三井住友銀行の住宅ローンと離婚

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離婚が決まったものの、三井住友銀行の住宅ローンが残っている場合の対応についてまとめています。どのような選択肢があり、どのような手続きが必要になるのかといった点などを解説しています。

離婚が決まったらまず確認！三井住友銀行の住宅ローンで「最初に対処すべきこと」

1. 単独かペアローン（連帯債務・連帯保証）か契約内容を確認

住宅ローンを支払っている間に離婚が決まった場合には、契約内容を見て「単独ローン」なのか「ペアローン（連帯債務・連帯保証）」なのかを確認する必要があります。これは、契約形態により離婚後のリスクや必要となる手続きが変わるためです。

SMBCダイレクト（インターネットバンキング）や返済予定表を用いて契約内容の確認ができます。

2. 自宅の査定額と「三井住友銀行のローン残高」を比較する

自宅を売却した場合の査定額と、三井住友銀行のローン残高の比較を行います。自宅を売却することでローン完済が可能な「アンダーローン」と呼ばれる状態なのか、もしくは売却したとしてもローンを返済しきれず借金が残る「オーバーローン」の状態なのかを確認します。

3. 無断引っ越しや滞納は「一括返済請求」のリスク

例えば離婚に伴い契約者（夫など）が家を出たにもかかわらず連絡を怠った場合、契約違反と見なされるリスクがあります。この場合には、最悪の場合三井住友銀行より一括返済を求められる可能性があるため、勝手な引越しは避け、事前に銀行へ相談してください。

三井住友銀行への離婚に伴う手続き・相談のステップ

離婚が決まった場合、「家を売却する場合」「家に住み続ける場合」いずれのケースでも、ローンの借り入れをしている三井住友銀行に対し今後の流れの相談を行うことが必要になります。下記のような手順にて進めていきます。

事前に三井住友銀行のローン取扱店舗・ローンプラザへ相談

「SMBCローンプラザ」は土日も営業していますので、電話やWeb経由での相談予約手続きを行います。もし不動産会社に相談をしているのであれば、アドバイスを受けたのちに予約の連絡を行うのがスムーズです。

名義変更・住所変更に必要な書類

借入人や連帯債務者、連帯保証人に関する届出内容（住所や電話番号、氏名、勤め先など）に変更があった場合には、速やかに三井住友銀行まで連絡を行うことが必要です。変更内容によっては変更を証明する書類の提出が必要となりますが、詳細はローン取引店への問い合わせが必要となります。

三井住友銀行のペアローンや連生団信（クロスサポート）の注意点

ペアローン・連帯保証人は離婚しても勝手に解除されない

配偶者が連帯保証人となっているケースでは、契約者と離婚をした場合や契約者が死亡した場合であっても、連帯保証人から外れることができません。つまり、離婚届を提出したとしても保証責任は消滅しませんので、もし相手が滞納した場合には自分に請求がくるリスクが残ります。

三井住友銀行の夫婦連生団信「クロスサポート」の脱退手続き

クロスサポート（連生団体信用生命保険付住宅ローン）は、連帯債務で借り入れを行う場合に、夫婦のうちどちらかに万が一のことがあった場合にローン残高が0になる仕組みです。ただしクロスサポートは、借り入れ期間中は任意に脱退できないとされているため、売却や借り換えによる完済などを含め、三井住友銀行の窓口に直接相談が必要であるといえます。

三井住友銀行の住宅ローンと離婚に関するよくある質問（Q&A）

Q1. 専業主婦やパートの妻でも単独名義への借り換えはできる？

住宅ローンの審査においては、返済能力とともに、他の借入状況や頭金が確保できているかといった点が重視されます。そのため、パート収入のみの妻が単独名義で借り換えを行うのは難しいといわざるを得ません。収入が少なければ他行への乗り換えや売却なども並行して検討することが必要となってきます。

Q2. 住宅ローン返済を養育費代わりにするのはアリ？

夫が家を出て妻が家に住み続け、夫がローンを養育費代わりに支払っていくとした場合、夫の支払いが滞る、勝手に家を売却されるといったトラブルが発生する可能性があります。このようなトラブルに対しては、離婚時に必ず公証役場にて「強制執行認諾条項付きの公正証書」を作成し、法的なリスクヘッジを講じておくことが大切です。

Q3. 銀行への連絡は不動産屋が代わりにやってくれる？

本人確認が必要になるため、三井住友銀行への連絡・各種手続きは契約者本人が行う必要があります。ただし、事情を銀行にどう伝えれば良いのかといったレクチャーや、必要に応じて窓口に同行するなど、不動産会社からのサポートを受けることは可能です。早い段階で相談しておくことが推奨されます。

住宅ローンが残る家はどうなる？

住宅ローンが残っている場合には、「売却する」または「住み続ける」かを選択します。住み続ける場合には、「ローン名義」と「不動産の所有名義」「実際に住む人」を一致させることが原則であり、ずれる場合には銀行への相談や承諾が必要となります。

家を「売却」して三井住友銀行のローンを完済する方法

売却が最も推奨される理由

これまで住んでいた家を売却することによって、財産分与を文字通り「現金化」して分割できます。離婚をした後に元配偶者との間の金銭的なつながりや精神的なつながりを完全に断てるメリットが得られる点から、売却が推奨されています。

アンダーローン（売却額＞ローン残高）の清算手順

家の売却額がローン残高よりも大きい「アンダーローン」の場合、家の売却金額を用いて三井住友銀行のローンを一括で繰上げ返済を行います。そして、手元に現金が残った場合には夫婦で折半する流れになります。折半する際の割合は、2分の1ずつが原則です。

オーバーローン（売却額＜ローン残高）の場合の対処法

家を売却してもローンを返しきれない「オーバーローン」の場合には、預貯金などの自己資金で足りない分を補填してローンを完済する方法が考えられます。また、どうしても払えない場合には「任意売却」という選択肢もあります。ただし、債権者からの同意を得られなければ任意売却を行えない点に注意が必要です。

どちらかが「住み続ける」場合の対処法

三井住友銀行の住宅ローンは原則「名義変更」不可

三井住友銀行をはじめ、銀行は住宅ローン契約時の信用力（年収や勤務先）を前提として融資していることから、原則名義変更は不可となっています。そのため、夫婦が離婚する際に離婚協議書を作ったとしても、銀行に対する名義変更や保証人外しに関して法的な効果はありません。

【例外】三井住友銀行で単独化が認められるケース

住み続ける側（妻など）に十分な単独返済能力がある場合や、代わりの連帯保証人を立てられる場合には、三井住友銀行の窓口にて条件変更の審査について打診できる可能性も考えられます。ただし、単独化が認められるかどうかは個別の審査によるため、事前にローンプラザへの相談が必要です。

三井住友銀行のローンが残る家に住み続ける場合の4つの方法

1. 住む側が単独で「他行の住宅ローンへ借り換える」

例えば離婚に伴い夫が家を出て妻がそのまま住み続ける場合などに、家に住み続ける側が別の金融機関で単独のローンを組み、これまで借りていた三井住友銀行のローンを全額返済する方法です。この方法であれば名義や連帯保証も完全にクリアにできます。

2. 「公正証書（強制執行認諾条項付き）」を作成して元夫名義のまま住む

夫名義のままで妻がその家に住み、夫がローンを支払い続けていく場合には、公証役場にて「公正証書（強制執行認諾条項付き）」を作成するべきであるといえます。公正証書に所定の文言を記載しておくことにより、もし元夫が返済を滞納した場合、調停を経ずに強制執行が可能になります。

3. 「リースバック」を活用して持ち家から賃貸に切り替える

「リースバック」とは、不動産会社や専門業者などに家を買い取ってもらうと同時に不動産賃貸借契約を結び、家賃を払いながら今の家に住み続ける方法です。ローンの残債については、家の売却金で完済します。離婚時の住居確保の手段として活用できますが、どこに依頼をするか選択する際には注意が必要です。

4. 三井住友銀行の変更審査（単独化）に挑む

十分な年収や代わりの保証人を満たせるケースでは、三井住友銀行の窓口に条件変更の打診や審査を申し込むという選択肢も考えられます。三井住友銀行では、届出内容に変更があった場合には速やかな連絡が必要、としていますので、まずはローンプラザへの相談をすると良いでしょう。ただし、条件変更には所定の手数料がかかる点に加えて、審査結果によっては他の方法も検討することが必要です。

三井住友銀行の住宅ローン審査について

審査で見られる主なポイント（単独での返済能力・年収・返済比率）

三井住友銀行での住宅ローン審査では、「返済能力」「他の借入状況」「頭金」という3つの観点から確認が行われ、中でも特に返済負担率が重視されています。一般的な目安は年収の30〜35%とされており、返済比率が高すぎると滞納リスクが高いと判断されて審査に通りにくくなります。単独化を希望する場合には、住む側ひとりの収入で、この基準を満たすことが求められます。

雇用形態や勤務年数制限（正社員・パート・育休中の扱い）

住宅ローン審査では、本審査時に会社員であれば源泉徴収票や給与明細（直近3ヶ月分）、賞与明細（直近2回分）の提出が求められます。育休中・産休中であれば休暇を取得する前に通年で勤務していた年の源泉徴収票、転職直後は転職後3ヶ月分の給与明細が必要とされています。この点から、パートや勤続年数が短いケースは、審査のハードルが高くなると言えます。

他社借入や信用情報（ブラックリスト・個信）の影響

三井住友銀行の審査では、他の借入についても確認が行われ、借入明細書や返済予定明細表などの提出が必要となります。そして、ローンやクレジットの契約内容や支払遅延の有無などは、信用情報機関に登録され、金融機関の審査において参照されます。以上から、他社の借り入れや信用情報に問題がある場合には、審査において不利になる可能性があります。

三井住友銀行の審査に落ちた場合の次の一手

もし審査に通らない場合には、「他行への借り換え」「公正証書＋夫名義」「リースバック」に切り替えを検討します。できるだけ早く切り替えられるように、複数の選択肢も並行検討しておき、弁護士や不動産会社と連携しておくことがポイントといえます。

離婚時の住宅ローン・住まいのお悩みは専門窓口へ相談を

こちらの記事では、三井住友銀行の住宅ローンに関し、離婚に伴う手続きなどを解説してきました。一般社団法人不動産あんしん相談室では、名義変更を断られてしまった方や、売却か借り換えかで迷っている方に向けて、実務に強い専門スタッフによる無料相談を実施しています。LINEでも相談ができますので、離婚時の住宅ローンや住まいについての悩みは、ぜひ利用してみてください。