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離婚後も子どものために今の家へ住み続けたいと考えていても、住宅ローンの借り換え審査に通らず困ってしまうケースは少なくありません。しかし、借り換えができないからといって、すぐに住み続けることを諦める必要はありません。こちらでは、借り換えができない理由やそのまま住み続けるリスク、借り換え以外の解決策についてわかりやすく解説します。
離婚時に住宅ローンの借り換えができない理由
妻の単独収入が審査基準を満たさない
離婚後に妻が住宅ローンを引き継ぐためには、金融機関が定める返済能力の審査をクリアする必要があります。しかし、パートや派遣社員などの非正規雇用では、収入の安定性が低いと判断されやすく、希望する借り換えが認められないケースがあります。また、年収が金融機関の基準に届かない場合や返済負担率が高くなる場合も審査に通りにくくなります。借り換えでは、現在の返済実績だけでなく、今後も継続して安定した収入を得られるかが重視されるため、単独収入では条件を満たせないことが少なくありません。
オーバーローンの状態である
住宅ローンの残高が自宅の現在の価値を上回るオーバーローンの状態では、借り換えが難しくなる傾向があります。金融機関は融資の際に住宅を担保として評価しますが、家の価値よりもローン残高が多いと担保価値が不足し、貸し倒れのリスクが高いと判断されるためです。特に、購入から間もない住宅や地価・建物価格が下落した物件では、こうした状況になりやすく、新たな金融機関から融資を受けられないケースが少なくありません。
連帯保証人・連帯債務（ペアローン）の解除が認められない
夫婦で住宅ローンを組む際に連帯保証人や連帯債務、ペアローンを利用している場合、離婚しただけでは契約を解除できません。金融機関は契約時の返済能力を前提に融資しているため、一方を外すことで返済リスクが高まると判断すれば、変更を認めないことが一般的です。借り換えによって単独名義へ変更したくても、単独で十分な返済能力が証明できなければ審査に通らず、連帯保証や連帯債務を継続せざるを得ないケースが少なくありません。
親子ローンにする、という選択肢
離婚後に妻単独では住宅ローンの借り換え審査に通らない場合は、親子ローンを利用する方法があります。親の収入を合算することで借入可能額が増え、借り換えが実現できる可能性があります。ただし、親子ローンには返済負担が親子双方に及ぶことや将来の名義変更が難しいこと、親の持ち分が相続の対象となることなどのデメリットもあります。利用する際は、メリットだけでなく将来のリスクも十分に理解したうえで検討することが大切です。
【要注意】借り換えできず名義変更せずに住み続けるリスク
銀行に知られると住宅ローンの契約違反になるおそれ
住宅ローンを借りた本人が転居し、名義変更をしないまま元配偶者が住み続けると、住宅ローン契約の条件に違反する可能性があります。住宅ローンは原則として契約者本人が居住することを前提に融資されているためです。金融機関に事実が判明すると、契約違反として残債の一括返済を求められたり、契約内容の見直しを求められたりするケースもあります。離婚後もそのまま住み続ける場合は、自己判断せず金融機関へ相談することが重要です。
元夫の返済状況次第で突然住まいを失うリスク
住宅ローンの名義が元夫のままで返済も元夫が続ける場合、元夫が失業や収入減、再婚などで生活状況が変化すると、返済が滞る可能性があります。滞納が長期間続くと、金融機関が担保となっている住宅を競売にかける手続きを進め、住んでいる元妻や子どもも退去を余儀なくされるおそれがあります。たとえ離婚時に「返済を続ける」と約束していても、金融機関にはその取り決めは関係ありません。住み続けるためには、名義やローンの整理を早めに検討することが大切です。
元夫の判断で自宅を売却される可能性がある
住宅の名義が元夫のままになっている場合、法律上は元夫が所有者として売却手続きを進めることが可能です。離婚時に「妻と子どもが住み続ける」と約束していても、その取り決めが登記や法的な権利として反映されていなければ、第三者に対して効力を主張できません。住宅ローンが残っている状況では売却が制限されますが、名義が変更されていない以上、将来的なトラブルのリスクは残ります。
借り換えできなくても今の家に住み続ける！3つの代替案
リースバック
住宅ローンの借り換えが難しい場合は、リースバックを利用する方法があります。リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却して住宅ローンを完済し、その後は賃貸住宅として家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。所有権は手放しますが、引っ越しを避けられるため、子どもの学校や生活環境を変えずに済みます。ただし、毎月の家賃負担が発生することや契約内容によっては将来的に退去を求められる可能性もあるため、契約条件を十分に確認することが大切です。
親族間売買
借り換えが難しい場合は、親や兄弟などの親族に自宅を買い取ってもらう親族間売買という方法もあります。売却代金で住宅ローンを完済できれば、競売や売却を避けながら住み続けられる可能性があります。親族に十分な資金力がある場合や親族が住宅ローンを利用できる場合に有効な選択肢です。ただし、一般的な不動産売買よりも金融機関の審査が厳しく、適正価格での取引や契約内容が求められるため、親族間売買の実績が豊富な専門家へ相談しながら進めることが重要です。
リスクはあるが、公正証書を作成し元夫が返済
借り換えが難しい場合、住宅ローンの名義は変更せず、元夫がそのまま返済を続けるという選択肢も考えられます。たとえば、本来受け取るべき養育費などの支払いと、住宅ローンの返済負担を相殺するような取り決めです。ただし、この方法は元夫の継続的な支払い能力や意思に大きく依存するため、将来的に返済が滞り、最悪の場合は自宅が競売にかけられるリスクがつきまといます。
そのため、離婚協議書のような当事者間の書面だけで済ませるのではなく、「強制執行認諾文言付きの公正証書」を作成し、万が一約束が破られた際に法的な強制力をもって迅速に対処できるよう備えておくことが重要です。公正証書にしておくことで、裁判を経ずに法的な手続きへ移行できるため、将来の不履行に対する強い抑止力として働きます。ただし、この手続きを行っても、銀行に対するローン返済の滞納リスクそのものを完全に防げるわけではない点には十分な注意が必要です。
あなたにとって最適な解決策を見つけるには？
銀行は借り換え以外の解決策を教えてくれない
住宅ローンについて銀行へ相談すると、基本的には借り換えや返済条件の変更など、自行で対応できる範囲の提案が中心になります。借り換えが難しいと判断されると「できません」で相談が終わってしまうケースも少なくありません。一方で、リースバックや親族間売買など、不動産を活用した解決策は銀行の業務範囲ではないため、案内されることはほとんどありません。
離婚時の不動産トラブルに強い専門家に相談するメリット
離婚時の住宅問題は、住宅ローン・不動産・法律が複雑に関わるため、離婚案件に強い不動産の専門家へ相談することが重要です。専門家であれば、自宅の査定額とローン残高を比較してリースバックが可能か判断したり、元夫婦の間に立って感情的な対立を避けながら交渉を進めたりできます。また、弁護士や司法書士と連携し、公正証書の作成まで一貫してサポートを受けられる場合もあります。こうした専門知識を持つ第三者が介入することで、不要なトラブルを避け、双方にとって負担の少ない解決策を見つけやすくなります。
借り換え不可で諦めない！まずは専門家へ無料相談を
住宅ローンの借り換え審査に落ちてしまうと、「もう今の家には住めない」と不安になるかもしれません。しかし、その結果だけで全てが決まるわけではありません。借り換え以外にも、リースバックや親族間売買など、状況によって選べる解決策はあります。大切なのは、一人で悩み続けるのではなく、まずは家の価値や住宅ローンの残高、ご夫婦それぞれの希望を整理することです。離婚問題の実績が豊富な専門家へ相談することで、状況に合わせた現実的な選択肢を提案してもらえます。
下記の不動産安心相談室では、リースバックをはじめとするさまざまな方法の中から、あなたやお子さんが安心して暮らせるプランを提案しています。まずは無料相談で、心につかえている不安や悩みをお気軽にお聞かせください。
