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離婚時には財産分与をすることになりますが、不動産の名義が変わる場合には名義変更をしなければいけません。この名義変更は財産分与の決着がつけば、自分で手続きすることが可能ですが、住宅ローンが残っていたりすると手間がかかります。
離婚時の不動産の名義変更はどうすればいい？
住宅ローンがない場合は、手続きは簡単
住宅ローンが残っていなければ、財産分与の協議を行ったあとに名義変更手続きをそのまま行うことが可能です。例えば夫所有の物件に妻が住み続ける場合、夫が妻に対して財産分与を行って妻名義の物件へと変更すれば問題ありません。
住宅ローンがある場合は、簡単にはできない
一方で住宅ローンの残高がまだ残っている場合、簡単に名義変更が認められない可能性がありますので注意が必要です。通常、ローン契約の場合には「名義変更する際には銀行の承諾を要する」というような文言が織り込まれますが、銀行としては当初契約者で審査を行い貸付を行っていますので、この名義変更を要請しても認められない可能性があります。残っているローンを全額返済した場合には名義変更が可能になりますので、ほかの銀行から妻名義で借入を行い、夫名義のローンを一度返済するなどの対応が必要になります。
離婚時に名義変更が必要な理由
例えば名義が夫であるものの、実際には離婚後妻が住み続けるとなったケースの場合には、夫がその家を勝手に売却する可能性もあります。そうなるとある日突然家を出なければならなくなり、住む家を新たに探さなければならないといった状況も考えられます。
また、共同名義としているケースもあるでしょう。もし共同名義のままで離婚時にローンの支払いが残っている場合には、その家に住んでいない方が突然ローンの支払いをストップしてしまう可能性もあります。さらに、共同名義のままだと夫と妻両方の合意がないと売却ができません。そうなると、例えば住み替えを検討したくても今住んでいる家をなかなか売却できない、といった状況に陥ってしまう可能性もあるのです。
確認が必要
離婚時に住宅の名義変更をする前に、ローンは完済しているのか、まだ残っているのか、名義人は夫単独なのか、共同名義なのかなどを確認しておきましょう。名義変更に関する手続きは、ローンの状態や土地の権利関係など、状況に応じて適した専門家に相談する必要があります。新しい生活をスタートさせるために専門家の力を借りましょう。
見つけましょう
自分に合った専門家を見つけるにはどうすればよいのでしょう。専門知識に詳しくない人が相談先を探すのは困難です。相談をしたくてもデリケートな問題なので周りに知られたくありません。離婚時の不動産トラブルに適した相談先がわかるチェックシートがあります。質問に答えるだけなので、ぜひ活用してみてください。
不動産を名義変更する手順
持ち家を自分名義にするためには、相手から所有権を譲渡してもらう必要があります。所有権の譲渡とは、不動産登記の名義変更のことです。原則として離婚後、登記申請を行って名義変更を完了させます。
なお、譲渡の根拠としては、慰謝料の代わりや財産分与、夫婦間売買などで、いずれの根拠で譲渡されるのであれ、登記は必ず必要です。
不動産の登記関係の書類作成や申請手続きは司法書士へ依頼することが一般的ですが、申請自体は自分でおこなうことができます。以下、離婚から登記申請までの流れを確認しましょう。
離婚届を提出
まずは夫婦としての法律関係を解消するため、離婚届を役所に提出します。名義変更はこの後に行うのが基本です。離婚に際しては、財産分与や不動産の譲渡に関する合意内容を公正証書や協議書にまとめておくようにしましょう。
必要書類の収集
名義変更の登記には、登記原因証明情報（財産分与契約書など）や固定資産評価証明書、離婚後の戸籍謄本などが必要です。相手方の協力が必要な書類もあるので、事前に揃えておくとスムーズです。
登記申請書の作成
不動産の名義を自分に変更するための登記申請書を作成します。法務局のホームページに記載例やひな型があるので、参考にしながら記入しましょう。作成が不安な場合は司法書士等に相談してください。
法務局で登記申請
不動産所在地を管轄する法務局に赴き、作成した登記申請書と必要書類を窓口へ提出します。郵送での申請も可能ですが、窓口での提出が確実です。申請当日は登録免許税の用意も忘れずに。
登記識別情報などの書類を法務局から受領
申請が受理されると、法務局から登記識別情報通知（旧：登記済証）などの書類が交付されます。これで名義変更手続きは完了です。将来的な売却などに備えて、交付された書類を大切に保管しておきましょう。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
不動産・持ち家の名義変更は状況を見極めて
不動産の名義変更は、残債の有無やローン契約の内容によって難易度が大きく変わります。また元配偶者との関係が悪化している場合、交渉自体が難しかったり、勝手に売却されてしまうケースもあるでしょう。片方が住み続ける場合には、まず話し合いや離婚協議書が作成できる状況かを見極め、専門家に相談しながら順序立てて進めることをおすすめします。
離婚にまつわる幅広いトラブル解決実績を持つ「一般社団法人不動産あんしん相談室」では、弁護士などの専門家と連携して、女性コンサルタントが丁寧にサポートしてくれます。電話、対面、ZoomやLINEでも相談が可能です。
住宅ローンがある家の名義を変更する方法
住宅ローンがある場合、名義変更は簡単にできない可能性が高いです。ローン自体を財産分与することはできませんので、全額返済するか借り換えによる一本化のどちらかの対応を検討しなければいけません。
ローンを完済する
住宅ローンがある場合に名義変更できない理由は、貸し手側で回収を担保したいためです。万が一の場合には差し押さえて回収するために抵当権などの設定を行いますが、このローンを完済することができれば財産分与するだけで名義変更が可能になります。
借り換えて1本化
住宅ローンの借り換えを行い、元の名義のローンを完済することで名義変更が可能になります。Aの金融機関に対する夫のローンが残っているとして、Bの金融機関から妻が新たにローンを調達、その資金を夫からAの金融機関に返済することで、Aの金融機関に対するローンが無くなります。
離婚時のトラブルに多い住宅ローンの借り換えをする方法について詳しく
オーバーローンの場合は任意売却とリースバック
売却代金がローン残高を下回るオーバーローン状態にあり借り換えなどもできないような場合、任意売却により残りの債務を免除してもらう方法も選択肢の一つになります。また、不動産会社などに残債と同等の値段で売却し、毎月のリース料を支払うリースバックにより引き続き住み続けられる可能性もあります。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
名義変更はこんな方におすすめ
このページでは離婚時における持ち家の名義変更あれこれについて紹介・解説してきました。住宅ローンの借り換えも可能であり、財産分与などで特にもめていないような方に関しては名義変更をおすすめします。また、これらの手続きは手間で煩雑な部分が多くありますので、難しくて進まないという方はプロである不動産会社などに相談するとよいでしょう。
不動産あんしん相談室は、離婚と不動産問題のプロフェッショナル集団です。女性コンサルタントが多く在籍し、弁護士とも連携してサポートできますし、自宅の名義変更だけでなく「リースバック」についても案内することが可能です。また、離婚協議書の進みが悪い場合などにおいても提携している弁護士にサポートを依頼することができます。LINEで気軽に問い合わせることも可能ですので、一度検討してみてはいかがでしょうか。
【物件の名義別】離婚と家の名義変更方法を解説
夫名義の家
もともと住宅を夫名義で所有している場合、財産分与の手続きにより妻名義に変更することが可能です。もちろん反対に妻名義の物件を夫名義にする場合でも同じような手続きになります。
親名義の不動産
住宅購入の際、親から援助を受けたケースも多いのではないでしょうか。例えば親が住宅を購入し、その住宅に親も同居しているようなケースであればそもそも親名義のままで問題ありません。一方で資金援助を受けて夫婦と親の共同名義にしている場合、その援助を受けた部分について支払を行う必要があります。
義両親名義の不動産
自身の両親ではなく義両親との共同購入を行った場合においてもその取扱いは同様です。義両親から援助を受けた部分については支払いをしなければいけませんので、買取について交渉を行う必要があります。
離婚で不動産の名義変更に必要な書類
登記事項証明書
登記事項証明書は「登記簿謄本」とも呼ばれる書類であり、対象不動産について登記されている名義人や抵当権者など権利関係について記載されている書類です。契約書などに正確な情報を記載するために必要な資料となります。
登記申請書
名義変更を行うにあたっては登記申請書と添付書類を法務局に提出する必要がありますが、添付書類はいずれも原本の添付が原則になりますので注意しましょう。なお、登記申請の方法には書面申請とオンライン申請の２通りがあります。
不動産の権利証
不動産の権利証は相続や売買・贈与などで所有権が移転した際に法務局が権利取得者に発行していた書類です。しかし2005年以降に登記された不動産に関しては権利証は発行されず、「登記識別情報」が発行されています。
登記原因証明情報
不動産の名義変更に必要な「登記原因証明情報」とは、登記の原因となった事実や法律行為に基づいて現に権利変動が生じたことを証明する情報のことをいいます。なお、離婚協議書や財産分与協議書でも代替できます。
固定資産評価証明書または課税明細
固定資産評価証明書は所有する土地や建物などの資産評価額を証明する書類であり、課税明細は毎年1月1日時点の所有者に対して交付される書類です。課税明細は年に1度郵送で所有者のもとに届きますが、固定資産評価証明書は申請しなければ取得できません。
離婚日の記載がある戸籍謄本
離婚によって不動産の名義変更を行う場合、離婚日や氏名変更の事由などが記載されている戸籍謄本が必要になります。なお、戸籍謄本は夫婦どちらか一方のもので大丈夫ですが、取得原本の添付が原則です。
不動産を譲る側の印鑑証明書・実印
不動産の名義変更は重要な手続きですので、印鑑登録されている実印を準備する必要があります。不動産を「譲る側」の印鑑登録されている実印、並びにその実印の印鑑証明書が必要となっています。
不動産をもらう側の住民票・認め印
反対に不動産を譲り受ける側に関しては、住民票と認め印を準備する必要があります。住民票はマイナンバーカードを使うことによりコンビニなどでも取得が可能ですが、こちらも取得原本を添付することが原則ですので注意しておきましょう。
離婚で不動産の名義変更に必要な費用
離婚にともなう不動産の名義変更では、複数の費用が発生します。主な費用は、登記に必要な書類の取得費用や司法書士などの専門家に依頼した場合の報酬や手数料、登録免許税などの法的な税金など。状況によっては譲渡所得税や贈与税などの追加費用が発生する場合もあります。
それぞれの費用の概要を見ていきましょう。
必要書類の費用
名義変更には登記原因証明情報（財産分与契約書など）や戸籍謄本、固定資産評価証明書などが必要です。これらの書類には1通数百円の発行手数料、全体で数千円程度がかかります。公正証書を作成する場合には、別途費用が必要となります。
司法書士費用
登記手続きを自分で行うことも可能ですが、一般的には司法書士へ依頼する形となります。司法書士費用の相場は5万円～10万円前後です。物件の評価額や地域、手続きの複雑さにより費用は前後します。別途で相談料が発生する司法書士事務所もあります。
登録免許税
名義変更時には「登録免許税」が課税されます。通常、固定資産評価額の2％（財産分与の場合）が税額。評価額が高ければ費用も高くなります。離婚にともなう名義変更であっても、この税金は原則として免除されません。
その他可能性のある税金
財産分与の内容や形式によっては、譲渡所得税や贈与税、不動産取得税などが発生する場合もあります。どの税金がかかるかはケースバイケース。専門家に相談しながら対応しましょう。それぞれの税金の概要を以下にご紹介します。
譲渡所得税
不動産の名義変更を通じて、相手が得をしたと見なされると譲渡所得が発生し、譲渡所得税の対象になることがあります。
一般に、不動産の譲渡所得税は売却益が出た場合に課税されますが、形式的に名義を変えただけでも課税される例もあるため注意が必要です。
贈与税
名義変更が「贈与」と見なされると、贈与税の課税対象になる可能性があります。特に無償で譲渡が行われたケースでは、贈与税課税の可能性が高まるでしょう。
ただし、離婚による財産分与であれば、贈与税の対象外とされる例も少なくありません。事前に所轄の税務署へ確認しましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を取得した際に課される地方税の一種です。一般には、登記が行われた後に本人へ納付書が送られてきます。
ただし、離婚による財産分与での取得であれば、不動産取得税は課税されないケースも少なくありません。登記理由の記載ミスなどで課税対象になることもあるので、申請書類は慎重に作成しましょう。
