離婚時に親名義の不動産を財産分与方法とは

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親名義の不動産は財産分与の対象になるのか

親名義の不動産が、離婚時に財産分与の対象になるのかどうかは、条件によって異なります。

土地も住宅も親名義であれば、これは「共有財産」と「特有財産」のどちらにも当てはまらず、財産分与の対象にはならないのです。

共有財産とは婚姻中に夫婦が協力して得た財産のことで、特有財産とは結婚前に個人の名義で所有したもののことを指します。

ただし、親名義の不動産にもいくつかのパターンがあり、条件によっては財産分与の対象になるので、よく確認しておくことをおすすめします。

親名義の家が財産分与の対象となる3つのケース

親名義の住宅が財産分与の対象となる場合の3つのケースを紹介します。キーとなるのは共有名義であるかどうか。そして、住宅と切り離して考えることのできない土地の問題です。

夫婦と親の共有名義

住宅を購入する際、夫婦の資金では金額が不足していたり、住宅ローンを組めないときなどには、親から資金を援助をしてもらうことも少なくありません。

こうしたケースでは、住宅は夫婦と親の共有名義になっています。
共有名義である以上は、夫婦が負担した金額分のみ財産分与の対象となるのです。

仮に、住宅の売却はせず、夫婦のどちらかが今後も同じ家に住み続ける際は、どちらかが金銭の支払いをすることによって、住宅を個人の所有にすることもできます。

親名義の土地の上に夫婦名義の家を建てている

親の所有する土地に、夫婦が住宅を建築していることもあります。
この場合、土地は親名義、住宅は夫婦の共有名義となり、家のみ財産分与の対象になります。
住宅が夫婦の共有財産である場合、その財産に占める割り合いをしっかりと確認しておくことが大切です。

夫婦名義の土地の上に親名義の家を建てている

場合によっては、夫婦で所有している土地に、親の名義で住宅を建てるケースもあります。
この場合も、夫婦の共有名義である土地のみが財産分与の対象となります。

ただし、土地は夫婦の共有財産×建物は親名義という組み合わせの場合、財産分与を行う際にトラブルに発展しやすい傾向があるので注意したいところ。

親名義の住宅で、親が暮らし続けていくつもりである場合、土地を財産分与して売却してしまうと親は家を失ってしまう可能性があります。

そのため、土地は夫婦の共有財産×建物は親名義というケースでは、夫婦のどちらかが土地の所有権を個人のものとして買い取ったり、親の暮らす新たな家を見つけてから財産分与する必要があります。

離婚時に親名義の家を財産分与する際の注意点

売却や贈与には税金がかかる

一戸建てやマンションなどの不動産は、どちらかが個人の所有物件として買取するか、売却して現金化後に財産分与するのが一般的です。

ただ、気をつけたいのが税金の問題。
不動産の売却で得られた利益には譲渡所得税がかかります。

税額は不動産の利用目的・保有年数などで変動しますが、最も高い税率だと所得税・住民税を含め40%近い税金が課されることもあります。

不動産を売却し現金化してから財産分与を行う際は、事前に不動産や税に詳しい専門家へと相談し、税率や税額を確かめておきましょう。

賃料の設定が必要になる

土地が親名義で、そこに夫婦の共有名義である家が建っている場合は、不動産の売却はより複雑になります。

この場合は住宅を他者に売却して利益を得た上で、親名義の土地を家の買い手に貸し出すということが可能です。

もちろん、親も一緒に土地を手放すケースもあるかもしれませんが、その場合にもやはり税金が発生します。

「地代」は、土地を貸し出す際の土地の賃料で、貸し出し側が設定する必要があります。

そして、この賃料もまた不動産所得と考えられ、税金がかかってきます。
不動産によって得られた収入は全て確定申告し、納税しなければなりません。

不動産の売却・賃貸には税金がかかるということを念頭の置き、財産分与を行いましょう。

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