離婚時にオーバーローンの不動産はどうする?

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オーバーローンとは

「オーバーローン」とは、家の査定価格よりも残っている住宅ローンの金額が高額な状態を指します。オーバーローンの場合には、家を売却したとしても残りの住宅ローンの完済ができないため、売却後のローン残額については借入を行った人が返済を続ける必要があります。

逆に、残っている住宅ローンの金額よりも家の査定価格の方が高額な状況を「アンダーローン」といいます。この状態であれば、家の売却代金からローンの残額を支払うことで完済が可能となります。

オーバーローン、アンダーローンの調べ方

離婚する際に住宅ローンを完済していない状態であれば、まずはオーバーローンなのかアンダーローンなのかを調べる必要があるため、「家の査定金額 - 残りのローン金額」を計算します。

家の査定金額は、不動産会社に査定を依頼することで確認できます。また、残りのローン金額については、「返済予定表」を確認しましょう。この書類は金融機関により作成されるもので、毎月の返済額や借入金の残額などが記載されています。またローンの残額は残高証明書でも確認できます。

査定金額とローンの残額が判明した時点で、査定金額からローンの残額を差し引き、その結果がマイナスの場合はオーバーローンの状態、プラスになっている場合にはアンダーローンの状態と判断できます。

オーバーローンの場合の対処法

夫婦のどちらかが住み続ける

家を売却せずに夫か妻のどちらかがその家に住み続けるのが選択肢のひとつです。ここでは、夫の名義で借入を行っているケースについて考えてみましょう。

例えば夫がそのまま住み続けてローンの支払いも続ける、といった場合には問題は発生しません。しかし、その家に住むのが妻の場合には、どちらがローンの返済をしていくかをしっかりと話し合う必要があります。ローン名義が夫であることから基本的には夫が支払いを続けますが、妻が支払いを行うことになった場合にはローンの支払い口座に妻が入金するといったような対応を必要になることに加え、ローンを完済した際には名義を妻にする取り決めなどをあらかじめ行っておきます。

任意売却する

オーバーローンの場合、金融機関から了承を得た上で任意売却を行う方法もあります。

オーバーローンの状態になっている場合には、通常金融機関は売却に同意しませんが、交渉を行うことによって任意売却が可能となるケースもあります。ただし、金融機関からの承諾を得ることに加えて、住宅ローンを返済できない状態であると認められることが必要といったように、任意売却を行うためにはさまざまな条件があります。

この場合、任意売却で得られた売却代金は全てローンの返済に充てることになります。

オーバーローンの不動産を売却する手順

①住宅ローンの残債を確認

オーバーローンの不動産を売却する場合には、まずローンの残額について確認します。残額は金融機関が発行する返済予定表や残高証明書で確認できます。もし、書類を紛失している場合には金融機関に依頼して再発行することになりますが、手数料が必要な場合もあります。

②不動産会社に査定を依頼して売却価格を確認

ローンの残額を確認した後は、不動産会社に売却を希望する不動産の査定を依頼します。この時のポイントは、「複数の不動産会社に査定を依頼する」という点です。もし査定依頼をしたのが1社だけだと、正しい相場を把握できないためです。いくつかの会社に依頼し、住宅の価値についてしっかりと知っておきましょう。

③不動産売却にかかる諸費用を確認

不動産売却を行う際に必要なさまざまな費用について確認を行います。必要な費用としては、「不動産会社への仲介手数料」「固定資産税や都市計画税」「引越し費用」「ハウスクリーニング費用」「住宅に関わる保険の解約金」といったものが考えられます。そのほか、手続きや書類作成を行政書士に依頼した場合には報酬金が発生します。

以上のように、不動産を売却する場合にはどのような費用が発生するのかといった点についてもあらかじめ知っておくことも大切なポイントといえます。

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