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ペアローンの家に離婚後も「どちらかが住み続ける」のが難しい理由
「本人が居住すること」という契約違反（一括返済請求）のリスク
ペアローンで融資を受けるには、「二人がそれぞれ自分のローンを組み、その家に居住すること」が必須条件となっています。離婚後、片方がローンを残したまま家を出てしまった場合「契約違反（居住要件違反）」とみなされてしまい、最悪の場合には銀行から残債について一括返済を求められる可能性があります。
相手が返済を滞納した場合の連帯保証リスク
ペアローンは、お互いが相手のローンの「連帯保証人」という形になっています。たとえ離婚したとしても銀行との保証契約は自動で解除されるわけではありません。そのため、家を出て行った元配偶者が将来住宅ローンの支払いを怠ってしまった場合、その家に住んでいる自分に対して残債の一括請求や給与・預金の差し押さえが行われるおそれがあります。
相手が勝手に持分を第三者に売却したり、連絡不通になるリスク
ペアローンを組んで購入した物件は、夫婦の「共有名義（所有権持分あり）」となっています。離婚後に連絡が途絶えてしまった場合、この先家を売却やリフォーム、借り換えをしたいと考えた場合でも相手の同意と押印を得られないため、何も話を進められなくなります。また、元配偶者が自分の持分のみを第三者に売却することで、知らない人との共有名義になる可能性もあります。
ペアローンの家に住み続ける方法
ローンの借り換えにより相手の持ち分を買い取る
離婚後もその家に住み続ける側が、別の金融機関で単独の新規住宅ローンを組み、その融資資金によりペアローンを全額返済する「ローンの借り換え」が必要になります。借り換えによって相手の持分も買い取り、単独名義にすることができます。
【注意】同一銀行での名義変更は不可！「別銀行への借り換え」が必要な理由
現在住宅ローンを借りている銀行に対して「離婚したから名義を妻一人にしたい」と相談したとしても、銀行の貸し倒れリスクが増すため断られてしまいます。銀行にとって離婚は借り手の個人的な事情に過ぎず、さらに名義人が1人になることは「返済能力が半分になる」という点を意味します。
このような背景から、銀行にとって名義変更を行うことはリスクが増えるだけであるため名義人の離脱を認めない、ということになります。
ペアローンの単独借り換え（一本化）審査を成功させる3つのポイント
単独年収で「返済負担率（30〜35%以内）」をクリアする
ローン借り換え先の審査では、住む側一人の年収で「年間返済額は年収の何%（＝返済負担率）」について厳しく見られます。もともとのローンがペアローンだった場合、２本分のローンを引き継ぐことからハードルは高くなりますが、返済期間を長めに設定することによって毎月の返済額を下げて、審査基準に収めるといった方法があります。
パート・派遣・勤続年数が浅い場合の審査対策（養育費や合算の扱い）
妻がパートや契約社員として働いている場合や、勤続年数が浅いといったケースでも、審査基準が柔軟な金融機関を選択することで、審査を通過できる可能性があります。たとえば養育費や児童手当を収入としてみなす銀行や、実親などの収入合算（親族のサポート）を活用することによって、審査の通過率を上げるアプローチが可能となります。
贈与税を回避し、法的根拠を示す「離婚協議書（公正証書）」を提示する
元夫の持分やローンを引き継ぐ際の注意点として、単なる無償譲渡と見なされた場合には税務署から贈与税を課される恐れがあります。これが「離婚に伴う財産分与である」という点を証明するには、離婚協議書や公正証書を作成することが欠かせません。さらに、これらの書面は銀行での審査においても信用力を補強するものとなります。
借り換えができない場合に「住み続ける」4つの代替案
「リースバック」で持ち家を売却して賃貸として住み続ける
リースバックとは、不動産会社などに家を売却することによってペアローンの残債を一括返済するとともに保証関係を解消した上で、売却した後は賃貸借契約を結び、家賃を支払いながらそのまま現在の家に住み続ける仕組みです。
たとえば「子どもの転校を避けたい」「近所に離婚したことを知られたくない」というケースに有効な手段といえます。
「親族間売買」や親の協力を得て、親名義・親子ローンで買い取る
自分一人の年収や信用力だと、どうしても借り換え審査に通らない場合には、実家の両親に資金援助（買い取り）を依頼する、両親を連帯債務者に入れた「親子リレーローン」の活用によって一本化を行う、という方法もあります。
元夫名義・ペアローンのまま住み、「強制執行認諾条項付き公正証書」を作成する
やむを得ず借り換えを行わず、元夫名義・ペアローンのままその家に住むケースでは、元夫が支払いを怠るリスクがあります。そのため、万が一返済が滞った場合にすぐ給与や資産の差押えができるように、公証役場にて「強制執行認諾条項付き公正証書」を作成しておくことがリスクへの対策となります。
【状況別】ペアローンの家に住み続ける注意点
妻が住み続け、元夫が自分のローン分（または全額）を払い続ける場合
妻が家に住み続けて元夫が自分のローン分または全額を支払うという形の場合、元夫が再婚や生活困窮などで途中で返済しなくなった場合に、家が競売にかけられることで強制退去させられるリスクがあります。養育費との相殺ルールや家賃相当額の支払いについてはっきりと取り決め、書面化しておくことが重要です。
アンダーローン（売却益あり）とオーバーローン（債務超過）で異なる財産分与
自宅の査定額がペアローンの残高を上回っている「アンダーローン」の場合は、売却後のプラス財産として折半の対象となります。逆にペアローンの残高が査定額を上回っている「オーバーローン」の場合にはマイナス財産となり、原則として財産分与の対象外となります。この点から、まずは正確な不動産査定が必要であるといえます。
団体信用生命保険（団信）の効力脱退と再加入時の健康状態
ペアローンの借り換えを行う場合、元夫の団体信用生命保険（団信）は消滅し、新たにローンを組む側（妻など）が団信に加入し直す必要があります。この場合、持病などの健康状態によっては加入を断られてしまうリスクがありますので、必要に応じて審査が寛容な「ワイド団信」の活用も視野に入れておいてください。
ペアローンの離婚・住み続けるトラブルに関するよくある質問（Q&A）
Q1. パートや専業主婦でも単独でペアローンの借り換え審査に通る？
パートや専業主婦が単独でペアローンの借り換えをしたいと考えた場合、一般的なメガバンクでは審査に通るのは厳しいといえます。しかし、パートでの収入と養育費の加算や柔軟な専門ローンなどを活用することによって審査を通過した事例が多数あります。
Q2. 離婚前に借り換えるべき？それとも離婚成立後？
借り換えを行いたい場合には、まずは離婚前に仮審査を受け承認を得た後、離婚成立（戸籍変更）と同時に融資を実行する、という手順を経ることでトラブルを防ぎながら進められると考えられます。
Q3. 相手が名義変更や自宅の査定協力・話し合いに応じてくれない時は？
共有名義不動産の場合、相手の協力がないと手続きを行うことができません。もし相手が名義変更や自宅の査定協力・話し合いに応じてくれないのであれば、弁護士や不動産あんしん相談室など第三者に間に入ってもらい、不当な拒否を防ぐことがおすすめです。
後悔しないペアローンの解消・住み替えのご相談は専門窓口へ
離婚に伴うペアローンの問題は、居住要件の契約違反リスクや連帯保証債務、贈与税などさまざまな要素が絡んできます。もし放置してしまった場合、将来的に一括返済の請求や家を失ってしまうという事態に発展しかねません。
そのため、後悔しないペアローンの解消や住み替えなど、自分に合った選択肢を見つけるためにも専門的な窓口に相談してみてください。
