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離婚時には財産分与をすることになりますが、不動産の名義が変わる場合には名義変更をしなければいけません。この名義変更は財産分与の決着がつけば、自分で手続きすることが可能ですが、住宅ローンが残っていたりすると手間がかかります。
不動産あんしん相談室の
離婚と家の名義変更の解決事例
離婚後も今の家に住み続けたい
離婚が決まり、ご主人の了承を得た上で「今の家に住み続けたい」というご相談をLINEでいただきました。一番の不安は、名義変更の最適な進め方や、自分名義で新たにローンを組める銀行があるのかという点。離婚協議書の内容も未定で手続きの全体像が見えない中、将来の安心のために確実なサポートを必要とされていました。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
専門家と連携して名義変更を実現
元夫婦間での不動産売買は、融資を受けられる銀行が非常に限られます。そこで、ご希望に沿った低金利の金融機関を厳選してご提案し、無事に審査を通過しました。また、専門の行政書士とも連携し、親族への返済や諸費用の折半といった細かな取り決めも正確に反映。離婚前の準備から名義変更まで一貫して伴走し、お二人が納得できる形で新しい一歩をサポートしました。
離婚時に家の名義変更が必要な理由と放置するリスク
離婚後の住居を安定させるには、登記上の所有者と実際の居住者を一致させる、すなわち名義の変更が不可欠です。しかし「なぜ名義を変更しなければならないのか」と疑問に感じる人もいるのではないでしょうか。そこでここでは、なぜ名義変更が必要なのか、名義変更をせずに放置した場合のリスクについて説明します。
夫名義の家に住み続けると「勝手に売却」される恐れも
もし離婚後も夫名義の家にそのまま住み続けた場合にはさまざまなリスクが考えられます。例えば、夫が自分の名義となっている家を、妻に無断で第三者に売却する、借金の担保に入れるといったことが可能な点が挙げられます。そのため、ある日突然知らない人から退去を求められる可能性もゼロではありません。名義変更をしないままだと、このように強制的に立ち退きを迫られるリスクがあります。
住宅ローンの名義をそのままにすると「一括返済」を求められる？
多くのローン契約では、「その家に本人が居住する」という点が義務付けられています。この点から、名義人である夫が退去して妻のみがその家に住んでいる状態は、金融機関から「契約違反」と見なされてしまう可能性も考えられます。 もし金融機関がこの事実を知った場合には、ローン残債の一括返済を求められるリスクもあります。
共有名義の場合は自由に処分できない
また、夫や妻単独名義となっているケースの他にも、共有名義となっているケースもあります。共有名義の場合には、将来その家を売却する、リフォームを行うといった場合に元配偶者の同意が必要になります。関係が良好に保てている場合には問題ないことも多いですが、関係が悪化しているケースでは、連絡が取れない、売却に同意してもらえないなどの理由から身動きが取れなくなる状況も考えられます。
また、元配偶者がローンの支払いを滞納してしまうと、自分の持分まで差し押さえられるといったリスクも考えられます。
住宅ローンが「残っている家」の名義変更を行う方法3つ
ここでは、「住宅ローンがあるから名義変更は無理<」と考えている人に向け、具体的な名義変更の方法を紹介します。
1.住宅ローンの借り換えで自分一人の名義に一本化する
まず考えられる方法が、「住宅ローンの借り換えを行い、自分単独の名義に一本化する」方法です。具体的には、別の銀行にて自分名義のローンを組んで、元々のローンを完済することで名義の変更を行う流れになります。この場合パートやWワークで働いているケースでも、現在の収入や勤続年数などで審査が行われますが、協議離婚書（公正証書）に慰謝料や養育費の支払いについて明文化しておくことで、銀行側も将来的に返済が滞るリスクが低いと判断しやすくなるといった点も考えられます。
2.ローンを完済して抵当権を抹消してから登記を変える
ローンを完済し、銀行の抵当権を外してから名義を変更する方法もあります。この場合には、預貯金を使ってローンを完済するといった方法の他に、親族からの支援を受けるといったパターンも考えられます。
ただし、支援を受ける場合にはその支援が贈与と判断されることによって贈与税を課せられる可能性もある点に注意が必要です。
3.銀行の承諾を得る（非常に難易度が高いケース）
現在ローンを借りている銀行に、名義変更を認めてもらえるように交渉する方法も考えられます。しかし、銀行側には名義変更を了承するメリットがなく、審査は非常に厳しく行われます。そのため、現実的にはこの方法は難しいことが多いといえます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
名義変更はこんな方におすすめ
このページでは離婚時における持ち家の名義変更あれこれについて紹介・解説してきました。住宅ローンの借り換えも可能であり、財産分与などで特にもめていないような方に関しては名義変更をおすすめします。また、これらの手続きは手間で煩雑な部分が多くありますので、難しくて進まないという方はプロである不動産会社などに相談するとよいでしょう。
不動産あんしん相談室は、離婚と不動産問題のプロフェッショナル集団です。女性コンサルタントが多く在籍し、弁護士とも連携してサポートできますし、自宅の名義変更だけでなく「リースバック」についても案内することが可能です。また、離婚協議書の進みが悪い場合などにおいても提携している弁護士にサポートを依頼することができます。LINEで気軽に問い合わせることも可能ですので、一度検討してみてはいかがでしょうか。
住宅ローンが原因で名義変更できない時の対処法
住宅ローンがあり、借り換えも完済もできず名義変更ができないケースも考えられます。ここでは、そのような状況になった場合の対応方法について解説していきます。
任意売却をして新生活の資金を作る
選択肢のひとつとして、これまで住んでいた家を任意売却する方法が考えられます。この方法では、オーバーローンとなっている家について、銀行の許可を得た上で売却を行うことによってローンを整理して再出発する方法になります。任意売却を選択した場合には、もし売却を行った後にまだローンが残っている場合には、債権者と返済計画について相談することができます。
リースバックを活用して所有権を手放し、今の家に住み続ける
「リースバック」と呼ばれる方法を用いる選択肢もあります。これは、これまで住んでいた家を不動産会社に買い取ってもらい、賃貸借契約を締結して家賃を払いながらそのまま住み続ける、という仕組みです。離婚をしたとしても子どもの転校を避けたいなど、どうしても引越しを避ける必要がある場合などに有効な方法であるといえます。
不動産の名義変更（登記）の手順
ここでは、実際に不動産の名義変更を行う際の手順について紹介します。用意しなければならない書類等もありますので、早めに動いておくことでスムーズに進められます。
離婚成立（戸籍の変更）
名義変更は離婚が成立した後に行うことが基本となります。そのため、離婚届を役所に提出して夫婦としての法律関係を解消します。
財産分与の合意
名義変更を行う場合には、財産分与の協議において両者が名義変更について同意していることが必要になります。そのため、方が納得できている場合には、家の名義変更を行う点を明らかにした離婚協議書の作成を行います。実際に登記申請を行う際に必要となる書類ですので、忘れずに作成しておきます。
必要書類の収集
名義変更の登記を行うために必要となる書類を収集します。例えば、登記原因証明情報（財産分与契約書など）や固定資産評価証明書、離婚後の戸籍謄本などさまざまな書類が必要になります。この時に用意する書類には、相手の協力が必要なものもあるため、準備を引き伸ばさずに早いタイミングで揃えておくことがおすすめです。
法務局への申請
登記申請書を作成し、必要書類を添えて法務局で登記申請を行います。この時には、不動産所在地を管轄する法務局の窓口で申請を行います。申請を行う際には登録免許税を支払うため、あらかじめ用意をしておきます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
不動産・持ち家の名義変更は状況を見極めて
不動産の名義変更は、残債の有無やローン契約の内容によって難易度が大きく変わります。また元配偶者との関係が悪化している場合、交渉自体が難しかったり、勝手に売却されてしまうケースもあるでしょう。片方が住み続ける場合には、まず話し合いや離婚協議書が作成できる状況かを見極め、専門家に相談しながら順序立てて進めることをおすすめします。
離婚にまつわる幅広いトラブル解決実績を持つ「一般社団法人不動産あんしん相談室」では、弁護士などの専門家と連携して、女性コンサルタントが丁寧にサポートしてくれます。電話、対面、ZoomやLINEでも相談が可能です。
不動産の名義変更については、自分で全ての手続きを行って費用を抑えることも可能です。しかし、登記申請の際に書類の不備があったことで何度も法務局に足を運ぶ必要が出てきたり、ローンが絡む場合に銀行との調整が必要になったりするなど、自分で手続きを行うには難易度が高いと言わざるをえません。もし「安全に、かつ相手と顔を合わせずに名義変更を進めたい」という希望がある場合には、司法書士に依頼して進めていくことがおすすめです。
離婚で不動産の名義変更に必要な書類
登記事項証明書
登記事項証明書は「登記簿謄本」とも呼ばれる書類であり、対象不動産について登記されている名義人や抵当権者など権利関係について記載されている書類です。契約書などに正確な情報を記載するために必要な資料となります。
登記申請書
名義変更を行うにあたっては登記申請書と添付書類を法務局に提出する必要がありますが、添付書類はいずれも原本の添付が原則になりますので注意しましょう。なお、登記申請の方法には書面申請とオンライン申請の２通りがあります。
不動産の権利証
不動産の権利証は相続や売買・贈与などで所有権が移転した際に法務局が権利取得者に発行していた書類です。しかし2005年以降に登記された不動産に関しては権利証は発行されず、「登記識別情報」が発行されています。
登記原因証明情報
不動産の名義変更に必要な「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実や法律行為に基づいて現に権利変動が生じたことを証明する情報のことをいいます。なお、離婚協議書や財産分与協議書でも代替できます。
固定資産評価証明書または課税明細
固定資産評価証明書は所有する土地や建物などの資産評価額を証明する書類であり、課税明細は毎年1月1日時点の所有者に対して交付される書類です。課税明細は年に1度郵送で所有者のもとに届きますが、固定資産評価証明書は申請しなければ取得できません。
離婚日の記載がある戸籍謄本
離婚によって不動産の名義変更を行う場合、離婚日や氏名変更の事由などが記載されている戸籍謄本が必要になります。なお、戸籍謄本は夫婦どちらか一方のもので大丈夫ですが、取得原本の添付が原則です。
不動産を譲る側の印鑑証明書・実印
不動産の名義変更は重要な手続きですので、印鑑登録されている実印を準備する必要があります。不動産を「譲る側」の印鑑登録されている実印、並びにその実印の印鑑証明書が必要となっています。
不動産をもらう側の住民票・認め印
反対に不動産を譲り受ける側に関しては、住民票と認め印を準備する必要があります。住民票はマイナンバーカードを使うことによりコンビニなどでも取得が可能ですが、こちらも取得原本を添付することが原則ですので注意しておきましょう。
離婚で不動産の名義変更に必要な費用
離婚にともなう不動産の名義変更では、複数の費用が発生します。主な費用は、登記に必要な書類の取得費用や司法書士などの専門家に依頼した場合の報酬や手数料、登録免許税などの法的な税金など。状況によっては譲渡所得税や贈与税などの追加費用が発生する場合もあります。
それぞれの費用の概要を見ていきましょう。
必要書類の費用
名義変更には登記原因証明情報（財産分与契約書など）や戸籍謄本、固定資産評価証明書などが必要です。これらの書類には1通数百円の発行手数料、全体で数千円程度がかかります。公正証書を作成する場合には、別途費用が必要となります。
司法書士費用
登記手続きを自分で行うことも可能ですが、一般的には司法書士へ依頼する形となります。司法書士費用の相場は5万円～10万円前後です。物件の評価額や地域、手続きの複雑さにより費用は前後します。別途で相談料が発生する司法書士事務所もあります。
登録免許税
名義変更時には「登録免許税」が課税されます。通常、固定資産評価額の2％（財産分与の場合）が税額。評価額が高ければ費用も高くなります。離婚にともなう名義変更であっても、この税金は原則として免除されません。
その他可能性のある税金
財産分与の内容や形式によっては、譲渡所得税や贈与税、不動産取得税などが発生する場合もあります。どの税金がかかるかはケースバイケース。専門家に相談しながら対応しましょう。それぞれの税金の概要を以下にご紹介します。
譲渡所得税
不動産の名義変更を通じて、相手が得をしたと見なされると譲渡所得が発生し、譲渡所得税の対象になることがあります。
一般に、不動産の譲渡所得税は売却益が出た場合に課税されますが、形式的に名義を変えただけでも課税される例もあるため注意が必要です。
贈与税
名義変更が「贈与」と見なされると、贈与税の課税対象になる可能性があります。特に無償で譲渡が行われたケースでは、贈与税課税の可能性が高まるでしょう。
ただし、離婚による財産分与であれば、贈与税の対象外とされる例も少なくありません。事前に所轄の税務署へ確認しましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した際に課される地方税の一種です。一般には、登記が行われた後に本人へ納付書が送られてきます。
ただし、離婚による財産分与での取得であれば、不動産取得税は課税されないケースも少なくありません。登記理由の記載ミスなどで課税対象になることもあるので、申請書類は慎重に作成しましょう。
【物件の名義別】離婚と家の名義変更方法を解説
夫名義の家
もともと住宅を夫名義で所有している場合、財産分与の手続きにより妻名義に変更することが可能です。もちろん反対に妻名義の物件を夫名義にする場合でも同じような手続きになります。
親名義の不動産
住宅購入の際、親から援助を受けたケースも多いのではないでしょうか。例えば親が住宅を購入し、その住宅に親も同居しているようなケースであればそもそも親名義のままで問題ありません。一方で資金援助を受けて夫婦と親の共同名義にしている場合、その援助を受けた部分について支払を行う必要があります。
義両親名義の不動産
自身の両親ではなく義両親との共同購入を行った場合においてもその取扱いは同様です。義両親から援助を受けた部分については支払いをしなければいけませんので、買取について交渉を行う必要があります。
共有名義の家
共有名義で自宅を購入してその後離婚した場合には、できる限り早い段階で名義変更を行うことが望ましいといえます。そのまま放置をしている場合には、相手が持分を売却することで、見知らぬ第三者との共有名義になってしまう、不動産のリフォームや売却をしたい場合に相手の同意が必要になる、また相続関係が複雑になるなどさまざまなリスクが考えられます。
離婚と名義変更のFAQ
離婚と名義変更でよくあるトラブルは？
A.名義変更を行おうとする際に発生するトラブルとしては、「相手が名義変更に応じてくれない」「住宅ローンが残っていることが原因で名義変更ができない」「名義の変更に伴い発生する費用や税金の支払いで揉める」といったものが考えられます。また、名義変更を行わずに放置をしておくことでも「知らない間に家を売却されてしまう」などのトラブルが発生する可能性があります。
離婚後も今の家に住み続けることはできる？
A.これまで住んでいた家が自分の名義であり、離婚後も自分が住むケースは特に問題がありません。しかし、夫名義の家に離婚後妻のみが住むとケースでは、然るべき対応が必要です。その対応としては、家の名義と住宅ローンの名義を妻のものに変更したり、リースバックを利用するといった方法などが考えられます。
離婚後も共有名義の家に住み続けることはできる？
A.共有名義で家を購入した場合には、名義を共有している人同士の合意があれば、離婚後も妻がその家に住み続けることは可能です。しかし、ローンが残っている場合には相手が住宅ローンを滞納してしまう可能性が考えられる点や、税金などの支払いにまつわるトラブル、権利関係が複雑になる、相手が持分を第三者に売却する可能性があるなどさまざまなリスクが伴う点もあらかじめ考慮に入れておくことが大切です。
離婚後も夫名義の家に住み続けることはできる？
A.夫名義の家に、妻が家賃を夫に支払いながら住み続ける、夫にローンを支払ってもらうことで妻が住み続けるという方法は考えられます。しかし、住んでいる人と住宅ローンの名義が異なる場合には、契約違反となり金融機関から一括返済を求められる可能性があります。また名義人である夫が、妻の承諾を得ずに家を売却することも可能であるため、家を失ってしまうリスクについてもあらかじめ考えた上で判断することが必要となります。
