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離婚する際の持ち家の問題については、財産分与にて決める必要があります。また、住宅ローンがまだ残っている場合については、その支払いを今後どうしていくか離婚協議書で取り決めておくことが大切です。もし、なかなか話がまとまらない、という場合には弁護士への相談がおすすめです。
住宅ローンがある家の財産分与方法
売却して現金を財産分与する
住宅ローンがある住まいでも、財産分与の対象とすることができます。自宅の財産分与を行うにあたっては、まず家を売却してローン残債を全て支払い、余ったお金を夫婦で分割するという方法がわかりやすいといえます。ただし、この方法は、住宅ローン残債よりも売却額の方が上回っている状態（＝アンダーローン）の場合に使用できる方法となっています。
片方が住み続ける
離婚後に、夫婦のいずれかがその家に住み続ける場合には、今後のローンの支払いをどうするかを決める必要が出てきます。例えばローンの名義人が夫であり、夫がそのまま住み続ける場合には面倒な手続きは必要ありませんが、妻が住み続ける場合には今後夫のローン支払いが滞ったときのリスクについて考える必要があります。
場合によってはローンの名義変更が必要になるケースも考えられますが、ローンの名義変更は原則できません。このような場合には、ローンの借り換えを行うことで可能になることもあります。
離婚協議書を作成し返済を続ける
家を売却する場合に、もしローン残債が家の売却額を上回っている（＝オーバーローン）の場合には、残った債務はローンの名義人に返済義務があります。この点から、今後のローン返済に関する負担方法についても、あらかじめしっかりと取り決めを行っておき、離婚協議書を作成しておくことが必要になってきます。
書面で取り決めた内容を残しておくことにより、後から「言った」「言わない」というトラブルへの発展を防ぐことができます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
ローンが残る家に住み続ける方法はある
ローンが残っている家だったとしても、「売る」「住み続ける」といったように家をどのように処分するかが決まっており、揉めていないということであれば不動産会社に相談することがおすすめです。
また、オーバーローンとなっている場合には任意売却などにより残債の圧縮ができる可能性がありますし、リースバックという方法を活用することで売却後も住み続けられる可能性も考えられます。「不動産あんしん相談室」は、離婚と不動産のプロであることから、気軽に相談をしてみてください。
離婚時によくある住宅ローントラブル
離婚時には、住宅ローンに関連したさまざまなトラブルが発生する可能性があります。ここでは、よくあるトラブル例についてご紹介します。
売却できない
なかなか物件の売却ができないといったケースもあります。例えばローンがペアローンであるときや、共有名義の物件の時によくあるトラブルです。
家を売却するにあたっては、名義人全員の同意が必要となります。ペアローンや共有名義となっている場合によくあるのが、例えば妻は売却をしたいものの、夫は売却をしたくないため同意をしないといったケースです。同意なしで勝手に売却を進めることはできませんので、なかなか家の売却が行えないという状況になります。
勝手に売却される
どちらか片方の名義になっている場合によくあるパターンです。夫名義となっていた家が、いつの間にか売却に出されていたことでトラブルが発生する事例があります。また、共有名義の場合でも、片方が自分の持分のみを売却していた、というケースも。この場合、全く知らない人と名義を共有することになってしまいます。
オーバーローンで返済が厳しい
オーバーローンとは、家を売却した時の金額よりもローンの残債が大きいケースをいいます。売却をしてもローンの完済ができず、もし任意売却により家を売却できたとしてもローンが残るため、引き続き返済をしていくことが必要ですが、この返済も厳しいという状況に陥ってしまうケースもあります。
養育費などの支払いがされない
家の名義は元夫で、家には妻と子どもが引き続き住んでいるというケースがあります。この場合、元夫にローンの支払いと養育費の支払いをお願いしているものの、滞納されてしまうリスクが考えられます。
もしローンの返済が滞ってしまった場合には、その家から強制退去を求められる可能性もゼロではありません。
離婚で住宅ローンが残っている時のチェックポイント
離婚時に住宅ローンが残っている際にチェックしておきたいポイント、また確認方法について紹介します。
家・土地の名義人
まずは家と土地の名義人が誰になっているかを確認します。これは、名義人以外は住宅を売却することができないため、誰が売却を行えるかを知っておく意味でも名義人の確認は大切です。中には、「自分が名義人だとずっと思っていたのに実は違った」という状況も可能性としてはあり得るため、事前に確認してください。名義人については、法務局にて登記事項証明書を見ることで確認できます。
ローンの名義人と契約内容
現在借りているローンについての確認も大切です。ローンの名義人が誰になっているのか、また契約はどのような内容になっているかを把握しておいてください。ローンの名義人は、住宅ローンを契約したときの「金銭消費貸借契約書」で確認ができます。
連帯保証人（連帯債務者）
連帯保証人（連帯債務者）の項目も目を通しておきましょう。こちらも、「金銭消費貸借契約書」にて確認をしてみてください。もし、名義人が配偶者で自分が連帯保証人となっている場合には、離婚したとしても返済の義務がなくなることはありません。この場合、元配偶者がローンの返済を滞らせてしまった場合には、自分がローンの返済を行う必要が出てくるため、誰が連帯保証人（連帯債務者）になっているかは確認しておくべき項目といえます。
ローン残債
住宅ローンの残債は、借入元から自宅に送付される「残高証明書」や「返済予定表」で確認できます。ローンの残債がある場合には、「ローンの返済が滞る」「連帯保証人になっている場合、自分にも返済義務が生じる」といったトラブルの発生も考えられますので、注意が必要です。
売却（査定）額
売却を検討している家が、どれくらいの金額で売却できそうなのかを確認しておきます。売却査定はさまざまな不動産会社で対応していますので、相場を知るためにもいくつかの会社に査定依頼をすることがおすすめといえます。
また、査定を依頼する方法にも、「不動産会社に直接依頼」「不動産会社のホームページから依頼」「不動産一括査定サービスで依頼」といったようにいくつか方法があります。
住宅ローンが残っているときの離婚の流れ
住宅ローンが残っている場合の離婚の流れについてまとめています。
ローン・家の処分方法を決める（財産分与とともに）
まずは、「現在残っているローンをどうするか」「家をどう処分するか」という点について検討していきます。家の処分方法としては、売却するかそのまま住み続けるという選択肢がありますし、ローンは一括返済するかそれともどちらかが返し続けていくかといった点を決める必要があります。
また、離婚する場合には財産分与についてもしっかりと話しておく必要がありますので、この段階でどのように財産分与をするのかを決めておくことが大切です。
処分方法を実行する
売却するなど、上記で決めた家の処分方法を実行します。それぞれのケースで手続きが必要となるため、もし手続きがわからないなど不安な点があれば、不動産会社に相談しながら進めていくことがおすすめです。
公正証書を作成して離婚成立
離婚にあたり取り決めた事柄があれば、公正証書を作成します。例えばどちらかが「住宅ローンを払い続ける」と取り決めをしたとします。しかし、口約束だけでは約束が守られるとは限りません。そこで、法的拘束力のある公正証書を作成することがおすすめです。例えば、「住宅ローン滞納時は給料や財産を差し押さえる」という記載をしておくことで、裁判を行わずに差し押さえを強制執行することができるようになります。
その後、離婚届の提出によって離婚が正式に成立します。
住所変更などの必要な手続きをする
離婚に伴い、住所変更や名義変更など、さまざまな手続きが必要となりますので、ひとつひとつ漏れがないように対応していきます。子どもと暮らすのであれば、場合によっては転校の手続きも必要になることもあります。例えば転出届や転入届など、対応するのに期日が設けられているものもありますので、あらかじめどのような手続きが必要になるのかをピックアップしておくことで、スムーズな手続きが可能になります。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
住宅ローンに関する疑問は、
経験豊富な不動産屋さんに相談
住宅ローンに関する手続きやトラブルは、個々の状況によって異なるため、適切なアドバイスを受けることが重要です。特に離婚に伴う不動産の問題は複雑になりがちですので、離婚問題を熟知した不動産屋さんに相談することで、最適な解決策を見つけることができます。
離婚や相続などの不動産トラブルに精通した不動産会社「一般社団法人不動産あんしん相談室」では、相談者の状況に応じた具体的なアドバイスを行い、弁護士などの専門家と連携して円滑な解決へと導きます。電話、対面、Zoom、LINEなど、さまざまな相談方法を用意しているので、いつでも気軽に相談可能です。
※その後30分毎に5,500円（税込）で対応可
住宅ローンがあるけれど離婚したいという人に向けて、売却、公正証書の作成、ローンの借り換えという3つの方法を紹介しました。できれば売却せずにいまの家に住み続けたいという人には、以下の方法もおすすめです。
財産分与の基礎知識
離婚に伴う財産分与について
結婚生活において夫婦で築いてきた資産は「共有財産」と呼ばれます。この共有財産は、離婚時には公平に分配する必要があり、基本的には2分の1ずつ分け合うことになります。また、共有財産は離婚後2年経過すると請求権がなくなる点にも注意が必要です。
自宅と家具家電の財産分与
家や家具、家電なども、離婚する際には財産分与の対象となります。これらの財産分与を行う場合には、「評価額が概ね同額になるように割り振る」「売却して売却金を折半する」「片方が代償金を支払い、もう片方が家具家電を使用する」といった方法が考えられます。
財産分与には期限がある
離婚時の財産分与には、請求の期日である「除斥期間」、引き渡しの期日である「消滅時効」といったように期限が定められています。この期間を超過するとそれぞれの権利を失うため注意しなければなりません。
財産分与で自宅を手に入れるには
婚姻時に取得した自宅は財産分与の対象です。不動産は物理的に折半が不可能であることから、「売却して現金を分ける」または「夫婦のどちらかが住み続ける」という形をとることになります。
借地に建てた持ち家の財産分与
他人から借りている「借地」に家を建てた場合、建物自体は財産分与の対象となります。ただし、地主との間で交わした借地権の取り扱いには注意が必要です。例えば、地主の了承を得ずに売却するとトラブルに発展することもあります。
相続した財産の財産分与方法
原則として、自身が親から相続したものは「特有財産」に分類されるため、離婚時の財産分与の対象外です。ただし、相続後に夫婦の協力で財産価値の維持が行われた場合や向上した場合には、その維持・向上した部分は財産分与の対象となるケースもあります。
離婚時に財産分与を放棄してもらうには
離婚時、配偶者に対して財産分与の放棄を強制することはできません。どうしても相手に財産分与を放棄してもらうためには、話し合いを行い同意してもらう必要があります。さらに、合意した場合は公正証書の形で残しておくことがおすすめです。
借金がある場合の財産分与方法
婚姻期間中の借入で生活に必要なものだった場合には、その借金やローンは財産分与の対象となります。例えば、住宅ローンや車のローン、教育ローン、医療ローンなどが挙げられます。ただし、趣味やギャンブルに関する借金など結婚生活に関係のないものは財産分与の対象外となります。
不動産の評価方法
不動産の財産分与を行うには、まず不動産の価値の評価を行います。実際に評価を行う方法としては、「実勢価格」「公示地価」「路線価」「固定資産税評価額」の4種類があり、どの評価方法を採用するかは話し合いで決めることもできますが、実税価格の不動産鑑定士による評価額を採用するケースもあります。
