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離婚時の住宅ローンにおける「債務引受（免責的債務引受）」とは？
「免責的債務引受」と「重畳的（併存的）債務引受」の違い
債務者が負っている債務を第三者が代わりに引き受けることを免責的債務引受といいます。これがなされた場合、債務が旧債務者から新たな債務者に完全に移転します。また、重畳的（併存的）債務引受とは、旧債務者と同等の債務を負担する債務引受のことです。債務者と引受人それぞれが連帯責任を負っている状態となり、離婚後のトラブル解決にはつながらないといえます。
「債務引受」と「住宅ローンの借り換え」の違い・メリットの比較
同一銀行において契約変更を行う「債務引受」の場合、手数料（諸費用）を抑えられるというメリットがありますが、銀行の審査が非常に厳しいという面があります。また、「借り換え」は別の銀行の審査を受けて新たなローンを組んで元々の住宅ローンを返済し、名義を変更するという方法です。諸費用がかかるものの、債務引受よりも審査のハードルが下がりやすいことから、現実的な選択肢として検討されます。
離婚時の「債務引受（名義変更）」を銀行が認めない理由
1人分の年収に減ることで銀行側の「貸し倒れリスク」が高まるため
元々のローンは夫婦二人の収入（ペアローンや収入合算など）や、夫単独の信用力を前提に融資しています。この点から、夫の退去や妻の単独名義となり1人分の年収に減ることにより銀行側のリスクが高まってしまうため、銀行側は債務引受（名義変更）を認めない、ということになります。
契約者本人が住まなくなる「居住用要件違反」にあたるため
住宅ローンは、その家に「本人が居住すること」が低金利で融資を行う条件となっています。離婚に伴い契約者である元夫が家を出た時点で銀行との契約上「居住用要件」の違反となります。
金融機関に「債務引受（免責的債務引受）」を認めさせる条件
住む側（引き受ける側）単独で十分な収入・返済能力がある
債務を引き受ける側に、十分な収入や返済能力があるかが見られます。具体的には、「返済負担率（年間返済額÷年収が30〜35%以内）」を満たせるかどうかが重要なポイントになってきます。
代わりに同等以上の収入を持つ「新しい連帯保証人」を立てられる
元配偶者を連帯保証人から外したいと銀行に相談した場合に、代わりの保証人を求められた場合の対応です。この時、実親や親族などの中から、連帯保証人から外れる元配偶者と同等以上の安定した収入や信用力を持った人を新たな連帯保証人として立てることが必要となります。
ローン残高を一部繰上返済（内入れ）して残債を減らす
引き受ける側の年収だけでは審査基準を満たせない場合には、手持ちの預貯金などによってローンの一部繰上げ返済により残債を減らす方法があります。借入残高が減ることによって単独の年収に見合う額となれば、審査も通過しやすくなります。
法的根拠を示す「離婚協議書・公正証書」を提出できる
銀行が嫌う、曖昧な離婚を防ぐために、法的な根拠を示す「離婚協議書・公正証書」を提出できるかも重要なポイントとなります。このような書類を提出することによって、財産分与としての正当性を提示します。
銀行に「債務引受」を断られたときの3つの代替案
審査が柔軟な他行へ「単独名義で借り換え」を行う
同一銀行内で債務引受を打診したものの拒否された場合には、審査が柔軟な他行を検討してみてください。この場合、ネット銀行や地方銀行などで単独の住宅ローンを組み直し、元のローンを一括で完済する、という手順が一般的であるといえます。
「リースバック」を活用し、自宅を売却して賃貸として住み続ける
家を不動産会社に売却することによってローンを一括完済して抵当権を抹消します。その後賃貸借契約を結び、家賃を支払いながら同じ家に住み続けるリースバックを利用する方法もあります。
自宅を「売却」して住宅ローンを一括完済・財産分与する
自宅を売却することにより、住宅ローンの一括完済を行うという方法があります。住宅の査定額がローン残債を上回るアンダーローンであれば、一括で返済した後に手元に残ったお金を折半します。もし住宅の査定額がローン残債を下回っているオーバーローンの状態なのであれば、任意売却などを検討することになります。
債務引受・名義変更時の税金トラブル！「贈与税」を出さないための注意点
「財産分与による所有権移転」として登記・申告する
債務引受とともに自宅の不動産名義（所有権持分）を移転しようとする際には、無償譲渡と見なされてしまうと贈与税が課されるリスクがあります。このような場合に贈与税を発生させないためには、離婚に伴う財産分与であるという点を離婚協議書や登記事項証明書を用いて証明し、適正な範囲であると判断されれば贈与税はかかりません。
離婚時の住宅ローン・債務引受に関するよくある質問（Q&A）
Q1. パートや専業主婦でも夫の住宅ローンを債務引受できる？
収入が低い場合には、単独の債務引受やローンの借り換えを行うことは難しいといえます。しかし、親の収入合算やリースバックなどの選択肢があるため、自分の状況に合った方法を選ぶことがおすすめです。
Q2. 債務引受の手続きにかかる期間や費用はどれくらい？
銀行での債務引受の手続きには、概ね1〜2ヶ月程度の期間を見込む必要があります。また、名義変更に伴う抵当権変更登記にかかる費用としては、登録免許税や司法書士報酬などが発生しますが、数万円から10万円前後の費用となります。
Q3. 夫が勝手にローン滞納や売却をしないよう防ぐには？
夫名義のまま妻や子どもがその家に住み続けた場合、夫のローン滞納や無断の売却などによって退去を迫られるリスクが考えられます。この状態を防ぐには、離婚する際に強制執行認諾条項付き公正証書の作成を行い支払いに関する取り決めを法的に残すことや、早期に債務引受や借り換えを行うことが重要といえます。
住宅ローンの債務引受・離婚に伴うお悩みは専門窓口へ
離婚時の住宅ローンについては、免責的債務引受で名義の一本化ができれば理想ではあるものの、銀行の審査基準は極めて厳しいといえます。そのため、ローンの借り換えやリースバックなどの選択肢も視野に入れつつ検討することが欠かせません。このように、住宅ローンの債務引受や離婚にともなう悩みについては、一人で抱え込まずに不動産会社や法律の専門家への相談がおすすめです。
