住宅ローンの借り換えをする

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ここでは、一般的に難しいとされている「住宅ローンの借り換え」の方法について紹介します。住宅ローン借り換えのメリット・デメリット、借り換えができないケースや失敗しないためのポイントをまとめています。

Index

住宅ローンの借り換えとは?

新たな住宅ローンを借り入れて、現在返済中の住宅ローンを一括返済すること

住宅ローンの借り換えとは、新たな住宅ローンを借り入れて、現在返済中の住宅ローンを一括返済すること。現在の住宅ローンよりも金利の安いローンにすることで、毎月の返済額や返済総額を減らすことも可能です。

借り換えによって債務者を変更することもできるので、離婚の際、夫名義の家を妻名義に変更して、家の所有者とローンの名義人を一致させる場合にも利用されます。

住宅ローンの借り換えのメリット・デメリット

住宅ローン借り換えのメリット

  • 債務者の名義変更ができる
  • 金利が低くなるなど、条件がよくなる可能性がある
  • 現在の住宅ローンに連帯保証人がついている場合、借り換えによって連帯保証人を外すことができる

住宅ローンの借り換えのデメリット

  • ローン設定費用や保証料などの諸費用がかかる
  • 繰り上げ返済手数料がかかる
  • 必ずしも条件が良くなるとは限らない

住宅ローン返済中なのに離婚!まずすべきこととは?

離婚を考えている夫婦が住宅ローンを抱えている場合、最初に行うべきは現況の把握です。住宅ローンの返済計画、どちらかが住み続けるか、それとも家を売却するかを含む多くの選択があります。正確な対応を計画するため、以下の三つのポイントについて情報を集めることが重要です。

  • 登記簿上の所有者を確認する
  • 住宅ローンの契約詳細(契約者名、保証人、残高)を把握する
  • 住宅の現在の市場価値を調べる

所有者の確認には、登記事項証明書を利用します。手元に証明書がなければ、法務局で入手できます。住宅ローンの契約内容は、金利の変更や繰り上げ返済による契約の変更も考慮し、銀行に最新の契約内容を問い合わせます。この際、契約者本人でなければ情報提供を受けられない点に注意が必要です。家の市場価値に関しては、市場の動向により価格が変動するため、「売却時の想定価格」を知ることが必要です。

市場価格の調査方法としては、国土交通省が提供する「不動産取引価格情報検索」で近隣の類似物件の価格を調べる方法があります。また、不動産ポータルサイトでの類似物件のリストアップや、不動産会社が提供する一括査定サービスを利用する方法も有効です。これらの手段を通じて、売却を考えた場合の大まかな価格を把握しておくことが推奨されます。

離婚時に住宅ローンの残高と比較し、対処を決定しましょう

家の市場価値を知ることで、離婚時に住宅ローンの残高と比較し、どのように対処するかを決定できます。売却価格がローン残高を上回る場合と下回る場合で、取り得る行動が異なります。

売却価格がローンの残債を上回る場合、家を売ってローンを完済し、残った資金を分配することが一般的です。しかし、住宅に愛着がある場合や手放したくない理由がある場合、家に住み続ける方が相手に代償金を支払う形式で財産分与を行うことも考えられます。

一方、売却価格がローン残債を下回る場合、完済が難しく、選択肢は限られます。一つ目は売却資金と個人資金を合わせてローンを完済する方法、二つ目は家を売らずに、一方がローンを引き継ぎ住み続ける方法です。

たとえば、ある夫婦が離婚を決意し、家の売却を検討した際、売却価格が予想より高く、ローン残債を上回ることが明らかになりました。彼らは売却を決断し、ローンを完済した上で、残金を分配することにしました。この過程で、彼らは不動産の専門家に相談し、市場分析を基に最適な売却価格を設定しました。売却後、残った資金で新たな人生をスタートさせることができました。

逆に、市場価値が低く、ローン残高を下回る可能性がある場合、夫婦はより慎重に次のステップを考える必要があります。この状況では、財産分与の方法や住宅ローンの今後の管理について、双方が納得する解決策を見つけることが重要です。

離婚時に住宅ローンを借り換えた方がいいケース

住宅ローンの名義変更が必要な場合

離婚に伴い住宅ローンの名義変更が必要となった場合には、あえて名義変更をするのではなく、住宅ローンの借り換えを検討したほうが良いでしょう。

借り換えしたほうが良い理由は、そもそも住宅ローンの名義変更自体が難しいからに他なりません。住宅ローンは、名義人本人の収入や社会的信用力などを前提に、金融機関が「この人なら完済してくれるだろう」と確信して締結する契約。離婚という事情が生じたからとは言え、住宅ローンを名義変更することは、契約に至った土台が変更されることにもなるため、簡単には金融機関は名義変更に応じてくれません。名義変更できなければ、住宅ローンを借り換えによる返済義務者の変更が現実的な選択肢になるでしょう。

なお、原則として住宅ローンには「その家に居住しながら返済する人が名義人になる」という前提があります。住宅ローンの名義変更が困難という理由で、その金融機関に隠して様々な手続き等を行えば、契約違反として住宅ローンの一括返済を求められる恐れもあるので、住宅をめぐる何らかの手続きを検討する場合には、事前に必ず債権者たる金融機関へ通知しましょう。

連帯保証人や連帯債務者を設定している

財産分与の対象となるもの

配偶者を連帯保証人や連帯債務者に設定している場合、連帯保証人や連帯債務者の名義を変更するよりも、住宅ローンの借り換えを検討したほうが良いでしょう。

借り換えをしたほうが良い理由は、連帯保証人や連帯債務者の名義変更が、ほぼ困難だからです。「離婚したから連帯保証人や連帯債務者の設定が消滅する」と誤解している方もいるようですが、お金を貸している金融機関の立場から見れば、離婚を契約内容変更の理由にすることはできません。「夫婦それぞれに収入があること」を前提に交わした連帯保証人・連帯債務者の契約であり、たとえ離婚したとしても、金融機関はこの契約の土台を覆すわけにはいきません。

仮に、配偶者の代わりとして信用力のある親族を連帯保証人・連帯債務者に立てられるならば、金融機関も名義変更に応じる可能性はありますが、そのような親族を見つけられるかどうかという点で、大変難しい問題となるでしょう。

連帯保証人・連帯債務者の設定を変えず離婚したらトラブルになることも

配偶者の連帯保証人・連帯債務者名義を変更することはほぼ困難ですが、そうとは言え、何らかの形で配偶者を返済責任から解放しなければ、離婚後のトラブルにも発展しかねません。

たとえば、夫が住宅ローンの名義人で妻が連帯保証人・連帯債務者の場合、離婚後に夫が滞りなく返済を続けられれば良いのですが、経済的理由などにより夫が返済できなくなれば、すでに別居している妻へ返済請求が入る形となります。妻も返済できなければ、滞納により夫も妻もブラックリストに登録された上で、最悪の場合は家を競売にかけられます。この間、すでに離婚してそれぞれの生活を送っている元夫婦は、改めて顔を合わせ、様々な話し合いをすることになるでしょう。

このようなトラブルを避けるためには、離婚に際して配偶者を返済責任から解放しておくことが大事。そのための有効な手段の1つが借り換えとなります。

ペアローンを組んでいる

夫婦でペアローンを組んで家を購入している場合、離婚時には借り換えを検討したほうが良いでしょう。

借り換えをしたほうが良い理由は、金融機関との契約違反になるからです。ペアローンとは、夫婦それぞれが自分の名義でローンを組むこと。契約の条件として「夫婦ともにその家に住むこと」が含まれていますが、一般的に、離婚すれば夫婦のどちらかが家を出ることになります。一方が家を出た時点でローンの契約違反となり、場合によっては一括返済を求められるかもしれません。

ペアローンの契約を守りながら離婚して家を出るためには、2つのローンを家に残るほうの名義に一本化するか、または家を出るほうの住宅ローンを適切な人物へ名義変更するしかありません。多くの場合、どちらの選択肢も現実的ではないでしょう。もとより、名義の一本化や他社への名義変更などは、金融機関が応じない可能性も高いと言えます。

名義の一本化もできず、他人への名義変更もできないならば、離婚後のトラブルを抑える選択肢として借り換えが有効です。

住宅ローンの借り換えができないケースとは?

同一金融機関内での借り換え

基本的に、同じ金融機関内で住宅ローンを借り換えることはできません。金利が下がり、より好条件で借り入れができるようになると、同じ金融機関での借り換えを希望する人も多いのですが、その借り換えは、金融機関にとって何のメリットもないため、借り換えを行っているところはほとんどありません。

ただし、金融機関によっては、違う住宅ローン商品に切り替えるということは可能です。

金融機関にしてはならない行動の例

個人情報を偽って申し込む

住宅ローンの際に求められる個人情報の申告について、偽った情報を申告しないようにしましょう。少しでも審査を有利にしたい気持ちは理解できますが、住宅ローンを借りた後に申告された個人情報の不正が発覚した場合、住宅ローンの一括返済を求められかねません。一括返済に応じられなければ、家は競売にかけられる可能性もあります。

勤務先や収入を偽る方はほとんどいないと思われますが、注意したいのが健康状態など。持病のある方も偽らずに正しい個人情報を記載しましょう。

短期間で複数の金融機関にローンを申し込む

短期間で複数の金融機関に住宅ローンを申し込むこともNG。「数打ちゃ当たる」という安易な発想で複数の金融機関に住宅ローンを申し込んでも、審査に通過する可能性が高まるわけではないのでご注意ください。

金融機関が審査でチェックするデータベースには、「誰がどの金融機関で何のローンを申し込んだか」という情報が登録されています。このデータベースを見れば、短期間で複数の金融機関に申し込んでいることも簡単に把握できるため、融資担当者から「ローンの審査に自信のない人なのかな?」と疑われかねません。住宅ローンの申込みは、原則として1社に絞りましょう。

不足分を他のローンで補う

住宅ローンの仮審査で融資可能額が減額されたとしても、他のローンを契約して不足分を補填しないようにしましょう

他のローンを契約した情報は、金融機関がデータベースを確認することで容易に把握できます。そのため、仮審査後に他のローンを組んでいる情報が確認できれば、本審査で否決される結果になるでしょう。借り換えのための住宅ローンが否決され、補填のために借りた高金利のローンのみが残るという無意味な事態になりかねません。

年収不足

金融機関では、年収に対するローン全体(住宅ローンを含む)の年間返済額の割合である「返済負担率」の基準を設けています。収入が減ってしまうと、この基準を満たすことができず、借り換えのための審査に通らない場合があります。

年収が基準に満たないという場合には、収入が減った場合に向けた住宅ローンの借り換えプランなどもあります

住宅ローンを借り換える際の3つの注意点

借り換えには諸費用がかかる

借り換えには、決して安くない諸費用が掛かります。いざ借り換えを始め、その諸経費の多さに戸惑うことのないよう、あらかじめ概算を理解しておきましょう。主な諸経費は次の通りです。

印紙税

金銭消費賃貸契約書に貼付して納税する収入印紙の金額。借入金額に応じて異なりますが、たとえば1000~5000万円の場合、2万円の印紙税がかかります。電子契約の場合は印紙税がかかりません。

金銭消費賃貸契約書印紙税額一覧表
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のも 400円
100万円以下のもの 1,000円
500万円以下のもの 2,000円
1,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円以下のもの 20,000円
1億円以下のもの 60,000円
5億円以下のも 100,000円
10億円以下のもの 200,000円
50億円以下のもの 400,000円
50億円を超えるもの 600,000円
記載金額のないもの 200円

全額繰上返済手数料

繰上一括返済の際に払う金融機関への手数料。金融機関により金額が異なります。

事務手数料

借換先の金融機関に支払う審査や契約に関する手数料。約3万円が相場ですが、ネット銀行では借入金額の2.1%などの設定となります。

保証料

金融機関が保証会社を利用する際に発生する費用。金利に0.2%ほどを上乗せされる形が一般的です。フラット35やネット銀行などのように、保証料無料の住宅ローンもあります。

抵当権設定費用

借換先が抵当権を設定する際にかかる登録免許税。借入金額の0.4%で、一般的には別途司法書士報酬として約6~10万円が掛かります。

抵当権抹消費用

住宅ローンを一括返済する金融機関が抵当権を抹消する際にかかる登録免許税。土地・建物1個あたり1,000円で、司法書士報酬は約2万円が掛かります。

団体信用生命保険料

住宅ローン契約者が死亡・高度障害などで返済できなくなった際、代わってローンを返済するための保険。フラット35を除き、基本的には加入が必須となります。

借り換えの審査に通るとは限らない

借り換えのための住宅ローンを申し込んでも、必ずしも審査に通るとは限りません。仮に審査に通ったとしても、築年数の経過により家の担保価値が下落している可能性が高いため、希望の額を提示してもらえるとは限らない点も理解しておきましょう。

借り換えの申込みで希望通りのローンを組むためには、家の担保価値が大きく下落していないこと、申込者に安定的な収入があること、申込者の個人信用情報に問題がないこと(ブラックリストに掲載されていないこと)などがポイント。基本的には、住宅ローンの新規借り入れと同程度、もしくはそれ以上に審査が厳しくなると考えましょう。

借り換え審査に落ちた際にチェックすべきポイント

借り換え審査に落ちた際には、次の6つのポイントを改めて確認してみましょう。

他のローンが残っている

借り換え先の金融期間では、申込者の他のローンも考慮した返済負担率の範囲内で融資可能額を算出します。そのため、マイカーローンやカードローンなどの未返済分があれば返済負担率も高くなるため、審査に通過しない可能性もあります。先に他のローンを完済してから借り換えするようおすすめします。

返済負担率が上がっている

転職等の理由で年収が下がった場合、返済負担率が上がり借り換えの審査に通らない可能性もあります。頭金を多めに用意して融資金額を下げるなどし、返済負担率を下げることが現実的です。

過去に住宅ローンを滞納した履歴がある

過去に住宅ローンを滞納した履歴のある人は、借り換えの審査に通らない可能性があります。正当な理由(入金忘れ、給与支給日のズレなど)による滞納ならば、借り換えの申込みの際、融資担当者へ明確に説明しましょう。

今の職場への勤続年数が短い

転職や勤務先の倒産などを理由に、今の職場への勤続年数が短い場合、借り換えの審査に通らないことがあります。短い勤続年数でも申し込める住宅ローンを探すか、または、最低でも勤続3年になるまで申込みを待ったほうが良いでしょう。

非正規雇用

契約社員、派遣社員、パート、アルバイトなどの非正規雇用者は、借り換えの審査に通らないこともあります。非正規雇用者でも申し込める金融機関、または、雇用形態以外の部分も重視する住宅ローンを探しましょう。

完済時年齢が高い

完済時年齢が高齢である場合、借り換えの審査に通らない可能性が高いと言われています。頭金を多めに設定するなどし、生活に無理の生じない範囲で完済時年齢を低くするよう努めましょう。

必ず借入条件が良くなるわけではない

一般に、新規借り入れよりも借り換えのほうが審査は厳しい傾向があるため、もし借り換えの審査に通ったとしても、借り換え前のローンに比べて必ずしも条件が良くなるとは限りません。

ただし、離婚に伴う借り換えの目的は「条件を良くすること」ではなく、「契約違反にならない範囲でローンをまとめ治すこと」「離婚後のトラブルを防止すること」にあります。そのため、多少条件が悪くなったとしても、借り換えできる金融機関を見つけて無事に契約することが何より大切です。

住宅ローンの借り換え時によくある失敗事例

借り換えの審査に通らなかった

一度、住宅ローンの審査を通っているからといって、借り換え時の審査も通るとは限りません。最初のローンの審査時よりも年収が減っていたり、車など別のローンを組んでいたりすると、返済負担率が基準を超えて、借り換えが難しくなることも。

また、健康状態が悪化していると、団体信用生命保険への加入ができず、これによってローンの審査に通らないというケースもあります。

さらに、これまでの住宅ローンの引き落としに不備があったり、クレジットカードの支払い延滞で信用情報が記録されていたりすると、借り換え時の審査に落ちる原因となります。

十分に比較せずに借り換え先を決めた結果、支払額が増えることに…

例えば、全期間固定型または固定期間選択型の金利から、変動型の金利へ借り換えた場合、借り換え当初の金利は低かったものの、その後、金利が上昇し、返済額や総支払額が増えてしまうというケースがあります。

また、借り換え時の手数料や諸経費についても金融機関によって異なるため、十分、比較検討してから、借り換え先を決めるようにしましょう。

離婚時の住宅ローンのトラブルを借り換えで解決!

離婚後も元夫がローンを組んで購入した家に妻と子どもが住み続けていたが、元夫の支払いが厳しい状況に…

13年前に離婚した後も、元夫がローンを組んで購入した家に妻と子どもが住み続けていた事例。元夫は住宅ローンを支払っていたものの、コロナの影響もありこの数カ月は支払いが厳しいものに。インターネットで一般社団法人不動産あんしん相談室にたどり着き、現在の状況を相談。元妻に一定の収入があったことから、元夫から自宅を買い取ることを提案。金利の低い住宅ローンを組み替えたことで、返済額を大幅に抑えることができた。

【金融機関における住宅ローン事情】
離婚後のローン借り換えについて

離婚は多くの変化をもたらしますが、住まいの問題は特に重要です。特に、離婚に伴い元夫から不動産を買い取り、新たに住宅ローンを組む必要がある女性にとっては、金融機関のローン支払いに柔軟な対応をとっている現在の状況は追い風になっています。ここでは、そうした状況にある女性が知っておくべき住宅ローンの最新事情と借り換えのポイントについて解説します。

金融機関のローン条件柔軟化とその利点

多くの金融機関が、住宅ローンの利用者がより良い条件で融資を受けられるよう、返済期間の延長や返済額の調整、固定金利期間の選択肢を拡大しています。離婚後に不動産を買い取る場合、これらの柔軟な条件が大きな助けとなります。たとえば、返済の負担を減らすためにより長い返済期間を選ぶことができるほか、金利の低い新しいローン商品に借り換えることも可能です。

借り換え市場の活性化とその機会

現在の低金利環境を背景に、借り換えを検討することは大きな節約につながることがあります。離婚を経て一人で住宅ローンを抱えることになった場合、より良い条件での借り換えが、月々の支出を減らす大きなチャンスとなります。市場の条件をしっかりと比較し、自分に最適なローン商品を選ぶことが重要です。

借り換えを成功させるためのポイント

現在のローンと市場条件の比較

現在のローン条件と市場の最新のローン条件を詳しく比較し、どれだけ節約が可能かを把握します。

コストの検討

借り換えには手数料やその他の諸経費がかかるため、これらのコストを新しいローンの利点と相殺してもなおメリットがあるかを検討する必要があります。

アドバイザーの利用

金融アドバイザーや不動産専門家の意見を聞くことで、より良い判断が可能になります。

離婚は人生の大きな転機ですが、金融機関のローン条件の柔軟化により、新しいスタートを切るための支援を受けることが可能です。特に不動産を買い取って一人で生活を始める女性にとって、これからの金融戦略を見直す絶好の機会です。借り換えを検討することで、より安定した財務状況を築くことが期待できます。

信用情報に支払い延滞などの金融事故情報が残っている場合や、すでに他社からの借入れがあるなど、銀行のローン審査が通らない状況を除けば、ここ最近の住宅ローンでは、契約社員や派遣社員、パートやアルバイトの方でも審査が通るものもありますので、不動産の専門家に相談してみることをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの審査を成功させるためには、専門家のサポートを受けることが大変有効です。金融アドバイザーやローンコンサルタントは、市場の最新情報をもとに最適なローン商品を選び、申請書類の準備から審査のプロセスに至るまで、専門的なアドバイスを提供してくれます。

特に、離婚後に新たに住宅ローンを組む場合など、個々の状況に合わせた最良の戦略を立てるために、その経験と知識は非常に価値があります。

専門家のサポートを利用することで、審査の通過率を高め、より安定した財務計画を実現することが可能ですので、まずは相談してみてはいかがでしょうか。

一般社団法人不動産あんしん相談室(R)
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とくに離婚の場合、相手と連絡を取ることを負担に感じる人も多いのですが、一般社団法人不動産あんしん相談室では、両者の間に立って対応してくれるので、直接やりとりをしなくてすみます。誰に相談したらいいのかわからない、時間が不規則で夜しか連絡できないという場合には、LINEを使って、無料で相談することもできます。

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