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離婚時には婚姻生活で得たさまざまな財産について分配する「財産分与」を行う必要があります。婚姻時に取得した住宅・自宅は生活における必需品であることからこの財産分与の対象となります。不動産は物理的に折半ができませんが、どちらか一方が自宅を手に入れられるケースもあります。
自宅の財産分与方法
離婚する際の財産分与における自宅の扱いですが、基本的には「現金化して分ける」または「どちらかが住み続ける」という方法があります。
売却して現金を分け合う
自宅を財産分与する方法として多く用いられるのが、「売却をして現金を分け合う」方法です。この方法は、自宅の財産分与の方法の中で最もわかりやすく、よく利用されています。いずれも代償金を支払うお金がなくても問題がありませんし、中途半端に共有状態などにして将来へのトラブルの種を残すこともありません。さらに、現金を分けられるため、双方が新生活に向けてまとまった資金を得られる点においてもメリットがあります。
売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめとする手数料が発生しますが、それらの諸費用を差し引いた金額を2人で分け合えます。
住宅ローンがあるケース
住宅ローンの残債がある場合には、まずは自宅を売却してローンを返済し、その後残ったお金を財産分与する流れになります。このように、住宅ローンの残債よりも売却額が高くなる「アンダーローン」と呼ばれる状態の場合は、自宅の売却を行うことでローンの残りを全て返済でき、さらに残った金額を夫婦で分け合えますので、離婚時に自宅を売却するのは合理的であるといえます。
ただし、買い手が見つかって売却が済むまでは財産分与が終わらない、という面があります。
オーバーローンのケース
家の売却額よりもローン残債の方が多い状態を「オーバーローン」といいます。この状態の場合は基本的に売却を行うことは難しいものの、金融機関の同意を得た上で任意売却などの手段を選択することもできます。
不動産の売却には抵当権を解除する必要がありますが、この抵当権解除のためにはローンの完済が必要です。
片方が住み続ける
離婚後は夫婦のうちどちらか片方が住み続ける選択肢もありますが、基本的にはその家の名義人が住み続けることになります。そのまま家に住み続ける方は住宅を手に入れることになりますので、財産分与を行う際には車や現金・預金など別の財産をその分多く相手に渡します。また、不動産の価値が大きい場合には、代償金の支払いも発生します。
名義人が住み続けるケース
「片方が住み続ける」パターンのひとつが、家の名義人が住み続けるケースです。この場合、ローンや土地、建物の名義を一本化して名義人が住み続ける形になるため、持ち家に住みつつローンの支払いを続けます。もともと単独名義の場合には、そのまま名義人が住み続けることになります。
名義変更して住み続けるケース
「片方が住み続ける」パターンとして、「名義変更を行って住み続ける」ケースもあります。名義人ではない方がそのまま住み続ける場合には、基本的には名義変更を行うことになります。ただし、ローンの名義は原則的には変更できませんので、ローンの借り換えが必要です。
名義人でない人が住み続ける
また、「名義変更を行わず、名義人でない方が住み続ける」ケースもあります。例えば、元夫名義の家に元妻が住み続けるパターンであり、住宅ローンは元夫が支払い続けることになりますが、万が一ローンの返済が滞るなどした場合には差し押さえの申し出により、競売にかけられ、退去せざるを得ない状況になる可能性も考えられます。
【状況別】財産分与で自宅を手に入れる方法
単に離婚後にも住み続けるだけであれば名義変更を行わなくても可能ではありますが、上記でご紹介したようにリスクもあります。不安なく住み続けるには、自宅を手に入れる必要があります。
相手の単独名義のケース
自宅や土地が相手の単独名義の場合には、自分名義にするために相手から所有権を譲ってもらうことが必要となります。例えば、自宅や土地を自分のものとする代わりに、他の財産を多く渡す、代償金を払ったりすることによって財産分与を行う方法があります。離婚時の財産分与は、それぞれ2分の1が基本ではあるものの、お互いの合意がある場合にはその割合は変更できます。
共有名義のケース
共有名義となっている場合、相続関係が複雑になってしまうなどのデメリットもあるため、単独名義にしたいと考えるケースもあるでしょう。共有名義となっている自宅を自分名義にしたい場合には、相手の持分のみの代償金を払うなどの方法があります。
住宅ローンが残っているケース
現在住宅ローンを返済している途中であるものの、離婚に伴って自宅の名義を変更したいというケースも考えられます。しかし原則として、住宅ローンの名義は変更できません。ローンの名義人が相手になっている場合には、ローンの借り換えを行うことが必要となります。
ペアローンのケース
夫と妻がそれぞれ別名義で組む住宅ローンをペアローンと呼びます。このケースの場合は、債務引き受けやローンの借り換えを行うことで、ローンの一本化を行う必要があります。ペアローンは2人分の住宅ローンを合わせることで借り入れ上限が上がる点がメリットですが、その反面ローンの一本化を行うにあたっては自分自身に返済能力が求められます。
親・義理の親名義のケース
「親が所有する土地に家を建てた」「建設・購入する際に親からの資金援助を得た」といったケースについては、その分は財産分与の対象外となります。義両親名義のものがある場合は、その部分を買い取る必要があります。
オーバーローンのケース
オーバーローンは、住まいを売却した金額よりもローンの残債の方が上回っている状態を示します。マイナスの財産は財産分与の対象外となりますので、自分のものにする場合には債務を引き受け、名義変更によりその家に住み続けることはできます。
ただし、この場合にも返済が可能な収入が必要となるため、もしローンの借り換えなどができない場合は任意売却を行うこととなり、その家に住めなくなります。
不動産あんしん相談室

神田 加奈氏
オーバーローンでも住み続ける方法はある
離婚後も住宅に住み続けたいという希望があっても、債務超過状態にあることから諦めている・・・という方も少なくないのではないでしょうか。しかしオーバーローンであっても引き続き住宅に住み続ける方法として「リースバック」があります。
不動産あんしん相談室ではリースバックについての説明や手続きも含め、離婚時における不動産のさまざまな相談に対応しています。LINEなどで気軽に問い合わせることができますので、ぜひ検討してみてください。
財産分与で自宅を手に入れる流れ
自宅の名義・ローン残債と名義を確認
離婚後における自宅の取り扱いを考えるにあたっては、まず自宅がどのような権利関係にあるかをきちんと把握することが重要です。夫名義で住宅を購入したと思い込んでいても実は夫婦の共有名義であった、ということも少なくありません。また、多くの住宅は購入に際して住宅ローンを借り入れているでしょう。このローン残高がいくらであるかも非常に重要なポイントですので、名義と併せて確認しておく必要があります。
自宅の価値を査定
財産分与は婚姻期間中に得た財産について、離婚する夫婦間で公平に分配する手続きです。しかし不動産は物理的に折半することができないため、実際に売却して得た金額を折半するほか金額査定を行い評価された金額に基づいて折半・分配するケースがあります。そのためには前提として自宅の価値を査定しておく必要がありますので、自宅を評価するにあたってはどういった評価方法があるのかも知っておくことをおすすめします。
財産分与協議
財産分与の協議を進めるにあたって、どちらがどの財産を得るのかは最も重要なポイントになります。基本的に共有財産はいずれも折半することになりますが、子どもがいるなどの事情から自宅は親権を持つ側が取得したい、などの事情があることも少なくありません。そういった場合、自宅を取得する側が相手方に対して他の財産を譲ったり、代償金を支払うなどしてバランスを取る必要があります。きちんと財産分与が「公平」に行われるよう協議・調整する必要がありますので注意しましょう。
離婚協議書
離婚に至った夫婦の多くは、さまざまな事情によって関係性が悪化しているのではないでしょうか。そうなると冷静に話し合いができないこともありますし、感情によってその時の判断が変わるかもしれません。そのため離婚協議については「離婚協議書」のような形で明文化しておくことをおすすめします。内容が確定した時には公正証書化し、間違いなくこの内容で合意したことを示せるようにしておきましょう。
所有権移転登記の手続き
不動産の売却などは所有権を持っている者が行えます。そのため引き続き自分が自宅に住み続ける場合、離婚協議書の内容に基づいたうえで所有権の移転登記を行っておくようにしましょう。物理的には相手方名義である住宅に住み続けることももちろん可能ですが、後々のトラブルリスクになりかねませんので注意が必要です。「離婚協議書に定めているから」と油断していると、いざトラブルに発展した際にお金と時間を余計に奪われてしまう可能性も否定できません。
財産分与で持ち家が欲しいなら弁護士への相談がおすすめ
離婚が決まった後、これまで過ごしてきた自宅の処分について夫婦間で揉めてしまうことで、円満離婚が難しいケースもあります。それでも財産分与で持ち家が欲しい、と考えるのであれば弁護士への相談がおすすめです。
不動産あんしん相談室では、離婚問題に詳しい弁護士を紹介できます。ひとりで悩むことはせずに、一度相談してみてはいかがでしょうか。
財産分与で自宅を手に入れる際の注意点
住宅とローンの両方の名義変更
財産分与により住宅を自分のものとするためには、住宅の名義、および住宅ローンの名義の両方を変更する必要があります。
住宅の名義は法務局で簡単に変えられますが、住宅ローンが残っているときに住宅の名義を変更する際には、金融機関への相談が前提となります。また、住宅ローンの名義変更は極めてハードルが高く、現実的ではありません。
何らかの別の方法を模索しなければならない人もいるでしょう。
財産分与のタイミングと法的期限
財産分与の請求権は2年で消滅します。財産分与で住宅を手に入れたいならば、離婚後2年以内に決着を付けることが必要です。
財産分与を行うことについては互いに合意したものの、具体的な中身を決めていないという場合には、財産分与交渉の時効期限である10年以内に決着を付けましょう。
ローン負債の財産分与への含有
夫婦共同生活のために負った借金は財産分与の対象になります。このため、結婚後に購入した家の住宅ローンに残債があった場合には、これも財産分与に含まれます。
ただし、他のローンとの兼ね合いなどにより、裁判実務上は住宅ローンの残債が財産分与へ含まれないこともあります。個別で専門家に相談する必要があるでしょう。
ローン支払いと公正証書の作成
たとえば妻が家に住み続け、夫が家を出て住宅ローンの支払いを続ける形とした場合、その関係を公正証書に残しておくようおすすめします。
離婚後、居住やローンをめぐってトラブルになった際、客観的な証拠書類として効力を発揮するからです。
連帯保証人の変更手続き
財産分与で住宅を手に入れる際、もし自分が住宅ローンの連帯保証人となっているならば、その名義を変更することが理想です。
連帯保証人の名義変更は大変ハードルが高いのですが、契約者の親族などが名義変更に応じてくれる可能性もゼロではありません。時間のかかる交渉が予想されるので、余裕を持って着手しましょう。
自宅を財産分与せず共有名義のままにするリスク
元配偶者の固定資産税未払いリスク
家を共同名義にしたまま離婚すると、離婚後にトラブルへ発展する可能性もあるのでご注意してください。
たとえば固定資産税をめぐるトラブル。共同名義の家の固定資産税は、夫婦それぞれに納付義務がありますが(地方税法 第十条の二)、離婚して家を出た側に納税意志がない場合、もう一方が実質的に全額を負担しなければなりません。
ほかにも、家の売却時や活用時、相続時などにトラブルが生じる可能性があります。
共有持分の売却とその影響
離婚後に家に残ったほうが、家の売却や活用を自由にできない点も、共同名義のまま離婚するリスクの1つです。
たとえば、家に残ったほうが再婚のために家を売却して転居したい場合でも、共同名義人の合意がなければ売却はできません。他人に家を賃貸するなどして活用したい場合でも、一人の意志では行えません。
もとより、離婚後に音信不通となり相手と話し合いができなければ、売却も活用もできません。
関係の良くない相手や信用できない相手と離婚する場合には、相手を共有名義から外しておくようおすすめします。
相続におけるトラブルとその予防
共同名義人が亡くなって相続が発生した場合、もし夫婦に子供がいなければ、その家は、共同名義人の親族と自分の共有名義となります。双方の関係が良好であれば良いかもしれませんが、離婚した親族と仲良く親交している人は、あまりいないでしょう。
この場合も、相続した親族の合意がなければ、家の売却や活用を自由に行えません。共有名義人たる親族から家賃の支払いを求められることもあり、その金額をめぐってトラブルに発展するかもしれません。
不動産あんしん相談室

神田 加奈氏
財産分与とは
財産分与の基本的な種類
清算的財産分与
清算的財産分与とは、夫婦それぞれで財産を1/2ずつ分ける方法のこと。財産は夫婦で協力して築いたものであるとの前提に立ち、双方の収入差に関わらず、財産を公平に1/2ずつで分与します。仮に妻が無収入の専業主婦だったとしても、専業主婦としての妻の貢献がなければ築けなかった財産なので、生産的財産分与では平等に1/2ずつ分け合う形となります。
3種類の財産分与の中で、もっとも一般的な方法です。
扶養的財産分与
扶養的財産分与とは、離婚後の一方に経済的困窮が明らかな場合、経済的に安定するまでの間、他方から毎月生活費などを補助する方法のこと。離婚後の妻が安定収入ある職に就けるまでの間や、子育てが落ち着いてフルタイムの仕事ができるまでの間、健康状態が回復して就職できるまでに間などにおいて、扶養的財産分与が見られます。
慰謝料的財産分与
慰謝料的財産分与とは、財産分与分と慰謝料をまとめて支払う方法のこと。もともと財産分与と慰謝料は別々の概念なので、離婚に際しては別個で金額を計算する必要がありますが、これらを別個にせず、あえてまとめて解決することを目的に慰謝料的財産分与が行われます。
たとえば、慰謝料の金額も含めて財産分与を増額して支払う方法や、財産分与に加えて慰謝料として自分の不動産を提供する方法などで慰謝料的財産分与が行われています。
財産分与の対象
家などの不動産
結婚生活の中で夫婦の合意により購入した不動産(土地・建物)は、たとえ単独名義だったとしても財産分与の対象になります。住宅ローンの残債により、次のような考え方で財産分与を行います。
- 住宅ローンが残っていない
- 住宅ローンが残っている
家を売却する場合には、その売却金を夫婦1/2ずつで分与します。また、一方が家に住み続ける場合には、家を出るほうに対し、家の査定額の1/2の現金等を分与します。
家を売却して住宅ローンを完済できる場合には(アンダーローン)、完済後に残ったプラス分が財産分与の対象となり、夫婦1/2ずつで分けることになります。一方、家を売却しても住宅ローンを完済できない場合には(オーバーローン)、財産分与が成立せず、 引き続き名義人がローンを返済する流れとなります。

住宅ローンが残っている夫名義の家に、離婚後も子どもと住み続ける方法はこちら
現金、預貯金、車、株
結婚生活が始まってから購入・蓄積した不動産以外の財産(現金、預貯金、株式、自家用車など)は、すべて財産分与の対象です。夫婦のどちらが稼いで貯めたものであるか、また、夫婦のどちらが買ったものであるかを問わず、シンプルに1/2ずつ分け合うことになります。
退職金
退職金も財産分与の対象ですが、次の点を理解しておきましょう。
- 婚姻期間外に該当する退職金相当額は財産分与の対象外
- 退職前に離婚した場合も退職金の財産分与を受けられる可能性がある
たとえば、18歳から働き始めて30歳で結婚し60歳で定年を迎えた場合、財産分与の対象となるのは30歳から60歳までの30年間に該当する退職金のみです。18歳から30歳までは婚姻期間ではないので、この期間に該当する退職金は財産分与の対象になりません。また、別居期間に該当する退職金も財産分与の対象外となる点にご注意ください。
たとえば、定年年齢が60歳で離婚した年齢が55歳の場合、退職金が支払われるタイミングは5年後です。このような場合にも、将来的に支給される退職金が財産分与の対象となる可能性もあります。
会社規模や退職までの残期間など、総合的な要素を勘案の上、財産分与の対象となるかどうかが決まります。
年金
厚生年金部分については、納付してきた実績に基づき、離婚後の年金受給額にも自動的に反映されます(自動的に財産分与が行われる)。一方、基礎年金となる国民年金部分については、財産分与の対象になりません。夫婦それぞれが納付した国民年金保険料の実績に基づき支給されます。
離婚時には、年金分割という重要な手続きが存在し、これには「合意分割」と「3号分割」という二つの方法があります。各方法は特定の条件に基づいており、夫婦間で年金保険料の納付記録を分割することができます。
合意分割
合意分割は、婚姻期間中に納めた厚生年金の保険料納付記録を、夫婦間で分割する制度です。この方法で分割できるのは、平成19年4月1日以降に離婚した場合で、以下の条件を満たす必要があります。
- 夫婦が合意するか、裁判手続きにより、年金分割を行う旨とその割合を定めること。
- 離婚した翌日から起算して2年以内に請求すること。
- 分割対象となるのは婚姻期間全体です。
3号分割
3号分割は、国民年金の第3号被保険者だった期間の厚生年金保険料納付記録を、当事者間で半分ずつ分割する制度です。この方法は、以下の条件に該当する場合に適用されます。
- 平成20年5月1日以降に離婚した場合。
- 婚姻期間中、平成20年4月1日以降に第3号被保険者期間があり、その間の厚生年金記録が存在すること。
- 離婚した翌日から起算して2年以内に請求すること。
- 当事者間の合意は不要で、一方からの請求で自動的に分割が行われます。
これらの方法により、離婚時に婚姻期間中に納めた年金保険料の記録を公平に分割し、将来受け取る年金額に影響を与えることができます。特に、専業主婦として家庭に専念していた場合など、年金保険料の納付が少なかった方でも、これらの制度を利用することで公平な年金受給が可能となります。
生命保険や学資保険
生命保険については、解約返戻金が発生するタイプのみ財産分与の対象です(加入中の婚姻期間に該当する部分)。学資保険も財産分与の対象ですが、夫婦納得の上で子供のために残しておきたいならば、財産分与しないことも可能です。
財産分与の割合
妻が専業主婦の場合
妻が専業主婦の場合、婚姻期間に築いた財産は夫婦で1/2ずつの分与となります。財産の名義に関わらず、原則として1/2ずつです。
事実としてお金を稼いでいるのは夫ですが、その夫がお金を稼ぐためには専業主婦の妻の支えがあってこそ。双方、どちらのほうが財産の蓄積に貢献したかどうかは、客観的に計れるものではありません。そのため、夫婦平等に1/2ずつ分与することが原則となっています。
夫婦共働きの場合
夫婦共働きの場合も、婚姻期間に築いた財産は夫婦で1/2ずつの分与となります。妻が専業主婦の場合と同様、離婚時に残った財産は夫婦協力のもとで築いたものという考え方に基づきます。
預貯金や不動産の名義が自分であっても、その半分は相手に分与することが原則です。
財産分与が無い場合
財産分与の比率は夫婦で1/2ずつとなるのが原則ですが、双方の合意で、分与比率は自由に変えることができます。一方が財産分与請求権を放棄すれば、離婚後の財産分与はありません。
相手に財産分与請求権を放棄してもらいたい場合には、相手の合意を得た上で、その旨を公正証書に残しておくようおすすめします。
慰謝料と住宅の交換について
財産分与に加え、離婚時には相手方へ慰謝料の支払いが必要になることもあります。慰謝料は金銭で支払うことが原則ですが、中には支払うべきお金を持っていない人もいるでしょう。
この場合、もし慰謝料を支払うべきほうに金銭以外の財産があれば、その財産をもって慰謝料に代えることも可能です。これを代物弁済と言います。
代物弁済の対象となる主な財産には不動産も含まれるので、「慰謝料のお金は持っていないが家は持っている」という場合には、お金に代えて相手へ家を提供することも可能です。
まとめ
離婚に伴う財産分与で自宅を手に入れるための考え方や方法、リスクなどをご紹介しました。
仮に、財産分与で自宅を手に入れることが難しい状況だったとしても、希望が叶う可能性はゼロではありません。ただし、そのためには難度の高い多くの煩雑な手続きや交渉が必要となります。自分一人の力でこなすことは、とても現実的ではありません。
財産分与で自宅を手に入れたいとお考えの方は、自分であれこれリサーチしたり考えたりするのではなく、まず専門家に相談し、現状や希望を細やかに説明しましょう。同様の事案に照らし、最適と思われる解決策を提案してくれることでしょう。