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引っ越しによる子どもの転校を避けたい、住み慣れた環境を変えたくない、といった理由から、離婚後も住宅ローンのある家に住み続けたいと考える方は多いでしょう。この場合、夫婦が置かれた状況によってはさまざまな問題に直面する可能性があります。例えば、金銭面でのトラブルが発生したら、任意売却しか方法がないと思っていませんか？
元夫名義になっている家を元夫から買い取って、住み続ける方法はあります。いまの家にそのまま住み続けたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。
離婚で夫名義の住宅ローンが残る家を買い取る方法とポイント
離婚の際に夫名義の住宅ローンが残っている家について妻が住み続けたい場合、家の名義とローンの名義の両方を夫名義から妻名義に変更する必要があります。通常、不動産とローンは同一人物が名義人となるためです。
しかし、夫名義から妻名義への変更は、銀行の承諾がなければ難しいでしょう。妻一人で十分な返済能力がなければ銀行の審査に通らない可能性が高いです。また通常、ローンの名義は変更不可であることも覚えておきましょう。
そこで、妻が新たにローンを組み、夫名義の住宅ローンから借り換える方法が考えられます。この場合、新たにローンを組む銀行の審査に通れば、現在の夫名義の住宅ローンの銀行の審査は不要です。
もっとも、新たにローンを組む銀行の審査を受ける必要があるため、妻一人で十分な返済能力がなければならない点は同じです。もし妻一人では返済が厳しいようであれば、親族からお金を借りて夫名義の住宅ローンを返済してしまうといった方法があります。ただし、親族から借りる場合は贈与とならないよう注意が必要です。
以下では、住宅ローンの借り換えをする場合の流れを詳しく解説します。
売買金額を確定する
現在住んでいる元夫名義の家の売買価格を決めるための査定を行います。住宅の現在価値と住宅ローンの残債を考慮して、夫婦間での売買金額を確定します。将来子どもが住む家となるため、「できれば安くしてあげたい」と考える方は多いかもしれません。しかし、元夫婦間での売買となるため、市場相場よりもかけ離れた金額になると贈与とみなされてしまうので注意が必要です。
家の資産価値が住宅ローンの残債を下回っていて、元夫が住宅ローンを完済できない場合には、任意売却なども検討します。
住宅ローンの借り換え
夫名義の住宅ローンを一括で返済できない場合、住宅ローンの借り換えを検討します。住宅ローンの借り換えにより、夫名義の住宅ローンは完済され、新たに妻名義の住宅ローンが発生することになります。
妻に十分な返済能力がなく、親から贈与を受ける場合には贈与税がかかる点に注意が必要です。
最近では、契約社員やパートでも審査に通る住宅ローンもあります。少しでもいい条件でローンが組める金融機関を選びましょう。
妻へ名義変更する
住宅ローンが下りて、売却代金を支払えば、引き渡しが行われ、家の名義が元夫から元妻へと移り、名実ともに妻所有の家となります。今後は、元夫のローンの滞納などの心配をすることなく、安心していまの家に住み続けることができます。
住宅ローンのある家を買い取るのが難しい理由とは？
離婚後、子どもの親権を妻が持つ場合、子どもの学校の関係などから、引っ越しをせずにいまの家に住み続けたいと希望する人はたくさんいます。
夫婦の一方が離婚後も自宅に住み続ける場合、他方の持分を買い取って単独名義にしたいと思うかもしれません。しかし、住宅ローンのある家を買い取るのは難しい場合が多いのです。以下では難しい理由を挙げて説明します。
借り換えの融資が難しい
住宅ローンの借り換えができれば、実質的に妻へ名義変更できたことになります。
しかし実際は、名義を変更するのは簡単ではありません。その理由としては、婚姻中、専業主婦であったり、キャリアが途絶えていたりして、妻に住宅ローンを組めるだけの収入がなく、住宅ローンの審査が通らないこと、また、収入が十分でも、親族間売買への融資に金融機関は慎重であるため、離婚の予定があったとしても認めてもらえないということが挙げられます。
返済の負担が非常に重い
仮に借り換えの融資が通ったとしても、妻一人で住宅ローンを返していかなければならなくなるため、返済の負担が非常に重くなります。万が一支払いが滞ってしまうと一括返済を求められた挙句、家が競売にかけられて処分されてしまう可能性があります。よって、借り換え後に返済を続けられるかも検討しましょう。
手続きが複雑
住宅ローンの借り換えは、一般的に手続きが複雑になる傾向があります。まず借り換えを受け入れ可能な銀行の住宅ローン審査を受けて住宅ローンを組み、元夫が住宅ローンを組んでいる銀行にローンを完済する手続きを行います。その際、ローンの一括返済の手続きをしなければなりませんし、繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。
支払いが滞る可能性がある
離婚前に元夫と、養育費代わりに住宅ローンを払い続けることを約束したり、公正証書を作成したりして、当然支払い続けてくれるものと思い、安心して離婚したものの、実際は約束が守られなかったということもあるようです。元夫からすると、自宅に住んでいないため住宅ローンを払い続けるモチベーションがなく支払いが滞りがちになるのです。仮に住宅ローンの支払いが滞って自宅が競売されたとしても、自分は住んでいないため不利益を感じることはありません。よって、通常よりも支払いが滞ってしまう可能性が高いのです。
住宅ローンのある家を買い取るには、住宅ローンの借り換えなど通常では難しいケースが多いのですが、これらの一連の流れをすべてまるごとサポートしてくれる会社があります。それが、「一般社団法人不動産あんしん相談室」です。
元夫婦間の不動産売買は難しいとされている中、一般社団法人不動産あんしん相談室では、元夫から家を買い取りやすくするための体制を整えています。
信用情報に支払い延滞などの金融事故情報が残っている場合や、すでに他社からの借入れがあるなど、銀行のローン審査が通らない状況では難しいですが、少しでも好条件で住宅ローンが組めるよう、契約社員や派遣社員、パート、アルバイトでも審査が通りやすい金融機関を集め、さまざまなローンの選択肢を用意。
また、住宅ローン以外の問題にも対応するため、司法書士、不動産鑑定士などの専門家と連携して購入を仲介していますので、ぜひ無料相談を活用してみてはいかがでしょうか。
一般社団法人不動産あんしん相談室を利用！
住宅ローンのある家を買い取るまでの流れ
カウンセリング
まずは、現在の状況、最終的な希望などをヒアリングし、どのような解決法があるか、どのような形にするのがベストかをじっくりと話し合います。
家の査定
離婚後であっても、元夫婦間での売買となるため、贈与にならないよう、相場と乖離しないよう注意して、売買価格を決定。オーバーローンになり、元夫が住宅ローンを完済できない場合は、任意売却などの方法も考える必要があります。
住宅ローンの仮審査
家の売買価格が決まったら、住宅ローンを選びます。できるだけ好条件で融資してくれ、かつ、審査にも通りそうな金融機関を探します。
不動産売買契約
仮審査が終わると売買契約に移ります。家の名義変更はこの時点ではまだですが、手付金の授受や契約書への押印、重要説明事項などを行います。
住宅ローンの本審査
売買契約が終わると住宅ローンの本審査に。審査にかかる時間は2週間前後で、通過すれば家の引き渡しや残代金決済をします。
引き渡し・残代金決済
引き渡し、残代金決済が終わると、家の名義が移ります。登記は提携の司法書士にお願いできます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
一般社団法人不動産あんしん相談室では、離婚における様々な不動産トラブルを解決してきた実績があり、住宅ローンのある家を買い取るための難しい手続きもまるごとサポート。相談者様にとってよりよい選択肢をご提案できます。
一般社団法人不動産あんしん相談室にご相談いただければ、仲介、買い取り、任意売却など、それぞれのメリット・デメリットを加味し、相談者さまにとって後悔することのない選択肢を不動産コンサルタントがご提案します。
家を買い取った後の注意点と対処法
無事に元夫から家を買い取ることができたとしても、その後も注意が必要な点があります。以下ではその注意点と対処法について解説します。
養育費に家賃分を追加してもらう
妻一人では一括返済できるだけの資金がなく、離婚後も夫婦二人で住宅ローンを支払い続ける場合、先ほども説明したとおり、途中で夫の支払いが滞ってしまう可能性があります。そこで、養育費に家賃分を追加してもらうよう元夫に交渉しましょう。これにより、元夫のローン支払いが滞る可能性を低くすることができます。できれば離婚前に話合いによって取り決めておくといいでしょう。
親からの資金援助は贈与税の対象
先ほども説明したとおり、元夫から家を買い取る際に妻が一括返済できるだけの資金がなく親から資金援助を受けた場合には贈与となり、贈与税の対象となる点に注意が必要です。年間110万円までの贈与であれば贈与税はかかりませんが、住宅の資金援助を受けた場合、年間110万を大幅に超えると思いますので、後で贈与税を支払わなければなりません。
