住宅ローンの名義変更は原則不可

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住宅ローンは原則として名義変更を行うことができません。なぜなら、住宅ローンを組んで金融機関から借入を行うにあたっては必ず審査が行われますが、名義が変わってしまうとその審査が無意味になるからです。

しかし、夫婦2人でペアローンを組んでいる場合など、離婚で居住を分かつとなると残った住宅ローンをどう負担するのかという議論が生じることがあります。

離婚後も自宅に住み続けたいのであれば、住宅ローンと不動産の名義をいずれも自分の名義にしなくてはなりません。このような場合、状況にもよりますが、離婚後も返済能力が認められた場合には名義変更が行える可能性があります。

住宅ローンの名義変更の必要性

住宅ローンの名義と物件の名義は一致させる必要がある

住宅ローンは、住宅の名義人が住宅として住み続けることを条件として、通常よりも低い金利で融資を受けることができるローンです。

よって、住宅の名義人と住宅ローンの名義人は一致している必要があります。投資用物件を住宅ローンで購入するなどの不正が起こらないようにするためです。

例えば、住宅および住宅ローンの名義人が夫であった場合、離婚後に妻が住み続けるときには、住宅ローンの名義を変更する必要があります。

また、住宅および住宅ローンの名義が夫と妻の共有名義のとき、離婚後にいずれか一方のみが住み続ける場合にも住宅ローンの名義を変更する必要があります。

仮に住宅ローンの名義が変更されない場合、契約違反となり住宅ローンの一括返済を求められるおそれがあります。

ペアローンの場合、支払いが滞る可能性がある

住宅ローンをペアローンにしていた場合、離婚後に夫婦の一方が住み続けるときも、住宅ローンの名義が変更されない限り、もう一方もローンを支払い続けることになります。

しかし、住宅から出ていく側からすれば、ローンを支払い続けるモチベーションがありません。また、ローンを支払わずに住宅を競売にかけられてしまったとしても自分は住んでいないわけですから、不利益がありません。よって、支払いが滞る可能性があります。他方で、住宅ローンの名義を居住実態に合わせることができれば支払いが滞る可能性は低いでしょう。

このように、離婚後に住宅の居住実態が変更される場合には、住宅ローンの名義を変更する必要があるのです。

住宅ローンの名義変更ができない理由

離婚後に住宅の居住実態が変更になる場合、住宅ローンの名義をそれに合わせて変更すればよいのですが、名義変更は簡単ではありません。住宅ローンの名義変更ができない理由として、以下の2つが挙げられます。

住宅ローンには審査がある

金融機関が融資を行う場合には審査があり、「債務者は貸したお金をきちんと返済するだけの収入があるかどうか」の与信判断を行います。

無条件に名義変更が行えてしまうと、貸したお金をきちんと返済するだけの収入がない人が名義人になってしまう可能性があります。そうなると、審査の意味がなくなってしまうため、原則として名義変更をすることができません。

不動産の名義と一致させるのが普通

金融機関が行う融資にはそれぞれ目的があり、貸し付けたお金がきちんと資金使途の通りに使われているかを確認が行われます。住宅ローンであれば自身が住宅を購入する資金ということになりますので、購入した物件の所有者と住宅ローンの債務者が一緒になるのが一般的です。しかし、住宅ローンの名義変更のみを認めてしまうと、物件所有者と債務者が異なる状況になってしまうため、名義変更が認められないことが原則となっています。

離婚で住宅ローンの名義変更を認めさせる方法

返済能力を証明する

ローンの名義変更を銀行に認めさせるためには、ローンを返済できる能力を証明しなければなりません。そのためには銀行の審査を受ける必要があります。

名義変更を行うために必要な審査に通るかどうかのポイントは、返済負担率が基準を満たしているかどうかです。この返済負担率は年収に対して年間の返済金額がどれくらいの割合を占めるかという指標であり、年収に応じて25%～35%以内に設定されているケースが多いです。審査の結果、新たな名義人となる方の返済能力が問題なければ、名義変更が認められる可能性があります。

名義人として家に住み続ける

住宅ローンはローンの名義人と住んでいる人・物件の所有者が同一であることが望ましいとされています。そのため、新たに住宅ローンの名義人としたい方を対象不動産に居住させ、居住人・所有人が同一であるように手続きを行う方法もあります。しかし、この場合、新たに名義人となる方は金融機関の審査を受ける必要があります。

離婚時の住宅ローンの名義変更方法と流れ

以下では、離婚時に住宅ローンを名義変更する方法として3つを紹介し、それぞれの流れを説明します。

住宅の夫婦間売買

1つ目の方法は、夫婦間で住宅の売買をする方法です。夫と妻がそれぞれ売主・買主となって不動産の売買を行う方法です。現金での決済もしくは新たな住宅ローンを組むことで手続きを行います。新たに組む場合には、以前の住宅ローンは新たな借入で完済することになります。

住宅を第三者に売却する場合と比べて短期間で売却手続きをすることがメリットです。ただし、夫婦の一方が他方に支払う原資がない場合にはこの方法をとることはできません。

支払う代金がないからといって著しく低廉な額で譲渡すると、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性があります。

住宅ローンの借り換え

2つ目の方法は、住宅ローンの借り換えをする方法です。ペアローンを組んでいる銀行から、単独ローン可能な銀行に借り換えを行うことができれば、実質的に名義変更と同様の効果を得られます。ただし、後述のとおり、借り換えの際に繰り上げ返済の手数料や借り換え手数料が発生する可能性が高いため、注意しましょう。

単独名義への変更

3つ目の方法は、単独名義への変更です。夫婦間売買で説明したとおり、買う側のほうに返済能力があれば、単独名義への変更は可能です。

ただし、ペアローンのような共有名義から単独名義へ変更する場合は特に注意が必要です。この場合、妻を単独名義にすることで変更が認められやすいですが、夫が家を出ていく場合は契約違反になるので気をつけてください。また、共有名義からの単独名義変更は、難易度が高いのでなかなか認めてもらえません。というのも、どちらも返済能力が十分であれば共有名義にする必要はないからです。よって、こういったケースの単独名義変更は難しいといわれているのでしょう。

住宅ローンの名義変更が認められなかった時の対処法

借り換えまたは組み換え

先ほども説明したとおり、名義変更が認められなかった場合は他の銀行へ借り換えまたは組み換えを行うことにより、実質的に名義変更と同様の効果を得ることができます。

ただし、新たに住宅ローンを申し込む他の銀行の与信審査を受ける必要があります。よって、返済能力がない場合は借り換えや組み換えを行うことは難しいでしょう。

公正証書で将来の名義変更を約束する

離婚する際にはさまざまな取決めを当事者間で行います。養育費や生活費・慰謝料などについて協議をして残すことになりますので、住宅ローンに関しても同様に扱いを取り決めておくのがよいでしょう。離婚時に名義変更を行えない場合、その協議の中で将来的に不動産の名義変更を約束しておくという方法もあります。口約束だけでは後から言った・言わないという問題にも発展しかねませんので、当事者間で公正証書としてしっかり固めておくのがよいです。公正証書を作る際には「強制執行認諾文言付公正証書」という強い効力を持つ公正証書を作成しておくと良いでしょう。

親族に名義変更

審査などの都合によって夫婦間で名義変更ができない場合、親族への名義変更を行うことができる可能性を検討してみましょう。この場合は親族に家を買い取ってもらう形となるため、自分が所有している不動産ではなくなってしまいますので、夫婦間でも名義変更が認められなかった場合の対処法として考えておくことが推奨されます。対応をお願いする親族の同意も必要になりますので、きちんと確認しましょう。

親族から借金して返済

住宅ローンを完済すれば名義変更についての議論を行う必要がありませんが、その場合の問題は返済原資です。手元にある程度の資金があれば完済することができますが、返済に充てる資金がなければどこから準備するのかが論点となります。もし親族で資金に余裕のある方がいれば、その方から返済資金を借り入れて住宅ローンを返済し、親族に対して返済を行う方法もあります。

住宅の売却

住宅ローンをどうするかという問題は、住宅を手元に残すかどうかで論点が変わってきます。住宅ローンの取り扱いやどちらが引き続き居住するかなどの協議がまとまらない場合、住宅を売却する選択肢もあります。しかし、その場合、売却した代金を返済に充てることになります。残高を下回る金額で売却することとなった場合、足りない資金は別途準備しなければいけませんので注意が必要です。

ローンの名義変更の注意点

物件だけの名義変更はNG

住宅ローンを借り入れる際、多くの書類にサインをします。金融機関から借り入れを行う場合には金消契約という契約書を巻きますので、そこに定められた内容を守らなければいけません。その中に物件の名義を勝手に変えてはいけない旨が定められているにも関わらず物件の名義のみを変更してしまうと、契約違反として一括弁済を求められてしまう可能性があります。

親族が借金を肩代わりしたら贈与税の対象となる恐れがある

資金的に余裕のある親族が住宅ローンの肩代わりを行うケースや返済原資を提供するケースがあるかもしれません。しかし、こういった行為は法的にみると親族から債務者に対する贈与に該当し、贈与税の申告が必要になる可能性があります。後になって税務署から指摘などをされた場合、遡って税金を納めなければいけない可能性や法的に責任を問われるリスクがありますので注意が必要です。

手続きの書類が必要

住宅ローンの名義変更は電話一本で済むような問題ではありません。書類なども含めて手続きを行わなければなりません。契約は全て書面で定められることになりますので、名義人が変わること、当初の契約書と条件が変わることなどを両者署名・捺印して定めておく必要があります。必要となる手続きは金融機関によって異なりますので、担当者に問い合わせて確認しましょう。

費用がかかる

住宅ローンの名義変更には一定の費用が必要です。住宅ローンそのものの名義変更については金融機関によって取り扱いが変わる可能性がありますが、それに付随して不動産の所有権を変更する場合、登記変更手続き費用が発生します。司法書士に依頼する場合は手数料がかかりますし、登録免許税や各種書類の取得費用などが必要です。さらに借り換えによって名義変更を行う場合には繰り上げ返済手数料や新たな借り入れにかかる手数料なども必要です。

困った時には専門家に相談を

不動産や離婚などは法的な手続きが絡むため、難しいことが多くなります。どう対応すればいいか困った場合、インターネットで調べるというのも一つの方法ではありますが、その道のプロに相談をするというのもおすすめです。