離婚後も持ち家に住み続ける方法

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離婚後も夫名義の家に妻が住み続ける方法

不動産の「名義」には、「家の名義」と「住宅ローンの名義」の2種類があります。契約上はそれぞれ別々の名義ですが、両名義は同じ人の名前であることが一般的です。例えば夫名義の家であれば、原則として住宅ローンの名義も夫になっています。これを前提に、以下のポイントを押さえておきましょう。

妻が夫に家賃を支払う

住宅ローンの名義は夫のままとし、夫が家を出て、妻が夫に家賃を支払うというかたちで妻と子供がそのまま住み続けるという方法も考えられます。手続きが比較的簡便という点では魅力的ですが、リスクが高くなることも踏まえておかなければなりません。例えば夫が勝手に家を売却してしまう、ローン返済を滞納するといった可能性もあり得るからです。

夫にローンを支払ってもらい続ける

住宅ローンの名義・支払いは夫のままとし、夫が家を出て妻と子供が引き続き家に住み続けるケースです。
このケースの場合、将来的なトラブルを防ぐためにも離婚協議書を公正証書として作成し、夫婦双方の合意内容を法的に明確化しておくことが重要です。養育費の支払いとあわせて、住宅ローンの返済も夫が継続する旨が公正証書に記載されていれば、とりあえず妻子は同じ家で生活を送ることができます。

夫名義の家に妻が住み続けるリスク

住宅ローンの残額を一括請求される可能性がある

居住用の住宅ローンの契約は、通常、住宅ローンの名義人が家に住むことが条件になっているので、住宅ローンの名義人が夫のまま妻だけ、または妻と子供だけが家に住み続けた場合、金融機関から契約違反を指摘される可能性あるので注意が必要です。最悪の場合、住宅ローン残債を一括払いするよう求められる恐れもあります。

勝手に売却される恐れがある

家の名義が夫のままだと、家を処分する権利も夫が持ち続けます。例えば家を出た夫が新生活に向けた資金を必要とした場合、夫の判断だけで家を売却されてしまう恐れがあります。家の所有権が第三者に移れば、以後、妻や子供は家に住み続けることができなくなる可能性が高いです。

勝手に家を売られるケースと対策

夫婦が離婚することになった場合、お子さんの学校の関係や近隣との関係を理由に、持ち家に住み続けたいと考える方もいるでしょう。

持ち家は売却する以外にも、どちらか一方が住み続けるという方法もあります。そして夫名義の家に妻が住み続けるということも可能なのです。家の名義人は誰か、住宅ローンは残っているのかによって、対応や必要な手続きは異なってきます。詳しく解説していきます。

解決事例：元夫の事情で「売却」を迫られた自宅を守る

一般社団法人不動産あんしん相談室が解決したトラブル事例をご紹介します。

相談前の状況

項目	詳細
ご相談者	M様（元妻、働いている、お子様あり）
不動産名義	元夫 単独名義
住宅ローン	元夫 単独ローン（残債あり）
離婚時の取り決め	公正証書あり。 元夫が住宅ローンを全額払い続け、完済後に家の名義を元妻に譲渡する約束。
現在の居住状況	元妻と子どもが自宅に居住。

発生したトラブルの内容

離婚後も公正証書に基づき元夫がローンを支払っていました。しかし離婚から数年後、元夫から突然「住宅ローンをこれ以上払えない。新しい家を買う予定があるので、この家をすぐに売却する」と一方的に告げられました。

元妻のM様としては、子どもとの生活環境を変えたくないため、約束通りローン完済後に名義を移して住み続けたい意向でした。しかし、元夫は名義変更（借り換え）に応じない限り、すぐに家を売却すると主張し、住まいを失う危機に直面しました。

根本的な問題

• 名義問題: 住宅ローン名義が元夫のままであったため、元夫には売却を強行できる法的権利があったこと。
• 約束の反故: 公正証書で取り決めていても、元夫の経済状況や生活状況の変化により、約束が簡単に反故にされてしまったこと。

専門家への相談

M様は、住み慣れた家を守るため、ご自身でローンを組み直して名義変更（代償金方式）を試みましたが、「元夫婦間の住宅ローン借り換え」を受け付けてくれる金融機関が見つからず、複数の業者に断られてしまいました。

解決策

不動産あんしん相談室では、以下の専門的なアプローチにより、4か月で自宅を守ることに成功しました。

1. 専門性の高い金融機関の斡旋

• 元夫婦間の借り換えは極めて特殊であり、一般的な金融機関では対応できません。不動産あんしん相談室は、このような複雑な事例に特化した金融機関のネットワークと実績が豊富にあります。
• M様の収入状況や希望額を精査し、条件に合う対策と金融機関を斡旋しました。

2. 女性コンサルタントによる安心の交渉サポート

• M様は、元夫との交渉や、一般的な不動産売買営業による対応に精神的な負担を感じていました。
• 不動産あんしん相談室は女性スタッフがコンサルティングの視点で対応し、M様の不安に寄り添いつつ、元夫とも冷静に交渉。一般的な不動産の売買営業ではなく、離婚と不動産問題解決の専門家として、スムーズな合意形成を主導しました。

3. 実行までの迅速なアクション（4か月で完遂）

期間	実施したアクション
1ヵ月目	M様との詳細相談、対策立案。元夫との交渉（売却回避の合意形成）。
2ヶ月目	新しい住宅ローンの申し込み、審査手続き。
3ヶ月目	元夫とM様の間での不動産売買契約業務、代償金等の決定。
4ヶ月目	無事にローン実行と名義変更が完了。

住宅ローンが残る持ち家に妻が住み続ける方法

原則として、ローン返済中の住宅は、住宅ローンの名義人と家の同一である必要があるので、住宅ローンの名義人が夫のまま、実質的に妻だけが家に住み続けた場合、金融機関から契約違反を指摘される恐れがあります。つまり、夫の名義の住宅ローンを返済中の家に妻のみが住み続けることは現実的ではなく、住宅ローンの名義を妻に変更することが必要です。
以上を前提に、住宅ローン返済中の家に妻が住み続ける方法を確認してみましょう。

住宅ローンの名義を妻に変更する

住宅ローンは原則として名義変更は認められていませんが、離婚を理由に夫から妻への名義変更を行う余地は残されているのです。ポイントとなるのは、夫名義のローンを組んだ際に審査を行った金融機関に依頼し、妻が再度審査を受け、OKが出れば住宅ローンを妻の名義とすることができます。

関連ページ：金融機関に住宅ローンの名義変更を認めさせる方法

なお、住宅ローンの名義変更を金融機関に認めてもらうには、以下の2つの方法があります。

免責的債務引受

免責的債務引受とは、住宅ローンを契約している銀行の承認のもと、夫の住宅ローンを妻が引き継ぐ手続きを言います。

もともと夫の社会的信用力に基づいて契約した住宅ローンなので、仮に交渉したとしても銀行が承認しない可能性も高いとされています。
ただし、妻の親族の信用力や担保の状況によっては、銀行が了承してくれる可能性もゼロではありません。社会的信用力のある親族を連帯保証人に立てる方法も有効です。

夫婦間売買

夫婦間売買とは、夫から妻に家を売却することを言います。妻が家の買主となり不動産の所有名義を変更すれば、以後は夫が関与するトラブルに発展することはありません。

妻が夫に支払うお金を持っていれば問題なく夫婦間売買が成立しますが、もし持っていない場合には妻名義で新たなローンを組み、そのお金で夫への売却代金を支払い、その後は妻が自分名義のローンを返済する形となります。

妻の信用力のみでは借り換えの審査が難しい場合には、社会的信用力のある親族を連帯保証人として立てたり、住んでいる家とは異なる別の担保を差し出したりなどすれば、審査に通過する可能性があります。

住宅ローンの借り換えを行う

返済中の住宅ローンが夫の名義となっている場合でも、借入先の金融機関の審査をパスすることができれば、ローンの名義を夫から妻に変更することは可能です。
ただし、先にも述べました通りローンの名義変更は出来ないというのが原則のため、必ずしも金融機関からOKが出るとは限りません。

そこで検討したいのが、現在のローンの借入先とは別の金融機関に、ローンの借り換えを申し込むという方法です。返済中の夫名義のローンを妻名義に変更するよりも、難易度は比較的低いと言えます。また現在返済中のローンが夫婦連名のペアローンである場合でも、夫分の借り換えを行えば、妻のローンとして一本化することができます。

関連ページ：住宅ローンの借り換えをする

住宅の名義変更を行う

晴れてローンの変更ができたら、住宅の名義変更を速やかに行いましょう。家は夫名義のままだと、夫が無断で売却してしまうという可能性もあるからです。

手順としてはまず、離婚の方法や諸条件を書面として定めた離婚協議書（協議離婚合意書）を作成します。離婚に伴う不動産の名義変更（所有権移転登記）の申請に必要な「登記原因証明情報」の根拠となるのが離婚協議書（協議離婚合意書）になるからです。

離婚協議書を作成した上で、役所に離婚届を提出します。離婚が成立し戸籍の変更が行われたら、離婚協議書（協議離婚合意書）の書面を持参し、所有権移転登記の手続きを行います。
なお離婚成立前に所有権移転登記の手続きを行ってしまうと贈与税が発生する可能性がありますので要注意です。

関連ページ：離婚時の不動産・持ち家の名義変更

リースバックを使う

住宅ローンの借り換えができない場合、リースバックという方法を検討してみると良いでしょう。

リースバックとは、家を第三者に売却した後、その買主に家賃を支払って同じ家に住み続ける方法です。月々の家賃を支払うことにはなりますが、売却により住宅ローン残債の多くを返済できるというメリットもあります。

離婚後もリースバックで持ち家に住み続ける

住宅ローンのない持ち家に妻が住み続ける方法

住宅ローンを完済済みの家に妻が住み続けるためには、「家を自分のモノにする」または「夫から家を借りる」という2つの方法から選択することになります。以下では、前者の「家を自分のモノにする」を選んだ場合の具体的なやり方を見ていきましょう。

トラブルなく決着させるポイントは、離婚協議での財産分与の話し合いで、妻に家を譲渡する同意を得られるかどうか、という点にあります。

財産分与で家の名義を妻へ変更

住宅ローンを完済している夫名義の家に住み続けるための王道は、離婚による財産分与で家を妻名義に変更する方法です。

離婚における財産分与額は、原則として夫と妻がそれぞれ1/2ずつ。財産分与の対象には預貯金や株式などのほか、不動産も含まれるため、家の評価額が総財産の1/2以下であれば、妻は財産分与の中に家を含めることが可能です。

仮に、家の評価額が総財産の1/2を超えていたとしても、双方の合意があれば財産分与は可能。仮に家の評価額が総財産の8割を占めていたとしても、夫が合意してくれるならば法的に問題なく家の財産分与が成立します。

家の財産分与に夫が合意すれば、不動産登記の名義を夫から妻へと変更することで、以後はトラブルのリスクなく妻も子供も同じ家に住み続けられます。

妻が夫に代償金を支払って名義を変更

財産分与の対象となる財産が家しかない場合、または家の評価額が総財産の1/2を超えてしまい財産分与に夫が合意しない場合は、妻が夫に差額（代償金）を支払って家の名義を妻に変えれば、引き続き妻と子供が同じ家に住み続けることも可能です。

たとえば、財産分与の対象となる財産が家しかなく、かつ家の評価額が2000万円だった場合、妻が夫に評価額の1/2となる1000万円を支払うことで、家の名義を妻に変更できます。

この例において、妻が一括で1000万円を支払えない場合には、夫との協議の上、分割で支払ったり養育費と相殺したりすることも可能。一括払い以外の方法をとる際には、念のため双方の合意内容を公正証書にまとめておくようにしましょう（公証役場で公正証書の手続きをします）。

家を売却するという方法も検討する

離婚後、夫が家を出て妻と子供が家に残ることは、決して不可能ではありません。現に、ここまで説明したような手続きで、引き続き同じ家に住み続けている妻と子供の例はたくさん見られます。ただし、決して楽な手続きではないことも、ここまでの説明で理解できたでしょう。

これら煩雑な手続きや将来的なリスクを避けるためには、家を売却するという方法も現実的な選択肢の1つとなります。

住宅ローンが残っていない場合には、問題なく家を売却できるケースもあります。住宅ローンが残っている場合でも、残債分を現金で補填することで売却できます。現金一括で補填できない場合には、任意売却という特殊な手法で家を売却できることもあります。

「家を売却したら、自分と子供は家を出ていかなければならなくなるのでは？」と思った方がいるかもしれませんが、買主に大家となってもらい、家賃を支払いながら同じ家に住み続けるリースバックという手法もあります。

残債がなく、かつ夫が家の名義変更に応じてくれることが最も理想的な方法ですが、様々なトラブルやリスクが想定される場合には、家の売却も1つの選択肢として検討してみましょう。