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離婚する場合、家は財産であることから、財産分与で分け合うことになります。多くの場合、売却を行って得た現金を分けることになります。この時の売却方法や得られる金額については、ローンの残額や元夫婦の関係によりさまざまです。
離婚で家を売る最適なタイミング
家の売却は、離婚前・離婚後それぞれでメリット・デメリットがあります。どのようなメリット・デメリットがあるのかを見ていきましょう。
離婚前
「離婚後にはもう相手と連絡をとりたくない」と考えている場合には離婚する前に家の売却について進めていくことがおすすめといえます。家を売却するには3ヶ月から半年程度かかることが一般的となっていますが、その間は相手と連絡を取り合わなければなりません。離婚が成立した後に売却を行おうとしても、相手との連絡がスムーズにできない場合には、売却もなかなか進まなくなってしまうリスクがあります。
ただし、早く売却を済ませたいがために価格を低く設定してしまい、相場よりも安い金額で売却してしまわないように注意しながら売却活動を進めてください。
離婚後
離婚後に家の売却する場合、じっくりと売却活動を進められる点がメリットです。離婚前は離婚に向けてさまざまな手続きを行う必要がありますが、手続きが終わった離婚後は売却活動に専念することが可能。納得できる形で家を売却しやすいといえます。慎重に手続きを進めたい場合には、離婚後に家を売却するのがおすすめです。
ただし、この場合は離婚後も相手と連絡を取り合うことになります。連絡を取り合うことを負担に感じないケースでないと難しい点には注意が必要です。
不動産を売るための3つの方法
不動産を売るための方法は、仲介・買取・任意売却の3つがあります。
仲介
仲介による売却とは、仲介会社を通じて不動産を売却する方法です。仲介会社を通じて不動産を売却することにより、以下のさまざまなメリットを得ることができますが、一方でデメリットも存在します。
メリット
- 売買価格の適正価格がわかる
- 買取よりも売却価格が高くなる可能性がある
- 宣伝力が高いので買主候補が増え、よりよい条件で売ることができる
- 複雑で専門知識を要する契約手続きを代わりにしてくれる
デメリット
- 仲介手数料が発生する
- 短期間での売却が難しい
- 購入希望者の内覧などの準備や調整を行う必要がある
- 広告や内覧などにより、売却することが周囲に知られる
- 契約不適合責任を負う
ケースとは？
神田 加奈氏
比較的時間に余裕があったり、時間がかかっても高値で売りたいという場合は、仲介がおすすめ
仲介は、広告を出して買主を募り、買主が見つかってからもローンの審査や契約など、さまざまな手続きを取る必要があるため、売却できるまでに時間がかかります。そのため、比較的時間に余裕があったり、時間がかかってもなるべく高値で売りたいという人におすすめです。
また、築浅物件や立地の良い物件の場合も、買い手がつきやすいので仲介向きです。
一般社団法人不動産あんしん相談室では、全国各地の不動産会社と提携しています。地域を問わず、信頼できる不動産会社をご紹介することができます。
※その後30分毎に5,500円（税込）で対応可
仲介の場合、まれに悪徳業者に出会い、トラブルに巻き込まれる可能性があります。法外な手数料を要求されたり、成功報酬以外の報酬があるような場合は要注意です。
仲介において価格査定は重要ですが、単に査定価格の高い不動産会社を選ぶのは要注意です。高い査定価格を出し、先に媒介契約を締結して、売却活動中に値下げを繰り返す不動産会社も存在するため、信頼のおける会社を選ぶことが重要です。
買取
買取による売却とは、買取会社に不動産を売却することです。買主が業者になる点が仲介と異なります。
メリット
- 仲介よりも売却期間が短い
- 売却価格がすぐ決まるので、住み替えの資金計画が立てやすい
- 内覧などの対応が不要
- 広告などに掲載されないため、誰にも知られずに売却できる
- 仲介手数料がかからない
デメリット
- 仲介よりも売却価格が安くなることが多い
- 不動産の状態によっては、買取してもらえないことがある
ケースとは？
神田 加奈氏
すぐに売却したい場合や、買い手がつかなそうな物件は、買取がおすすめ
すぐに売却したい、現金化したいという場合や、遠方の不動産で売却に手間をかけたくないという場合には買取で売却するのがいいでしょう。
また、仲介に出しても1年以上売れない物件や、築年数が古い、立地が悪いなど、買い手がつきにくい物件も、買取での売却がおすすめです。
一般社団法人不動産あんしん相談室の不動産買い取りでは、戸建、マンション（区分所有）、アパート、共有持分のみ、借地・借家など権利関係が難しい案件の対応も可能です。
また、入札形式を採用！全国1,000社以上の買い取り業者に一斉入札依頼をするため、高く売ることができます。
※その後30分毎に5,500円（税込）で対応可
買取で物件を売却しようとしている人は、早く現金化したい、周りに知られずに売却したいなど、さまざまな事情を抱えている人が多いため、足元を見られて、適正価格よりも低い買取価格を提示してくる不動産会社もあります。
また、不動産会社の中には、家の中に不用品を残したまま買取るサービスを行っているところもありますが、買取後に不用品処分費用が請求されるケースもあります。不用品処分を有料で行っている場合、どれくらいの費用がかかるのかを事前に確認しておきましょう。
買取で売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけでは、その査定価格が適正かどうかを判断することは困難です。買取は仲介よりも低い価格で売却されることが多いのですが、複数の業者の査定価格を比較してみないと、さらに安く売却することになってしまいます。
売却しようとしている不動産と同じタイプや、同じエリアでの販売実績が豊富な不動産会社を選ぶのがおすすめです。その際、査定価格の根拠も確認し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
任意売却
任意売却とは、債権者である銀行の同意を得て、通常の売却手続きにしたがって売却を行う方法です。任意売却にもメリット・デメリットが存在します。
メリット
- 競売よりも高値で売れるので、住宅ローンの残債が少なくなる
- 引っ越し費用を確保できる場合がある
- 引っ越し時期を調整できる
- 外見上、通常の売買と変わらないので近所に知られずにすむ
デメリット
- 競売にかけられるまでのリミットがあるため、短期間で売却しなければならない
- 主導権は金融機関にあるため、個人の判断で自由に売却できない
- 競売に比べて手間がかかる
- 個人の信用情報に傷がつく
ケースとは？
神田 加奈氏
ローンの返済が難しくなった場合は、競売よりも好条件で売却できる任意売却がおすすめ
ローンの返済が滞ってしまったり、家を売却してもローンが残ってしまうという場合、そのまま放置していると、やがて競売にかけられてしまいます。競売にかけられると、家は市場の5～7割ほどの価格でしか売れず、さらに早急に立ち退きを迫られます。
任意売却は、競売よりも相場に近い価格で売ることができ、引き渡し時期も債務者の希望に沿ってもらうことが可能です。周囲にも、任意売却で売却されることを知られることはありません。
ローンの支払いが困難になった場合、競売にかけられる前に、任意売却など、少しでも良い条件で売却できる方法を選ぶようにしましょう。
※その後30分毎に5,500円（税込）で対応可
任意売却は不動産取引の一種であり、報酬は仲介手数料のみで、任意売却申請費やコンサルティング料などを要求されることはありません。このような名目で費用を請求する業者には注意しましょう。
任意売却は専門的な法律知識やノウハウを要します。そのため、任意売却を依頼する際は、任意売却の実績が十分にあること、弁護士などの専門家との連携が取れているところを選ぶようにしましょう。
任意売却をするには、銀行との交渉も必要です。普通の不動産会社以上の金融・法律知識が求められるので、どこでも任意売却を依頼できるとは限りません。任意売却は通常の仲介売却とは違うと思っておきましょう。任意売却の経験・実績が豊富にある、金融機関との交渉力に長けている会社に依頼しましょう。
離婚して家を売却する際の注意点
家を売却する場合には、いくつか注意しておきたいポイントがあります。
住宅ローンの有無・残高を確認する
原則として、家を売却しようとする場合には住宅ローンを完済する必要があります。そのため、離婚に伴い家を売却する希望がある場合には、まず住宅ローンの有無と残高を確認します。また、契約内容や名義についても一緒に確認しておきましょう。
住宅ローンの残債がある場合には、任意売却という方法を利用することで売却を行えます。ただし、手続きや費用が必要になります。さらに信用情報にその履歴が記載されてしまうため、離婚に伴って家を売却したいと考える場合には、まず住宅ローンの有無と残高を確認した上で、余裕を持って売却活動を行うことが重要です。
名義を確認する
その家と土地、ローンの名義をあらかじめ確認しておく必要があります。これは、不動産の売却は名義人にしか行えないため。もし名義人以外が売却したいと考える場合には、手続きが必要となります。また、夫婦の共有名義になっているケースでは、売却を行うにはお互いの合意が必要です。
財産分与の方法について決める
あらかじめ、財産分与の方法について取り決めておくことも大切です。家を売却してアンダーローンとなった場合には現金を分ければ問題ありませんが、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」となった場合には、注意が必要です。
財産分与の対象はあくまで「財産」となるため、オーバーローンは財産分与の対象外となるものの、名義人は離婚後もローンの返済をしていかなければなりません。そのため、もしオーバーローンになった場合には任意売却をするのか、どちらか片方が住み続けて住宅ローンの返済を続けるのかをあらかじめ決めておくことが大切です。
離婚で家を売る流れ
離婚に伴って家を売る場合には、下記のような流れに沿って進められます。
物件の査定をする
家を売る場合には、不動産会社に連絡してどれくらいで売却ができるかを知るために査定を依頼します。査定の内容に納得ができた場合には、不動産会社と契約を行います。
金融機関へ報告
ローンが残っている場合、家を売却することについて金融機関に報告を行います。ただし、売却をしてもローンの完済が難しい場合には、金融機関が売却を承諾しない可能性が高いといえます。この場合には、銀行と相談の上、任意売却についての検討を行います。
抵当権抹消手続き
ローンを返済している場合、通常その家には抵当権が設定されています。家を売却することで、所有権が買主に移りますが、同時に抵当権抹消の手続きも行います。抵当権を抹消しておかないと、競売にかけられるリスクが残ります。
公正証書を作成
離婚に際し、夫婦間で何らかの取り決めを行っている場合には、その内容を公正証書にしておくことが大切です。公正証書にしておくことで、後のトラブル発生を防げます。
引越にかかわる手続き
離婚に伴い引っ越しをする場合には、さまざまな手続きが必要になります。例えば住民票の異動や子どもがいる場合には児童手当の申請、場合によっては転校の手続きなどを行うこともあります。どのような手続きが必要なのかをあらかじめ確認しておきましょう。
確定申告
家を売却して売却代金を得た場合には、確定申告が必要となる場合があります。特に短期譲渡所得のケースにおいては税率が高くなるため注意が必要となります。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚で家を売るならご相談ください
離婚に伴って家を売却する場合には、引越しや財産分与など、さまざまな要素について考える必要があります。「不動産あんしん相談室」では、引越し先の確保や家の売却サポートのほか、その家に住み続けたい人のためのリースバックにも対応が可能など、離婚に伴う家の悩みを抱えている人をフルサポート可能。
Zoomなどのオンライン相談も対応しています。女性コンサルタントがじっくり話を伺い、一緒に対処法を考えます。ぜひ、一度気軽に相談してみてください。
離婚で家を売却するときによくあるトラブル
離婚に伴い家を売却する際には、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
共有名義で売却に同意してくれない
持ち家が夫婦の共有名義となっている場合に、片方が売却に同意してくれない、というトラブルが考えられます。自身の単独名義の場合は相手の同意が得られなくても売却が可能ですが、相手の単独名義や共有名義の場合は、相手の同意がないと売却手続きが進められません。このような場合には、話し合いを重ねて解決する必要があります。
相手の持分だけ売却されていた
上記の通り、夫婦の共同名義となっている場合は相手の同意を得なければ家を売却できません。ただし、自分の持分のみであれば相手の同意を得ずに売却が可能です。そのため相手の持分のみ売却されていた、というケースも考えられます。この場合、全く知らない人と不動産を共有することになりますので、トラブルが発生しやすい状況といえます。
住み続けたい
離婚後も家を売却せずにそのまま住み続けたいと考えるケースもあるでしょう。しかし、相手の持分を買い取ることが難しかったり、オーバーローンで任意売却しかない状況もあるでしょう。
仮に売却を回避できたとしても、名義が相手のものとなっている場合、ローンの支払いが滞る、強制退去の可能性があるなどトラブルが発生しやすい状態であるといえます。
このようなトラブルを解決する方法として、家を売却した後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続けるリースバックを利用するという方法があります。
オーバーローンになってしまった
家を売却しても、その売却価格がローンの残債を下回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。そのため、売却してもローンを完済できない状態になっているということです。この場合、ローンの残りを誰が支払っていくのかでトラブルが発生しやすくなります。また、金融機関においてもオーバーローンの場合は売却を認めない可能性が高いといえます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
相談者様にとってよりよい選択肢をご提案できます。
ご相談いただければ、仲介、買取、任意売却、それぞれのメリット・デメリットを加味し、相談者さまにとって後悔することのない選択肢を女性コンサルタントがご提案します。
戸建、マンション（区分所有）、アパート、共有持分のみ、借地・借家など権利関係が難しい案件の対応も可能。任意売却においても豊富な実績をもち、全国どのエリアからでも相談を承っています。Zoomなどのオンライン相談にも対応してますので、お気軽にお問い合わせください。
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