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離婚時には婚姻生活の間に築いた資産「共有財産」を公平に分配する財産分与を行うことになります。共有財産にはさまざまな種類がありますが、婚姻期間中に購入・建築した住宅も共有財産として取り扱う必要があります。しかし住宅は物理的に半分ずつ分けることができないので、多くの場合は売却をして資金化し得た現金を当分することになります。しかしさまざまな事情によって離婚後もその住宅に住み続けたい方もいらっしゃるでしょう。そういった場合、元配偶者から買い取る方法があります。
不動産を売るための3つの方法
不動産を売るための方法は、仲介・買取・任意売却の3つがあります。
仲介
仲介による売却とは、仲介会社を通じて不動産を売却する方法です。仲介会社を通じて不動産を売却することにより、以下のさまざまなメリットを得ることができますが、一方でデメリットも存在します。
メリット
- 売買価格の適正価格がわかる
- 買取よりも売却価格が高くなる可能性がある
- 宣伝力が高いので買主候補が増え、よりよい条件で売ることができる
- 複雑で専門知識を要する契約手続きを代わりにしてくれる
デメリット
- 仲介手数料が発生する
- 短期間での売却が難しい
- 購入希望者の内覧などの準備や調整を行う必要がある
- 広告や内覧などにより、売却することが周囲に知られる
- 契約不適合責任を負う
ケースとは？
神田 加奈氏
比較的時間に余裕があったり、時間がかかっても高値で売りたいという場合は、仲介がおすすめ
仲介は、広告を出して買主を募り、買主が見つかってからもローンの審査や契約など、さまざまな手続きを取る必要があるため、売却できるまでに時間がかかります。そのため、比較的時間に余裕があったり、時間がかかってもなるべく高値で売りたいという人におすすめです。
また、築浅物件や立地の良い物件の場合も、買い手がつきやすいので仲介向きです。
一般社団法人不動産あんしん相談室では、全国各地の不動産会社と提携しています。地域を問わず、信頼できる不動産会社をご紹介することができます。
※その後30分毎に5,500円（税込）で対応可
仲介の場合、まれに悪徳業者に出会い、トラブルに巻き込まれる可能性があります。法外な手数料を要求されたり、成功報酬以外の報酬があるような場合は要注意です。
仲介において価格査定は重要ですが、単に査定価格の高い不動産会社を選ぶのは要注意です。高い査定価格を出し、先に媒介契約を締結して、売却活動中に値下げを繰り返す不動産会社も存在するため、信頼のおける会社を選ぶことが重要です。
買取
買取による売却とは、買取会社に不動産を売却することです。買主が業者になる点が仲介と異なります。
メリット
- 仲介よりも売却期間が短い
- 売却価格がすぐ決まるので、住み替えの資金計画が立てやすい
- 内覧などの対応が不要
- 広告などに掲載されないため、誰にも知られずに売却できる
- 仲介手数料がかからない
デメリット
- 仲介よりも売却価格が安くなることが多い
- 不動産の状態によっては、買取してもらえないことがある
ケースとは？
神田 加奈氏
すぐに売却したい場合や、買い手がつかなそうな物件は、買取がおすすめ
すぐに売却したい、現金化したいという場合や、遠方の不動産で売却に手間をかけたくないという場合には買取で売却するのがいいでしょう。
また、仲介に出しても1年以上売れない物件や、築年数が古い、立地が悪いなど、買い手がつきにくい物件も、買取での売却がおすすめです。
一般社団法人不動産あんしん相談室の不動産買い取りでは、戸建、マンション（区分所有）、アパート、共有持分のみ、借地・借家など権利関係が難しい案件の対応も可能です。
また、入札形式を採用！全国1,000社以上の買い取り業者に一斉入札依頼をするため、高く売ることができます。
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買取で物件を売却しようとしている人は、早く現金化したい、周りに知られずに売却したいなど、さまざまな事情を抱えている人が多いため、足元を見られて、適正価格よりも低い買取価格を提示してくる不動産会社もあります。
また、不動産会社の中には、家の中に不用品を残したまま買取るサービスを行っているところもありますが、買取後に不用品処分費用が請求されるケースもあります。不用品処分を有料で行っている場合、どれくらいの費用がかかるのかを事前に確認しておきましょう。
買取で売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけでは、その査定価格が適正かどうかを判断することは困難です。買取は仲介よりも低い価格で売却されることが多いのですが、複数の業者の査定価格を比較してみないと、さらに安く売却することになってしまいます。
売却しようとしている不動産と同じタイプや、同じエリアでの販売実績が豊富な不動産会社を選ぶのがおすすめです。その際、査定価格の根拠も確認し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
任意売却
任意売却とは、債権者である銀行の同意を得て、通常の売却手続きにしたがって売却を行う方法です。任意売却にもメリット・デメリットが存在します。
メリット
- 競売よりも高値で売れるので、住宅ローンの残債が少なくなる
- 引っ越し費用を確保できる場合がある
- 引っ越し時期を調整できる
- 外見上、通常の売買と変わらないので近所に知られずにすむ
デメリット
- 競売にかけられるまでのリミットがあるため、短期間で売却しなければならない
- 主導権は金融機関にあるため、個人の判断で自由に売却できない
- 競売に比べて手間がかかる
- 個人の信用情報に傷がつく
ケースとは？
神田 加奈氏
ローンの返済が難しくなった場合は、競売よりも好条件で売却できる任意売却がおすすめ
ローンの返済が滞ってしまったり、家を売却してもローンが残ってしまうという場合、そのまま放置していると、やがて競売にかけられてしまいます。競売にかけられると、家は市場の5～7割ほどの価格でしか売れず、さらに早急に立ち退きを迫られます。
任意売却は、競売よりも相場に近い価格で売ることができ、引き渡し時期も債務者の希望に沿ってもらうことが可能です。周囲にも、任意売却で売却されることを知られることはありません。
ローンの支払いが困難になった場合、競売にかけられる前に、任意売却など、少しでも良い条件で売却できる方法を選ぶようにしましょう。
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任意売却は不動産取引の一種であり、報酬は仲介手数料のみで、任意売却申請費やコンサルティング料などを要求されることはありません。このような名目で費用を請求する業者には注意しましょう。
任意売却は専門的な法律知識やノウハウを要します。そのため、任意売却を依頼する際は、任意売却の実績が十分にあること、弁護士などの専門家との連携が取れているところを選ぶようにしましょう。
任意売却をするには、銀行との交渉も必要です。普通の不動産会社以上の金融・法律知識が求められるので、どこでも任意売却を依頼できるとは限りません。任意売却は通常の仲介売却とは違うと思っておきましょう。任意売却の経験・実績が豊富にある、金融機関との交渉力に長けている会社に依頼しましょう。
離婚で家を売る流れ
家の名義の確認
離婚に伴い住宅を売却する場合、まずその住宅の名義人を確認する必要があります。名義人でなければ売却できないためです。「夫名義である」と思い込んでいても、いざ確認すると夫婦の共有名義になっているケースも少なくありません。なお、共有名義は必ずしも半分ずつの権利を有しているとは限りません。夫が97%・妻が3%のような割合で保有している場合もありますので、きちんと確認しておきましょう。なお、家の名義は履歴事項全部証明書（不動産登記簿）を取得することで確認できます。
ローン残債を確認
対象になる住宅にローンが残っている場合、その残債をきちんと確認しておく必要があります。ローン残債は金融機関からローン残高証明書を取り寄せるなどして確認することができます。なお、ローンの残債が住宅の売却価額を上回るいわゆる「オーバーローン」の状態であれば、きちんと対策を練らなければ売却することができません。方法としては自己資金や親族からの借り入れでローンを完済する・金融機関と交渉して別の不動産にローンを付け替えてもらうなどがあります。
家を査定する
ローンの残債の確認と並行して住宅の査定も受けることが必要です。住宅査定は不動産業者などに依頼・相談することで行えます。1社のみによる査定を受ける場合、その査定の妥当性を検討することができませんので、可能な限り複数社からの見積もりを取得することが望ましいです。なお、売却を検討するための材料ですので、この段階で売買契約は締結してはいけません。ローンがある場合には金融機関の了承を取ったうえで手続きを進めることになります。
不動産会社へ依頼する
売却することが決定すれば不動産会社に連絡をして対応を進めることになります。住宅の買い手は不動産会社が探してくれますので、自ら営業活動をしたり問い合わせに対応するなどの必要はありません。ただし内見時の立会い対応は必要となります。住宅購入は内見をしてから意思決定を行う方が殆どですので、あらかじめ心づもりをしておきましょう。
引き渡し等
住宅の買い手が決まったら引き渡しに向けて対応を進めて行きます。売買契約の締結や資金決済を経て名義変更のための書類作成、鍵の引き渡し、住宅ローン残債の支払を行うことで売却が完了します。名義変更は司法書士に依頼し、所有権や抵当権の設定などについての変更を行います。売り手である自身の対応のほか、買い手側でもローンの借り入れ実行や代金の支払いなどといった手続き・対応が必要になります。
確定申告
サラリーマンとして働いている方にはなじみがないかもしれませんが、不動産を売却した場合、売却した翌年2月15日から3月15日の間に「確定申告」を行わなければいけません。不動産売却における確定申告は譲渡価額から取得費・譲渡費用を除いた「譲渡所得」つまり利益部分にかかる税金を申告するものとなっています。申告を行わないと脱税などの罪に問われるリスクがありますので、必ず忘れないように申告しましょう。
手残り金額を財産分与
住宅の売却が完了すると、受け取った売却代金を財産分与することになります。決済日に受け取った売却対価について、あらかじめ取り決めておいた財産分与の割合において離婚をする・離婚をした夫婦間できちんと分配します。余計なトラブルに発展することが無いよう、住宅の売却額とその分配などについては事前にきちんと取り決めておくようにしましょう。もちろん口約束ではなく、書面などで取り決めたことをしっかりと残しておく必要があります。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚で家を売るならご相談ください
離婚時にはさまざまな揉め事の発生や条件面で話がまとまらないなど、時間的・精神的な負担が大きいことが少なくありません。中でも住宅に関しての取り扱いは金額も大きいので、どうすればいいか迷う方も多いのではないでしょうか。
「不動産あんしん相談室」では離婚時における不動産に関するあらゆる悩みに対してサポート・アドバイスを提供しています。LINEで簡単に相談することもできますので、離婚時における不動産のお悩みを抱えている方はぜひ一度問い合わせてください。
離婚で家を売る最適なタイミング
家の売却は、離婚前・離婚後それぞれでメリット・デメリットがあります。どのようなメリット・デメリットがあるのかを見ていきましょう。
離婚前
「離婚後にはもう相手と連絡をとりたくない」と考えている場合には離婚する前に家の売却について進めていくことがおすすめといえます。家を売却するには3ヶ月から半年程度かかることが一般的となっていますが、その間は相手と連絡を取り合わなければなりません。離婚が成立した後に売却を行おうとしても、相手との連絡がスムーズにできない場合には、売却もなかなか進まなくなってしまうリスクがあります。
ただし、早く売却を済ませたいがために価格を低く設定してしまい、相場よりも安い金額で売却してしまわないように注意しながら売却活動を進めてください。
離婚後
離婚後に家の売却する場合、じっくりと売却活動を進められる点がメリットです。離婚前は離婚に向けてさまざまな手続きを行う必要がありますが、手続きが終わった離婚後は売却活動に専念することが可能。納得できる形で家を売却しやすいといえます。慎重に手続きを進めたい場合には、離婚後に家を売却するのがおすすめです。
ただし、この場合は離婚後も相手と連絡を取り合うことになります。連絡を取り合うことを負担に感じないケースでないと難しい点には注意が必要です。
離婚して家を売却する際の注意点
査定通りに売れるとは限らない
不動産会社などに依頼して売却金額を算定してもらう査定は、あくまでも不動産会社の見積もりとして「相場や需要を考えるとこれくらいで売れるだろう」という目線を示してもらうものです。従って、実際に売却できるかどうかは買い手が現れるかどうか次第ですので、売却を確約されるものではありません。特に仲介や任意売却の場合、査定の金額を下回る可能性も多分にありますし、一定の期間を要することもしばしばありますので注意しておきましょう。
離婚協議書を公正証書で作成しておく
財産分与を前提に住宅の売却を進める場合、いくらで売却をするのか・売却代金をどのように分配するのかについての取り決めはきちんと行っておく必要があります。口頭のやりとりだけで話を決めてしまうと後から「言った・言わない」の水掛け論に発展する恐れがありますので、離婚協議書を公正証書で作成するなどしてリスクケアしましょう。財産分与のように、離婚した後において金銭の授受が発生する場合には必ず作成しておきましょう。
離婚成立から2年以内に売却する
住宅の売却のうち、仲介や任意売却の場合には一定の期間を要する可能性があると紹介しました。しかし離婚後に売却をする場合、売却までにかかる期間も気にしておかなければいけません。これは財産分与における「請求権」の問題があるためです。具体的な期間をいう、離婚から2年以内に売却して財産分与を行わない場合、財産分与の請求権が失効することになります。売却までにかかる期間は売却したい希望金額とトレードオフになりますので、時間と金額の兼ね合いを考えながら検討しましょう。
売却益は課税対象
不動産を売却する場合、確定申告をしなければならないことにも注意しておく必要があります。サラリーマンの場合は毎年年末に「年末調整」をすることで確定申告が不要となっていますが、不動産の売却を行った場合は「売却価額―取得費―譲渡費用」で利益がいくらでたかをきちんと申告する必要があります。なお、離婚後に売却した資金を分配する場合、財産分与に該当することから贈与税は非課税となります。
離婚で家を売却するときによくあるトラブル
離婚に伴い家を売却する際には、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
共有名義で売却に同意してくれない
持ち家が夫婦の共有名義となっている場合に、片方が売却に同意してくれない、というトラブルが考えられます。自身の単独名義の場合は相手の同意が得られなくても売却が可能ですが、相手の単独名義や共有名義の場合は、相手の同意がないと売却手続きが進められません。このような場合には、話し合いを重ねて解決する必要があります。
相手の持分だけ売却されていた
上記の通り、夫婦の共同名義となっている場合は相手の同意を得なければ家を売却できません。ただし、自分の持分のみであれば相手の同意を得ずに売却が可能です。そのため相手の持分のみ売却されていた、というケースも考えられます。この場合、全く知らない人と不動産を共有することになりますので、トラブルが発生しやすい状況といえます。
住み続けたい
離婚後も家を売却せずにそのまま住み続けたいと考えるケースもあるでしょう。しかし、相手の持分を買い取ることが難しかったり、オーバーローンで任意売却しかない状況もあるでしょう。
仮に売却を回避できたとしても、名義が相手のものとなっている場合、ローンの支払いが滞る、強制退去の可能性があるなどトラブルが発生しやすい状態であるといえます。
このようなトラブルを解決する方法として、家を売却した後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続けるリースバックを利用するという方法があります。
オーバーローンになってしまった
家を売却しても、その売却価格がローンの残債を下回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。そのため、売却してもローンを完済できない状態になっているということです。この場合、ローンの残りを誰が支払っていくのかでトラブルが発生しやすくなります。また、金融機関においてもオーバーローンの場合は売却を認めない可能性が高いといえます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
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ご相談いただければ、仲介、買取、任意売却、それぞれのメリット・デメリットを加味し、相談者さまにとって後悔することのない選択肢を女性コンサルタントがご提案します。
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