたまま離婚すると、離婚後にトラブルへ発展する可能性もあるのでご注意してください。

たとえば固定資産税をめぐるトラブル。共同名義の家の固定資産税は、夫婦それぞれに納付義務がありますが（地方税法 第十条の二）、離婚して家を出た側に納税意志がない場合、もう一方が実質的に全額を負担しなければなりません。

ほかにも、家の売却時や活用時、相続時などにトラブルが生じる可能性があります。

共有持分の売却とその影響

離婚後に家に残ったほうが、家の売却や活用を自由にできない点も、共同名義のまま離婚するリスクの1つです。

たとえば、家に残ったほうが再婚のために家を売却して転居したい場合でも、共同名義人の合意がなければ売却はできません。他人に家を賃貸するなどして活用したい場合でも、一人の意志では行えません。

もとより、離婚後に音信不通となり相手と話し合いができなければ、売却も活用もできません。

関係の良くない相手や信用できない相手と離婚する場合には、相手を共有名義から外しておくようおすすめします。

相続におけるトラブルとその予防

共同名義人が亡くなって相続が発生した場合、もし夫婦に子供がいなければ、その家は、共同名義人の親族と自分の共有名義となります。双方の関係が良好であれば良いかもしれませんが、離婚した親族と仲良く親交している人は、あまりいないでしょう。

この場合も、相続した親族の合意がなければ、家の売却や活用を自由に行えません。共有名義人たる親族から家賃の支払いを求められることもあり、その金額をめぐってトラブルに発展するかもしれません。

財産分与における住宅の取扱い

名義確認と登記簿謄本の重要性

住宅の財産分与を進めるにあたり、まずは住宅の所有名義を確認します。住宅ローンの名義人と住宅の名義人が異なるケースもあるため、「夫が住宅ローンの契約者だから、家も夫の名義のはず」という思い込みを捨て、正確な名義人を特定しましょう。

あわせて、抵当権の設定状況も確認してみてください。一般的に、住宅ローンを組む際には抵当権が設定されていますが、それ以外にも抵当権がついていた場合、相手に隠れて借金をしている可能性があるからです。

住宅の名義も抵当権の状況も不動産登記簿謄本を確認すれば判明します（管轄法務局へ申請）。

住宅ローンの現状分析

住宅ローンが残っている場合には、その状況を確認しましょう。

具体的には、契約内容や契約者、連帯保証人・連帯債務者、支払い状況、残債の額、居住者の限定の有無などです。

家の売却に際し、アンダーローンの場合は財産分与の対象となりますが、購入した住宅の資産価値よりも、住宅ローン残債のほうが多い状態のオーバーローンの場合は対象外です。この点も確認しておくため、住宅ローンの現状分析は非常に大切です。

土地評価額の算出方法

住宅の財産分与の金額を概算で知るためには、その住宅の現在価値を評価する必要があります。

不動産の評価方法にはいくつかの種類がありますが、不動産会社に評価を依頼することが、身近で手軽な方法になるでしょう。評価額は不動産会社により異なるため、複数の業者へ評価を依頼するようおすすめします。

なお、住宅の評価基準日は「離婚時」となります。

購入時の援助背景の考慮

結婚後に夫婦が協力して作り上げた財産を「共有財産」と言い、結婚前から個人的に築いた財産や結婚とに親族等から自分が受けた贈与・相続分を「特有財産」と言います。原則として、財産分与の対象は共有財産のみで、特有財産は対象外となります。

住宅をめぐる特有財産でよく見られるのが、親族に頭金を援助してもらう事例。この場合、頭金は贈与にあたり特有財産となるため、財産分与からは除外されます。

なお、親から定期的に受けていた生活費等の援助については、親から子に対する援助である一方、親から夫婦の生活に対する援助と解釈すること可能。後者で解釈すれば、これを共有財産とみなすこともできます。

離婚における住宅取得のプロセス

1.不動産の詳細な状況分析

最初に、取得予定（自分個人の名義とする予定）の不動産について、可能な限り正確な現状分析を行います。

まずは、複数の不動産会社に不動産の査定を行ってもらい、不動産の現在評価額の目安を把握。次に、残高証明書等で住宅ローンの残債を正確に確認します。不動産の現在評価額からローンの残債を差し引き、不動産の実質的な評価額を計算しましょう。

住宅の市場価値の評価方法

土地の評価額を算出する際、様々な要素が考慮されます。主に5つの価格に基づき、さらに土地の形状や接道状況などの特性を加味して評価が行われます。

路線価

路線価は、道路に面した土地の1平方メートル当たりの価格です。これにより土地全体の価値が推定されます。路線価には相続税や贈与税の計算に使われる「相続税路線価」と、固定資産税の算定に使われる「固定資産税路線価」があります。

相続税路線価：国税庁が毎年7月1日に公表する、その年の1月1日時点の価格です。通常、公示価格の約80%であるとされます。

固定資産税路線価：3年に1度、市区町村が1月1日時点での価格を4月頃に公表します。公示価格の約70%であるのが一般的です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、土地や住宅などの固定資産の価値を示します。これは、総務大臣が定める基準に従い、市区町村が3年ごとに決定し直すものです。宅地における固定資産税評価額は、地価公示価格の70%が一般的です。

公示価格

公示価格は、国や都道府県が地価公示法に基づき毎年決定する土地価格です。国が決定する「公示地価」と都道府県が決める「基準地価」の二つがあります。

公示地価：国土交通省が3月に公表する、1月1日時点の価格です。適正な地価形成を目的とし、全国2万6000か所の標準地の調査・鑑定により算出されます。

基準地価：都道府県が9月に公表する、7月1日時点の価格です。公示地価を補完する役割があり、全国2万か所以上の基準地を調査・鑑定しています。これらの価格を参考にしつつ、土地の形状や接道の状況など、個々の土地の特性も評価に影響を及ぼします。これにより、土地の正確な価値が算出されるのです。

住宅の市場価値の評価方法

建物の評価額を把握する方法にはいくつかあり、その一つに金融機関でよく用いられる計算式があります。この計算式では「建物の評価額 = 再調達価格 × 残存法定耐用年数 ÷ 法定耐用年数」という方法を取ります。それぞれの要素について、以下に詳細を説明します。

再調達価格

再調達価格とは、同等の建物を新たに建設する際に必要とされる費用を指します。この価格は、建物の延床面積（建物のすべての階の床面積の合計）に再調達単価を掛け合わせることで算出されます。再調達単価は建物の構造によって異なり、金融機関によっても異なる設定がなされますが、一般的な目安は次のとおりです。

W造（木造）	約12～16万円/㎡
S造（軽量鉄骨造）	約12～17万円/㎡
S造（重量鉄骨造）	約17～18万円/㎡
SRC造/RC造（鉄骨鉄筋コンクリート造/鉄筋コンクリート造）	約18～22万円/㎡

法定耐用年数

法定耐用年数は、法令に基づき定められた建物の減価償却における耐用年数です。この耐用年数は建物の構造によって異なり、国税庁では以下のように定めています。

W造（木造）	22年
木骨モルタル造	20年
れんが造・石造・ブロック造	38年
SRC造/RC造（鉄骨鉄筋コンクリート造/鉄筋コンクリート造）	47年

残存法定耐用年数

残存法定耐用年数は、建物の法定耐用年数から現在までの経過年数（築年数）を差し引いたものです。この数値によって、建物の現在の価値が左右されます。

この計算方法を通じて、建物の評価額が算出されます。再調達価格に残存法定耐用年数を掛け、その結果を法定耐用年数で割ることで、現在の建物価値を求めることができるのです。これにより、売却や資産評価時の参考値とすることが可能です。

2.財産分与協議と離婚協議書

離婚する当事者で財産分与協議を行い、合意に至った内容を離婚協議書へ記載します。

離婚協議書とは、離婚の条件等に関する合意内容を取りまとめた法的な書類です。この書類にまとめた内容には法的な効果が生じるため、のちのちのトラブルを予防するため、合意内容だけではなく、合意に至った話し合いの流れも含めて詳細に記載しておきましょう。とりわけ、お金に関する部分は具体的な数値を添えて記載しておくことが重要です。財産分与に関してだけではなく、慰謝料や年金分割、婚姻費用、養育費などについても明確に記載しましょう。

作成した離婚協議書は、公証役場に持参して公正証書化しておくことをおすすめします。公正証書化すれば、将来的に双方が紛争となった際、強い証拠能力を持つ書類としての効力を持つからです。離婚協議書に記載しておけば、訴訟手続きを経ずに強制執行へ移行することも可能です（民事執行法第22条第5号）。

所有権移転登記の手続き

離婚協議書の内容に基づき、住宅の所有権を自分へ移転させます。これにより住宅は自分名義となり、以後、離婚した元・配偶者から住宅に関する干渉を受けることはありません。

所有権移転手続きは、原則として「離婚が成立した後」に「元・夫婦の共同申請」により行わなければなりません。離婚して別居が始まり時間が経つと、相手の協力を得ることも難しくなる可能性があることから、離婚成立直後に所有権移転手続きを行うことがポイント。そのためには、早めに離婚協議書を作成し、かつ所有権移転登記に必要な書類を準備しておくことが大切です。

3.住宅ローン名義変更の難易度

住宅ローンの名義変更は、金融機関が認める限り可能です。ただし現実的に、住宅ローンの名義変更が認められるケースはほとんどありません。なぜならば、住宅ローンは「契約者個人」の属性や収入、社会的信用などを根拠に契約したものであり、その名義を変更することは、金融機関から見れば契約の根拠を放棄することになるからです。

特にオーバーローン（住宅ローンの残債より住宅の評価額が低い場合）の場合、名義変更は現実的に不可能という前提のもと、別の対策を講じる必要があるでしょう。

オーバーローン時の対処法

夫婦どちらかが家と残債を引き継ぐ

夫婦のどちらかが家と住宅ローンの両方を引き継ぎます。この場合、引き継ぐ側が住宅ローンの名義人であれば問題ありませんが、家を出る側が住宅ローンの名義人である場合、上述の通り住宅ローンの名義変更は難しいことからハードルは高くなります。

住宅ローンの名義人である夫が家を出て妻が家を引き継ぐ、というパターンは多く見られますが、この場合、住宅ローンの名義を妻に変更することは困難でしょう。

家とローンを別で引き継ぐ

たとえば妻が家に住み続け、住宅ローンの名義人でもある夫が家を出て返済を続けるというケースです。

この場合、夫が滞りなく返済を続けられれば良いのですが、経済状態の悪化や新しい家族のための生活費等で住宅ローンを滞納し続けた場合、やがて住宅は競売等にかけられて妻は家を追われる可能性もあります。

マイナス分を預貯金で清算して売却する

オーバーローンによるマイナス分を夫婦の預貯金で埋められれば、住宅ローンを完済した状態となり清々しいリスタートを切れるかもしれません。

しかしながら、場合によっては「妻の強い希望で賃貸から持ち家にしたのに、なぜ自分もマイナス分を補填しなければならないの？」「夫の貯金はほとんどないから、結局私がほとんどマイナス分を負担することになる」等々の不満が生まれ、話がまとまらなくなるかもしれません。

任意売却でなるべく高く売却する

抵当権の付いたオーバーローンの住宅は、金融機関等の利害関係者の合意なくして売却はできません。逆に言えば、金融機関等の利害関係者の合意さえ得られれば、抵当権を抹消してもらった上で売却が可能です。この手法を任意売却と言います。

高難度の手続きなので専門家の力を借りる形となりますが、オーバーローンの住宅を売却してわだかまりなく離婚を成立させるためには、特に現実的な手法となるでしょう。

既存の抵当権に関する注意点

不動産をめぐる名義には「不動産の名義」と「住宅ローンの名義」の2つがありますが、このうち「不動産の名義」は、抵当権が付いた状態でも変更が可能です。

ただし、通常は住宅ローンの契約書に「不動産の名義変更を行う際には事前の承諾が必要」との旨の記載があるため、金融機関の承諾なくして勝手に不動産の名義変更を行うことはできません。

もし金融機関に無断で不動産の名義変更を行った場合、契約違反を理由に残債の一括返済を求められる恐れもあるのでご注意ください。

財産分与における注意事項

住宅とローンの両方の名義変更

財産分与により住宅を自分のものとするためには、住宅の名義、および住宅ローンの名義の両方を変更する必要があります。

住宅の名義は法務局で簡単に変えられますが、住宅ローンが残っているときに住宅の名義を変更する際には、金融機関への相談が前提となります。また、住宅ローンの名義変更は極めてハードルが高く、現実的ではありません。

何らかの別の方法を模索しなければならない人もいるでしょう。

財産分与のタイミングと法的期限

財産分与の請求権は2年で消滅します。財産分与で住宅を手に入れたいならば、離婚後2年以内に決着を付けることが必要です。

財産分与を行うことについては互いに合意したものの、具体的な中身を決めていないという場合には、財産分与交渉の時効期限である10年以内に決着を付けましょう。

ローン負債の財産分与への含有

夫婦共同生活のために負った借金は財産分与の対象になります。このため、結婚後に購入した家の住宅ローンに残債があった場合には、これも財産分与に含まれます。

ただし、他のローンとの兼ね合いなどにより、裁判実務上は住宅ローンの残債が財産分与へ含まれないこともあります。個別で専門家に相談する必要があるでしょう。

ローン支払いと公正証書の作成

たとえば妻が家に住み続け、夫が家を出て住宅ローンの支払いを続ける形とした場合、その関係を公正証書に残しておくようおすすめします。

離婚後、居住やローンをめぐってトラブルになった際、客観的な証拠書類として効力を発揮するからです。

連帯保証人の変更手続き

財産分与で住宅を手に入れる際、もし自分が住宅ローンの連帯保証人となっているならば、その名義を変更することが理想です。

連帯保証人の名義変更は大変ハードルが高いのですが、契約者の親族などが名義変更に応じてくれる可能性もゼロではありません。時間のかかる交渉が予想されるため、余裕を持って着手しましょう。

まとめ

離婚に伴う財産分与で自宅を手に入れるための考え方や方法、リスクなどをご紹介しました。

仮に、財産分与で自宅を手に入れることが難しい状況だったとしても、希望が叶う可能性はゼロではありません。ただし、そのためには難度の高い多くの煩雑な手続きや交渉が必要となります。自分一人の力でこなすことは、とても現実的ではありません。

財産分与で自宅を手に入れたいとお考えの方は、自分であれこれリサーチしたり考えたりするのではなく、まず専門家に相談し、現状や希望を細やかに説明することが先決。同様の事案に照らし、最適と思われる解決策を提案してくれることでしょう。