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離婚する際の財産分与は原則非課税とされていますが、不動産の処分の仕方によっては税金が発生するケースもあります。こちらの記事では、財産分与における課税リスクや注意点などを解説します。
離婚時の「財産分与」は原則非課税
離婚に伴う財産分与には税金がかかるか、と不安に感じている方もいるかもしれませんが、離婚時の財産分与は原則的に非課税とされています。ここではなぜ非課税となるのかについて法的な概念を含め解説していきます。
財産分与は「贈与」ではなく「夫婦の共有財産の清算」
「財産分与」とは、夫婦が離婚する際に共有財産を公平に分ける手続きを指します。これは相手から財産をプレゼン（贈与）されたのではなく、婚姻期間中に夫婦の協力によって築いた財産を「それぞれの貢献度に応じて手元に戻した（精算した）」という法的解釈が行われていることから、財産分与の場合は原則税金がかからないといえます。
【原則】財産分与でもらう側にも渡す側にも税金はかからない
上記の解説の通り、財産分与は「精算」とみなされているため、「もらう側」にも「渡す側」にも税金はかからない、という点が基本となります。国税庁のホームページでも、「離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはない」と明記されています。この点から、財産分与は原則非課税であるといえます。
出典：No.4414 離婚して財産をもらったとき│国税庁（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4414.htm）
【もらう側】財産分与で税金が発生する2つのケース
上記にて「財産分与は原則非課税」と解説しているものの、ケースによっては財産分与でも税金が発生することがあります。ここではどのような場合に税金が発生するのか、「もらう側」が注意するべき「例外（落とし穴）」について解説していきますので、どのようなケースが当てはまるのかあらかじめ確認しておきましょう。
婚姻中の協力に見合わない「多すぎる額」の分与を受けた場合
財産分与で税金が課せられるケースとして考えられるのが、「婚姻中の協力に見合わない、多すぎる額の財産分与を受けた」というケースです。夫婦の共有財産の額のほか、婚姻期間や双方の収入などすべての事情を考慮したとしても、「受け取った財産分与の額が多すぎる」と税務署に判断された場合には、贈与税が課税されるリスクがあります。
贈与税が課税されるのは『多すぎる部分』のみ
前述のように財産分与の額が多すぎると判断された場合には、贈与税が課税されるのは「多すぎる部分」のみとなります。例えば「適正額が2,000万円であるケースにおいて、実際には財産分与として3,000万円受け取った場合」には、差額の1,000万円に対してのみ贈与税が課税されます。
税金を免れるための「偽装離婚」であると税務署に認められた場合
「税金を逃れるための「偽装離婚」である」と税務署に認められた場合にも、税金が発生します。例えば本来かかるはずの贈与税や相続税を免れるために、「形だけ離婚届を提出し、財産を移転した」と税務署が認めたケースが当てはまります。
この場合には、「もらった財産すべて」に対して贈与税が課税されるため、かなり重いペナルティが課せられるといえます。
現金や預貯金で受け取る際の注意点と財産分与の時効（2年）
財産分与を現金や預貯金で受け取る場合も注意が必要です。本来現金での受け取りは最も税金トラブルが少ない方法ではありますが、離婚が成立してから「2年」が経過すると、財産分与の請求権自体が時効（除斥期間）で消滅してしまうことから、税金が発生します。
以上から、財産分与は離婚時に行うまたは離婚が成立してから2年以内に請求する必要があります。
【渡す側】不動産や株式の譲渡で「譲渡所得税」がかかるケース
財産分与では、「受け取る側」だけではなく「渡す側」にも税金を課せられるケースがあります。例えば財産分与として家やマンション（不動産）、株式などの資産を相手に渡した場合には、法律上はその資産を「財産分与を行った時の時価で配偶者に売却を行い、その売却益によって財産分与義務を精算した（代物弁済）」とみなされます（みなし譲渡）。
譲渡所得税の計算方法
上記のケースにて、不動産を財産分与する際の時価が、その家を購入した時の価格（取得費＋譲渡費用）」よりも値上がりしているケースでは、その値上がり益（譲渡益）に対し、財産分与した側に譲渡所得税が課税されます。また、譲渡所得税が発生した場合には、住民税も課税されます。
逆に時価が購入した時の価格よりも下がっているケースでは、譲渡所得税は発生しません。
マイホーム売却時の「3,000万円特別控除（特例）」の活用法
自宅（マイホーム）の譲渡を行う場合には、譲渡益から最高3,000万円までを控除できる「居住用財産の特別控除」を適用できます。この制度を活用すると譲渡所得が3,000万円以下場合には譲渡所得税がかからないため、多くのケースにて譲渡所得税をゼロ（非課税）に抑えられます。
ただし、この3,000万円の控除特例を適用するには、譲渡する相手が親族ではないことが条件となる点に注意が必要です。
財産分与にかかる「不動産特有の税金」と住宅ローン
財産分与を行う場合には、手続きを行うタイミングや、住宅ローンの有無なども非常に重要なポイントとなってきます。
名義変更（所有権移転登記）にかかる「登録免許税」と「不動産取得税」の免除条件
不動産を譲り受ける際には、名義変更が必要となります。法務局で名義変更の手続きを行う場合には、通常「登録免許税」がかかります（登録免許税は固定資産評価額の2%）。さらに、本来不動産を手に入れた際には「不動産取得税」が発生しますが、財産分与の枠内（精算）である場合には、原則として非課税になります。
離婚の「タイミング（成立前・成立後）」で税額や特例が変わる
また、離婚のタイミング（成立前・成立後）によって、税額や特例が適用できるかどうかが変わってくる点にも注意が必要となります。以下で注意したいポイントを解説します。
離婚成立『前』の財産譲渡＝贈与税・配偶者控除の特例
婚姻期間が20年以上の夫婦の場合には、離婚前に贈与を行うことによって最高2,110万円（基礎控除110万円を含む）まで非課税になる「贈与税の配偶者控除」があります。この制度は、婚姻期間20年以上という長年連れ添った夫婦間で使える特例であり、通称「おしどり贈与」と呼ばれているものです。
ただし、このケースでは不動産取得税が発生する点がデメリットといえます。
離婚成立『後』の財産譲渡＝3,000万円特別控除の適用
先述した「3,000万円特別控除」は、譲渡先が親族以外という条件があるため、夫婦間で譲渡を行うケースには適用できません。そのため、特別控除を受けようとする場合には、必ず離婚届が受理された後に不動産の引き渡しを行う（財産分与を行う）必要があります。このタイミングを誤って離婚が成立する前に不動産の引き渡しを行うと、税金が発生することからタイミングには十分注意する必要があります。
住宅ローン返済中の家を引き継ぐ場合の名義変更と借り換えリスク
上記に加えて注意したいのが、「住宅ローンが残っているケース」です。この場合に銀行の承諾を得ずに名義変更を行った場合には、規約違反となり一括返済請求が行われる可能性が考えられます。例えば元々の名義が夫だった場合、登記上の家の名義を妻の名義に変更し、住宅ローンは夫名義のまま残したい、といったケースが当てはまりますが、この場合には住宅ローン契約違反とみなされるリスクがあります。
以上の点から、離婚後に家に住み続ける人とローンを返済する人が異なるケースでは、住む側が単独でローンの借り換えを行い、一本化する必要があります。
離婚の財産分与による税金トラブル・損を未然に防ぐための3つの対策
離婚に伴う財産分与によるトラブルや損を未然に防ぐためにできる、具体的な対策をご紹介します。
事前に不動産の「正確な査定（時価）」と固定資産税評価額を調べる
財産分与に伴って、譲渡所得税や贈与税の課税対象になるかどうかを正しく判断するには、ローンの残高を把握しておく点に加え、プロの不動産会社に依頼をして「今のリアルな売却価格（時価）」を査定してもらうことが欠かせません。また固定資産税評価額を確認する際には、毎年市区町村から送付される「納税通知書」に同封されている「課税通知書」で確認できます。
口約束は厳禁！合意内容は必ず「財産分与契約書（公正証書）」に記録する
税務署から「これは財産分与ではなく、贈与なのでは」と疑いを持たれないためにも、離婚協議における合意内容は財産分与契約書として書面に残しておくことが大切です。さらに、その書面を公的な「公正証書」とすることによって、正当な財産分与である証拠にできます。
そのため、口約束で済ませるのは厳禁。必ず財産分与契約書（公正証書）への記録を忘れないようにすることが大切です。
海外資産や退職金の分与など、複雑な財産は独自ルールに注意する
自宅や預貯金のみを財産分与の対象とするのではなく、将来支給される退職金や海外の資産などを分与するケースにおいては、評価の計算方法が複雑になります。さらに税務リスクが高まるといった面もあるため、独自ルールに注意することが必要となります。
税務調査やトラブルを回避！事態がこじれる前に相談すべき専門窓口
税務調査やトラブルを回避するには、早めの段階で専門家に相談することが大切です。例えば税金関連の相談をしたい場合には税理士への相談が考えられますし、公正証書の作成を依頼したい場合には司法書士、不動産の査定額を知りたい場合には不動産会社へ相談するといったように、知りたい内容や困り事などに応じた窓口に相談することが必要です。
また、不動産あんしん相談室は離婚に強い弁護士との提携を行っており、財産分与に関する相談から住宅ローンの借り換えなどの相談にも対応が可能です。
