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離婚時には婚姻生活の間に築いた資産「共有財産」を公平に分配する財産分与を行うことになります。共有財産にはさまざまな種類がありますが、婚姻期間中に購入・建築した住宅も共有財産として取り扱う必要があります。しかし住宅は物理的に半分ずつ分けることができないので、多くの場合は売却をして資金化し得た現金を当分することになります。しかしさまざまな事情によって離婚後もその住宅に住み続けたい方もいらっしゃるでしょう。そういった場合、元配偶者から買い取る方法があります。
離婚で家を売る流れ
名義人の確認
家を売却する際には、まず「名義人」を確認します。確認する際には家や土地の「全部事項証明書（登記簿謄本）」を法務局から取り寄せて確認を行います。この証明書は全国の法務局にて取り寄せができます。
ローン残債の確認
現在ローンを支払っている最中であれば、どれくらいローンの残債があるのかを確認します。確認するためには、金融機関からローン残額証明書を取り寄せることで確認を行うことが可能です。これは、もし家を売却した際にローンの残債が売却価格を上回る場合（＝オーバーローン）の場合には何らかの対策が必要であるためです。
家を査定する
ローンの残債確認と併せて、家の査定を受けることになります。査定時のポイントは、「複数の会社に査定を依頼すること」です。いくつか査定金額を出してもらうことにより、大体の相場を理解することができ、適正な売却額が把握できます
引き渡し
無事に買い手が見つかり、売却契約の締結を行ったら、そこからおよそ1ヶ月後に決済日を設定します。決済が問題なく済むと、立ち会いを行った司法書士により家の名義を買主に変えるための登記申請が行われ、家の名義が正式に買主に変更されます。
確定申告
家を売却し、損失が出た場合には原則として確定申告は不要です（ただし税金の特例などを利用する場合には確定申告が必要）。また、「譲渡所得が発生したとき」「譲渡所得に関する特例を利用するとき」については確定申告を行います。確定申告は1月1日から12月31日までに発生した所得について、原則として翌年2月16日から3月15日までに申告を行います（カレンダーの関係で日程が変わることもあります）。
財産分与
決済日に受け取った売買対価について財産分与を行います。ここでは、あらかじめ決めておいた割合で、夫婦間で分配を行います。
離婚時に家が売れない原因と対処法
夫婦で意見が合わない
離婚時になかなか家を売ることができない原因として、「夫婦間での意見の相違」があります。例えば、どちらか一方は家を売却したいと考えているのに、もう一方が家を売りたくない・住み続けたいと主張するケースもあります。このような場合には、まずは双方の意見をまとめることが必要となります。
また、離婚後にこれまで住んできた家に住み続けるという選択肢もありますので、ぜひ下記のページを参考にしてください。
オーバーローンで売れない
家を売却した際の売却額が、ローンの残債を下回る「オーバーローン」の状態の時には、ローンの残債をどのようにするかという点について揉めてしまい、売却が難しくなる可能性もあります。査定を行った結果、オーバーローンの状況になる場合には、「任意売却」について検討することや、ローン残債の負担方法の話し合いを行うことが必要になってきます。
下記の記事では、離婚時に家を売却したいものの、オーバーローンとなっている場合の対処方法についてまとめています。
買手が付かない
家を売却する、ということで夫婦の意見は一致しているものの、なかなか買い手が見つからないケースもあります。その場合に考えられる原因としては「売り出し価格の設定が高すぎる」「内見の際の対応が良くない」など、いくつか理由が考えられます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚時の不動産売却はプロに相談
離婚に伴う不動産売却については、スムーズに進まないケースもあります。上記でご紹介している通り、「双方の意見が一致しない」「オーバーローンの状態になってしまっている」「売り出し価格が高い」「内見時の対応が良くない」など、売却が進まない原因にはさまざまありますので、なぜ売れないのか？という事情について振り返りを行うことが大切です。
離婚時に不動産売却を行いたい場合には、離婚と不動産のプロであり、弁護士とも連携が取れる「不動産あんしん相談室」に相談することがおすすめです。
持ち家の売却方法3つ
不動産を売るための方法は、仲介・買取・任意売却の3つがあります。
仲介
仲介による売却とは、仲介会社を通じて不動産を売却する方法です。仲介会社を通じて不動産を売却することにより、以下のさまざまなメリットを得ることができますが、一方でデメリットも存在します。
メリット
- 売買価格の適正価格がわかる
- 買取よりも売却価格が高くなる可能性がある
- 宣伝力が高いので買主候補が増え、よりよい条件で売ることができる
- 複雑で専門知識を要する契約手続きを代わりにしてくれる
デメリット
- 仲介手数料が発生する
- 短期間での売却が難しい
- 購入希望者の内覧などの準備や調整を行う必要がある
- 広告や内覧などにより、売却することが周囲に知られる
- 契約不適合責任を負う
ケースとは？
神田 加奈氏
比較的時間に余裕があったり、時間がかかっても高値で売りたいという場合は、仲介がおすすめ
仲介は、広告を出して買主を募り、買主が見つかってからもローンの審査や契約など、さまざまな手続きを取る必要があるため、売却できるまでに時間がかかります。そのため、比較的時間に余裕があったり、時間がかかってもなるべく高値で売りたいという人におすすめです。
また、築浅物件や立地の良い物件の場合も、買い手がつきやすいので仲介向きです。
一般社団法人不動産あんしん相談室では、全国各地の不動産会社と提携しています。地域を問わず、信頼できる不動産会社をご紹介することができます。
仲介の場合、まれに悪徳業者に出会い、トラブルに巻き込まれる可能性があります。法外な手数料を要求されたり、成功報酬以外の報酬があるような場合は要注意です。
仲介において価格査定は重要ですが、単に査定価格の高い不動産会社を選ぶのは要注意です。高い査定価格を出し、先に媒介契約を締結して、売却活動中に値下げを繰り返す不動産会社も存在するため、信頼のおける会社を選ぶことが重要です。
買取
買取による売却とは、買取会社に不動産を売却することです。買主が業者になる点が仲介と異なります。
メリット
- 仲介よりも売却期間が短い
- 売却価格がすぐ決まるので、住み替えの資金計画が立てやすい
- 内覧などの対応が不要
- 広告などに掲載されないため、誰にも知られずに売却できる
- 仲介手数料がかからない
デメリット
- 仲介よりも売却価格が安くなることが多い
- 不動産の状態によっては、買取してもらえないことがある
ケースとは？
神田 加奈氏
すぐに売却したい場合や、買い手がつかなそうな物件は、買取がおすすめ
すぐに売却したい、現金化したいという場合や、遠方の不動産で売却に手間をかけたくないという場合には買取で売却するのがいいでしょう。
また、仲介に出しても1年以上売れない物件や、築年数が古い、立地が悪いなど、買い手がつきにくい物件も、買取での売却がおすすめです。
一般社団法人不動産あんしん相談室の不動産買い取りでは、戸建、マンション（区分所有）、アパート、共有持分のみ、借地・借家など権利関係が難しい案件の対応も可能です。
また、入札形式を採用！全国1,000社以上の買い取り業者に一斉入札依頼をするため、高く売ることができます。
買取で物件を売却しようとしている人は、早く現金化したい、周りに知られずに売却したいなど、さまざまな事情を抱えている人が多いため、足元を見られて、適正価格よりも低い買取価格を提示してくる不動産会社もあります。
また、不動産会社の中には、家の中に不用品を残したまま買取るサービスを行っているところもありますが、買取後に不用品処分費用が請求されるケースもあります。不用品処分を有料で行っている場合、どれくらいの費用がかかるのかを事前に確認しておきましょう。
買取で売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。1社だけでは、その査定価格が適正かどうかを判断することは困難です。買取は仲介よりも低い価格で売却されることが多いのですが、複数の業者の査定価格を比較してみないと、さらに安く売却することになってしまいます。
売却しようとしている不動産と同じタイプや、同じエリアでの販売実績が豊富な不動産会社を選ぶのがおすすめです。その際、査定価格の根拠も確認し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。
任意売却
任意売却とは、債権者である銀行の同意を得て、通常の売却手続きにしたがって売却を行う方法です。任意売却にもメリット・デメリットが存在します。
メリット
- 競売よりも高値で売れるので、住宅ローンの残債が少なくなる
- 引っ越し費用を確保できる場合がある
- 引っ越し時期を調整できる
- 外見上、通常の売買と変わらないので近所に知られずにすむ
デメリット
- 競売にかけられるまでのリミットがあるため、短期間で売却しなければならない
- 主導権は金融機関にあるため、個人の判断で自由に売却できない
- 競売に比べて手間がかかる
- 個人の信用情報に傷がつく
ケースとは？
神田 加奈氏
ローンの返済が難しくなった場合は、競売よりも好条件で売却できる任意売却がおすすめ
ローンの返済が滞ってしまったり、家を売却してもローンが残ってしまうという場合、そのまま放置していると、やがて競売にかけられてしまいます。競売にかけられると、家は市場の5～7割ほどの価格でしか売れず、さらに早急に立ち退きを迫られます。
任意売却は、競売よりも相場に近い価格で売ることができ、引き渡し時期も債務者の希望に沿ってもらうことが可能です。周囲にも、任意売却で売却されることを知られることはありません。
ローンの支払いが困難になった場合、競売にかけられる前に、任意売却など、少しでも良い条件で売却できる方法を選ぶようにしましょう。
任意売却は不動産取引の一種であり、報酬は仲介手数料のみで、任意売却申請費やコンサルティング料などを要求されることはありません。このような名目で費用を請求する業者には注意しましょう。
任意売却は専門的な法律知識やノウハウを要します。そのため、任意売却を依頼する際は、任意売却の実績が十分にあること、弁護士などの専門家との連携が取れているところを選ぶようにしましょう。
任意売却をするには、銀行との交渉も必要です。普通の不動産会社以上の金融・法律知識が求められるので、どこでも任意売却を依頼できるとは限りません。任意売却は通常の仲介売却とは違うと思っておきましょう。任意売却の経験・実績が豊富にある、金融機関との交渉力に長けている会社に依頼しましょう。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚で家を売るならご相談ください
離婚時にはさまざまな揉め事の発生や条件面で話がまとまらないなど、時間的・精神的な負担が大きいことが少なくありません。中でも住宅に関しての取り扱いは金額も大きいので、どうすればいいか迷う方も多いのではないでしょうか。
「不動産あんしん相談室」では離婚時における不動産に関するあらゆる悩みに対してサポート・アドバイスを提供しています。LINEで簡単に相談することもできますので、離婚時における不動産のお悩みを抱えている方はぜひ一度問い合わせてください。
離婚して家を売却するポイントと注意点
離婚で家を売るタイミング
離婚に伴い家を売る場合には「タイミング」が非常に重要です。
例えば「離婚したら相手とはもう連絡を取りたくない」と考えている場合には、離婚前から売却を進めていくことがおすすめです。ただし、離婚前に売却手続きが終わらなかった場合には、離婚後に相手との連絡がスムーズに進まなくなるリスクもありますし、焦って価格を低く設定してしまい、相場よりも安い金額で売却してしまう可能性も考えられます。
また離婚後に売却を進める場合には、じっくりと売却活動を進められる点がメリットです。その反面、離婚した後も相手との連絡を取る必要が出てくる点がデメリットといえます。
このように、離婚前・後それぞれメリット・デメリットがあるため、自分たちに合ったタイミングで売却を進めることが大切です。
離婚成立から2年以内に売却する
離婚後に家を売却する場合には、財産分与における「請求権」の問題があることから、売却までに要する時間にも注意が必要となります。具体的には離婚から2年以内に売却を行い、財産分与を行わない場合には、財産分与の請求権が失効します。そのため2年以内の売却を行うことが必要になってきますので、時間と売却金額の兼ね合いを考えながら売却を進めていってください。
事前に離婚協議書を公正証書で作成
財産分与を前提として住宅の売却を進める場合には、「いくらで売却を行うか」「売却代金はどのように分配するか」という取り決めを行っておくことが大切です。例えば口頭でのやり取りのみで決めてしまった場合には、後から「言った」「言わない」という状況になってしまう可能性も大いに考えられますので、離婚協議書を公正証書で作成しておくことが大切です。財産分与のように、離婚後に金銭の授受が発生する場合にはしっかりと取り決めを行い、書類の形で残しておくことです。
離婚で家を売却するときによくあるトラブル
相手の持分だけ売却されていた
家が夫婦の共同名義になっている場合には、双方の合意が得られなければ売却できませんが、自身の持分のみであれば相手の合意を得ずに売却することが可能になります。そのため、家の売却に対し意見が分かれている場合、知らない間に相手の持分だけが売却されており、全く知らない人と不動産を共有しているという状況に陥ることがあります。
連帯保証人から外れられない
購入した住宅の連帯保証人となっている場合、離婚したとしても元配偶者がローンを滞納すると、金融機関は連帯保証人に対して返済を求めることになります。離婚したからといって自動で連帯保証人から外れるわけではないため、元配偶者が返済困難になった場合には自身にも影響が及ぶおそれが十分にあります。この状態を防ぐためには、離婚する際に連帯保証人から外れるための手続きが必要となります。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
財産分与等で揉めている場合には弁護士に相談を
離婚に伴い住まいを売却する場合には、上記のようにトラブルが発生する可能性が考えられます。家の売却についてはもちろんですが、そもそも財産分与をどうするかといった点でなかなか話がまとまらない場合もあります。このような場合には、まず弁護士からのアドバイスを受けることがおすすめです。また、「不動産あんしん相談室」では弁護士とも連携を取ることが可能となっていますので、離婚に伴い住まいの売却を考えている場合には、ぜひ相談をしてください。
