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住宅ローンの名義変更は、原則として不可となっています。そのため家の名義が夫のままで離婚後に妻が家に残る場合には、一括返済を求められるリスクがあります。この場合に一括返済を避けるには、ローンの借り換えを行い妻名義にする必要があります。しかし借り換えには妻がローンの返済を行えるだけの経済力が求められるため、もし年収が足りない場合には、親子ローンにする選択肢があります。
こちらの記事では、親子ローンの概要やリスクなどについて解説していきます。
親子ローンとは
親子ローンとは
「親子ローン」は、住宅購入をする場合に親と子が協力して組むローンをいいます。親子で協力することによって住宅購入の資金負担を分散し、より理想的な住宅を手に入れられます。近年の住宅価格の高騰や住宅ローン審査の厳格化に伴い、注目されている方法とされています。
親子ローンで借り入れを増やせる仕組み
親子ローンを組む場合には、親と子の収入を合算します。そのため、単独では購入が難しい価格帯の物件を購入できる可能性があります。
親子ローンの種類（親子リレーローン・親子ペアローン）
親子ローンには、「親子リレーローン」と「親子ペアローン」の2種類があります。ここでは、それぞれの概要をまとめました。
親子リレーローン
親子リレーローンでは、借り入れ時にはまず親が返済を行い、途中から子どもに返済者が変更されるリレー形式で返済を行っていきます。そのため住宅ローン契約は1本となっています。親子リレーローンの場合、完済時の年齢基準は親ではなく子どもとなりますので、親が高齢でも借り入れがしやすい点が特徴です。
親子ペアローン
親子ペアローンは、借り入れ時から完済するまで親・子どもがそれぞれ返済を行っていく形のローンです。住宅ローンを2本契約し、契約者は親および子どもとなります。それぞれが主債務者となるために両者が住宅ローン控除を受けることが可能であり、団体信用生命保険への加入が可能です。
離婚時に住宅ローン返済中の家はどうする？対処法・トラブル・注意点を解説
離婚後に親子で住宅ローンを組む3つの大きなメリット
希望の物件に手が届く
親子ローンを利用することによって借り入れ限度額を増やせるため、希望の物件に手が届きやすくなる点が非常に大きなメリットです。ひとりでローンを組む前提では諦めざるを得なかった立地や広さを実現できる可能性があります。
返済期間を長く設定できる
リレーローンでは、返済期間を長く設定することによって月々の返済額を抑え、負担を軽減できる点もメリットのひとつといえます。多くの金融機関では住宅ローンの完済年齢を80歳程度に設定していますが、親子リレーローンでは、返済を引き継ぐ子どもの年齢を基準として返済期間を設定することによって、最長35年の長期ローンが可能になります。
親子で住宅ローン控除を受けられる
親子ペアローンでは、親と子どもが別のローン契約を結んでそれぞれが主債務者となるため、双方が住宅ローン控除を受けられます。ただし、いくつかの条件を満たす必要がありますので、あらかじめ確認しておくことがおすすめです。
離婚後の「親子ローン」は現実的？
離婚後に親子ローンを組むことは、選択肢のひとつとして考えられるものの、想定よりも難しいケースもあります。
離婚後の単独ローンを阻む「年収」と「勤続年数」の壁
離婚後の単独ローンでは、年収が壁になるケースが多くみられます。ペアローンなど夫婦合算でローンを組んでいた時とは異なり、ひとり分の年収では返済比率（DTI）がすぐに上限に達してしまうため、借り入れの希望額に届かないことがあります。
また年収のほかにも勤続年数が問題になるケースもあります。離婚を機に転職や正社員からパートになるなど雇用形態の変更を行うと勤続年数がリセットされてしまうため、多くの金融機関でローンを組むことが難しくなる可能性が考えられます。
銀行視点の「離婚後の親子ローン」
銀行が提供する住宅ローンは、「契約者本人がその家に住むこと」を前提としています。そのため、離婚後にローンの借り換えなどに必要な収入が足りず、親子ローンを組んで今の家を残そうとするケースがあります。この場合、もし親がその家に住む予定がないにもかかわらず、審査を通すために名前と収入を貸すということであれば、銀行から見ると重大な契約違反となるため、厳しくチェックを行っています。
また離婚後の親子ローンでは、「完済時の年齢」の制約によって短い期間でのローンしか組めず、月々の返済額が大きくなってしまうリスクもあります。
親子ローンで住宅ローンを借り換えるリスク
一人で住宅を買うことに比べて優位性もある親子ローンですが、親子ローンへの借り換えにはリスクもあることを理解しておかなければなりません。主な4つのリスクを見てみましょう。
名義変更・名義解消が難しくなる
親子ローンで借り換えを行うと、対象の物件は親との共有名義となります。この点から将来的に名義変更や名義解消を行いたい場合、共有者である親の同意が必要となるために手続きに手間がかかる可能性があります。例えば親との関係が悪化した、といったケースでは手続きがストップしてしまい、スピード感のある対応ができなくなるリスクが考えられます。
親の健康状態が審査を左右する
多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）への加入が必要となります。親子ローンを組む際には親も団信の加入対象となるケースが多いため、もし親に持病があると健康状態を理由として審査に通ることができなくなります。また、親が団信に加入した形式で親子ローンを利用すると、もし返済中に親が亡くなったとしてもローン残高が免除されず、子どもがその後の返済を全て背負う経済的なリスクが生じます。
将来の「再婚」が難しくなる？
離婚後に再婚し、親子ローンを組んでいる状態で新たに住宅を購入しようとすると、審査に通らない可能性が考えられます。これは、既存の借り入れがあると返済負担率が高くなってしまうため。二重でローンを組む場合の審査は非常に厳しいものになります。
相続トラブルになりやすい
親子ローンを利用すると、その家は親との共有財産となります。そのため親が亡くなると、親の持分は相続の対象となりますので、自分以外の兄弟がいる場合には相続トラブルに発展しやすくなります。さらに、親の持分は相続財産として相続税の課税対象となります。このように、単独名義では発生しない相続に関するトラブルのリスクを抱えてしまいます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚して収入が減っても今の家に住み続ける方法がある
離婚して収入が減ってしまった方にとっては、親子ローンを組んで新しい家を建てることも1つの選択肢ですが、上記の通り親子ローンにはリスクがあることも理解しておきましょう。同時に、たとえ収入が減ってしまっても、今の家に住み続けられる方法があることも理解しておく必要があります。
不動産あんしん相談室では、離婚して収入が減った方でも、安心して今の家に住み続けられる方法を提案しています。LINEなら24時間体制で無料相談できるので、今の家に住み続けたい方はぜひ気軽に相談してみてください。
親子ローンを組む前に必ずチェックすべきポイント
万が一の際、親の生活を脅かさない返済計画か
親子ローンは、親と子どもの収入を前提に審査を行いますので、将来親が定年退職して年金生活に入った後の返済計画を十分に検討しておくことが大切です。仕事をしている状態の収入を前提とした計画のままでは、親の老後資金を圧迫してしまい、生活が破綻してしまうリスクがあります。そのため、親が退職した後の収入シミュレーションを前もって行っておき、無理なく返済が可能か、または子どもが親の返済分をカバーできるのかといった点を厳しくチェックしておくことが大切です。
親が亡くなった後の「名義変更」と「相続税」のシミュレーション
親が亡くなった場合は親の持分が相続財産となりますので、他に相続人がいると遺産分割トラブルにつながりやすくなります。そのため、事前に誰が家を相続するのかを親族間で話し合い、遺言書を作成しておくなどの準備が必要となります。
また、親の持分に対し相続税が発生する可能性もありますので、事前に税金に関するシミュレーションを行っておいてください。
どちらか一方が払えなくなった時の「予備費」の確保
ローン返済中、病気や失業などで親・子どもどちらかの収入が途絶えてしまった場合、準備をしていないと返済が行き詰まってしまいます。特に、親の高齢化により医療費や介護費が必要になる可能性もあります。このように、万が一どちらかが返済できない状態になった場合に備え、予備費を現金で確保しておくことが重要です。
親子ローン以外にもある！離婚後の資金不足を補う方法
離婚後も持ち家に住み続ける方法はいくつかあります。親子ローンによる借り換えも1つの方法ですが、少なからずリスクがあるため、できることなら避けたいところです。不動産の専門家に相談し、個別の状況に合わせた適切な方法を提案してもらいましょう。
【住宅ローンの有無別】離婚後も妻が夫名義の家を売らずに住む方法は？
児童手当等がローン審査の年収に含められるケースもある
住宅ローンの審査においては、収入が返済能力を示す重要な指標となります。場合によっては、児童扶養手当を収入に合算することによって審査に通る可能性を高められるケースもあります。この場合には、1年間の受給金額を確認できる書類を金融機関に提出します。
児童扶養手当・児童手当は住宅ローン審査の際の年収に含められるケースもある
親から「頭金」の贈与を受ける
選択肢のひとつとして、親から頭金の贈与を受け、住宅取得費用として活用する方法があります。親や祖父母からの贈与については、1年間にもらった財産の合計額が110万円（基礎控除額）以内であれば贈与税はかかりません（暦年課税）。
さらに2024年1月から2026年12月31日の期間において、直系尊属から金銭の贈与を受け、自宅の新築や購入などに当てた場合、1,000万円（省エネ等住宅）または500万円（一般住宅）まで贈与税が非課税となる「住宅取得資金の非課税の特例」があります。
この「住宅取得資金の非課税の特例」は、前述の基礎控除との併用ができます。例えば一般的な水準の住宅を取得する場合には「特例の非課税枠500万円＋基礎控除110万円＝610万円」の贈与まで贈与税が非課税になることから、非課税枠を最大限活用することが選択肢のひとつといえます。ただし、特例を受けるにはさまざまな要件を満たす必要がある点には注意が必要です。
離婚で持ち家はどうする？ローン・名義別に財産分与の対応方法を解説
住宅ローンの借り換えをする
離婚後も妻が家に住み続けたい場合、一つの選択肢として「住宅ローンの借り換え」があります。名義を自分に変えたうえでローンを組み直すことで、家を引き継ぎながら住み続けることが可能です。ただし、借り換えには金融機関の審査が必要で、安定した収入や返済能力が求められます。こちらのページでは、離婚時の住宅ローン借り換えの流れや注意点、成功させるためのポイントがわかりやすく解説されています。検討中の方はぜひ参考にしてください。
リースバックで持ち家に住み続ける
離婚後も家に住み続けたい方にとって、「リースバック」は有効な選択肢の一つです。家を一度売却し、その後は賃貸として同じ家に住み続けることができる仕組みで、住宅ローンの返済に悩んでいる場合にも活用できます。 こちらのページでは、離婚時におけるリースバックの活用方法やメリット・デメリット、注意点などが詳しく紹介されています。住宅を手放さずに生活を続けたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
離婚時の不動産・持ち家の名義変更
離婚に伴い持ち家の名義を変更する場合、財産分与による移転登記が必要です。このページでは、名義変更の具体的な手続きや必要書類、費用、登録免許税や不動産取得税などの税金について詳しく解説されています。スムーズな対応のためのポイントも紹介されています。
把握することが大切
こちらの記事では、親子ローンについて解説してきました。親子ローンを検討する場合には、銀行への相談を行う前に、まずは「親子でいくらまで借りられるか」を把握することがポイントです。しかし、自分ではなかなか確認が難しいため、専門家への相談がおすすめです。本サイトでは、「今の状況」における最適な解決策を知れるチェックシートを用意していますので、ぜひご活用ください。
