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何らかの事情で離婚を決断したご夫婦にとって、離婚後に今の家をどう扱うかは、重要な検討課題となります。とりわけお子さんのいるご家庭では、学校との兼ね合いなどで、今の家に住み続けたいという要望も多いことでしょう。本ページでは、離婚しても家を手放さなくてよい方法があることをご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。
離婚後も今の家に住み続ける方法3つ
離婚が決まったものの子供の環境を変えたくないと考える場合、「子供が引き取る側が自宅にそのまま住み続ける」という選択肢があります。しかし住宅ローンが相手名義になっている場合には、しかるべき対応が必要となります。
ここで考えられるのが、「ローンの借り換え（名義変更）」「リースバック」「共同名義の継続」という3つの方法です。以下にて、それぞれの方法の比較表をまとめていますので、自分の状況に合わせて確認してみてください。
| 借り換え（名義変更） | リースバック | 共有名義の継続 | |
|---|---|---|---|
| 仕組み | 自分一人の名義で新しくローンを組み、元のローンを完済する | 自宅を売却して現金化し、買主と賃貸借契約を結んで住み続ける | 離婚前と同じ名義（共有）のまま、どちらかが住み続ける |
| 実現のハードル | 【高い】 単独での安定収入や勤続年数など、厳しい銀行審査がある |
【中】 本人の年収より「物件の価値」が重視されるため、審査に通りやすい |
【低い】 手続き自体は不要。ただし銀行の承諾なしは契約違反のリスク |
| 元配偶者との関係 | 【完全解消】 名義も債務も自分一人になるため、将来のトラブルなし |
【完全解消】 売却時にローンを完済するため、共有名義や保証人も外れる |
【継続】 相手に家賃を払う、または相手がローンを払うなど、縁が切れない |
| 月々の負担 | 住宅ローンの返済（金利によるが、家賃よりは抑えやすい） | 家賃の支払い（周辺相場より高くなる傾向がある） | これまで通りのローン返済、または無償（使用貸借） |
| 将来の自由度 | 【高い】 自分の所有物なので、いつでも売却やリフォームが可能 |
【制限あり】 所有権はないが、将来的に「買い戻し」ができる契約もある |
【低い】 売却や修繕には常に元配偶者の同意が必要になる |
| おすすめの人 | 安定した収入があり、家を「資産」として残したい人 | ローン審査には通らないが、子供の卒業まで今の環境を守りたい人 | どちらの手段も取れない場合の緊急避難（おすすめはしません） |
1. 住宅ローンの名義を自分に変える（借り換え一本化）
1つ目の方法として挙げられるのが、借り換えや一本化によって「住宅ローンの名義を自分に変更する」方法です。こちらの方法は、元配偶者の名義を消して自分名義のローンにした上で返済を続け、完済を行うという最もクリーンな解決策であるといえます。家の所有権も自分に変更できるため、将来家の売却を行いたい場合や、リフォームを行いたいと考えたときにも、他の人の同意を得ることなく自由に行える点も大きなメリットです。
関連ページ：離婚で住宅ローン借り換えをする方法！名義変更を成功させる審査のポイントと注意点
2. 元夫名義のまま「公正証書」を作成して住む
上記で述べたローンの名義変更が行えない場合に、次に考えられる方法が「元配偶者の名義のまま、公正証書を作成した上で住む」方法です。公正証書を作成することによって、「ローンを完済するまでこの家に住んでも良い」「ローンの支払いを行わない場合にはどうするか」といった点などを、法的に約束させられます。
3. リースバックを活用して所有権を手放し、家賃で住む
上記の2つ以外の方法として、「リースバックを活用する」方法があります。この方法を選択した場合には、これまで住んでいた自宅を専門会社に売却を行い、得られた資金でローンを完済します。それと同時に賃貸借契約を結ぶことで、所有権を手放すものの家賃を支払いながら「賃借人」として住み続けられます。
また、将来的に家を買い戻したいと考える場合もあるかもしれません。中には一定条件を満たせば売却した住まいを買い戻せる権利が付けられているものもありますので、確認してみると良いでしょう。
関連ページ：離婚後も持ち家に住み続ける方法
不動産あんしん相談室の離婚後も持ち家に住み続けられた解決事例
離婚時の収入は低かったものの、住宅ローンの名義変更に成功
こちらは20代で離婚となった妻のケース。夫は自分名義の家から出て行ったものの、妻が住み続けるための方法を探すため、不動産あんしん相談室へ。パートとアルバイトを掛け持ちしている状況を踏まえ、不動産あんしん相談室のサポートにより、ローンの名義変更を実現できました。
参照元：一般財団法人 不動産あんしん相談室(https://anshin-soudan.net/voice-service2/)
ローンと税金の滞納で離婚、リースバック活用で住み続けられることに
こちらは50代の夫婦のケース。転職による収入減少によって、ローンと税金の滞納が続くようになり離婚を決断。愛着のある家には住み続けたいと不動産あんしん相談室へ。不動産あんしん相談室が買い手となるリースバックで、無事住み続けられることになりました。
参照元：一般財団法人 不動産あんしん相談室(https://anshin-soudan.net/voice-service2/)
離婚後、共有財産だった自宅に住み続けることに成功
こちらは3人のお子さんを持つ40代妻のケース。家は元々共有財産だったので売却を前提としていたものの、お子さん達の学校の関係から住み続けることができないかを模索。不動産あんしん相談室が夫との交渉やリースバック実現のために尽力してくれ、リースバックで住み続けられるようになりました。
参照元：一般財団法人 不動産あんしん相談室(https://anshin-soudan.net/voice-service2/)
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
ローン残債があっても
リースバックなら住み続けられる可能性がある
離婚したら家は手放さなくてはならないというのは、ある種の思い込みであり、離婚後も愛着ある家に住み続けることは、やり方次第で可能です。ローン返済中の家であっても、金融機関の審査が通ればローンの名義変更ができ、借り換えでローンを組みなおすというやり方もあり。収入が低めであるならば、リースバックを利用するというやり方もあります。また児童扶養手当や児童手当をもらえているのであれば、ローン審査の際に年収として加算してもらえるというケースもあります。
そうした様々な方策を活用するには、その道の専門家である不動産のプロに相談してみることが肝心です。ぜひ、一度専門家に相談することをおすすめします。
離婚後も夫名義の家に妻が住み続けるリスク
「契約違反」で一括返済を求められる可能性
例えば夫名義の家である場合、離婚後に名義人である夫が家から出ていき、契約者ではない妻のみがそのまま家に住み続けることは契約違反とみなされます。これは、住宅ローンは「契約者本人が住む」ことが条件であるためです。契約違反が発覚した場合には、残債全額の返済を求められる可能性がある点は、あらかじめ認識しておくことが必要です。
住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの返済が滞る可能性がある
夫名義となっている持ち家に住み続けることになり、さらにローンの残債がある場合には、支払いが滞るリスクがある点は十分に考慮すべきでしょう。そのままローンの支払いが順調に行われていれば特に問題は発生しませんが、場合によっては経済的な理由などにより支払いが難しくなる可能性もゼロではありません。
もし住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合には、強制退去を命じられてしまい住む場所を急に失うといった状況も考えられます。
連帯保証人としてローンの支払い義務が発生する可能性がある
家を購入するにあたってローンを組む際に、片方を連帯保証人としている場合があります。例えば夫がローンの名義人、妻が連帯保証人となっているケースなどです。このケースにおいても、もし夫がローンを支払えなくなり滞納してしまった場合には、連帯保証人である妻にローンの支払い義務が発生することになります。
夫が無断で売却してしまう可能性がある
家を売却する権限はその家の名義人が持っています。この点から、例えば名義人ではない妻が持ち家に住み続ける場合には、夫の一存により家を売却されるリスクも否定できません。ローンの支払いが厳しくなり売却することで住宅ローンの完済が可能な場合には、売却を検討する可能性はゼロとはいえません。
もし無断で家を売られてしまうと、その家の所有権は第三者が持つため、これまで家に住んでいた場合でも退去しなければならず、急に住む家を失ってしまいます。
持ち家を手放した方が良いケース
離婚しても愛着のある家には住み続けたいというのは人情です。とはいえ、状況によっては家を手放すほうが現実的で賢明な判断となることもあります。そうした可能性も考慮しておくことが大切です。
ローンの返済が厳しい
極端な話、月々のローンを支払ったら、生活費がほとんど残らないというような状況であるならば、自宅は手放した方がよいでしょう。一般的に、ローンに無理なく充てられるのは収入の30%程度とされています。
家以外の資産がない
まとまった額の現金や、株式などの有価証券を保有している場合は、離婚に際して家を自分名義にすることも、比較的余裕をもって行えるでしょう。しかし、資産が家しかないような場合は、無理に自分名義にしても、その後の負担が大きくなってしまうことが多くあります。
住宅ローンの名義変更と借り換えの方法
ここでは、離婚後に非契約者が住み続けたいと考える場合にニーズが高い「ローンの借り換え」の成功確率を上げるためのノウハウを紹介します。
パート・派遣社員でも自分名義でローンは組める？審査のポイント
ローンの借り換えを行うには、まずはローンの審査に通る必要があります。審査では年収が重要であるのはもちろんですが、そのほかにも「勤続年数」や「他社からの借入状況」が重要となってきます。
そのため、離婚にあたり借り換えを考える場合には、ひとり親向けの公的優遇措置やフラット35など柔軟な審査基準もある点を頭に入れておくことがおすすめです。
「親族間売買」とみなされないための手順
銀行では、「親族間売買」を厳しい目でチェックしています。これは、親族間の場合には相場と比較して極端に安い価格で売買契約を結ぶケースもあり、不当に安く売却することによる節税対策が行われていないかなど、監督官庁によって厳しく取り締まっているためです。
「離婚に伴う財産分与」として融資を引き出すには、いくつかコツがあります。まず「離婚の成立」を前提条件として提示する点です。例えば、離婚届を提出済みである、また公正証書により離婚後の諸条件が決まっているといったものが考えられます。そして、第三者による査定結果などを用いて不動産価格の正当性を提示するといった対策も行っておきましょう。
養育費をローン返済原資として認めてもらうための交渉術
金融機関の中には、離婚に伴って受け取る養育費を「収入」の一部として合算した上で審査を行うところもあります。このように、養育費をローンの返済原資として認めてもらいたいと考える場合には、公正証書などの証明書類の提示が必要となります。
トラブルを未然に防ぐチェックリスト
手続きを完了させた後、「こんなはずではなかった」と思わないためには、随時しっかりとチェックを行っていくことが大切です。下記を参考に、ポイントを押さえつつ手続きを進めてください。
公正証書には必ず「強制執行認諾文言」を盛り込む
公正証書には、「強制執行認諾文言」を盛り込めます。この文言を盛り込むことにより、相手がローンの支払いをしない場合など、あらかじめ決めておいた内容を守らない場合には、裁判を行わずに給与や預貯金を差押えられるため、非常に強力な武器になります。
もしこの文言を盛り込まなかった場合に強制執行を行おうとすると、まずは訴訟などの手続きを行わなければならなくなりますので、非常に手続きなどが煩雑になります。
登記簿に「居住権」や「仮登記」を設定する検討
ローンの一括返済やローンの借り換えが難しいケースについては、ローンを完済した後に名義の変更を行うといった内容の仮登記（条件付所有権移転仮登記）を行う方法もあります。
「ローンを返済した後に名義を変更する」という点については、仮登記をしなかったとしても約束することは可能ですが、単なる口約束の場合、名義人により勝手に売却をされてしまうといった可能性がゼロとはいえません。しかし、条件付きの仮登記により、設定された条件が満たされた場合に優先して本登記されます。
ただし、仮登記より前から存在する登記には対抗できない点には注意が必要です。
固定資産税や修繕費は「誰が払うか」を離婚前に確定させる
住まいを取得した場合には、固定資産税や修繕費が発生します。ローンについて「どちらが支払うのか」をはっきりとさせておくこと以外に、固定資産税や修繕費はどちらがどのように負担するのかを曖昧にしてしまうと、数年後に支払いに関してトラブルが発生する可能性が非常に高いといえます。そのため、あらかじめどちらが支払うのか、または負担の割合についてはっきりと取り決めを行っておいてください。
まとめ
離婚をきっかけに家を売却することになったとしても、リースバックによって引き続き同じ家に住み続けられる可能性があります。お子様の教育環境や生活環境を変えたくない方、周囲に事情を知られたくない方、子供と過ごした家に愛着のある方などは、ぜひリースバックを検討してみましょう。
リースバックを成立させるためには、専門的な知識や経験、高度な交渉スキルなど、様々な要素が必要となります。経験のない一般の方が簡単にできる手続きではありません。離婚後の家の処遇についてお悩みの方は、まずは専門家に相談してみると良いでしょう。
