離婚時の不動産・持ち家の名義変更

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離婚の際に夫婦を悩ませる住宅ローンが残る家をどうするかという問題。ここでは、「名義変更」について紹介します。

離婚時の不動産の名義変更はどうすればいい？

住宅ローンがない場合は、比較的簡単な手続きで名義変更できる

 離婚時に、住宅ローンを完済していれば、比較的スムーズに名義変更は可能です。夫名義の場合、夫が妻に家を「財産分与」すれば良いだけだからです。 住宅ローンがない場合で、離婚後も妻が今の家に住み続けたい場合、夫が妻に家を財産分与をします。その際、妻名義に変更することで、家は妻のものとなり、離婚後も問題なく住み続けることが可能です。 しかし、ローンが残っている場合はやっかいです。通常のローン契約においては「名義変更する際には銀行の承諾を要する」という場合がほとんど。この承諾ですが、一般的に銀行から承諾を得ることは難しいと考えておくのがよいでしょう。

住宅ローンがある場合は、簡単にはできない

不動産の名義変更をする際に問題となるのは、住宅ローンが残っている場合。 住宅ローンが残っている状況で名義変更するには、ローンの契約上は金融機関の承諾が必要ですが、銀行の承諾は通常難しいです。銀行に問い合わせをしたとしても、ローンが残ったままでは名義変更できないと返答されるでしょう。ではこの場合どのような方法をとるのが良いのか紹介します。

離婚時に名義変更が必要な理由

例えば名義が夫であるものの、実際には離婚後妻が住み続けるとなったケースの場合には、夫がその家を勝手に売却する可能性もあります。そうなるとある日突然家を出なければならなくなり、住む家を新たに探さなければならないといった状況も考えられます。

また、共同名義としているケースもあるでしょう。もし共同名義のままで離婚時にローンの支払いが残っている場合には、その家に住んでいない方が突然ローンの支払いをストップしてしまう可能性もあります。さらに、共同名義のままだと夫と妻両方の合意がないと売却ができません。そうなると、例えば住み替えを検討したくても今住んでいる家をなかなか売却できない、といった状況に陥ってしまう可能性もあるのです。

家を自分名義に変更する手順

相手から家の所有権を譲ってもらう

家を自分名義にするためには、まず相手から家の所有権を譲ってもらうことになります。例えば、財産分与としてその家をもらうといった状況が考えられます。離婚に伴う財産分与は夫婦2分の1ずつが基本ですが、お互いの合意がある場合にはその割合を変更できます。

また離婚理由によっては相手から慰謝料の代わりとして家をもらう、といったケースも考えられます。

離婚協議書を作成する

家の分与に相手が納得した場合には、離婚協議書（協議離婚合意書）の作成を行います。この離婚協議書とは、離婚の方法や諸条件の取り決めを行うために作成する書面を指します。この協議書を作成することにより後のトラブルを防げます。

さらに、財産分与による不動産の名義変更（所有権移転登記）の申請を行う場合、「登記原因証明情報」が必要になります。離婚協議書などがこの登記原因証明情報となります。

離婚届の提出を行い、所有権移転登記の申請を行う

離婚協議書（協議離婚合意書）の作成を行ったら、離婚届を作成して市区町村役場に提出を行います。

ここで注意したいのが、「財産分与に伴う不動産の名義変更は、基本的に離婚の成立が条件」という点です。そのため、先に離婚届を提出し、離婚が成立して戸籍の変更が行われた後にその書面を持って所有権移転登記の手続きを行います。もし離婚成立よりも先に所有権移転登記の申請を行った場合には、贈与税が発生する可能性もありますので注意が必要となります。

名義変更にかかる税金

贈与税

贈与税は、財産を譲り渡す際に発生するものですが、離婚の際には原則として不要となっています。

ただし財産分与や慰謝料として考えた場合に明らかに大きな贈与があると判断され、超過分に贈与税が課されるといったケースも稀にあります。また、贈与税・相続税を免れる目的で離婚したと見なされる場合にも課税対象となります。

不動産取得税

土地や建物を取得した際に課される税金が不動産取得税と呼ばれるものですが、離婚の際には課されることはありません。離婚のケースではもともとあった夫婦の財産を分け合うことから、新たに不動産を取得したとはみなされないためです。

ただし、贈与税・相続税を免れる目的で離婚したと見なされるケースにおいては、不動産取得税の課税対象となります。

登録免許税

登記を行う時には登録免許税がかかります。これは、家を自分の名義にする際に行う所有権移転登記の場合も同様で、離婚に伴う名義変更を行う際にも課税対象となりますので、あらかじめ覚えおくと良いでしょう。

ちなみに「登記」とは、不動産の状況や権利に関する情報を登記簿に記載することを指します。

譲渡所得税

家の財産分与をした場合には、分与した側に譲渡所得税がかかる可能性が考えられます。

財産分与を行った時点での時価を基準として譲渡所得税が算出されますが、この時に家を購入した時よりも家の価値が大きく上回っている場合に、分与した側に譲渡所得税が課せられます。ただ、居住用の物件であれば譲渡所得控除があることから、実際には剰余所得税がかからないケースも多いと考えられます。

住宅ローンがある家の名義を変更する方法

離婚時に、新たに名義になりたい人が新しく住宅ローンを組み直す（借換えする）、ローンを完済するのいずれかになります。

• ローンを完済する
• 新しく住宅ローンを組み直す（借換えする）

離婚時のトラブルに多い住宅ローンの
借り換えをする方法について詳しく

名義変更はこんな方におすすめ

審査が通らない状況を除けば、ここ最近の住宅ローンでは、契約社員や派遣社員、パートやアルバイトの方でも審査が通るものもありますので、不動産の専門家に相談することで解決できるケースがありますで、無料相談を活用してみましょう。

• 離婚したいけれど、このまま家に住み続けたい方
• 自身に収入があり、住宅ローンを組める方
• 元夫(妻)名義の家に住んでいる方