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このページでは離婚時のトラブルになりがちな不動産の財産分与のうち、「親名義の不動産」について解説します。基本的に土地も住宅も、親の単独名義であれば財産分与の対象外となります。ただし、それ以外は対象となる可能性があります。
親名義の家が財産分与の対象となる3つのケース
夫婦と親の共有名義
親が購入した親の家に住み続けている場合、その不動産は親に所有権が帰属しますので、基本的に財産分与の対象になりません。しかし自分たちで住宅を購入する際、資金援助を受けるために夫婦と親の共有名義にしているケースがあり、その場合には財産分与の対象になる可能性があります。ただし、共有名義である以上夫婦が負担した金額分のみが財産分与の対象になるという点に注意が必要です。仮に住宅を売却せず夫婦どちらかが住み続けるのであれば、一方が金銭の支払いをすることで個人所有にすることも可能です。
土地と建物で所有権が異なる
家を購入するにあたって親の支援を受ける方は多くいらっしゃると思いますが、受ける支援の形はさまざまです。ここで紹介するケースは「親が所有している土地のうえに自分たちで家を建てる」場合です。このケースでは土地が親名義・建物が夫婦の共有名義になっていますので、住宅のみが財産分与の対象となります。住宅が夫婦の共有財産であれば、その割合をきっちり確認しておきましょう。
土地を夫婦で持っている
親の支援を受けるにあたっては上記とは逆のケースもあります。土地を夫婦名義で所有しており、その上に親の名義で住宅を建てるケースです。この場合においても夫婦で所有している不動産、土地のみが財産分与の対象となります。しかしこの組み合わせの場合、財産分与においてはトラブルになるリスクが高い点に注意が必要です。仮に親がその住宅に住み続けたいと考えている場合、土地を処分するとその希望がかなわなくなってしまう恐れがあるためです。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
財産分与に親が関わることで、
意見対立のリスクが上がる
お伝えしたケースでは、親の同意が必要な場合や、親が財産分与に反対する可能性も考えられます。また、家が共有名義の場合、どちらか一方が家を取得する場合には他方に対する金銭的な補償（代償分割）が必要となります。親の同意が得られない場合や名義変更手続きが複雑になると、分割協議が難航するでしょう。万が一に備え、離婚時の不動産トラブルに詳しい弁護士に相談してください。
離婚時の親と共有名義の不動産の対処法
親の実子が住み続ける
仮に離婚したとしてもそれぞれの親子関係が崩れるわけではありませんので、たとえば「妻の親」が所有している住宅にその実子である「妻」とその子ども（孫）が住み続ける場合にはトラブルになりづらいでしょう。住宅ローンなどが残っている場合、夫婦間でその負担についての整理さえ行っておけば、その後は住み続けることが可能です。そういったケースでは名義変更などの手続きが必要になりますので調べておきましょう。
嫁や婿が住み続ける
上記とは反対のケースで、実子ではない娘や婿が住み続けるというのも選択肢としては存在します。こういった場合には直接的な血の繋がりがありませんので、信頼関係を前提とした使用貸借関係は継続しづらくなるでしょう。そうなると新たに借地契約などを締結して借地料を支払うなどの明確な契約関係を構築する必要があります。借地権を設定する場合、30年や50年など一定期間の存続期間が必要であるため、親による土地利用が大きく制限されてしまうという点にも注意しなければいけません。
家のみを売却
親名義の土地に夫婦の家を建てている場合、家のみを売却するというのも選択肢の一つです。家だけの売却であるならば、親名義の土地は残すことが可能です。しかしながらこの場合には「借地権付きの家」を売却することになりますので、売却価格には底地の価格が含まれません。さらに購入者と親の間で借地契約を締結しなければいけませんので、親からすると「知らない人と契約を結ぶ」ということになりますので、一定の抵抗はあるかもしれません。
家と土地を売却する
親が夫婦の住宅のためだけに土地購入を行っており、夫婦が今後そこに住み続けない状態であれば所有継続を望まない、というケースであれば家と土地を併せて売却してしまうという選択肢もあります。まとめて売却してしまえば借地権の兼ね合いなども気にしなくていいですし、将来における相続トラブルも回避できます。当然ですが親が納得しなければ売却できませんので、先祖代々継いできた土地であれば同意してもらえない可能性が高いです。
離婚時に親名義の家を財産分与する際の注意点
売却や贈与には税金がかかる
一戸建てやマンションなどの不動産は、どちらかが個人の所有物件として買取するか、売却して現金化後に財産分与するのが一般的です。
ただ、気をつけたいのが税金の問題。
不動産の売却で得られた利益には譲渡所得税がかかります。
税額は不動産の利用目的・保有年数などで変動しますが、最も高い税率だと所得税・住民税を含め40％近い税金が課されることもあります。
不動産を売却し現金化してから財産分与を行う際は、事前に不動産や税に詳しい専門家へと相談し、税率や税額を確かめておきましょう。
賃料の設定が必要になる
土地が親名義で、そこに夫婦の共有名義である家が建っている場合は、不動産の売却はより複雑になります。
この場合は住宅を他者に売却して利益を得た上で、親名義の土地を家の買い手に貸し出すということが可能です。
もちろん、親も一緒に土地を手放すケースもあるかもしれませんが、その場合にもやはり税金が発生します。
「地代」は、土地を貸し出す際の土地の賃料で、貸し出し側が設定する必要があります。
そして、この賃料もまた不動産所得と考えられ、税金がかかってきます。
不動産によって得られた収入は全て確定申告し、納税しなければなりません。
不動産の売却・賃貸には税金がかかるということを念頭の置き、財産分与を行いましょう。
