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離婚後の住宅ローン支払い義務は「契約者（名義人）」にある
ローン名義人に返済責任がある
離婚届を提出したとしても、住宅ローンの名義は基本的に変更できません。住宅ローンは、銀行と契約者個人との「金銭消費貸借契約」で結ばれていますので、自動的に変更されることはありません。
「家を出て行った人」「住んでいる人」のどちらかに関係なく、契約上の名義人がローンの返済責任を負い続けます。
離婚協議書の内容は銀行への法的効果はない
離婚時に夫婦間で離婚協議書や公正証書を作成したとしても、それはあくまで「夫婦間の約束（内部的取り決め）」に過ぎず、銀行に対して法的な効果は持ちません。銀行に対して、「離婚したので名義を変更してほしい」「保証人を外してほしい」と打診したとしても、銀行の承諾が必要であり、審査を受けていない人への名義変更は行うことはできません。
【パターン別】離婚時の住宅ローン支払い・家をどうするかの対処法
家を売却してローンを一括完済する（アンダーローンの場合）
住宅の査定額がローン残高を上回る「アンダーローン」の場合には、家を売却してローンを一括返済するという選択肢があります。完済後に手元に残った現金は、夫婦で2分の1ずつ財産分与を行う「最も後腐れない方法」であるといえます。
手持ち資金を補填するか「任意売却」で手放す（オーバーローンの場合）
物件の査定額よりもローン残高が多い「オーバーローン」の場合には、手持ちの預貯金を使って差額を埋め、一括で返済を行うか、もし払えない場合には銀行の同意を得て「任意売却」を行うという選択肢が考えられます。
ローン名義人（夫）がそのまま住み、自分で払い続ける
たとえば夫がローンの名義人だった場合、家にはそのまま夫が住み続け、ローンは夫が自分で払い続けるパターンです。名義変更や複雑な手続き等が必要なく、トラブルが発生しにくい形です。家を出る妻に対しては、不動産価値に応じた代償金を支払う必要があります。
妻（子ども）が家に住み続け、名義人（夫）がローンを払い続ける
養育費や住居費の代わりとして、夫がローンを負担するパターンです。この形は、夫の将来的な滞納や再婚、競売などによって家に住む妻（子ども）が強制退去しなければならなくなるリスクが非常に高いといえます。もし夫がローンを滞納した場合、担保である家が競売にかけられるため、妻（子ども）は家を失ってしまうおそれがあります。
住む側（妻）が自分単独で「別銀行の住宅ローンへ借り換える」
その家に住む側がほかの銀行で単独ローンを組み直し、旧ローンを全額返済して名義や保証関係をクリアにする、根本的な解決方法です。この方法を用いる場合には、年収や雇用形態などが審査基準を満たす必要があります。
「リースバック」を活用し、持ち家を売却して家賃を払って住み続ける
不動産会社などに家を売却してローンを一括返済した後、賃貸契約を結ぶことによって引越しせずに住み続ける方法です。ローンの完済とともに居住を継続できる方法ですが、家賃の負担が新たに発生します。
夫婦共有名義（ペアローン・連帯債務）を一本化して精算する
ペアローンや連帯債務の形になっている場合、お互いが相手の連帯保証人になっている状態です。この場合には、どちらか片方の単独名義に集約・借り換えを行う必要があります。そのまま放置すると双方に返済義務が残るため、早期に解消ができる方法を検討することが重要です。
連帯保証人・連帯債務者は離婚しても外れない
相手が返済を滞納すると、離婚後も自分に一括請求・給与差し押さえが届く
連帯保証人や連帯債務者は、たとえ離婚したとしても責任が残り続けます。もし、元配偶者が返済を滞納した場合には自分に対して金融機関から督促状が届き、ローンの残債の一括返済を求められるケースも考えられます。最悪の場合には、給与や財産の差し押さえが行われる可能性もあります。
連帯保証人・連帯債務から抜け出す3つの現実的ステップ
上記のようなトラブルを防ぐためにも、連帯保証人や連帯債務から抜け出すことが大切です。現実的な方法として以下の3つが考えられます。
- 家を売却または自己資金を用いて住宅ローンを全額返済し、契約を解消する
- 単独名義への借り換えを行い、連帯保証人から外れる
- 同等以上の年収を持った「別の連帯保証人」を立てる審査を金融機関に打診する
離婚後の住宅ローン滞納トラブルを未然に防ぐ3つの防衛策
不動産会社に依頼して正確な「自宅の査定額」と「ローン残高」を把握する
まずは不動産会社に依頼することで自宅の査定額を確認するとともに、正しいローンの残高を把握します。この時、査定を出さなければ「アンダーローンなのかオーバーローンなのか」という点がわからないため、今後どのような対応を取っていくかという話し合いが進みません。複数の不動産会社に依頼して、現在の価値を正確に把握することが大切です。
「強制執行認諾条項付きの公正証書」を公証役場で作成する
さらに、公証役場にて「強制執行認諾条項付きの公正証書」を作成します。これは、今後もし元配偶者がローンの返済や約束した住居費の支払いを怠った場合に、裁判を経ずに給与や資産を差し押さえができる法的な防衛策となります。
養育費や婚姻費用との相殺ルールを明文化しておく
住宅ローンと養育費を事実上相殺するケースにおいては、口約束のみで済ませずに公正証書などによって書面化しておくことが大切です。
離婚と住宅ローン支払いに関するよくある質問（Q&A）
Q1. パートや専業主婦でも自分名義に借り換えて家に住み続けられる？
メガバンクの場合には厳しいと言わざるを得ませんが、養育費の加算審査や親族のサポート、柔軟な専門ローンを利用するといった方法で、単独ローンに借り換えられた事例が多数あります。
Q2. 夫が勝手に家を売却したり、賃貸に出したりするのを防ぐには？
所有権持分の確認を行うことが重要です。共有名義となっている場合、自分の持分以外を勝手に処分することはできませんが、単独名義の場合には夫の一存で家を売却するといったことが可能になります。離婚時には財産分与について協議を行いますが、協議を行っている間に相手方名義の財産を勝手に処分してしまわないように、保全手続きを利用するという方法が考えられます。
Q3. 相手が話し合いや住宅ローンの手続きに協力してくれない時は？
相手から協力が得られないケースについては、弁護士や司法書士に相談を行い、調停や訴訟を検討することが必要となります。また、金融機関への相談により、単独での借り換えや売却の可能性を探るといったことも有効です。問題を放置した場合にはトラブルが深刻化する可能性があるため、早めに専門家の支援を受けることが大切です。
後悔しない離婚と住宅ローンの支払いトラブル解決は専門窓口へ
離婚後の住宅ローンの問題には、返済の義務や名義変更などさまざまな要素が絡んできます。離婚協議書や公正証書による取り決めは夫婦間では有効であるものの金融機関への効力はないことから、売却やローンの借り換え、リースバックなどの方法を検討する必要があります。支払いに関するトラブルを防ぐためにも、早めに専門窓口への相談が重要であるといえます。
