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離婚時によくある悩みとして、「離婚後に夫から妻へ住宅の名義変更をしたい」というケースがあります。
また、妻が新たに住宅ローンを組む際に、今の年収でどれくらいのローンを組めるのかという問題もよく見受けられます。このような状況で、年収に対するローンの目安や、名義変更に伴う手続きについて理解しておくことが重要です。
データで見る年収別ローン借入額
住宅ローンをどれくらい組めるのかは、多くの場合、「年収の●倍（これを年収倍率と呼びます）」という基準で試算されます。
金融機関はお金を貸す際、債務者の返済能力を審査しますが、その際に大きな判断材料となるのが年収です。年収倍率は、各金融機関の基準に加え、物件の種類（マンションや戸建てなど）によっても異なります。
下記の表では、「2023年度 フラット35利用者調査」の資料を基に、物件の種類・年収倍率と年収に応じた住宅ローン額の目安を紹介しています。
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| 年収 | 中古戸建 （5.3倍） | 中古マンション （5.6倍） | 建売住宅 （6.6倍） | 注文住宅 （7.0倍） | マンション （7.2倍） | 土地付注文住宅 （7.6倍） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200万円 | 1,060万円 | 1,120万円 | 1,320万円 | 1,400万円 | 1,440万円 | 1,520万円 |
| 300万円 | 1,590万円 | 1,680万円 | 1,980万円 | 2,100万円 | 2,160万円 | 2,280万円 |
| 400万円 | 2,120万円 | 2,240万円 | 2,640万円 | 2,800万円 | 2,880万円 | 3,040万円 |
| 500万円 | 2,650万円 | 2,800万円 | 3,300万円 | 3,500万円 | 3,600万円 | 3,800万円 |
| 600万円 | 3,180万円 | 3,360万円 | 3,960万円 | 4,200万円 | 4,320万円 | 4,560万円 |
| 700万円 | 3,710万円 | 3,920万円 | 4,620万円 | 4,900万円 | 5,040万円 | 5,320万円 |
| 800万円 | 4,240万円 | 4,480万円 | 5,280万円 | 5,600万円 | 5,760万円 | 6,080万円 |
| 900万円 | 4,770万円 | 5,040万円 | 5,940万円 | 6,300万円 | 6,480万円 | 6,840万円 |
| 1,000万円 | 5,300万円 | 5,600万円 | 6,600万円 | 7,000万円 | 7,200万円 | 7,600万円 |
参照元：【PDF】住宅金融支援機構「2023年度 フラット35利用者調査」https://www.jhf.go.jp/files/400370694.pdf
借入限度額は金融機関で異なる
住宅ローンの借入可能額は年収を目安に試算することができると紹介しましたが、住宅ローンが組めるかどうかの判断基準は年収の絶対値のみではありません。先にも少し触れましたが、ローンの借入額は「返済比率(返済負担率)」で決まります。フラット35のデータによると、返済負担率が30%以上で住宅ローンが組めた人は19.5%となっており、5人に4人はこの返済負担率を30%未満に抑えなければならないという事になります。また、この比率についても「絶対」ではなく、金融機関ごとに基準が異なる点に注意する必要があります。
住宅購入にかかるお金の内訳
住宅を購入する場合には、物件価格にばかり目が行きがちですが、そのほかに手数料や税金などさまざまな費用が発生し、思ったよりも多くの費用がかかると感じるケースもあります。
上記の表を参照すると、例えばマンションを購入したいと考えた場合には年収倍率7.2倍となり、例えば5,200万円のマンションを購入する場合には年収700万円でも厳しいということになります。
住宅本体
ただし、住宅を購入する場合には頭金を用意するケースも多く、実際に購入できる物件の価格は、「用意できる頭金」＋「借入可能な住宅ローン額」により決まります。下記に、2023年のフラット35のデータを基に、住宅種別ごとの所用資金をまとめていますので、参考にしてください。
| 住宅種別 | 所用資金 |
|---|---|
| 中古住宅 | 2,536万円 |
| 中古マンション | 3,037万円 |
| 建売住宅 | 3,603万円 |
| 注文住宅 | 3,863万円 |
| マンション | 5,245万円 |
| 土地付き注文住宅 | 4,903万円 |
参照元：住宅金融支援機構｜2023年度フラット35利用者調査https://www.jhf.go.jp/files/400370694.pdf
頭金について
住宅を購入する場合には頭金を用意するケースも多くあり、頭金の相場は物件価格の1〜2割ほどとされています。実際にどれくらいを頭金とするのかは、後述している諸費用に加え、生活予備費や今後の生活のために残しておきたい貯金額などを考慮することが大切です。
以上から貯金を全額頭金にするのはNGといえますし、必ずしも頭金を用意しなければならない訳でもありません。頭金分をローンで賄うこともできますので、頭金としてどれくらいの金額を用意するかは冷静に考えてみてください。
手数料等
物件価格のほかにも、住宅の購入にはさまざまな費用が発生します。主な費用は下記の通りです。
- 不動産仲介手数料
- 登記の際の登録免許税
- 司法書士手数料
- 融資保証料
- 不動産取得税 など
上記のような費用がかかってきますので、予算を考える際には物件価格のみに注目するのではなく、全体でどれくらいの金額がかかるのかを把握しておくことが大切です。
離婚で住宅ローンを借り換えるのにかかる費用
離婚に伴って住宅ローンの借り換えを行う場合にもコストが発生します。頭金は不要な場合もありますが、ほかにどのような費用がかかるのかを見ていきましょう。
借り換え先のローンの手続きで発生する手数料
印紙税
住宅ローンの契約書類にかかる税金です。例えば「100万～500万円以下」の場合は2,000円と決められていて、借り入れ金額によって税額が決まります。
保証料
住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合に、返済を立て替える保証会社に支払う費用です。借り入れ時に支払う「一括前払い方式」と、住宅ローンの返済額に毎月保証料を上乗せて支払う「金利上乗せ方式」のいずれかで支払います。
金利上乗せ方式を選択した場合には、借り入れ時の手数料負担を減らせるメリットがあるものの、全体の返済額が大きくなるというデメリットもあるため、どちらの方法が良いかよく検討する必要があります。
事務手数料
住宅ローンの手続きに関連する事務手数料として金融機関に支払います。一定金額を支払う「定額型」と、借り入れ金額に応じて支払う「定率型」の2種類があります。定額型の場合は3万〜5万円が目安、また定率型では「借り入れ金額×2.2％」が目安となっています。
現在契約しているローンの手続きで発生する手数料
全額繰上返済手数料
現在契約中の住宅ローンを繰上げ返済する場合に、金融機関に支払います。それぞれの金融機関によって金額が異なりますが、目安としては5,000〜30,000円程度となっています。ネット銀行の場合、繰上げ返済手数料は無料としていることもあります。
保証会社事務手数料
現在契約中の住宅ローンにおいて、保証料を返金してもらうために支払う手数料です（保証料を一括払いしているケースのみ）。こちらの手数料も金融機関によって異なるものの、10,000円ほどが目安となります。
また保証料を金利上乗せ方式で支払っている場合は、保証料の返金がないためこちらの手数料は必要ありません。
登記手続きでかかる費用
抵当権抹消費用
住宅ローンの繰上げ返済を行った後に、設定されている抵当権を抹消する手続きが必要となります。この手続きには登録免許税がかかりますが、不動産1件につき1,000円となります。一戸建ての場合は、土地と建物合わせて2,000円の登録免許税が必要となります。
抵当権設定費用
乗り換え先の住宅ローンを契約する際に、抵当権設定登記を行う必要があります。上記でご紹介している抵当権抹消手続きと同様に、登録免許税がかかります。この場合の登録免許税は借り入れ金額に応じた額となり、「借入金額×0.4％」という式で計算されます。
司法書士への報酬
登記手続きは、基本的に司法書士に依頼します。その際には、司法書士に対する報酬も必要となりますが、抵当権の抹消・設定を合わせて5〜10万円が目安です。
その他の手数料・費用
上記のほか、火災保険料や地震保険料、団体信用生命保険料などの費用がかかってくるケースもあります。
火災保険料・地震保険料
火災保険は、住宅ローン借り入れの際に加入が義務付けられていることがほとんどです。また、火災保険では地震・噴火・津波などによって受けた損害は補償対象外となっているので、これらのケースでも補償を受けたいと考える場合には、地震保険にも加入します。
団体信用生命保険料
「団信」とも呼ばれている「団体信用保険」は、住宅ローンの契約期間中、契約者が万が一死亡・高度障害状態になった場合において、ローン残高がゼロになる保険です。ほとんどの場合、団信費用は金利に上乗せされていますが、特約を付加する場合には追加費用が発生します。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
住宅ローンの借り換えは専門家に相談
離婚問題でもめている場合は、住宅ローンの借り換えも含めて弁護士への相談がベストです。法的な助言や交渉のサポートを受けることで、公平な解決に向けて進めることができます。一方、夫婦間で話し合いがスムーズに進み円満な離婚が見込める場合で、安定した収入があるなら、不動産屋さんへ相談すると解決が早いです。住居の問題は離婚手続きの中でも重要な要素であり、不動産のプロフェッショナルのアドバイスを得ることで、新生活のスタートをスムーズに切ることができるでしょう。状況に応じて適切な専門家に相談することが、円滑な離婚手続きの鍵となります。
不動産あんしん相談室は離婚と不動産トラブルに精通した弁護士を検索できる不動産屋さんです。活用してみてください。
ローンを借り換えて自宅を手に入れる注意点
自宅の所有権を変更するためには名義変更をしなければいけませんが、これができるかどうかはローンの残債と収入のバランスで決まります。つまり残債が少ない状態であれば年収150万円程度のパートタイム勤務であっても住宅ローンを組むことができる可能性があります。
返済比率(返済負担率)とは？
返済比率・返済負担率とは「年収のうち何割・何％が返済に回るのか」を示す指標です。計算方法は「年間のローン返済額÷年収×100」であり、毎月10万円の返済をする年収600万円の方の返済負担率は20%となります。
無理なく返済できる比率を考える
返済負担率には正解はありません。ポイントは「無理なく返済できる」という点です。例えば返済負担率が33%の場合、年収の3分の1が返済に回ってしまうということですので、生活費や貯蓄に使えるお金が年収の3分の2までとなります。
アンダーローンならリースバックが使える
アンダーローン（住宅ローン残高より売却価格の方が大きくなる）場合、リースバックが検討できます。リースバックは第三者に所有権を売却したうえで賃借することで、そのまま住宅に住み続けられる手法です。売却資金でまとまった資金を得て、毎月の家賃を支払うことによって居住環境を維持することができます。
離婚時の不動産トラブルはプロに相談
住宅は重要な資産ですから、離婚時にはしっかり協議して所有権がどちらに帰属するか決める必要があります。ただし、夫名義の家に住み続けることはリスクが高いことから、きちんと名義変更を行うことがおすすめです。離婚時の住宅トラブルが発生する場合、プロに相談しましょう。
