ローンが残る家に離婚後も住み続けられる？

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離婚後も「子どもの学区を変えたくない」「住み慣れた環境を手放したくない」と考え、今の家に住み続けたいと希望する方は少なくありません。しかし、住宅ローンが残っている不動産には、名義やローン契約、財産分与といった複雑な問題が絡むため、当事者同士の安易な約束は思わぬトラブルを引き起こす原因になります。

こちらでは、住宅ローンが残る家に離婚後も住み続けるための現実的な方法や、起こりうるリスク、トラブルを未然に防ぐための対策について分かりやすく解説します。

離婚後もローンが残る家に住み続ける方法はある

結論から言うと、離婚後も住宅ローンが残る家に住み続けること自体は可能です。例えば、夫名義の家に妻や子どもがそのまま住み続けるケースは多く見受けられます。夫の合意や金融機関への適切な手続き、財産分与の取り決めなどをクリアすれば、生活基盤を維持する道は残されています。

ただし、不動産の名義（所有権）と住宅ローンの名義（債務者）の状況によって、取るべき手続きや潜むリスクは大きく異なります。まずは自身の状況を正確に把握することが、問題解決の第一歩となります。

住宅ローンが残る家に住み続ける具体的な方法

住む人が住宅ローンを借り換える

根本的な解決策となるのが、実際に住み続ける人の名義で住宅ローンを借り換える方法です。夫名義のローンが残る家に妻が住む場合、妻自身が新たに住宅ローンを組み、その融資額で元夫のローンを一括返済します。これにより、家の所有権とローン契約者が妻へ一本化され、金融機関との契約違反や元夫の滞納リスクを排除できます。一方で、新たなローンを組むためには、妻自身に安定した収入や勤続年数といった十分な信用力が求められます。

離婚で住宅ローンを借り換える方法！妻が住み続けられた成功事例とポイントを解説

財産分与や養育費と相殺し、夫がローンを支払い続ける

実務上よく選択されるのが、夫名義の住宅ローンを夫が引き続き支払い、妻と子どもが家に住み続ける方法です。このケースでは、住宅ローンの返済額を、夫が支払うべき養育費や財産分与の一部として相殺・調整する形をとります。初期費用がかからず現在の生活を維持しやすい反面、夫の収入減少などによりローンの支払いが滞ると、家が競売にかけられるリスクが付きまといます。また、口約束にとどめず、返済義務や滞納時の対応について公正証書で厳密に取り決めておくことが不可欠です。

夫に家賃を払って住み続ける

家の所有権とローン返済義務を夫に残したまま、妻が夫に対して毎月家賃を支払い、賃貸借契約に近い形で住み続ける方法もあります。借り換えの審査に通らない場合でも居住を継続できる点がメリットに挙げられます。しかし、家賃の金額、固定資産税や修繕費の負担割合、将来の退去条件などを曖昧にすると、離婚後に新たなトラブルの火種となりかねません。双方の合意内容を明確にした賃貸借契約書を作成し、法的な根拠を残しておくことがトラブル回避につながります。

リースバックを検討する

資金面での解決が難しい場合の選択肢として、自宅を不動産会社や投資家へ売却し、賃貸借契約を結んでそのまま住み続ける「リースバック」という方法が存在します。売却代金で住宅ローンを完済できれば、金融機関との関係を清算しつつ、引越しをせずに今の生活環境を維持できます。財産分与の手続きがスムーズになる点も大きな魅力と言えます。ただし、売却価格は一般市場の相場より安価になる傾向があり、毎月の家賃負担が新たに発生するため、長期的な資金計画を立てたうえで判断することが大切です。

住宅ローンが残る家に住み続けるリスク

夫がローン返済を滞納し、家が競売にかけられる

元夫がローンを支払い続ける約束をしていても、リストラや再婚による支出増などで返済が滞るケースは少なくありません。ローンの滞納が数ヶ月続くと、金融機関は一括返済を求め、最終的には家が差し押さえられて競売にかけられる事態に発展します。競売手続きが進めば、住んでいる妻や子どもは強制的に退去を余儀なくされる可能性が高く、生活基盤を突然失う深刻なリスクを抱えることになります。

夫が勝手に家を売却・名義変更してしまう

夫名義の家は、妻の同意がなかったとしても夫の一存で売却を行うことが可能です。例えば夫側の事情として、すでに住んでいない家のローンを支払っていると、夫が新たな家の住宅ローンを組もうとした時に審査に通らないことがあるため、ローン返済中の家を売却して完済をしようと考える可能性があります。

このように夫名義の家に妻がそのまま住み続けていた場合、妻が知らないうちに家を売却されてしまうというケースも考えられます。この場合に新たな所有者から立ち退きを要求されてしまうと、拒否することは難しいといえます。

勝手に家を売却されるのを防ぐには、財産分与を原因とする所有権移転の仮登記を行う、もし勝手に家を売却した場合には売却代金の半分や損害賠償を請求するといった内容の公正証書を作っておくといった方法が考えられます。

銀行に無断で住み続けると契約違反になるリスク

一般的な住宅ローンは、契約者本人がその家に居住することを融資の絶対条件としています。そのため、契約者である夫が家を出て、妻だけが住んでいる状態を金融機関に申告せずに放置すると、契約違反とみなされる可能性が高まります。契約違反が発覚した場合、金融機関から残債の一括返済を求められる深刻なトラブルに発展するおそれがあるため、事前の相談と承諾が欠かせません。

公的手当に影響が出る可能性がある

夫名義の家にそのまま妻や子どものみが住み続けている状況は、「住宅費の援助を受けている」とみなされることがあります。この場合、児童扶養手当などが受給できなくなる可能性があります。

元夫が住宅ローンを支払い続けているからといって必ずしも児童扶養手当などが不支給になる、というわけではありません。しかし、「住宅費の負担が子どもの養育に必要な経済的利益である」と判断された場合には、所得計算に影響する可能性があることから、自治体の窓口への確認が必要です。

住宅ローンが残る家に住み続けるためのポイント

自宅を査定して担保価値を把握する

住宅ローンの融資においては、「担保価値」が重要な項目となっています。担保価値とは、「その不動産にはどのくらいの価値があるのか」ということを示すものです。

令和7年に行われた、「融資を行う際に考慮する項目」に関するアンケートでは、返済負担率90.0%に対し、担保価値が91%であったことから、自宅の価値そのものもかなり重要であると判断できます。そのため、自宅の査定を依頼する場合には、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

出典：令和7年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書│国土交通省（https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001991057.pdf）

名義変更が可能か金融機関に事前確認する

離婚協議を進める前に、まずは現在の借入先である金融機関へ相談し、名義変更や債務引受の可否を確認しておく必要があります。住宅ローンの残債がある状態では、金融機関の承諾を得ずに所有権の名義を変更することは、契約上禁止されているのが一般的です。どのような条件を満たせば名義変更が認められるのか、あるいは借り換えが必要になるのかを早期に把握することで、現実的な解決策に向けた話し合いをスムーズに進められます。

念書ではなく公正証書で取り決めを残す

慰謝料や養育費、住宅ローンに関する夫婦間の合意内容は、単なるメモや念書ではなく、公証役場で「強制執行認諾文言付き公正証書」として作成することが非常に重要です。ローンの支払い義務や居住条件を公正証書に残すことで、言った言わないのトラブルを防ぐだけでなく、万が一元夫の支払いが滞った際に、裁判を経ずに給与や預金を差し押さえる法的効力を発揮します。

ローン完済後の家の扱いまで明確に決めておく

当面の居住方法だけでなく、数十年後に住宅ローンが完済された際、その家を最終的にどう扱うかまで見据えて協議しておくことが後々のトラブルを防ぐ鍵となります。「完済と同時に妻へ名義変更する」「売却して代金を等分する」「子どもが成人するまでは妻が住む」など、将来の着地点を明確にし、その内容も公正証書に組み込んでおくことで、長期的な安心を得られます。

【ケース別】離婚時のローンが残る家の対処法

完全に夫名義の家のケース

住宅ローンの融資は「名義人がその家に住んでいること」が条件になってくることから、名義人が住んでいない状態となっている場合には、銀行からローンの残債について一括返済を求められる可能性があります。また、夫がローン支払いを滞納すると、その家が競売にかけられるというリスクも考えられます。

完全に夫名義の家に妻が住み続けることは、上記のようなリスクが考えられることから、住宅ローンの借り換えを行い、妻の単独名義にする方法が最善策であるといえます。

物件を共有名義・ローンを夫名義にしたケース

この場合も、名義をそのままにしておくと銀行との契約に違反することになりローンの一括返済を求められる、夫がローンの支払いを滞納した場合に競売にかけられるなどのリスクがあるため、ローンの借り換えを行い単独名義にする方法が望ましいといえます。この方法を選択した場合には、相手の持分を買い取ると同時に、自分名義のローンで一本化を行う形となります。

また物件を共有名義にしたまま片方が住み続ける場合、将来の売却やリフォームなどを行いたい場合も元配偶者の実印と承諾が必要となります。このような点からも、共有名義の状態は早い段階で解消することが推奨されます。

ペアローンにしたケース

ペアローンで融資を受けた家に離婚後どちらかのみが住み続ける場合には、やはり銀行との契約違反となるため、ローンの残債を一括返済するよう請求を受けるリスクが考えられます。

さらにペアローンの場合、お互いが相手のローンの連帯保証人という形になっていることから、相手が返済を滞納した場合には自分に請求が来るというリスクも考えられます。そのため、ローンの借り換えを行い相手の持分を買い取り、単独名義とする方法が望ましいといえます。

専門家に相談し、自分の状況に合った選択肢を知ることが大切

離婚が決まったものの、子どもの環境を変えたくないなどの理由により現在の家に住み続けたいと考えている場合には、まずは家の契約や名義状況の整理を行い、ローンの残債の把握と査定を依頼し家の価値について把握することが必要です。

その後の対応については、ローンの残債がある・完済済み、単独名義なのか共有名義なのか、ペアローンを利用しているのかなど状況によって取れる選択肢が変わってきます。自分の状況ではどのような選択肢があるのかを知るためにも、まず専門家に相談することが大切です。