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離婚の際に夫婦を悩ませる住宅ローンが残る家をどうするかという問題。ここでは、「名義変更」について紹介します。
離婚時の不動産の名義変更はどうすればいい?
住宅ローンがない場合は、比較的簡単な手続きで名義変更できる
離婚時に、住宅ローンを完済していれば、比較的スムーズに名義変更は可能です。夫名義の場合、夫が妻に家を「財産分与」すれば良いだけだからです。 住宅ローンがない場合で、離婚後も妻が今の家に住み続けたい場合、夫が妻に家を財産分与をします。その際、妻名義に変更することで、家は妻のものとなり、離婚後も問題なく住み続けることが可能です。 しかし、ローンが残っている場合はやっかいです。通常のローン契約においては「名義変更する際には銀行の承諾を要する」という場合がほとんど。この承諾ですが、一般的に銀行から承諾を得ることは難しいと考えておくのがよいでしょう。
住宅ローンがある場合は、簡単にはできない
不動産の名義変更をする際に問題となるのは、住宅ローンが残っている場合。 住宅ローンが残っている状況で名義変更するには、ローンの契約上は金融機関の承諾が必要ですが、銀行の承諾は通常難しいです。銀行に問い合わせをしたとしても、ローンが残ったままでは名義変更できないと返答されるでしょう。ではこの場合どのような方法をとるのが良いのか紹介します。
離婚時に名義変更が必要な理由
例えば名義が夫であるものの、実際には離婚後妻が住み続けるとなったケースの場合には、夫がその家を勝手に売却する可能性もあります。そうなるとある日突然家を出なければならなくなり、住む家を新たに探さなければならないといった状況も考えられます。
また、共同名義としているケースもあるでしょう。もし共同名義のままで離婚時にローンの支払いが残っている場合には、その家に住んでいない方が突然ローンの支払いをストップしてしまう可能性もあります。さらに、共同名義のままだと夫と妻両方の合意がないと売却ができません。そうなると、例えば住み替えを検討したくても今住んでいる家をなかなか売却できない、といった状況に陥ってしまう可能性もあるのです。
離婚で不動産の名義変更に必要な書類
登記事項証明書
登記事項証明書は「登記簿謄本」とも呼ばれる書類であり、対象不動産について登記されている名義人や抵当権者など権利関係について記載されている書類です。契約書などに正確な情報を記載するために必要な資料となります。
登記申請書
名義変更を行うにあたっては登記申請書と添付書類を法務局に提出する必要がありますが、添付書類はいずれも原本の添付が原則になりますので注意しましょう。なお、登記申請の方法には書面申請とオンライン申請の2通りがあります。
不動産の権利証
不動産の権利証は相続や売買・贈与などで所有権が移転した際に法務局が権利取得者に発行していた書類です。しかし2005年以降に登記された不動産に関しては権利証は発行されず、「登記識別情報」が発行されています。
登記原因証明情報
不動産の名義変更に必要な「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実や法律行為に基づいて現に権利変動が生じたことを証明する情報のことをいいます。なお、離婚協議書や財産分与協議書でも代替が可能です。
固定資産評価証明書または課税明細
固定資産評価証明書は所有する土地や建物などの資産評価額を証明する書類であり、課税明細は毎年1月1日時点の所有者に対して交付される書類です。課税明細は年に1度郵送で所有者のもとに届きますが、固定資産評価証明書は申請しなければ取得できません。
離婚日の記載がある戸籍謄本
離婚によって不動産の名義変更を行う場合、離婚日や氏名変更の事由などが記載されている戸籍謄本が必要になります。なお、戸籍謄本は夫婦どちらか一方のもので大丈夫ですが、取得原本の添付が原則です。
不動産を譲る側の印鑑証明書・実印
不動産の名義変更は重要な手続きですので、印鑑登録されている実印を準備する必要があります。不動産を「譲る側」の印鑑登録されている実印、並びにその実印の印鑑証明書が必要となっています。
不動産をもらう側の住民票・認め印
反対に不動産を譲り受ける側に関しては、住民票と認め印を準備する必要があります。住民票はマイナンバーカードを使うことによりコンビニなどでも取得が可能ですが、こちらも取得原本を添付することが原則ですので注意しておきましょう。
家を自分名義に変更する手順
相手から家の所有権を譲ってもらう
家を自分名義にするためには、まず相手から家の所有権を譲ってもらうことになります。例えば、財産分与としてその家をもらうといった状況が考えられます。離婚に伴う財産分与は夫婦2分の1ずつが基本ですが、お互いの合意がある場合にはその割合を変更できます。
また離婚理由によっては相手から慰謝料の代わりとして家をもらう、といったケースも考えられます。
離婚協議書を作成する
家の分与に相手が納得した場合には、離婚協議書(協議離婚合意書)の作成を行います。この離婚協議書とは、離婚の方法や諸条件の取り決めを行うために作成する書面を指します。この協議書を作成することにより後のトラブルを防げます。
さらに、財産分与による不動産の名義変更(所有権移転登記)の申請を行う場合、「登記原因証明情報」が必要になります。離婚協議書などがこの登記原因証明情報となります。
離婚届の提出を行い、所有権移転登記の申請を行う
離婚協議書(協議離婚合意書)の作成を行ったら、離婚届を作成して市区町村役場に提出を行います。
ここで注意したいのが、「財産分与に伴う不動産の名義変更は、基本的に離婚の成立が条件」という点です。そのため、先に離婚届を提出し、離婚が成立して戸籍の変更が行われた後にその書面を持って所有権移転登記の手続きを行います。もし離婚成立よりも先に所有権移転登記の申請を行った場合には、贈与税が発生する可能性もありますので注意が必要となります。
不動産あんしん相談室

神田 加奈氏
不動産・持ち家の名義変更は状況を見極めて
不動産の名義変更は、残債の有無やローン契約の内容によって難易度が大きく変わります。また元配偶者との関係が悪化している場合、交渉自体が難しかったり、勝手に売却されてしまうケースもあるでしょう。片方が住み続ける場合には、まず話し合いや離婚協議書が作成できる状況かを見極め、専門家に相談しながら順序立てて進めることをおすすめします。
離婚にまつわる幅広いトラブル解決実績を持つ「一般社団法人不動産あんしん相談室」では、弁護士などの専門家と連携して、女性コンサルタントが丁寧にサポートしてくれます。電話、対面、ZoomやLINEでも相談が可能です。
※その後30分毎に5,500円(税込)で対応可
離婚で不動産の名義変更に必要な費用
必要書類の費用
不動産の名義変更に必要な公的書類は印鑑証明書や住民票などがありますが、いずれも印鑑証明書は450円程度、住民票は100円程度~500円程度、固定資産評価証明書は200円程度~400円程度など、いずれも数百円で取得できるものばかりとなっています。
司法書士費用
名義変更は登記申請が必要になりますので、司法書士に依頼することが一般的です。司法書士に登記申請を依頼する場合、司法書士報酬に加えて登録免許税などが必要になりますが、この金額は不動産によって異なりますので確認しておきましょう。
名義変更にかかる税金
贈与税
贈与税は、財産を譲り渡す際に発生するものですが、離婚の際には原則として不要となっています。
ただし財産分与や慰謝料として考えた場合に明らかに大きな贈与があると判断され、超過分に贈与税が課されるといったケースも稀にあります。また、贈与税・相続税を免れる目的で離婚したと見なされる場合にも課税対象となります。
不動産取得税
土地や建物を取得した際に課される税金が不動産取得税と呼ばれるものですが、離婚の際には課されることはありません。離婚のケースではもともとあった夫婦の財産を分け合うことから、新たに不動産を取得したとはみなされないためです。
ただし、贈与税・相続税を免れる目的で離婚したと見なされるケースにおいては、不動産取得税の課税対象となります。
登録免許税
登記を行う時には登録免許税がかかります。これは、家を自分の名義にする際に行う所有権移転登記の場合も同様で、離婚に伴う名義変更を行う際にも課税対象となりますので、あらかじめ覚えおくと良いでしょう。
ちなみに「登記」とは、不動産の状況や権利に関する情報を登記簿に記載することを指します。
譲渡所得税
家の財産分与をした場合には、分与した側に譲渡所得税がかかる可能性が考えられます。
財産分与を行った時点での時価を基準として譲渡所得税が算出されますが、この時に家を購入した時よりも家の価値が大きく上回っている場合に、分与した側に譲渡所得税が課せられます。ただ、居住用の物件であれば譲渡所得控除があることから、実際には剰余所得税がかからないケースも多いと考えられます。
住宅ローンがある家の名義を変更する方法
離婚時に、新たに名義になりたい人が新しく住宅ローンを組み直す(借換えする)、ローンを完済するのいずれかになります。

- ローンを完済する
- 新しく住宅ローンを組み直す(借換えする)
離婚時のトラブルに多い住宅ローンの
借り換えをする方法について詳しく
名義変更はこんな方におすすめ
審査が通らない状況を除けば、ここ最近の住宅ローンでは、契約社員や派遣社員、パートやアルバイトの方でも審査が通るものもありますので、不動産の専門家に相談することで解決できるケースがありますで、無料相談を活用してみましょう。
- 離婚したいけれど、このまま家に住み続けたい方
- 自身に収入があり、住宅ローンを組める方
- 元夫(妻)名義の家に住んでいる方