このサイトは 「一般社団法人不動産あんしん相談室」をスポンサーとして、Zenken株式会社が運営しています。
離婚後もこれまで住んでいた家に住み続けられるかどうかは、基本的に話し合いによって決められます。こちらの記事では、離婚後も妻が共有名義の家に住み続ける方法や、共有名義の家に住み続けるリスクについてまとめました。
離婚後に妻が共有名義の家に住み続ける方法
これまで住んでいた共有名義となっている家に、離婚後も妻が住み続けるにはいくつか方法があります。ここでは、どのような方法があるのかを見ていきましょう。
話し合いで合意をとる
名義を共有している人同士の合意が得られれば、離婚後も妻がその家に住み続けられます。このような場合には、公正証書にて取り決めを行うことでトラブルを防げます。
ローンがある場合どうする？
ローンが残っている共有名義の家について、「妻がそのまま住み、夫がローンを払っていく」という形も話し合いによって可能ではあります。しかしこのようなケースは夫側にメリットがないことから、交渉は難しいと考えるべきでしょう。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
共有名義の家に住むなら弁護士に相談
離婚後も共有名義の家に住み続けるのであれば、元夫と自分の希望する内容を離婚協議書にまとめ、公正証書にしておくことがおすすめです。また、ローンがあるケースでは金融機関から承諾をもらいます。このようなフローが必要になるため、交渉ごとについては弁護士に相談するのがおすすめです。一度相談してみることでどのように進めたら良いのかという点が明らかになるため、手続きに不安な人は特に一度弁護士に相談してみてください。
離婚後に共有名義の家に住み続けるリスク
離婚が成立した後も共有名義となっている家に住み続ける場合、さまざまなリスクが考えられます。ここでは、どのようなリスクがあるのかを解説していきます。
元夫が住宅ローンを滞納する可能性がある
共有名義となっている家の場合、離婚後も住宅ローンの支払いは続きます。夫婦でペアローンを組んでいる場合には、夫婦がそれぞれローンを借りて、お互いが連帯保証人になります。この状態でもし元夫のローン返済が滞った場合、妻に債務が集中することになり、2つの住宅ローンを支払う必要が出てきます。
さらに、元配偶者が住宅ローンを数ヶ月にわたって滞納した場合には、金融機関は法的手続きに移行し、滞納者の共有持分を差し押さえする可能性があります。もし、元配偶者の持分が差し押さえされた場合には、第三者との共有状態になってしまう可能性があるため、これまでのように自由に不動産を使用することが難しくなるといった状況も考えられます。
税金や維持管理費用の負担割合を巡るトラブル
不動産を所有していると固定資産税などの税金がかかりますし、マンションの場合は管理費や修繕積立金といった維持管理費用が発生します。このことから、共有名義となっている不動産の場合、持分を所有しているだけで納税義務や支払い義務が発生します。
納税通知書は共有名義不動産の代表者に送付されますが、もし住んでいない側に送付が行われた場合には「誰が税金を納めるのか」「負担はどんな割合にするのか」などトラブルの原因になりやすいといえます。
不動産の活用・処分を巡るトラブル
不動産全体を売却したい場合や賃貸、大規模なリフォームを行うにあたっては、共有名義となっている不動産では共有者全員の同意が必要となります。この点から、不動産の活用や処分を行いたい場合には元夫に連絡をとって同意を得る必要があります。この時、連絡が取れないようだと売却やリフォームなどを進められずトラブルにつながる可能性も考えられます。
元夫が持分を第三者に売却する可能性がある
共有名義の不動産は、自分の持分のみであれば共有者の同意なしで売却が可能です。そのため、元夫が自分の持分のみ第三者に売却する可能性もゼロではありません。こうなると、全く知らない第三者と不動産を共有することになります。
共有物分割請求訴訟を提起される可能性がある
それぞれの共有者は持分を持っている以上、不動産を利用する権利を持ちます。しかし、共有者同士で意見が一致するとは限らず、不動産の利用方針が一致しない場合には他の共有者から共有状態の解消を請求する「共有物分割請求訴訟」を提起される可能性が考えられます。共有者であれば誰でも提起でき、その結果によっては対象の不動産に住み続けることが難しくなってしまいます。
権利関係が複雑になる
離婚後も不動産を共有名義のままにしておくと、権利関係が複雑になる可能性も考えられます。例えば、離婚後元夫が再婚して子どもが産まれ、その後元夫が死亡して持分が相続の対象となった場合、新たな共有者が増えることになります。特に世代交代が進んだ場合には、面識のない遠縁の親戚や全く連絡が取れない共有者が出てくる可能性もあるため、例えば売却などを行いたい、賃貸に出したい、大規模なリフォームを行いたいといった場合などに共有者全員からの合意を得ることが難しくなります。
家に住み続けるなら共有名義を解消するのが一番
離婚した後もこれまで住んでいた家に住み続けたいと考えるなら、共有名義を解消して自分の名義にすることが推奨されます。下記にて共有名義を解消して自分名義にする方法をご紹介します。
財産分与の放棄をしてもらう
財産分与の放棄は強制できません。
そのため、相手との話し合いを通じて同意を得る必要があります。合意が得られれば、相手に財産分与を放棄してもらい、自分名義にすることが可能です。
夫婦間売買で買い取る
共有名義を解消する場合、夫婦間売買と呼ばれる方法があります。こちらの方法は、その名の通り不動産を夫婦間で売買することを指しています。
共有名義の不動産を持つ夫婦が離婚する場合、夫婦の一方がそのまま共有名義の不動産に住み続けるのであれば、一方が不動産を取得して代償金を支払うという方法です。この代償金とは、不動産の評価額の半分に相当するお金を指しています。例えば評価額2,000万円の不動産を妻が取得する場合には、代償金として1000万円を夫に支払います。不動産以外の財産があるなら、夫が1000万円に相当する財産を受け取ったうえで、残りの財産を夫婦で均等に分配します。
また、例えば妻が離婚後もその不動産に住み続ける場合、夫の持分を買い取って名義を一本化するという方法もあります。
住宅ローンの借り換え
住宅ローンの返済中に離婚するといったケースも考えられます。原則としてローンの名義変更は行うことができないため、この場合にはローンの借り換えを行う必要があります。
ローンの借り換えを行う場合には、まずは不動産の名義と住宅ローンの残債を確認し、金融機関に対して借り換えを申し込みます。申し込みを行うとまず仮審査の手続きが始まり、通過すると本審査に移行します。本審査では数週間かけて返済能力や信用情報などが審査されます。本審査に通ると、契約手続きを行い融資が実行されるという流れです。
リースバックを利用する
リースバックとは、不動産を売却した後、賃貸料の支払いを行うことによって賃貸物件としてその後も住み続けられる制度です。この制度を利用することによって、不動産を現金化したとしてもそのまま住み慣れた家に住めます。
ただし、住宅ローンが残っていて売却価格よりローンの残高が高いオーバーローンの状態となっている場合には、現状のままではリースバックが難しくなりますが、任意売却後にリースバックを行うという方法を取ることで可能になる場合も考えられます。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
共有名義の名義変更やローンの借り換えは
不動産屋さんに相談
離婚後も共有名義となっている家に住み続ける場合、さまざまなリスクがあるため、できる限り早めに共有名義状態を解消することが理想といえます。しかし、名義の変更やローンの借り換えなどを行うにはどのように手続きを行ったら良いかわからない、と感じている人も多いのではないでしょうか。
このような場合には、不動産会社への相談がおすすめ。相談によって手続きを進めることにつながっていきますので一度相談してみると良いでしょう。
共有名義を解消するコストとリスク
共有名義を解消する場合には、登記手続きなどを行う際の費用が発生します。また、財産分与などで共有名義を譲ってもらうケースについては、場合によっては贈与とみなされてしまい贈与税が発生することもあるため注意が必要です。
贈与とみなされるリスク
離婚時の財産分与については、基本的に贈与税は発生しません。ただし財産分与は「おおかた1：1ずつで分配」という考えのもとで行う必要があります。そのため、極端な配分を行った場合には「みなし贈与」と判断される可能性があり、この場合には贈与税が発生します。
不動産取得税
離婚に伴って、夫婦の財産の清算として分配された分に関しては不動産取得税は課税されません。しかし「慰謝料として不動産を受け取った場合」「離婚後の妻の生活を保護するために夫が不動産を妻に分配した場合」などについては、不動産取得税が課税されることになります。
譲渡所得税がかかるリスク
リースバックや売却を行って譲渡益が生じた場合には、その所得に対して譲渡所得税が課税されます。この場合、売却金額を受け取った時点では税金は引かれず、翌年の確定申告時に納税義務が発生することに注意が必要です。
