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持ち家を売却する場合、仲介、買取、任意売却という3つの売却方法が存在します。この3つの売却方法はそれぞれメリット・デメリットがあり、いずれの方法で売却するにせよ確認しておくべきポイントがあります。
今回は離婚時に持ち家を売却する際のそれぞれの売却方法のメリット・デメリットと、よくあるトラブルをまとめましたので、参考にしてみてください。
持ち家売却前のチェックポイント
持ち家を売却する前に、以下の2つのチェックポイントを必ず確認しましょう。
売却のタイミング
まずチェックすべきは、売却のタイミングです。離婚前と離婚後によって売却方法が異なることがあるため、売却が離婚前なのか離婚後なのかは重要です。
離婚前
離婚前に持ち家を売却する場合、夫婦の協議によって売却方法を定めることは離婚後に比べてしやすいでしょう。
また、財産分与により売却後の代金を折半したり、離婚協議書を作成して合意に法的拘束力を持たせたりすることを離婚後よりも比較的容易に行うことができます。
離婚後
離婚後に持ち家を売却する場合、夫婦はすでに離婚してしまっているため、協議を行うことが難しいケースがあります。また、夫婦の一方が持ち家に住み続けている場合、売却に応じない可能性が考えられるため、売却交渉が難航するかもしれません。
離婚後も財産分与自体は可能ですが、拒否される場合もあります。
家とローンの名義人に注意
持ち家を売却する前に家とローンの名義人をチェックするようにしましょう。
家の名義人が自分でない場合、自分単独で売却手続きを進めることができず、相手に行ってもらうことになります。よって思い通りに進まない可能性があります。
ローンの名義人が自分でない場合は相手が支払い続けることになりますが、自分が家に住み続ける場合には相手と話し合いが必要です。
また、ローンの名義人を自分にして家に住み続けたい場合には、銀行の承諾を得なければなりません。
不動産を売るための3つの方法
不動産を売るための方法は、仲介・買取・任意売却の3つがあります。
仲介
仲介による売却とは、仲介会社を通じて不動産を売却する方法です。仲介会社を通じて不動産を売却することにより、以下のさまざまなメリットを得ることができますが、一方でデメリットも存在します。
メリット
- 売買価格の適正価格がわかる
- 買取よりも売却価格が高くなる可能性がある
- 宣伝力が高いので買主候補が増え、よりよい条件で売ることができる
- 複雑で専門知識を要する契約手続きを代わりにしてくれる
デメリット
- 仲介手数料が発生する
- 短期間での売却が難しい
- 購入希望者の内覧などの準備や調整を行う必要がある
- 広告や内覧などにより、売却することが周囲に知られる
- 契約不適合責任を負う
ケースとは？
神田 加奈氏
比較的時間に余裕があったり、時間がかかっても高値で売りたいという場合は、仲介がおすすめ
仲介は、広告を出して買主を募り、買主が見つかってからもローンの審査や契約など、さまざまな手続きを取る必要があるため、売却できるまでに時間がかかります。そのため、比較的時間に余裕があったり、時間がかかってもなるべく高値で売りたいという人におすすめです。
また、築浅物件や立地の良い物件の場合も、買い手がつきやすいので仲介向きです。
一般社団法人不動産あんしん相談室では、全国各地の不動産会社と提携しています。地域を問わず、信頼できる不動産会社をご紹介することができます。
仲介の場合、まれに悪徳業者に出会い、トラブルに巻き込まれる可能性があります。法外な手数料を要求されたり、成功報酬以外の報酬があるような場合は要注意です。
仲介において価格査定は重要ですが、単に査定価格の高い不動産会社を選ぶのは要注意。高い査定価格を出し、先に媒介契約を締結して、売却活動中に値下げを繰り返す不動産会社も存在するため、信頼のおける会社を選ぶことが重要です。
買取
買取による売却とは、買取会社に不動産を売却することです。買主が業者になる点が仲介と異なります。
メリット
- 仲介よりも売却期間が短い
- 売却価格がすぐ決まるので、住み替えの資金計画が立てやすい
- 内覧などの対応が不要
- 広告などに掲載されないため、誰にも知られずに売却できる
- 仲介手数料がかからない
デメリット
- 仲介よりも売却価格が安くなることが多い
- 不動産の状態によっては、買取してもらえないことがある
ケースとは？
神田 加奈氏
すぐに売却したい場合や、買い手がつかなそうな物件は、買取がおすすめ
すぐに売却したい、現金化したいという場合や、遠方の不動産で売却に手間をかけたくないという場合には買取で売却するのがいいでしょう。
また、仲介に出しても1年以上売れない物件や、築年数が古い、立地が悪いなど、買い手がつきにくい物件も、買取での売却がおすすめです。
一般社団法人不動産あんしん相談室の不動産買い取りでは、戸建、マンション（区分所有）、アパート、共有持分のみ、借地・借家など権利関係が難しい案件の対応も可能です。
また、入札形式を採用！全国1,000社以上の買い取り業者に一斉入札依頼をするため、高く売ることができます。
買取で物件を売却しようとしている人は、早く現金化したい、周りに知られずに売却したいなど、さまざまな事情を抱えている人が多いため、足元を見られて、適正価格よりも低い買取価格を提示してくる不動産会社もあります。
また、不動産会社の中には、家の中に不用品を残したまま買取るサービスを行っているところもありますが、買取後に不用品処分費用が請求されるケースもあります。不用品処分を有料で行っている場合、どれくらいの費用がかかるのかを事前に確認しておきましょう。
買取で売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけでは、その査定価格が適正かどうかを判断することは困難です。買取は仲介よりも低い価格で売却されることが多いのですが、複数の業者の査定価格を比較してみないと、さらに安く売却することになってしまいます。
売却しようとしている不動産と同じタイプや、同じエリアでの販売実績が豊富な不動産会社を選ぶのがおすすめです。その際、査定価格の根拠も確認し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
任意売却
任意売却とは、債権者である銀行の同意を得て、通常の売却手続きにしたがって売却を行う方法です。任意売却にもメリット・デメリットが存在します。
メリット
- 競売よりも高値で売れるので、住宅ローンの残債が少なくなる
- 引っ越し費用を確保できる場合がある
- 引っ越し時期を調整できる
- 外見上、通常の売買と変わらないので近所に知られずにすむ
デメリット
- 競売にかけられるまでのリミットがあるため、短期間で売却しなければならない
- 主導権は金融機関にあるため、個人の判断で自由に売却できない
- 競売に比べて手間がかかる
- 個人の信用情報に傷がつく
ケースとは？
神田 加奈氏
ローンの返済が難しくなった場合は、競売よりも好条件で売却できる任意売却がおすすめ
ローンの返済が滞ってしまったり、家を売却してもローンが残ってしまうという場合、そのまま放置していると、やがて競売にかけられてしまいます。競売にかけられると、家は市場の5～7割ほどの価格でしか売れず、さらに早急に立ち退きを迫られます。
任意売却は、競売よりも相場に近い価格で売ることができ、引き渡し時期も債務者の希望に沿ってもらうことが可能です。周囲にも、任意売却で売却されることを知られることはありません。
ローンの支払いが困難になった場合、競売にかけられる前に、任意売却など、少しでも良い条件で売却できる方法を選ぶようにしましょう。
任意売却は不動産取引の一種であり、報酬は仲介手数料のみで、任意売却申請費やコンサルティング料などを要求されることはありません。このような名目で費用を請求する業者には注意しましょう。
任意売却は専門的な法律知識やノウハウを要します。そのため、任意売却を依頼する際は、任意売却の実績が十分にあること、弁護士などの専門家との連携が取れているところを選ぶようにしましょう。
任意売却をするには、銀行との交渉も必要です。普通の不動産会社以上の金融・法律知識が求められるので、どこでも任意売却を依頼できるとは限りません。任意売却は通常の仲介売却とは違うと思っておきましょう。任意売却の経験・実績が豊富にある、金融機関との交渉力に長けている会社に依頼しましょう。
持ち家を売却する手順
持ち家を売却する場合、さまざまな手続きを経る必要があります。一つ一つの手順を説明しますので、抜け漏れがないようしっかりと進めましょう。
不動産とローンの名義を確認
持ち家を売却するにあたり、まずは不動産とローンの名義を確認します。不動産の名義が自分でない場合には自分が売却をすることはできず、相手に売却をしてもらうことになります。
ローンの名義が相手の場合には自分に返済をする義務はありませんが、連帯保証人となっている場合やペアローンの場合は要注意です。
金融機関へ報告
ローンが残っている場合、持ち家を売却することについて、金融機関に報告します。持ち家の売却によってローンが完済できない場合、金融機関が売却の承諾をしない可能性が高いです。その場合は銀行と相談の上、任意売却を検討しましょう。
抵当権抹消手続き
ローン返済中の場合、持ち家には抵当権が設定されていることが通常です。持ち家の売却により所有権が買主へ移転しますが、同時に抵当権を抹消する手続きを行いましょう。抵当権を抹消しないと競売されるリスクが残ります。
財産分与の方法を決定
財産分与は原則として共有財産を2分の1ずつに分与します。もっとも、夫婦間の協議によりそれぞれの財産の割合を変更することが可能です。持ち家の売却代金をどうするかを決めておきましょう。
公正証書を作成
離婚をするに際し離婚協議書を作成している場合など、夫婦間で何らかの取り決めを行った場合には、それを公正証書にしておきましょう。公正証書にしておけば後々のトラブルを防ぐことができます。
必要に応じて確定申告
持ち家を売却して売却代金を得た場合、譲渡所得として確定申告が必要な場合があります。特に短期譲渡所得の場合には税率が高くなりますので注意しましょう。
離婚時の不動産売却でよくあるトラブル
離婚時に不動産を売却する場合、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。ここでは離婚時の不動産売却でよくあるトラブルを3つ紹介し、それぞれについて解説します。
相手が売却に応じてくれない
離婚の際に持ち家を売却してすっきりしたいのに、相手が売却に応じてくれない場合があります。自分の単独名義であれば相手が売却に応じてくれなくても売却は可能ですが、相手の単独名義であったり、夫婦の共有名義であった場合には、相手の同意がないと売却手続きを進めることができません。
相手の名義や共有名義の場合、話し合いをして解決する必要があります。
オーバーローンになってしまった
オーバーローンとは、持ち家の売却価格がローンの残債を下回る状態をいいます。つまり、持ち家を売却したとしてもローンを完済できずローンが残ったままになってしまいます。
オーバーローンの場合、ローンの残債を誰が支払うかでトラブルになる可能性がありますし、そもそもオーバーローンでは金融機関が売却を認めてくれない可能性が高いです。
相手の持分だけ売却されていた
持ち家が夫婦の共有名義の場合、相手の同意を得なければ持ち家を売却することはできません。しかし、自分の持分のみを売却するのであれば相手の同意を得る必要はありません。相手が持ち家の売却に応じないケースにおいて、持分だけ売却される場合があります。持分だけ売却されてしまうと、赤の他人と不動産を共有することになり、トラブルが起こりやすくなります。
まとめ：不動産売却で失敗しないコツ
不動産売却において、トラブルに巻き込まれることなく、安心して売却するには、誰に相談するかが重要。
不動産売却は仲介による方法が一般的ですが、買取に適した状況もあります。自分の条件や物件の特性に合わせて、仲介か買取か、よりよい選択を提示してくれる会社に依頼するといいでしょう。
とはいえ…
- 自分ではどこの会社を選んでいいのかわからない…
- 仲介、買取、どちらの方法が自分の物件にあっているのかわからない…
- でも、なるべく早く、より適正な価格で売りたい
とお悩みの方には、当メディアのスポンサーであり監修にご協力いただいた「一般社団法人不動産あんしん相談室」がおすすめです。不動産コンサルタントのプロが相談者の状況に応じて、適切な内容のアドバイスをしてくれます。任意売却の実績も多数あり。全国どこでも対応し、地方の場合は、信頼できる業者を紹介してくれるので安心です。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
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