離婚で不動産は慰謝料の代わりにもらえる

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離婚する場合、相手方に非がある場合には慰謝料の請求が可能になりますが、これは財産分与と別に請求することが可能です。また、不動産を慰謝料の代わりにもらうこともできます。

こちらの記事では、慰謝料として不動産をもらう方法や注意点について解説をしていきます。

慰謝料とは

離婚における慰謝料とは、離婚によって被った精神的な苦痛に対し、これを慰めるために支払われる賠償金を指します。
ほどんどの場合、離婚に至る主な原因を生み出した人から、苦痛を被った人に対して支払われます。

ときどき慰謝料は女性が受け取るものだと勘違いしている場合も見受けられますが、そうではありません。性別は無関係に、あくまで離婚の原因を生み出した人にその賠償が命じられます。

また、ときとして、慰謝料は離婚せずとも配偶者に請求できるパターンもあります。

財産分与との違い

財産分与は、夫婦共同で築いてきた財産の清算という意味合いを持ちます。結婚生活の中で資産形成に協力していたのであれば、離婚の原因を作った側も財産分与の請求を行うことが可能です。対して慰謝料は離婚原因を作った側が、配偶者に対して支払うべきものであるとう位置付けとなっています。

慰謝料的財産分与とは

離婚する場合、財産分与は通常「折半（半分ずつ）」が基本となりますが、もし相手方に非がある場合には、慰謝料分も加味して財産分与の比率を調整することがあります。これを「慰謝料的財産分与」といいます。

例えば相手が非を認めておりスムーズに話が進むのであれば、慰謝料的財産分与で調整を行う方法もありますし、もし揉めているのであれば財産分与は折半し、慰謝料は調停等で決めるといった方法もあります。

離婚時に不動産を「慰謝料の代わり」にもらう方法

慰謝料と聞くとお金をイメージする人も多いでしょう。しかし、慰謝料の代わりに不動産をもらう、ということも可能です。

話し合いや調停で取り決めれば慰謝料代りに不動産をもらえる

離婚するにあたり、夫婦で話し合いを行って双方が納得したのであれば、慰謝料代わりに不動産をもらうことも可能です。ただし、この場合は慰謝料の額より不動産の価値（価格）が大きく上回らないように注意する必要があります。もし大幅に上回っているようであれば、慰謝料を超える分の額については贈与とみなされ、贈与税の対象となる可能性があります。

現金がない場合の救済措置「代物弁済」としての不動産譲渡

慰謝料の支払いは、「現金一括払い」が原則です。ただし相手にまとまった現金がないケースでは、現金を支払う代わりに不動産（自宅やマンションなど）を渡して借金の精算を行う、「代物弁済」と呼ばれる法律上の手続きを行うことが可能です。

もし相手側の言い分が「慰謝料を払いたいものの、現金がないために支払えない」という内容なのであれば、それを逆手に取り、家を譲り受けるための交渉材料とすることができます。

慰謝料の不動産譲渡で後悔しないためのステップ

不貞行為やDVの証拠を確保し、慰謝料の金額（相場）を明確にする

相手に非があり慰謝料を請求しようとする場合には、まずは「証拠」が重要になってきます。例えば、相手の浮気（不貞行為）やDVなどの動かぬ証拠について事前にしっかりと確保できれば、相手が言い逃れをする隙を与えずに済みますし、その後に家の譲渡の交渉を行う時にも、圧倒的に有利に進められるようになります。

合意内容は必ず「離婚協議書」にまとめ「公正証書」に仕上げる

不動産の譲渡やローンに関する取り決めを行う場合には、口約束だけで済ますのではなく、必ず「離婚協議書」として書面に残す点も、非常に重要なポイントとなります。さらに、それを公的な「公正証書」にしておことによって、もし離婚後に相手が不動産の名義変更に必要となる書類の提出を拒む、ローンの支払いを拒むなど、取り決めを守らない状況が発生した場合には、強力な法的強制力を持たせられるという面があります。

慰謝料の代わりに不動産を受け取った場合の注意点

慰謝料代わりに不動産を受け取った場合には、いくつか注意したい点があります。後々のトラブルを防ぐためにも、あらかじめ確認しておくことが大切です。

ローン返済中は名義変更できない

住宅ローン返済中の不動産には抵当権が設定されているため、住宅ローンを返済している間はその不動産の名義を変更することはできません。もし名義を変更したいなら、ローンを完済することが必要になってきます。

住宅ローンの名義変更は原則不可

住宅ローンの名義変更は、原則不可となっています。これは、多くの住宅ローンでは「名義人本人が住むこと」が融資の条件（＝抵当権の設定条件）となっているためです。もし銀行に何も言わず、慰謝料代わりに家の名義を変更（例えば元夫から元妻に変更など）してしまうと、規約違反とみなされてしまい、銀行から残りのローン（残債）の一括返済を求められる可能性があります。この点から、銀行に内緒で名義を変更することには大きなリスクがあるといえます。

住宅ローンの名義変更は原則不可

慰謝料代わりに住宅ローンを返済してもらうのは滞納リスクがある

慰謝料の代わりに、現在残っている住宅ローンの返済を約束するのはリスクがあるため注意が必要です。口では支払うと言っていたとしても、実際には支払いが行われずに滞納してしまう可能性もあります。そうなると最終的に強制退去させられてしまうため、慰謝料代わりに住宅ローンの支払いを約束するのは避けるのが無難です。

不動産を慰謝料代わりにした場合にかかる税金

原則として慰謝料や財産分与として受け取った財産には税金がかかりません。しかし、原則非課税のはずがやり方を間違ってしまった場合に発生する「税金の落とし穴」について解説していきます。

【もらう側】相場より高額な場合は「贈与税」「不動産取得税」の対象になる

離婚に伴う慰謝料や財産分与によって不動産を得た場合には、原則として贈与税や不動産取得税はかかりません。しかし、相場よりも高額な「過大すぎる譲渡」と税務署が判断した場合には、相場を超えた差額分に対して重い贈与税が課税されるリスクがあります。

例えば、相手の不倫が原因で離婚することになった場合、不倫の慰謝料相場は一般的に100万〜300万円とされています。この場合に数千万円の価値がある家を丸ごともらうケースでは、「過大すぎる譲渡」とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

【渡す側】購入時より値上がりしていると「譲渡所得税」が課税される

「不動産をもらう側」だけではなく「不動産を渡す側」に課税されるケースもあります。例えば、家を引き渡した時点での時価が、過去にその家を購入した金額よりも値上がりしている場合などです。

このケースでは、税務署は「財産を渡した側が、家を時価で譲渡した」と解釈するため、値上がりした分の差額（含み益）に対し、不動産を渡す側に対して「譲渡所得税」が課せられることになります。

税金トラブルを防ぐために：事前に「固定資産税評価額」と正確な時価を調べる

上記のように、慰謝料として不動産を受け取った場合や渡した場合、予期していなかった税金が発生することがあります。このような、税務署からの予期せぬ課税を防ぐには、事前に毎年送られてくる固定資産税の課税明細書にて「固定資産税評価額」を確認することが大切です。それに加えて、不動産会社に依頼し、現在の正確な時価（査定額）を把握しておく、という対策 が、税金トラブルを防ぐことにつながっていきます。

家をそのままもらうより「売却して現金化」が賢い理由

住宅ローンや名義の揉め事をすべて断ち切る「換価処分」のメリット

ここまで解説してきたように、家を譲り受ける場合には住宅ローンや複雑な税金のリスクがあります。このようなリスクを背負って家を譲り受けるより、一度家を売却（処分）することによって住宅ローンを完済した上で、手元に残った「きれいな現金」を慰謝料や財産分与として受け取る（換価分割・処分）を選択した方が、後々のトラブルを防げる賢い選択肢になる可能性があります。

そして、家を売ることによって渡す側に課税される譲渡所得税について、「居住用財産の3000万円特別控除」という減税特例を活用できる点は、大きなメリットであるといえます。

子供を転校させたくない！養育費の一括払いとして不動産を引き継ぐ方法

住宅ローンや名義の揉め事に関するリスクは理解しているものの、「子供の転校は避けたい」「教育環境を変えたくない」などの理由から「今の家に住み続けたい」、と強い希望を持っている場合もあるでしょう。

このケースの選択肢としては、「慰謝料の代わり」としてだけではなく「将来もらうはずの養育費の一括前払い（相殺）」という名目も合わせた形で離婚協議書に盛り込む方法があります。この方法により、不動産の価値が高かったとしても贈与税のリスクを回避し、家を譲り受けることが可能になります。

司法書士に依頼する「所有権移転登記」の手続きと具体的な流れ

慰謝料の代わりとして、相手方から不動産をもらう合意ができた場合には、離婚が成立した「後」にすみやかに名義変更（所有権移転登記）の手続きが必要となります。この時の手続きは、さまざまな書類が必要になる点などから、司法書士に依頼することが一般的です。

司法書士に所有権移転登記を依頼する場合には、まず登記申請書など必要書類を用意し、司法書士に対して報酬と登録免許税を支払います。その後司法書士が登記申請を行うと法務局にて審査が行われ、問題なく審査が終了すると登記完了証と登記識別情報通知を受け取れます。

離婚時に不動産をもらう方法

離婚をしても、夫婦はともかく、子供達の生活環境を変えたくないと思う人も多いのではないでしょうか。
そのような場合、離婚時に相手から不動産を譲り受けるという方法で、子供達が今まで通りの暮らしを続けられる可能性があります。
もちろん、両親のどちらかは不在となるでしょうが、少なくとも転校などはせずに済みます。
ここでは、離婚時に不動産を譲ってもらうケースを考えてみましょう。

財産分与としてもらう

財産分与とは婚姻している間に夫婦で協力して築き上げた財産を、離婚する際に両者が分配することを指します。
法律によって財産分与の割合は、基本的に夫婦それぞれ2分の1ずつとなっています。ただし、この財産分与の割合や取得分をどれだけにするかは、夫婦間での話し合いによって決めても構わないことになっているのです。

つまり、離婚する際に一方が財産分与で住宅などの不動産を受け取り、もう一方はほかの財産を取得するといった分け方をすることもできます。

また、離婚の場合では、財産分与とは別に慰謝料の支払いを請求することも可能です。

元夫から買い取る

もしローンが残っている不動産であれば、ローンの借り換えをすることによって買い取る方法が考えられます。また、場合によっては離婚後もその不動産が2人の共同名義となっているケースもあるでしょう。その場合には、共有持分のうち、元夫の分を買い取るといった選択肢もあります。

離婚時に家を財産分与する方法とは

住宅ローンや税金の複雑な手続きで迷ったときの相談窓口

慰謝料の代わりに不動産をもらうことは可能ですが、その場合には税金面など注意が必要となります。また、住宅ローンや税金に関する複雑な手続きで困った場合には、専門の相談窓口に相談すると良いでしょう。

例えば、「相手が浮気を認めず揉めている」、「慰謝料の金額交渉を全てお任せしたいと考えている」「公正証書の文言を厳密に作りたい」といったケースでは弁護士への相談を行います。また「慰謝料がわりに家をもらいたいが、ローンの借り換えができるか不安」「一度家を売却し、現金で慰謝料を精算したい」場合には不動産会社への相談を行います。

不動産あんしん相談室では離婚に強い弁護士と連携を行い、慰謝料の金額交渉から住宅ローンの借り換え、家の売却まで一気通貫で相談が可能です。LINEでの相談も受け付けていますので、まずは一度、気軽に相談してみてはいかがでしょうか。