離婚と家の財産分与の方法

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離婚時には婚姻生活で得たさまざまな財産について分配する「財産分与」を行う必要があります。婚姻時に取得した住宅・自宅は生活における必需品であることからこの財産分与の対象となります。不動産は物理的に折半ができませんが、どちらか一方が自宅を手に入れられるケースもあります。

自宅の財産分与方法

売却して現金を分ける

自宅を売却し、代金で住宅ローンを完済したうえで残額を折半する方法です。

現金化による清算は手続が明快で、公平性も高め。離婚後の利害関係を整理しやすく、紛争の長期化を避けやすい点もメリットといえます。ただし、買い手が見つからない期間が生じる可能性や、譲渡所得課税の有無には注意が必要です。

なお、オーバーローンでは持ち出しが発生する恐れもあることから、売却価格の見通しと税務の確認を並行して進めることが肝心でしょう。

一方が住み続け代償金を払う

どちらか一方が居住を継続し、他方に査定額の半分を代償金として支払う方法です。

子どもの通学や生活環境を維持しやすく、新居探しの負担も抑えられる点がこの方法のメリット。家庭の安定を優先したい場面では有力な選択肢といえるでしょう。

ただし、代償金の資金手当てが前提となるため、住宅ローンの名義変更や借換えは難航しがち。金融機関の審査や不動産会社との段取りを含め、実行可能性を早期に確認しておくことが重要です。

共有名義のまま残す

離婚後もしばらく共有名義を維持し、売却や清算を将来に先送りする方法です。

代償金をすぐに用意できない場合や、市況を見極めたいときの暫定策として機能します。ただし、管理費・修繕積立金・固定資産税などの負担で相手方との対立が生じやすく、維持管理の責任範囲も曖昧になりがち。将来の売却時期や価格の判断で意見が割れる例も少なくありません。

離婚協議の段階で費用分担、売却条件、連絡方法まで書面化しておくと安心度が上がります。

単独所有者がそのまま所有

名義が一方のみで、結婚前の貯蓄など特有財産で購入した家は、原則として財産分与の対象外となる場合があります。このとき相手方に分与義務は生じず、単独所有を継続することも可能です。

ただし、特有財産であることの立証には、売買契約書や資金の出所を示す通帳など明確な証拠が必要。また、婚姻中のリフォームや繰上返済で価値が上がった部分が共有財産と評価されることもあります。

判断が難しいときは、早めに専門家へ相談するとよいでしょう。

【状況別】財産分与で自宅を手に入れる方法

住宅ローンの残る家を手に入れる

離婚時に住宅ローンが残る家を一方が引き継ぐ場合、原則は現行の名義人が返済を継続します。

名義変更する場合には金融機関の承認が必要で、収入や信用情報の審査が必要。条件を満たせば単独名義への切替えや借り換えでの承継も可能です。

なお、審査基準や必要書類は金融機関ごとに異なるため、早めの相談が実務的。具体的な段取りや必要書類は、下記の解説で確認してください。

ペアローンが残る場合は？

夫婦それぞれが別個に契約するペアローンは、離婚後も各自に返済義務が残ります。そのため、どちらか一方が家を取得するには、相手の債務整理が前提。相手のローンを完済する、または単独ローンへ借り換えるのが一般的な手順となります。再審査や保証人の扱い、団信の付け替えなど論点が多いため、金融機関との事前調整が欠かせません。

検討フローは下記ページで確認できます。

オーバーローンの場合は？

残債が想定売却価格を上回るオーバーローンでは、名義を引き継いでも返済負担が重くなりがちです。そのため、家を取得するには差額を自己資金で補うか、または条件を満たして借り換え等で再構成することになるでしょう。金融機関の同意が得られれば、売却後のリースバックを活用して住み続けるという選択肢もあります。ただし、無理な返済計画は危険。任意売却を含めた比較検討が現実的です。

対処法の詳細は下記で解説しています。

夫単独名義の家を手に入れる

婚姻中に夫名義で購入した家でも、実質的に夫婦の共有財産と判断される例が一般的。離婚後、妻が江家を取得する場合は、査定額の半分を夫へ代償金として支払い、所有権移転登記を行う流れが一般的です。

ただし住宅ローンが夫名義で残っている以上、名義変更や借り換えには金融機関の承認と審査が必要。収入や与信条件しだいでは実行の難しい選択肢でもあることから、早めに専門家へ相談して現実的な手順を固める必要があります。

なお、購入資金が結婚前の貯蓄などに由来する場合、家は共有財産ではなく特有財産として扱われる可能性もあります。

夫名義の家に住み続けるには？

財産分与や名義変更が難しいときは、夫名義のまま妻・子が居住を継続するという選択もあります。その場合は、離婚協議書で使用貸借や賃貸借などの契約上の居住権を取り決める方法が一般的な流れとなります。

ただし所有権は夫に残るため、固定資産税や修繕費の分担、管理方法を事前に明確化しておくことが不可欠。加えて、夫の無断売却やローン滞納による競売のリスクにも留意が要ります。

共有名義の家を手に入れる

夫婦の共有名義の家を一方が取得するならば、相手の持分を代償金で買い取る形が一般的です。単独名義へ切り替えるには、所有権移転登記と住宅ローンの債務整理（名義変更・借り換え等）を並行して進める必要があります。

なお、合意を口頭のみで終えた場合、持分割合や費用分担で争いになりがち。条項を文書化した上で、必要に応じて司法書士や不動産会社のサポートを受けると進行がスムーズです。

共有名義の家に住み続けるには

離婚後もしばらく共有のまま、一方が居住を続ける選択もあります。この場合、固定資産税や修繕費など維持費の分担を明確化することが不可欠。相手の承諾のもとで使用するため、状況によっては使用料の支払い義務が生じる可能性もあります。将来の売却・建て替えで意見が割れやすい点にも注意が必要です。

居住条件、費用負担、売却条件、連絡方法まで定めた合意書を作成し、不測の紛争を避けられる準備をしておきましょう。

相続した家を手に入れる

親から相続した家は相続人の特有財産と位置づけられるため、原則は財産分与の対象外。ただし、婚姻後に夫婦の収入からリフォーム費用を拠出したり、親のローン返済を継続していたりした場合、その負担部分については共有性が評価される余地もあります。

そのまま妻が居住を続けたいときは、所有者の同意を得て代償金で取得する、または使用貸借・賃貸借などの契約を結ぶ方法が現実的。相続登記の名義や遺産分割の進捗を確認し、状況を整理してから方針を決めましょう。

親名義の家を手に入れる

自宅が親名義であれば、法的には親の所有であり、離婚時の財産分与の枠外に置かれます。他方、夫婦がローンや改修費を負担していた場合には、その支出分について償還や清算を求め得る場面も想定されます。

そのまま妻が家に住み続けるには、親の同意のもとで名義変更（売買・贈与）を行う、あるいは賃貸借契約を結ぶのが一般的な手順。名義変更には贈与税・相続税の論点が伴う可能性もあるため、税務面の確認も欠かさないようにしましょう。

義理の親名義の家を手に入れる

義理の親（夫の両親）名義の家について、妻が直ちに所有権を取得することはできません。そのため、取得や居住継続を希望する場合には、義理の親の承諾を得た上で、使用貸借・賃貸借を取り決めるのが出発点。将来の相続発生時、他の相続人の意向で明渡しを求められる可能性もあるため、仮に長期居住を想定するならば、生前贈与や売買による名義移転、賃貸借契約の期間・更新条件の明確化などについて、相続人全員の合意形成と書面化を行っておくことが大切です。

借地に建てた自宅を手に入れる

借地上の自宅では、土地は第三者の所有となるため、財産分与の対象は建物が中心。そのため、妻が家を取得して住み続けるには、借地権の承継や譲渡・転貸について地主の承諾が必要となるのが通常です。契約条項しだいでは名義変更手続や更新料、承諾料が発生するケースもある点に留意してください。

地主からの承諾が得られない場合は、建物を売却して現金清算を検討する選択も現実的。まずは借地契約の条項を精査し、司法書士・弁護士等に相談のうえで進めるとリスクを抑えられます。

家の財産分与のQ&A

Q.頭金を入れた不動産も原則折半になる？

A.夫婦で頭金の負担差があったとしても、結婚後に購入した家は、原則として夫婦の共有財産として扱われます。ただし、頭金に結婚前の貯蓄や相続資金などの特有財産が含まれる場合には、その分は清算が考慮される余地もあります。特有財産の主張には通帳の入出金履歴や契約書などの裏づけが必須。線引きが難しい場合は、早めに専門家へ相談して整理しておくと道筋がはっきりします。

Q.家具家電も財産分与対象？

A.婚姻中に購入した家具・家電は共有財産に含まれます。そのため、離婚後にどちらか一方が居住を継続して家財を使うなら、その時点での家財の価値（残存価値）を見積もり、相手方に代償金を支払って清算する流れが一般的です。購入時期や金額が不明確だと揉めやすいので、型番・購入時期・概算価格をリスト化し、合意内容を文書で残しておくと進行がスムーズになります。

Q.不動産はいくらで財産分与される？

A.不動産の評価の基本は時価です。不動産会社の査定や取引事例、固定資産評価額も参照しつつ、実勢に近い金額で協議します。住宅ローンが残る場合は「時価－残債＝正味の資産額」で算定するのが原則。市況や築年数で値がぶれやすいため、複数社の査定を取って検討すると妥当性が高まります。

家の財産分与と住宅ローンのQ&A

Q.住宅ローンの名義変更はできない？

A.離婚を機に住宅ローンの名義を変える場合には、金融機関の承認が不可欠。承認に際しては、新たな名義人となる側について、収入・返済比率・信用情報などの再審査が行われ、基準を満たした場合のみ名義変更が認められます。

ただし審査は厳格で、実務上は難航する例が少なくありません。名義変更が難しいときは売却して残債を完済する、または代償金で清算するなど、複数案を並行して検討したほうが現実的でしょう。

Q.離婚後住宅ローンの連帯保証人から外れるには？

A.契約上の原則として、連帯保証は主債務者と同等の責任を負うため、離婚しても自動的に連帯保証人から外れるわけではありません。連帯保証人の解除には金融機関の同意が必要で、かつ主債務者の返済能力や担保状況が十分と判断されることが条件になります。

現状では金融機関の承認が難しいと判断される場合、代替保証人の設定や借り換え、場合によっては売却による清算を組み合わせる方法が有効。放置すると連帯保証人としての責任だけが残るおそれがあるため、早期に手当てしておきたいところです。

Q.オーバーローンの家の財産分与はどうすればいい？

A.残債が時価を上回るオーバーローンの場合、単純な折半は困難です。そのため、もし居住継続を望まない場合は、金融機関の同意を得て任意売却を行い、実勢価格で売却したうえで残債の分割返済や減免交渉を図る方法が現実的。逆に、居住継続を検討するなら、差額の自己資金投入や借り換えによる再構成が論点になります。

負担の見通しを早めに試算し、専門家の助言を得て具体的な手順を固めましょう。

家の財産分与と税金のQ&A

Q.離婚後住宅ローン控除は使える？

A.住宅ローン控除の継続適用は「自分が所有者で、引き続きその家に居住していること」が前提。そのため、名義を相手へ移した場合、あるいは自分が転居して居住要件を満たさない場合は、住宅ローン控除を受けられません。配偶者が住み続けても、名義人本人が居住していなければ適用外。借入名義・登記・居住の一致がポイントになります。

判定の要件が細かいため、まずは事前に税務署や専門家へ確認してみましょう。

Q.財産分与に税金はかかる？

A.配偶者間の財産分与で得た財産は、原則として課税の対象外です。ただし、家を第三者に売却して現金化する場合は、譲渡所得が生じる可能性がある点は理解しておきましょう。

なお、居住用財産の売却なら「3,000万円特別控除」の適用余地がありますが、居住要件や名義、売却先によっては対象外。これら条件に加えて取得費・残債・諸費用を試算し、事前に特例の適用可否を確認してから売却を検討するようおすすめします。

まとめ

離婚に伴う財産分与で自宅を手に入れるための考え方や方法、リスクなどをご紹介しました。

仮に、財産分与で自宅を手に入れることが難しい状況だったとしても、希望が叶う可能性はゼロではありません。ただし、そのためには難度の高い多くの煩雑な手続きや交渉が必要となります。自分一人の力でこなすことは、とても現実的ではありません。

財産分与で自宅を手に入れたいとお考えの方は、自分であれこれリサーチしたり考えたりするのではなく、まず専門家に相談し、現状や希望を細やかに説明しましょう。同様の事案に照らし、最適と思われる解決策を提案してくれることでしょう。