年収と住宅ローンの目安

このサイトは 「一般社団法人不動産あんしん相談室」をスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。

離婚時によくある悩みとして、「離婚後に夫から妻へ住宅の名義変更をしたい」というケースがあります。
また、妻が新たに住宅ローンを組む際に、今の年収でどれくらいのローンを組めるのかという問題もよく見受けられます。このような状況で、年収に対するローンの目安や、名義変更に伴う手続きについて理解しておくことが重要です。

データで見る年収別ローン借入額の目安（2024年度データ）

住宅ローンを組む場合、「どれくらいの金額まで借りられる」のでしょうか。

金融機関は、融資を行う際に債務者の返済能力について審査を行いますが、ここで大きな判断材料となるのが年収です。そして、その年収に対してどれくらい借り入れできるかを試算する際に使用するのが「年収倍率」であり、この数値はマンションや戸建てなど物件の種類によっても異なります。

下記の表では、「2024年度 フラット35利用者調査」の資料を基に、物件の種類・年収倍率と年収に応じた住宅ローン額の目安を紹介しています。

▼スクロールできます

参照元：【PDF】住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400374389.pdf

借入限度額は金融機関で異なる

上記では、「ローンの借入可能額は年収を目安に試算可能」とご紹介していますが、実際に住宅ローンが組めるかは、年収のみで決まるわけではありません。ローンを組めるかどうかについて銀行が見ているのは「返済負担率」であり、これが一般的に30〜35％といわれています。

たとえば、年収倍率5〜7倍の借入を行った場合には、年収の20〜25％の返済負担率になるといったように、年収倍率から大まかな返済負担率がわかります。ちなみに2024年はフラット35利用者全体における返済負担率は23.3％が平均となっています。

ただしこの比率も絶対の数値はなく、金融機関ごとに基準が異なる点には注意が必要です。

離婚時に住宅ローン返済中の家はどうする？

ローン破綻しないために知っておくべき
「返済比率」の正体

せっかく家を購入しても、ローンの返済で家計が破綻してしまっては意味がありません。無理なくローンを返済していくには、「銀行が貸してくれる額」と「安心して返せる額」にはギャップがあることを認識しておくことが大切です。

銀行審査の「35%」と生活防衛の「25%」

銀行は実際の金利ではなく、将来の上昇を見越した「審査金利（3〜4％）」で返済比率を計算しています。そのため、希望している額よりも減額される可能性があります。

また額面年収の25％は、手取りで見た場合には30％を超えているケースが多い点にも注意が必要です。住宅ローンは35年と非常に長い期間返済が続きます。そのため、住居費を25％以内に押さえておかないと、教育費や老後資金の貯蓄ができない「住宅ローン貧乏」に陥ってしまうリスクがあります。

車のローンやリボ払いも「返済比率」に含まれる

また住宅ローン単体ではなく、車のローンや奨学金、スマートフォンの分割払い、クレジットカードのリボ払いも合算して計算される点にも注意してください。たとえば、「車のローンとして月に3万円支払っている」ケースの場合、住宅ローンの借入可能額は数百万円単位で減少します。

このような点から、少しでも有利な条件で住宅ローンを組むためにも、審査を受ける前に少額のローンは完済しておくことがおすすめです。

離婚と住宅ローンの借り換え方法！
名義変更を成功させる
審査のポイントと注意点

【年収別】住宅ローンの借入目安と月々の返済額早見表

ここで、年収別に住宅ローンの借入目安と月々の返済額についてご紹介します。

月々の理想の返済額は、「年収 × 0.25 ÷ 12ヶ月」で求められます。住宅ローンを組む場合には、「月の手取り額 × 0.2〜0.25」が最も生活満足度を下げない適正ラインであるといえます。

下記の表では、それぞれの年収に対する「借入額の目安」と「月々の返済額の目安」をご紹介していますので、住宅ローンを検討する際にぜひ参考にしてください。

年収	借入額の目安	月々の返済の目安
年収200万円	1,060〜1,500万円	5.9万～11.4万円
年収300万円	1,590〜2,250万円	8.9万〜17.2万円
年収400万円	2,120〜3,000万円	11.9万〜22.9万円
年収500万円	2,650〜3,750万円	14.9万〜28.7万円
年収600万円	3,180〜4,500万円	17.8万〜34.4万円
年収700万円	3,710〜5,250万円	20.8万〜40.2万円
年収800万円	4,240〜6,000万円	23.8万〜45.9万円
年収900万円	4,770〜6,750万円	26.8万〜51.6万円
年収1000万円	5,300〜7,500万円	29.8万〜57.4万円

住宅ローン目安を計算する際の「4つの落とし穴」

ここでは、住宅ローンの借り入れ目安を計算するにあたって陥ってしまうことが多い「4つの落とし穴」をまとめています。「計算上は借りられるはずなのに、なぜか生活が苦しい」といった事態を防ぐためにも、以下の点に注意をしてください。

1. 額面年収ではなく「手取り収入」で考える

まずは「額面年収」ではなく「手取り年収」で考えることが必要です。たとえば年収500万円の場合には、実際に使える「手取り」が約400万円前後（約8割）となります。すなわち、銀行の返済比率は、税金や社会保険といった「消える2割」を含めて計算している点に注意が必要です。

額面上での「25％の返済」は、手取りで考えると「30％」を軽く超えてしまいます。生活の質を左右するポイントは、「手取りに対して何％の返済となっているか」という視点で考えられるかどうか、であるといえます。

2. 固定資産税・修繕積立金など「住まいの維持費」を忘れない

どうしても毎月のローン返済額にのみ注目してしまいがちですが、「住まいの維持費」も考慮しておくことが必要です。戸建て住宅を購入した場合には固定資産税の積立、マンションを購入した場合には管理費や修繕積立金といった形で、月に3〜5万円が必要になります。このように、「住宅ローン＝住居費ではない」という点を念頭に置いて借り入れ額を検討することが大切です。

3. 変動金利を選択する場合の「金利上昇リスク」の見積もり

住宅ローンを組むにあたり変動金利を選択するのであれば、将来の金利上昇リスクも考慮することが必要です。そのため、今の金利で計算するだけではなく、「もし、今後金利が1〜2％上がったら、月々の支払いはどれくらい増えるのか」を事前に把握しておいてください。

4. 教育費や老後資金の積み立てを圧迫していないか

子どもがいる家庭や今後子どもを持つことを考えている場合には、大学進学費用（1人あたり1,000万以上）などの教育費の検討が必要ですし、子どもの有無にかかわらず自分たちの老後資金を確保する必要があります。そのため、住宅ローンを支払えたとしても貯蓄がゼロになってしまい、教育費や老後資金を確保できない、という状況であれば「目安がオーバーしている」と判断し、もう一度検討するようにします。

離婚で持ち家はどうする？
ローン・名義別に財産分与の
対応方法を解説

あなたの「適正なローン額」を確定させる3ステップ

実際に、自分の適正なローン額を確定させるにはどう動けば良いのでしょうか。ここでは、ローンについての具体的な考え方やどのように動けば良いかをご紹介します。

ステップ1：現在の家計簿から「住居費に回せる額」を出す

まず、現在の家計簿から「住宅費にどれくらいの金額を回せるのか」を算出します。この場合、計算式としては「今の家賃 ＋ 毎月の貯金額 － 無理のない貯蓄維持分 ＝ 住宅ローンに回せる上限額」となります。

また、「なんとなく使っているお金」を把握した上で、住宅費に回せる「確実なお金」の特定を行います。

ステップ2：ライフプラン表で将来の大きな出費を予測する

続いて、ライフプラン表を作成して、将来の大きな出費について予測します。

たとえば「10年後のリフォーム」「15年後の子どもの進学」「20年後の親の介護」「30年後の定年」などのライフイベントとローンの完済時期を重ね合わせてみてください。もし、定年後にローンが残る場合には、「退職金での完済が可能か」または「年金から払い続けられるか」といった事前予測を行っておくことが大切です。

ステップ3：借入可能額ではなく「完済できる額」で物件を探す

物件を探す際のポイントは、「借入上限額」で探すのではなく、「完済できる額」で探すという点です。

不動産会社に勧められる「借入上限額」の物件をはじめに見に行ってしまうと、どうしても目が肥えてしまいます。そのため、先に完済できる額をしっかりと決めてから、その予算内で希望に合った家を探すのが正しい順序であるといえます。

また万が一の場合には売却を行い、完済できるように試算価値のある物件選びを行うことが重要です。

住宅購入にかかるお金の内訳

住宅を購入する場合には、物件価格にばかり目が行きがちですが、そのほかに手数料や税金などさまざまな費用が発生し、思ったよりも多くの費用がかかると感じるケースもあります。

上記の表を参照すると、例えばマンションを購入したいと考えた場合には年収倍率7.0倍となり、例えば5,000万円のマンションを購入する場合には年収600万円でも厳しいということになります。

住宅本体

ただし、住宅を購入する場合には頭金を用意するケースも多く、実際に購入できる物件の価格は、「用意できる頭金」＋「借入可能な住宅ローン額」により決まります。下記に、2024年のフラット35のデータをもとに、住宅種別ごとの所要資金をまとめていますので、参考にしてください。

住宅種別	所用資金
中古住宅	2,573万円
中古マンション	3,033万円
建売住宅	3,826万円
注文住宅	3,936万円
マンション	5,592万円
土地付き注文住宅	5,007万円

参照元：【PDF】住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」https://www.jhf.go.jp/files/a/public/jhf/400374389.pdf

頭金について

住宅を購入する場合には頭金を用意するケースも多くあり、頭金の相場は物件価格の1〜2割ほどとされています。実際にどれくらいを頭金とするのかは、後述している諸費用に加え、生活予備費や今後の生活のために残しておきたい貯金額などを考慮することが大切です。

以上から貯金を全額頭金にするのはNGといえますし、必ずしも頭金を用意しなければならない訳でもありません。頭金分をローンで賄うこともできますので、頭金としてどれくらいの金額を用意するかは冷静に考えてみてください。

手数料等

物件価格のほかにも、住宅の購入にはさまざまな費用が発生します。主な費用は下記の通りです。

• 不動産仲介手数料
• 登記の際の登録免許税
• 司法書士手数料
• 融資保証料
• 不動産取得税　など

上記のような費用がかかってきますので、予算を考える際には物件価格のみに注目するのではなく、全体でどれくらいの金額がかかるのかを把握しておくことが大切です。

離婚で住宅ローンを借り換えるのにかかる費用

離婚に伴って住宅ローンの借り換えを行う場合にもコストが発生します。頭金は不要な場合もありますが、ほかにどのような費用がかかるのかを見ていきましょう。

借り換え先のローンの手続きで発生する手数料

印紙税

住宅ローンの契約書類にかかる税金です。例えば「100万～500万円以下」の場合は2,000円と決められていて、借り入れ金額によって税額が決まります。

保証料

住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合に、返済を立て替える保証会社に支払う費用です。借り入れ時に支払う「一括前払い方式」と、住宅ローンの返済額に毎月保証料を上乗せて支払う「金利上乗せ方式」のいずれかで支払います。

金利上乗せ方式を選択した場合には、借り入れ時の手数料負担を減らせるメリットがあるものの、全体の返済額が大きくなるというデメリットもあるため、どちらの方法が良いかよく検討する必要があります。

事務手数料

住宅ローンの手続きに関連する事務手数料として金融機関に支払います。一定金額を支払う「定額型」と、借り入れ金額に応じて支払う「定率型」の2種類があります。定額型の場合は3万〜5万円が目安、また定率型では「借り入れ金額×2.2％」が目安となっています。

現在契約しているローンの手続きで発生する手数料

全額繰上返済手数料

現在契約中の住宅ローンを繰上げ返済する場合に、金融機関に支払います。それぞれの金融機関によって金額が異なりますが、目安としては5,000〜30,000円程度となっています。ネット銀行の場合、繰上げ返済手数料は無料としていることもあります。

保証会社事務手数料

現在契約中の住宅ローンにおいて、保証料を返金してもらうために支払う手数料です（保証料を一括払いしているケースのみ）。こちらの手数料も金融機関によって異なるものの、10,000円ほどが目安となります。

また保証料を金利上乗せ方式で支払っている場合は、保証料の返金がないためこちらの手数料は必要ありません。

登記手続きでかかる費用

抵当権抹消費用

住宅ローンの繰上げ返済を行った後に、設定されている抵当権を抹消する手続きが必要となります。この手続きには登録免許税がかかりますが、不動産1件につき1,000円となります。一戸建ての場合は、土地と建物合わせて2,000円の登録免許税が必要となります。

抵当権設定費用

乗り換え先の住宅ローンを契約する際に、抵当権設定登記を行う必要があります。上記でご紹介している抵当権抹消手続きと同様に、登録免許税がかかります。この場合の登録免許税は借り入れ金額に応じた額となり、「借入金額×0.4％」という式で計算されます。

司法書士への報酬

登記手続きは、基本的に司法書士に依頼します。その際には、司法書士に対する報酬も必要となりますが、抵当権の抹消・設定を合わせて5〜10万円が目安です。

その他の手数料・費用

上記のほか、火災保険料や地震保険料、団体信用生命保険料などの費用がかかってくるケースもあります。

火災保険料・地震保険料

火災保険は、住宅ローン借り入れの際に加入が義務付けられていることがほとんどです。また、火災保険では地震・噴火・津波などによって受けた損害は補償対象外となっているので、これらのケースでも補償を受けたいと考える場合には、地震保険にも加入します。

団体信用生命保険料

「団信」とも呼ばれている「団体信用保険」は、住宅ローンの契約期間中、契約者が万が一死亡・高度障害状態になった場合において、ローン残高がゼロになる保険です。ほとんどの場合、団信費用は金利に上乗せされていますが、特約を付加する場合には追加費用が発生します。