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離婚時によくある悩みとして、「離婚後に夫から妻へ住宅の名義変更をしたい」というケースがあります。
また、妻が新たに住宅ローンを組む際に、今の年収でどれくらいのローンを組めるのかという問題もよく見受けられます。このような状況で、年収に対するローンの目安や、名義変更に伴う手続きについて理解しておくことが重要です。
データで見る年収別ローン借入額
住宅ローンをどれくらい組めるのかは、多くの場合、「年収の●倍（これを年収倍率と呼びます）」という基準で試算されます。
金融機関はお金を貸す際、債務者の返済能力を審査しますが、その際に大きな判断材料となるのが年収です。年収倍率は、各金融機関の基準に加え、物件の種類（マンションや戸建てなど）によっても異なります。
下記の表では、「2023年度 フラット35利用者調査」の資料を基に、物件の種類・年収倍率と年収に応じた住宅ローン額の目安を紹介しています。
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| 年収 | 中古戸建 （5.3倍） | 中古マンション （5.6倍） | 建売住宅 （6.6倍） | 注文住宅 （7.0倍） | マンション （7.2倍） | 土地付注文住宅 （7.6倍） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200万円 | 1,060万円 | 1,120万円 | 1,320万円 | 1,400万円 | 1,440万円 | 1,520万円 |
| 300万円 | 1,590万円 | 1,680万円 | 1,980万円 | 2,100万円 | 2,160万円 | 2,280万円 |
| 400万円 | 2,120万円 | 2,240万円 | 2,640万円 | 2,800万円 | 2,880万円 | 3,040万円 |
| 500万円 | 2,650万円 | 2,800万円 | 3,300万円 | 3,500万円 | 3,600万円 | 3,800万円 |
| 600万円 | 3,180万円 | 3,360万円 | 3,960万円 | 4,200万円 | 4,320万円 | 4,560万円 |
| 700万円 | 3,710万円 | 3,920万円 | 4,620万円 | 4,900万円 | 5,040万円 | 5,320万円 |
| 800万円 | 4,240万円 | 4,480万円 | 5,280万円 | 5,600万円 | 5,760万円 | 6,080万円 |
| 900万円 | 4,770万円 | 5,040万円 | 5,940万円 | 6,300万円 | 6,480万円 | 6,840万円 |
| 1,000万円 | 5,300万円 | 5,600万円 | 6,600万円 | 7,000万円 | 7,200万円 | 7,600万円 |
参照元：【PDF】住宅金融支援機構「2023年度 フラット35利用者調査」https://www.jhf.go.jp/files/400370694.pdf
借入限度額は金融機関で異なる
住宅ローンの借入可能額は年収を目安に試算することができると紹介しましたが、住宅ローンが組めるかどうかの判断基準は年収の絶対値のみではありません。先にも少し触れましたが、ローンの借入額は「返済比率(返済負担率)」で決まります。フラット35のデータによると、返済負担率が30%以上で住宅ローンが組めた人は19.5%となっており、5人に4人はこの返済負担率を30%未満に抑えなければならないという事になります。また、この比率についても「絶対」ではなく、金融機関ごとに基準が異なる点に注意する必要があります。
ローンを借り換えて自宅を手に入れる注意点
自宅の所有権を変更するためには名義変更をしなければいけませんが、これができるかどうかはローンの残債と収入のバランスで決まります。つまり残債が少ない状態であれば年収150万円程度のパートタイム勤務であっても住宅ローンを組むことができる可能性があります。
返済比率(返済負担率)とは？
返済比率・返済負担率とは「年収のうち何割・何％が返済に回るのか」を示す指標です。計算方法は「年間のローン返済額÷年収×100」であり、毎月10万円の返済をする年収600万円の方の返済負担率は20%となります。
無理なく返済できる比率を考える
返済負担率には正解はありません。ポイントは「無理なく返済できる」という点です。例えば返済負担率が33%の場合、年収の3分の1が返済に回ってしまうということですので、生活費や貯蓄に使えるお金が年収の3分の2までとなります。
アンダーローンならリースバックが使える
アンダーローン（住宅ローン残高より売却価格の方が大きくなる）場合、リースバックが検討できます。リースバックは第三者に所有権を売却したうえで賃借することで、そのまま住宅に住み続けられる手法です。売却資金でまとまった資金を得て、毎月の家賃を支払うことによって居住環境を維持することができます。
離婚時の不動産トラブルはプロに相談
住宅は重要な資産ですから、離婚時にはしっかり協議して所有権がどちらに帰属するか決める必要があります。ただし、夫名義の家に住み続けることはリスクが高いことから、きちんと名義変更を行うことがおすすめです。離婚時の住宅トラブルが発生する場合、プロに相談しましょう。
