離婚と共有名義の家

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住宅を購入する際、夫婦の共同名義とするケースがあります。このようなケースで離婚した場合には、できるだけ早めに共有名義状態の解消をすることが望ましいといえます。解消方法は、売却や買取、財産分与による折半などさまざまな方法があります。

離婚時に不動産の共有名義を解消すべき理由

離婚後もどちらか一方が居住し続けるにあたり、共有名義のままにしておくという選択肢もなくはありません。しかし後々さまざまなトラブルに発展するリスクを抱え続けることになりますので、できるだけ解消しておくほうがよいでしょう。

売却・リフォームに元配偶者の同意が一生必要になる

離婚後も家を共有名義のままにしておくと、離婚後も元配偶者との関係が続くことになります。その点にストレスを感じてしまう可能性もありますし、「家を売却したい」「リフォームしたい」と考えた場合に問題が生じます。これは、不動産の売却やリフォームを行うには、名義人全員の同意が必要になるためです。この点から、都度元配偶者の承諾と署名・実印が必要となることから、手続きを進めるにあたり負担を感じる可能性が考えられます。

そして、相手が売却やリフォームに反対する、何らかの理由により連絡が取れなくなってしまうと、不動産をどうにもできない「塩漬け」と呼ばれる状況になってしまうリスクがあります。

相手のローントラブルに巻き込まれる恐れがある

ローンの支払いが残っている場合には、当然のことながら離婚後もローンを支払わなければなりません。この場合、もし元配偶者側がローンの支払いを滞納してしまった場合には、共有名義人である自身の支払い負担が増加します。

また、相手のローントラブルに巻き込まれてしまった場合や、それ以外の借金などが原因で、家が差押えや競売にかけられるリスクも考えられます。

相続でトラブルになる

共有名義のままにしておいた場合、相続においてトラブルになりやすいというリスクもあります。もし元配偶者が亡くなった場合には、元配偶者の持分について相続が発生しますが、再婚していた場合にはその配偶者や子供が相続することになります。このような場合、全く知らない人と持ち家を共有することになりますが、突然会ったこともない元配偶者の再婚相手やその子供が「家の権利者」として現れ、相続トラブルが発生する可能性もあります。

維持費がかかる

その家に住んでいなくても、不動産は所有しているだけで固定資産税がかかりますし、不動産業者などに管理を任せるにしてもお金がかかります。

また、その支払い方法についても、どちらがどの程度負担するかなどでトラブルになる可能性があります。

元パートナーが持分を売却する

共有名義のままにしておいた場合、元パートナーが自身の持分を第三者に売却する可能性があります。自分の持分のみであれば他の名義人の同意なしで売却ができますので、知らない間に第三者と共有関係となってしまうリスクがあります。このような状態になってしまうと、例えば売却や建て替え、大規模なリフォームを行いたいと考えた場合、名義人全員の同意が必要となることから、合意を形成することが難しくなるなど、トラブルに発展する可能性が考えられます。

離婚時に家の共有名義を解消する方法

離婚をするということは今後生活をともにしなくなり、家族ではなく他人になるということです。共有名義の家に住んでいた場合、そのまま住み続けることも可能ですが後々トラブルに繋がる恐れがあります。共有名義を解消するための方法にはさまざまなものがあります。

第三者に売却する

財産分与時、最も一般的に行われているのが「第三者に売却する」という方法です。この方法では、元夫婦両方の持分について売却を行い、得られたお金を折半します。

ただし、ローンが残っている場合にはローン返済後の残額、オーバーローンの場合には債務が残ることになるため、それぞれの負担方法について夫婦で話し合って決定する必要があります。また、売却を行う際には夫婦両方の同意が必要となります。

関連ページ：離婚で持ち家を売却する方法

財産分与で単独名義にする

財産分与で折半し、単独名義にするという方法もあります。ただし、家はその金額が大きいことから、名義人となる方は元パートナーに対してその他の財産を渡す必要があるといえます。

また、相手の浮気などが離婚原因となっている場合には、慰謝料込みで自分の財産分与の割合を多くするといったことも可能になりますし、もし離婚後の生活が経済的に厳しい場合については、「扶養的財産分与」を求めることもできます。

離婚による財産分与で自宅を手に入れる

元パートナーから買い取る

これまで住んできた家にこれからも引き続き自分が住み続けたい、と考える場合には、元パートナーの持分を買い取るという方法があります。この場合には、相手の持分を買い取るための資金が必要となりますが、例えば特有財産の中から必要となる費用を出すことによって相手の持分の買取が可能となり、家を自分のものとすることができます。相手の持分を買い取った時点で共有状態を解消することができます。

関連ページ：離婚して元夫から家を買い取る方法

元パートナーに売却

前述の「元パートナーから買い取る」と逆のパターンで、自分の共有持分を元パートナーに売却する方法も選択肢として考えられます。自身は特に住み続けるという希望は持っておらず、逆に相手はこのまま住み続けたいと考えている場合などにおいて、こちらの方法が用いられることがあります。自分の持分を相手に売却した時点で共有状態が解消されますが、元夫婦間での売却となることから、第三者に売却を行うパターンよりも迅速に進めることができます。

関連ページ：離婚で夫婦間売買する方法

自分の共有持分のみ売却する

自分の共有持分について、元パートナーではなく第三者に売却する方法もあります。この場合、自分の持分を売却するにあたっては元パートナーと話し合う必要はありません。ただし、持分割合が半分未満の場合には、財産分与を行う場合と比較すると損となる可能性や、なかなか売却できない可能性もあることから、あまり推奨されない方法であるといえます。

離婚・財産分与による不動産の名義変更方法

不動産あんしん相談室で
離婚後の共有持分の不動産トラブルを解決した事例

ここでは、離婚時の共有持分に関する不動産トラブルの解決事例を紹介します。

元夫との間に立って交渉も

神奈川県に戸建て住宅を保有していた50代女性。実父の土地に夫婦で共有持分として建物を建てたが、夫と離婚し建物の持分が2分の1になった。買い取り先を探していたもののなかなか見つからず、一般社団法人不動産あんしん相談室で買い取ってもらうことに。元夫との間に立って、手紙のやりとりをするなどの交渉も行ってもらうことができた。

参照元：一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP　https://anshin-soudan.net/c_voice/44/

どの不動産会社も拒んだトラブルをスピード対応

京都府の40代女性。調停離婚を経て、元夫が名義人の家について持分の2分の1を取得。しかし残りは元夫の親族の持分であり、元夫もそのまま家に住み続けている状態。相手方は売却にも退去にも応じず、家賃相当額を支払うよう求めるも拒否。どの不動産会社も対応してくれなかったが、一般社団法人不動産あんしん相談室が相談から売却までスピーディーに対応し、共有持分のトラブルを解決。

参照元：一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP　https://anshin-soudan.net/voice-service2/

奥様単独名義での取得を実現

離婚に伴い、夫婦共有名義となっていたマンションの売却を検討していたところ、夫が自身の持分（10分の7）を不動産業者に売却。業者から「提示額で買わない場合は競売にかける」と通告され、対応方法について相談が寄せられました。

ペアローン・共有名義の住宅ローンをどう外す？

ここでは、ペアローン・共同名義の住宅ローンについて、単独名義へ変更するための方法について解説していきます。

銀行は「名義変更」を簡単に認めてくれないという現実

もともとペアローンを組んでいたものを単独名義にしたいという申し出を行った場合、「二人でローンを返す約束（＝ペアローン）」が「一人で返済する」となることから、銀行にとってはリスクが増すということになります。この点から、銀行に名義変更を申し出たとしても審査が非常に厳しく、簡単には認められないという面があります。

連帯債務・連帯保証から抜けるための「借り換え」戦略

連帯債務や連帯保証から抜けるためには、借り換えを行うという選択肢もあります。これは、もともとローンを組んでいた銀行とは別の銀行にて、自分一人の名義でローンを組み直し、元のペアローンについて全額返済をするというものです。

ただし、パートや派遣社員などで年収がそこまで高くないためローンの審査に通れるかどうかが不安な場合もあるでしょう。その場合には、例えば親と子供が共同で借入を行う「親子ローン」を使用するといったように、親の協力を得ることによって審査の通過率を向上させるという方法も考えられます。

住宅ローンが残っている共有名義物件の売却手順

売却価格よりもローンの残高が大きい「オーバーローン」と呼ばれる状態の場合には、家を売却しただけではローンが残るため、共有名義から解放されません。ただし、金融機関の同意を得た上で任意売却を行う方法があります。たとえオーバーローンの状態だったとしても、任意売却を行うことによって共有名義から解放される可能性も考えられます。

共有名義の不動産の財産分与の注意点

不動産の扱いについて意見が一致しない

離婚時の財産分与では、不動産の扱いが大きな争点になることがあります。たとえば、一方は「この家に住み続けたい」と希望し、もう一方は「売却してお金を分けたい」と考えるなど、意見が食い違ってしまうケースも少なくありません。最終的にはどちらかの方法を選ぶ必要がありますが、感情的な要素も絡みやすく、話し合いが長引いてしまうこともあります。

原則折半に納得いかない

不動産の持ち分割合は購入時の状況によって必ずしも1対1ではありませんが、財産分与においては原則折半とされています。そのためこの原則折半に納得がいかず、住み続けるにせよ売却するにせよ折り合わないということも珍しくありません。

住宅ローンの扱い

共有名義の不動産における最大の問題が住宅ローンの取り扱いです。一方が居住を続ける場合、そのままにしておくと住まないもう一方もローンの返済を続けることになってしまいます。ローン自体は基本的に名義変更することはできませんので、居住を続ける一方が新たに住宅ローンを調達し、一本にまとめて借り換えるなどの手続きが必要になります。

相手が名義変更に協力してくれない

離婚に至るということはすでに関係性が崩壊してしまっていることが多いと思いますが、中には名義変更手続きに対してきちんと協力してくれないようなケースもあります。

住宅ローンの名義変更は原則不可

共有名義の不動産をスムーズに財産分与するためのポイント

離婚協議書や公正証書で不動産の扱いを明記する

この手のトラブルで揉めやすいのが「言った」「言わない」の水掛け論です。第三者に間に入ってもらうことも有用ですが、離婚協議書や公正証書などで不動産の取り扱いについて明記し、可視化しておくことも重要です。

司法書士・不動産会社・金融機関との連携がカギ

手続きをスムーズに進めるためには専門家との連携が重要です。また、住宅ローンがある場合には金融機関とのコミュニケーションをしっかり取っておくようにしましょう。関係性を作っておくと困りごとの相談がしやすくなります。

査定額や時価評価を事前に明確にしておく

財産分与は原則折半ですが、家の価格をいくらで見るかも揉めやすいポイントの一つです。そのため査定額や時価評価など、一定の基準で評価した場合の金額を事前に明確にしておくことができるとスムーズに協議が進むかもしれません。

持分売却や任意売却も視野に入れる

できれば自宅に住み続けたいという希望があったとしても、協議がまとまらない場合には持ち分の売却や物件の任意売却も視野に入れて交渉しましょう。換価することによりまた新たな選択肢が広がるかもしれません。

相手が話し合いに応じない時の「共有物分割請求」

共有名義となっているものの、もし相手が話し合いに応じてくれない場合には「共有物分割請求」を行うことができます。これは、民法にて共有物の各共有者は、いつでも共有状態の解消を求めることができる、と定められています。この権利を「共有物分割請求権」と呼ばれます。

この権利を構成することによって、裁判所から「家を競売にかけ、お金で訳なさい」という命令を出してくれる可能性も考えられます。

共有名義の解消にかかる「費用」と「税金」

登録免許税・司法書士報酬

共有名義を単独名義に変更する際には、登録免許税が必要となります。この場合の金額の目安は、固定資産評価額の2％となっています。また、司法書士への報酬も発生します。司法書士への報酬の相場は5〜10万円となっていますので、あらかじめ準備しておくことがおすすめです。

不動産取得税

離婚に伴って物件を取得する場合、財産分与によって取得する場合には非課税となります。しかし、離婚後に相手から買い取ることによって単独名義にしようとするケースでは、不動産取得税がかかる場合があります。

譲渡所得税

共有名義となっていた家の共有持分について、元配偶者に売却する、第三者に物件を売却するケースにおいては、譲渡益が発生した場合には譲渡所得税が発生します（財産分与の場合でもかかってきます）。

3,000万円特別控除を活用できる

これまで住んでいた住まい（居住用財産）を売却した場合には、所有していた期間に関わらず、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例があります。この特例を「3,000万円特別控除（居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例）」と呼びますが、この特例を活用することによって、譲渡所得税をゼロにすることができます。

ただし、対象となる家に住まなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却を行う場合に適用できる特例となっています。離婚後3年以内の売却を行うのであれば、もし譲渡益が出た場合でも税金がかからない優遇措置です。

贈与税

無償で名義を譲った場合には贈与税が発生する点に注意が必要です。ただし、「離婚に伴う財産分与」として適切な手続きを行うことによって、原則非課税となります。ただし持分譲渡については財産分与として認められない可能性があります。

まとめ：共有名義は離婚時に「断ち切る」のが鉄則

共有名義で購入した住まいの名義を、離婚後もそのまま放置しておくと、さまざまな問題が発生する可能性があります。さらにこのようなトラブルは、時間の経過とともに解決が難しくなっていくことが予想されます。

また、離婚から時間が経過するほど元配偶者との連絡が取れなくなるリスクも上がりますので、今すぐ動くことが大切です。