リースバックを利用する

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離婚の際に夫婦を悩ませる住宅ローンが残る家をどうするかという問題。ここでは、自宅にそのまま住み続けることができるサービス「リースバック」について紹介します。

Index

リースバックとは?

リースバックの図画像

今、住んでいる家を売却し、その後、買主と賃貸契約を結ぶことで、その家に住み続けることができるサービス

リースバックは、いま住んでいる家を売却し、その後、買主と賃貸契約を結ぶことで、その家に住み続けることができるサービスのこと。売却することでまとまった資金が入手でき、引っ越しをする必要もありません。

リースバックの中には、一定の条件を満たせば、売却した家を買い戻すことができる権利(買い戻し特約)が付けられているものもあります。決められた期間内に買い戻し金額を支払うことで、再び自宅を手に入れることができます。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリット

  • 売却してもそのまま住み続けることができるので、引っ越しの必要がなく、近所にも売却したことを知られずにすむ
  • 短期間でまとまった現金を手に入れることができる
  • 固定資産税、火災保険料、管理費・修繕積立金など、持ち家のときにかかっていた維持費が不要になる
  • 買い戻し特約をつければ、将来その家を取り戻すことができる

リースバックのデメリット

  • 自宅の名義が変わり、所有権が買主に移転する
  • 毎月の家賃が発生する
  • 売却価格が相場よりも安くなる傾向にある
  • 家賃が相場よりも高い場合がある
  • 通常2年以内の契約となり、更新を前提としない「定期賃貸借契約」であることが多い
  • 売却価格がローンの残債を下回る場合は利用できない

リースバックをする際の注意点

住宅ローン残高を確認する

家の売却を行う場合には住宅ローンを完済しなければなりませんが、これはリースバックでも同じことであるため、住宅ローン残額の確認が必要です。もし家を売却したときの金額がローン残高を下回っている場合には、売却したお金でローンを返済できないため、自己資金での返済を行う必要が出てきます。

リースバックでの売却金額は、仲介における売却と比べると安くなる場合が多い点に注意が必要といえるでしょう。

毎月の賃料について確認しておく

リースバックを契約した後には住宅ローンの返済はなくなりますが、毎月賃料を支払うことになります。そのため、あらかじめ毎月いくらまでなら支払えるのか、そして契約した場合には毎月の支払いはいくらになるのかといった点をしっかりと確認しておく必要があります。

両者で話し合った上で決める

リースバックを契約するには、名義人全員の同意が必要となります。そのため、どちらか片方の独断でリースバックを決めず、両者でしっかりと話し合って決めることが必要です。

更新可能な契約となっているかを確認する

リースバックを使用しながら、その家に長く住み続けたいという希望がある場合は特に、契約形態をしっかりと確認しておく必要があります。リースバックの賃貸借契約を結ぶ場合には、2〜3年の「定期借家契約」となるリースバック会社も多く見られますが、この契約の場合貸主の同意が得られないと契約期間終了後は退去することになってしまいます。

そのため、その家に長く住みたいと考えている場合には借主が希望する場合更新ができる「普通借家契約」となっているかどうかを確認しておくことも大切なポイントとなってきます。

リースバックで起こるトラブル事例

賃料が高い/高くなった

リースバックの場合、家の売却額を基に、月々のリース料が計算されているため、その周辺地域の家賃相場よりも高めに設定される傾向にあります。また、契約時には「家賃を上げない」と言っていたにも関わらず、賃貸借契約の更新のタイミングで家賃が上がるというケースも見受けられます。

その結果、月々の家賃の支払いが厳しくなり、引っ越さざるを得なくなってしまうということも起こり得るのです。

勝手に家を売却された

契約の際、「勝手に売却しない」という約束をしていたにもかかわらず売却されてしまい、その後、賃貸契約更新を断られるというトラブルもあります。

リースバックを行っている不動産会社は、不動産の売却も行っているため、その物件が高く売れるという見込みがあれば、売却してしまうという可能性はゼロではありません。

買い戻しに応じてもらえない

一旦、自宅を売って、将来、お金が貯まったら買い戻そうと考えてリースバックを利用する人も多いのですが、最初の契約をきちんとしていないと、物件を第三者に転売されていたり、買い戻しを拒否されてしまうということもあります。

通常、買い戻し期間が決められているので、その期間内に資金が準備できないと、買い戻しができなくなります。また、買い戻し価格は、手数料や諸費用なども含まれるため、通常の売却価格よりも高くなるので注意が必要です。

リースバックで失敗しないための業者の選び方

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りこサポ編集チームより
リースバックにおけるトラブルを回避するためにも、業者の見極めは重要です

複数の業者から見積もりを取る

リースバックをする際は、まず、複数の業者から見積もりを取ること。買取価格や月々の賃料、買い戻しの際の条件など、業者によって異なります。月々の家賃が家計を圧迫したり、いざ、買い戻しをする際に条件がクリアできないということのないように、賃貸契約の内容なども含めて、比較・検討するようにしましょう。

実績が豊富な会社を選ぶこと

また、リースバックの実績が豊富であることも重要です。実績のない業者では、何かトラブルが起こった際、その対応に不安が残ります。

リースバックは、一時的なやりとりではなく、その後も長く続く契約形態です。担当者とスムーズにコミュニケーションが取れないと、こちらの希望も伝わりにくく、ストレスにもなります。担当者との相性チェックも欠かせないポイントです。

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一般社団法人不動産あんしん相談室のリースバックには、リースバックの後に「買い戻し」ができる買い戻しプランがあります。

資金援助してくれる家族や知人がいる場合、その家族や知人が家の新しい名義人となり、その家族・知人にローンを返済していくという形です。

自宅が、まったく知らない第三者のものにならずにすみますし、家族や知人が所有者になるので、一定期間後に誰かの手に渡るということもなく、安心して自宅にそのまま住み続けることができます。

買い戻しプランでは、金融機関と交渉した後、家族や知人から買い戻してくれる人を探し、債権者に不動産購入希望者がいることを報告。新名義人の住宅ローン審査を経て、売買契約の締結・決済をして家の所有者が移転します。(※2021年のリースバック実績数/参照元:一般社団法人不動産あんしん相談室(https://anshin-soudan.net/service3/)

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