住宅ローンがある状態で離婚する方法

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離婚するものの住宅ローンがまだ残っている、というケースにおいては「ローンの処理」と「家の処分」という2つの問題について考える必要があります。この問題については、正解はなくそれぞれの夫婦の事情によってさまざまな選択肢があります。

ローンと家の処理と離婚の方法

家を処理する方法には、「どちらかが住み続ける」「売却する」などがあり、これによってローンを一本化するという選択肢も考えられます。権利関係をしっかりと整理することによって、離婚を躊躇していた人も離婚に向けて一歩進めるかもしれません。ここでは、それぞれの状況に応じた手続きと流れについてまとめています。

売却する

まず、売却を行うという選択肢が考えられます。売却を行った結果、アンダーローンとなる場合には余ったお金を財産分与して離婚することになりますし、オーバーローンの場合には夫婦のどちらか一方が名義人となって負債を負う形になります。

住み続ける場合

これまで住んできた家に、引き続き住み続けるという選択肢もあります。この場合、夫婦間売買によって取得した方が全ての名義人となることがあります。また、ローンの残債がある場合、ローンの名義人を変更できないため、借り換えを行う必要があります。ただし、一括でローンの返済が行えれば問題はありません。

ただし、中には「返済は難しい」「借り換えができない」といったケースも考えられます。その状態でもこれまで住んできた家に住み続けたいと考える場合には、「リースバック」という選択肢を検討することがおすすめです。

離婚時によくある住宅ローントラブル

離婚時には、住宅ローンに関連したさまざまなトラブルが発生する可能性があります。ここでは、よくあるトラブル例についてご紹介します。

売却できない

なかなか物件の売却ができないといったケースもあります。例えばローンがペアローンであるときや、共有名義の物件の時によくあるトラブルです。

家を売却するにあたっては、名義人全員の同意が必要となります。ペアローンや共有名義となっている場合によくあるのが、例えば妻は売却をしたいものの、夫は売却をしたくないため同意をしないといったケースです。同意なしで勝手に売却を進めることはできませんので、なかなか家の売却が行えないという状況になります。

勝手に売却される

どちらか片方の名義になっている場合によくあるパターンです。夫名義となっていた家が、いつの間にか売却に出されていたことでトラブルが発生する事例があります。また、共有名義の場合でも、片方が自分の持分のみを売却していた、というケースも。この場合、全く知らない人と名義を共有することになってしまいます。

オーバーローンで返済が厳しい

オーバーローンとは、家を売却した時の金額よりもローンの残債が大きいケースをいいます。売却をしてもローンの完済ができず、もし任意売却により家を売却できたとしてもローンが残るため、引き続き返済をしていくことが必要ですが、この返済も厳しいという状況に陥ってしまうケースもあります。

養育費などの支払いがされない

家の名義は元夫で、家には妻と子どもが引き続き住んでいるというケースがあります。この場合、元夫にローンの支払いと養育費の支払いをお願いしているものの、滞納されてしまうリスクが考えられます。

もしローンの返済が滞ってしまった場合には、その家から強制退去を求められる可能性もゼロではありません。

離婚で住宅ローンが残っている時のチェックポイント

離婚時に住宅ローンが残っている際にチェックしておきたいポイント、また確認方法について紹介します。

家・土地の名義人

まずは家と土地の名義人が誰になっているかを確認します。これは、名義人以外は住宅を売却することができないため、誰が売却を行えるかを知っておく意味でも名義人の確認は大切です。中には、「自分が名義人だとずっと思っていたのに実は違った」という状況も可能性としてはあり得るため、事前に確認してください。名義人については、法務局にて登記事項証明書を見ることで確認できます。

ローンの名義人と契約内容

現在借りているローンについての確認も大切です。ローンの名義人が誰になっているのか、また契約はどのような内容になっているかを把握しておいてください。ローンの名義人は、住宅ローンを契約したときの「金銭消費貸借契約書」で確認ができます。

連帯保証人（連帯債務者）

連帯保証人（連帯債務者）の項目も目を通しておきましょう。こちらも、「金銭消費貸借契約書」にて確認をしてみてください。もし、名義人が配偶者で自分が連帯保証人となっている場合には、離婚したとしても返済の義務がなくなることはありません。この場合、元配偶者がローンの返済を滞らせてしまった場合には、自分がローンの返済を行う必要が出てくるため、誰が連帯保証人（連帯債務者）になっているかは確認しておくべき項目といえます。

ローン残債

住宅ローンの残債は、借入元から自宅に送付される「残高証明書」や「返済予定表」で確認できます。ローンの残債がある場合には、「ローンの返済が滞る」「連帯保証人になっている場合、自分にも返済義務が生じる」といったトラブルの発生も考えられますので、注意が必要です。

売却（査定）額

売却を検討している家が、どれくらいの金額で売却できそうなのかを確認しておきます。売却査定はさまざまな不動産会社で対応していますので、相場を知るためにもいくつかの会社に査定依頼をすることがおすすめといえます。

また、査定を依頼する方法にも、「不動産会社に直接依頼」「不動産会社のホームページから依頼」「不動産一括査定サービスで依頼」といったようにいくつか方法があります。

住宅ローンが残っているときの離婚の流れ

住宅ローンが残っている場合の離婚の流れについてまとめています。

ローン・家の処分方法を決める（財産分与とともに）

まずは、「現在残っているローンをどうするか」「家をどう処分するか」という点について検討していきます。家の処分方法としては、売却するかそのまま住み続けるという選択肢がありますし、ローンは一括返済するかそれともどちらかが返し続けていくかといった点を決める必要があります。

また、離婚する場合には財産分与についてもしっかりと話しておく必要がありますので、この段階でどのように財産分与をするのかを決めておくことが大切です。

処分方法を実行する

売却するなど、上記で決めた家の処分方法を実行します。それぞれのケースで手続きが必要となるため、もし手続きがわからないなど不安な点があれば、不動産会社に相談しながら進めていくことがおすすめです。

公正証書を作成して離婚成立

離婚にあたり取り決めた事柄があれば、公正証書を作成します。例えばどちらかが「住宅ローンを払い続ける」と取り決めをしたとします。しかし、口約束だけでは約束が守られるとは限りません。そこで、法的拘束力のある公正証書を作成することがおすすめです。例えば、「住宅ローン滞納時は給料や財産を差し押さえる」という記載をしておくことで、裁判を行わずに差し押さえを強制執行することができるようになります。

その後、離婚届の提出によって離婚が正式に成立します。

住所変更などの必要な手続きをする

離婚に伴い、住所変更や名義変更など、さまざまな手続きが必要となりますので、ひとつひとつ漏れがないように対応していきます。子どもと暮らすのであれば、場合によっては転校の手続きも必要になることもあります。例えば転出届や転入届など、対応するのに期日が設けられているものもありますので、あらかじめどのような手続きが必要になるのかをピックアップしておくことで、スムーズな手続きが可能になります。