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離婚時に、不動産にまつわるトラブルが発生する頻度は少なくありません。ここでは、離婚の際によくある不動産トラブルと、その解決方法について紹介します。
離婚時に不動産（持ち家）トラブルが多発する理由
離婚時に不動産（持ち家）に関連するトラブルが多く発生するのは、以下のような原因があります。
不動産は「きれいに2分割」できない最大の財産
離婚時には財産分与が問題になりますが、現金や預貯金はきれいに2分割できます。しかし、家や土地は半分に切り分けることが不可能です。そのため、「その家にどちらかが住み続けるのか」「家を売却して現金化（精算）するのか」という選択を迫られることがあります。ここでお互いの意見が一致すれば良いのですが、それぞれの希望がぶつかりやすく、トラブルに発展するケースが見られます。
最大の争点は「名義」と「住宅ローン残高」のズレ
トラブルの争点は、「名義」と「住宅ローンの残高」です。この部分の根本的な原因は、「その家の名義人（所有者）」、「ローンの債務者（名義人）」、「実際にその家に住む人」の3つが一致していないことにあります。名義は元妻ではあるものの、残りのローンは元夫が支払いを続けるといった「ズレ」が、のちの不払いや勝手な売却などのリスクにつながる可能性が考えられます。
【状況別】離婚に伴う不動産トラブルの典型例10選
ここではさまざまな状況別に、「離婚に伴う不動産トラブル」を紹介します。
住宅ローンが残る「夫名義」の家に「妻と子」が住み続け、返済が滞る
ひとつのケースとして考えられるのが、住宅ローンが残っている夫名義の家に、妻と子どものみが住み続けるパターンです。離婚時に「ローンは俺が払い続けるから、そのまま子どもと住み続けていい」という元夫の口約束を信じた結果、元夫の収入が減少する、再婚などをきっかけとしてローンの支払いが滞ってしまい、ある日突然銀行から競売の通知が届き、強制的に退去を迫られるリスクが考えられます。
元配偶者が「連帯保証人」のまま放置され、ある日突然一括請求が来る
例えば元妻が連帯保証人になり住宅ローンを借りているケースでは、離婚後にある日突然一括請求がくる可能性が考えられます。
これは、離婚したからといって銀行の連帯保証人（または連帯債務）の契約は自動的に外れることはないからです。主債務者（元夫など）がローンの返済を滞納した場合には、何年も連絡をとっていなかった元妻宛てに「残債を一括返済してください」という請求がくるケースがあります。
共有名義（ペアローン）のままで、将来の売却や買い換えができなくなる
夫婦半分ずつの名義（共有持分）やペアローンのまま離婚した場合に、将来「家を売却したい」「リフォームをしたい」と考えたときには、必ず元配偶者の同意と署名捺印が必要になります。もし相手が再婚をしている、へそを曲げており売却やリフォームに同意してくれない場合には、身動きが取れなくなるリスクが考えられます。
元配偶者が勝手に家を売却・処分しようとする
その家の単独名義人であれば、同居している人がいたとしても売却や処分が行えてしまいます。例えば元夫の単独名義となっている場合、その家に同居している元妻や子どもに無断で不動産会社と売却契約を進めることは法律上可能です。この場合、元妻が気づいたときには家が他人のものになっていた、というトラブルが発生するリスクがあります。
離婚後に家を売ろうとしたが、相手と音信不通になり手続きが進まない
離婚直後、元配偶者が「家のことはいつでも手続きに協力する」と言っていたとしても、引越しした後に電話番号を変える、LINEをブロックするなどして連絡がつかなくなるケースも考えられます。こうなると、名義変更や売却をする場合に必要な書類（印鑑証明書など）を揃えられなくなるため、手続きがストップしてしまいます。
離婚後、夫が家から出ていかない
離婚について協議を行い、公正証書などでその家に住み続けるのは妻と決まっているにもかかわらず、元夫が離婚後にもそのまま居座ってしまい、何度話をしてもその家から出て行かない、というトラブルも考えられます。
離婚後、強制的に追い出したい
離婚をした後に、元配偶者をその家から強制的に追い出したいと考えるケースもあります。ここでは「建物明渡請求」が行われることがありますが、これは裁判所の判決を経て居住者を強制執行（強制退去）させるための手続きです。
ただし、明渡請求が認められるかどうかは、それぞれのケースにより異なります。
離婚後、家が競売にかけられた
離婚後にそれまでの家に住み続けているものの、突然家が競売にかけられてしまったケースです。これは、離婚時には住宅ローンがまだ残っていたため引き続きローンの返済を続けていたものの、返済を続けていくのが苦しい状況になってしまった、また元配偶者がローンの返済ができなくなっていたなどのケースが考えられます。
慰謝料代りに家が欲しい
例えば相手方に浮気などの離婚につながる原因があることから慰謝料をもらう場合には、慰謝料がわりに家を請求できる場合がありますが、これがトラブルの元になるケースもあります。このようなケースでは、住宅ローンの返済中には家の名義変更ができない点、住宅ローンの名義変更は原則不可である点などに注意することが大切です。
新築なのに離婚した
「新築1年以内の離婚または新居の建築中・計画中での離婚」を「新築離婚」と呼びますが、珍しいことではありません。例えば新居の購入・建築について話し合っているうちにお互いの価値観の違いに気づいた、経済的な負担が大きくなったことがきっかけで夫婦間にさまざまな問題が生じてしまったなどさまざまな原因が考えられます。また、義理両親との同居を持ちかけられたことで、離婚につながってしまうケースも見られます。
トラブルを分ける分岐点！我が家は「アンダーローン」か「オーバーローン」か
離婚時の財産分与において、トラブルになりやすいかどうかは「アンダーローン」か「オーバーローン」かという点が大きく影響してきます。
家の価値がローン残高を上回る「アンダーローン」の解決策
家の価値がローン残高を上回っている状態を「アンダーローン」といい、家を売ることで手元にお金が残る状態です。家を売却し、そこから諸経費を引いた「利益（現金）」を夫婦で公平に折半（通常はそれぞれ1/2ずつ分ける）する方法を「換価分割」といいます。この方法は非常にわかりやすく、お互いが納得しやすい方法です。
ローン残高が家の価値を上回る「オーバーローン」の解決策と任意売却
ローン残高が家の価値を上回っている、すなわち家を売ったとしても借金（ローン）が残る状態を「オーバーローン」といいます。この場合、家は「プラスの財産」ではなく「マイナスの財産」と見なされることから、通常は財産分与の対象外となるケースが多くなります。そして通常の売却を行えないために、銀行の許可を得た上で売却を行う「任意売却」と呼ばれる専門的な手続きが必要となります。
離婚時の不動産トラブルを未然に防ぐ3つの鉄則
離婚時の不動産トラブルの発生を未然に防ぐための、3つの「防衛策」を解説します。
鉄則1：まずは現在の「正確な家（不動産）の査定額」と「ローン残高」を把握する
家を売却した場合、アンダーローンとなるのかオーバーローンとなるのかを知るには、まずローンの「残高証明書」の確認と、不動産会社による「現状の正確な査定」がスタートラインとなります。売却理由をもし聞かれた際に、「売却を焦っている」と思われた場合には足元を見られるリスクがあるため注意してください。この点から売却を行う場合には誠実なパートナーを見つけることが大切です。
鉄則2：口約束はNG！「離婚協議書」を作成し「公正証書」に残す
「ローンを払い続ける」「名義をいつまでに変える」などの約束をする場合には、必ず書面に残す点が重要です。さらにその書面を公的な「公正証書（強制執行認諾条項付き）」にすることによって、もし相手がローンや養育費の支払いを滞納した場合でも、裁判をせずに即給料や財産を差し押さえられる、という強い抑止力になります。
鉄則3：単独名義への借り換え（名義変更ローン）を検討する
元配偶者との関係を完全に断ち切るには、これまで住んできた家に引き続き住み続ける側が「自分単独名義の新たな住宅ローン」を組んで、元々のローンを一括返済し、名義を一本化する方法があります。これを「ローンの借り換え・買い戻し」と呼びます。
すでに揉めている・トラブルになりそうな時の相談先
すでに離婚に伴い不動産に関連したトラブルが発生している、これからトラブルになりそうだといった場合の相談先を紹介します。
財産分与や権利関係の話し合いで揉めているなら「弁護士」
相手が話し合いに応じてくれないケースや、慰謝料や養育費、不動産の割合といった「離婚条件」で激しく対立しているケースでは、法律の専門家である弁護士に間に入ってもらい解決を目指すべきであるといえます。
ローンの借り換えや名義変更、売却の手続きなら「離婚・不動産の専門会社」
ローンの一本化をしようとしたものの、銀行から「親族間売買だから」「勤続年数が短いから」といった形で住宅ローンの借り換えを断られたケースや、相手と連絡を取らずに手続きを進めることを希望しているケースなど、実務的なハードルを越えるには、離婚不動産に特化したノウハウを持った専門会社への相談が欠かせません。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
然るべきところに相談してトラブルを防ぐことが大切
離婚と不動産に関わるトラブル事例を解説しました。離婚時には予想もしていなかったトラブルが発生する可能性がありますが、あらかじめ対策を行っておくことでトラブルを未然に防げる可能性があります。
また、今後揉めそう・すでにトラブルになっているケースでは、然るべきところに相談することが大切です。もし「離婚・不動産の専門会社に相談したい」と考える場合には、不動産あんしん相談室への相談がおすすめ。LINEでも相談を受け付けていますので、気軽に相談できます。
