離婚後も持ち家に住み続ける方法

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夫婦が離婚することになった場合、お子さんの学校の関係や近隣との関係を理由に、持ち家に住み続けたいと考える方もいるでしょう。

持ち家は売却する以外にも、どちらか一方が住み続けるという方法もあります。そして夫名義の家に妻が住み続けるということも可能なのです。家の名義人は誰か、住宅ローンは残っているのかによって、対応や必要な手続きは異なってきます。詳しく解説していきます。

住宅ローンが残る持ち家に妻が住み続ける方法

原則として、ローンを返済中の住宅は、家とローンの名義人が同一でなければなりません。住宅ローンが残る家の場合、ローンの種類と名義、家の名義がどうなっているかによって、妻が行うべき手続きも異なってきます。
いずれにしても、ローンと住宅の名義を双方とも妻の名義とすることができれば、離婚後も持ち家に妻が住み続けることが可能です。

住宅ローンの名義を妻に変更する

住宅ローンは原則として名義変更は認められていませんが、離婚を理由に夫から妻への名義変更を行う余地は残されているのです。ポイントとなるのは、夫名義のローンを組んだ際に審査を行った金融機関に依頼し、妻が再度審査を受け、OKが出れば住宅ローンを妻の名義とすることができます。

関連ページ：金融機関に住宅ローンの名義変更を認めさせる方法

なお、住宅ローンの名義変更を金融機関に認めてもらうには、以下の2つの方法があります。

免責的債務引受

免責的債務引受とは、住宅ローンを契約している銀行の承認のもと、夫の住宅ローンを妻が引き継ぐ手続きを言います。

もともと夫の社会的信用力に基づいて契約した住宅ローンなので、仮に交渉したとしても銀行が承認しない可能性も高いとされています。
ただし、妻の親族の信用力や担保の状況によっては、銀行が了承してくれる可能性もゼロではありません。社会的信用力のある親族を連帯保証人に立てる方法も有効です。

夫婦間売買

夫婦間売買とは、夫から妻に家を売却することを言います。妻が家の買主となり不動産の所有名義を変更すれば、以後は夫が関与するトラブルに発展することはありません。

妻が夫に支払うお金を持っていれば問題なく夫婦間売買が成立しますが、もし持っていない場合には妻名義で新たなローンを組み、そのお金で夫への売却代金を支払い、その後は妻が自分名義のローンを返済する形となります。

妻の信用力のみでは借り換えの審査が難しい場合には、社会的信用力のある親族を連帯保証人として立てたり、住んでいる家とは異なる別の担保を差し出したりなどすれば、審査に通過する可能性があります。

住宅ローンの借り換えを行う

返済中の住宅ローンが夫の名義となっていう場合でも、借入先の金融機関の審査をパスすることができれば、ローンの名義を夫から妻に変更することは可能です。
ただし、先にも述べました通りローンの名義変更は出来ないというのが原則のため、必ずしも金融機関からOKが出るとは限りません。

そこで検討したいのが、現在のローンの借り入れ先とは別の金融機関に、ローンの借り換えを申し込むという方法です。返済中の夫名義のローンを妻名義に変更するよりも、難易度は比較的低いと言えます。また現在返済中のローンが夫婦連名のペアローンである場合でも、夫分の借り換えを行えば、妻のローンとして一本化することができます。

関連ページ：住宅ローンの借り換えをする

住宅の名義変更を行う

晴れてローンの変更ができたら、住宅の名義変更を速やかに行いましょう。家は夫名義のままだと、夫が無断で売却してしまうという可能性もあるからです。

手順としてはまず、離婚の方法や諸条件を書面として定めた離婚協議書（協議離婚合意書）を作成します。離婚に伴う不動産の名義変更（所有権移転登記）の申請に必要な「登記原因証明情報」の根拠となるのが離婚協議書（協議離婚合意書）になるからです。

離婚協議書を作成した上で、役所に離婚届を提出します。離婚が成立し戸籍の変更が行われたら、離婚協議書（協議離婚合意書）の書面を持参し、所有権移転登記の手続きを行います。
なお離婚成立前に所有権移転登記の手続きを行ってしまうと贈与税が発生する可能性がありますので要注意です。

関連ページ：離婚時の不動産・持ち家の名義変更

妻が夫に家賃を支払う

住宅ローンの名義は夫のままとし、夫が家を出て、妻が夫に家賃を支払うというかたちで妻と子供がそのまま住み続けるという方法も考えられます。手続きが比較的簡便という点では魅力的ですが、リスクが高くなることも踏まえておかなければなりません。例えば夫が勝手に家を売却してしまう、ローン返済を滞納するといった可能性もあり得るからです。

夫にローンを支払ってもらい続ける

離婚の際に、養育費の支払いなどとともにローン返済も夫が引き続き行うことに合意してもらい、公正証書などで確約させるという方法も考えられます。単なる口約束よりは望ましいと言えますが、それでも完璧な対策とは言い難い面があります。例えば公正証書では、家の名義を夫から妻の変更することを強制するといった効力はありません。公正証書にも限界があるため、その点を理解しておくことが大切です。

住宅ローンのない持ち家に妻が住み続ける方法

既に住宅ローンの返済が完了していて名義が夫となっている家に、妻が離婚後も住み続けることは、そこまで難しくはありません。ポイントとなるのは離婚協議の際に財産分与で家を妻に譲渡する同意を得られるかどうかです。

財産分与で家の名義を妻へ変更

住宅ローンを完済している夫名義の家に住み続けるための王道は、離婚による財産分与で家を妻名義に変更する方法です。

離婚における財産分与額は、原則として夫と妻がそれぞれ1/2ずつ。財産分与の対象には預貯金や株式などのほか、不動産も含まれるため、家の評価額が総財産の1/2以下であれば、妻は財産分与の中に家を含めることが可能です。

仮に、家の評価額が総財産の1/2を超えていたとしても、双方の合意があれば財産分与は可能。仮に家の評価額が総財産の8割を占めていたとしても、夫が合意してくれるならば法的に問題なく家の財産分与が成立します。

家の財産分与に夫が合意すれば、不動産登記の名義を夫から妻へと変更することで、以後はトラブルのリスクなく妻も子供も同じ家に住み続けられます。

妻が夫に代償金を支払って名義を変更

財産分与の対象となる財産が家しかない場合、または家の評価額が総財産の1/2を超えてしまい財産分与に夫が合意しない場合は、妻が夫に差額（代償金）を支払って家の名義を妻に変えれば、引き続き妻と子供が同じ家に住み続けることも可能です。

たとえば、財産分与の対象となる財産が家しかなく、かつ家の評価額が2000万円だった場合、妻が夫に評価額の1/2となる1000万円を支払うことで、家の名義を妻に変更できます。

この例において、妻が一括で1000万円を支払えない場合には、夫との協議の上、分割で支払ったり養育費と相殺したりすることも可能。一括払い以外の方法をとる際には、念のため双方の合意内容を公正証書にまとめておくようにしましょう（公証役場で公正証書の手続きをします）。

家を売却するという方法も検討する

離婚後、夫が家を出て妻と子供が家に残ることは、決して不可能ではありません。現に、ここまで説明したような手続きで、引き続き同じ家に住み続けている妻と子供の例はたくさん見られます。ただし、決して楽な手続きではないことも、ここまでの説明で理解できたでしょう。

これら煩雑な手続きや将来的なリスクを避けるためには、家を売却するという方法も現実的な選択肢の1つとなります。

住宅ローンが残っていない場合には、問題なく家を売却できるケースもあります。住宅ローンが残っている場合でも、残債分を現金で補填することで売却できます。現金一括で補填できない場合には、任意売却という特殊な手法で家を売却できることもあります。

「家を売却したら、自分と子供は家を出ていかなければならなくなるのでは？」と思った方がいるかもしれませんが、買主に大家となってもらい、家賃を支払いながら同じ家に住み続けるリースバックという手法もあります。

残債がなく、かつ夫が家の名義変更に応じてくれることが最も理想的な方法ですが、様々なトラブルやリスクが想定される場合には、家の売却も1つの選択肢として検討してみましょう。