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一般的に、住宅は離婚時の財産分与で最も大きな金額になる財産です。離婚にともなって売却するにせよローンを借り換えるにせよ、オーバーローンの場合は、不足分の持ち出しが必要になるといった問題が発生することを覚えておきましょう。
そこで今回は、持ち家がオーバーローンだった時の財産分与の対処法や、オーバーローンの問題点などを紹介します。
持ち家がオーバーローンの場合の対処法
売却金額と持ち出し金額でローンを完済する
オーバーローンの場合には、持ち家を売却してもローンの残債が残ることになります。つまり、持ち出し金額が発生します。不足分について夫婦で話し合い、お互いが不足分を出し合ってローンを完済する方法があります。
持ち出しの金額については、離婚協議の際にしっかりと話し合っておく必要があります。仮に親から援助を受けた場合、贈与税がかかる可能性がありますので注意が必要です。
任意売却する
オーバーローンの場合、金融機関から了承を得た上で任意売却を行う方法もあります。
オーバーローンの状態になっている場合には、通常金融機関は売却に同意しませんが、交渉を行うことによって返済金額の圧縮が望める可能性があり、任意売却が可能となるケースもあります。ただし、金融機関からの承諾を得ることに加えて、売却額とローン残債との差額を自己資金によって支払う必要があるといったように、任意売却を行うためにはさまざまな条件があります。
この場合、任意売却で得られた売却代金は全てローンの返済に充てることになります。
名義人が住み続ける
住宅ローンが単独名義の場合、名義人がそのまま住み続けて住宅ローンを返済し続けることが可能です。オーバーローンの場合は売却が難しくなることから、単独名義であれば売却をせずに名義人が住み続けることも選択肢の一つでしょう。
名義変更して住み続ける
住宅ローンがペアローンの場合、住宅ローンを自分名義に一本化して住み続けることが可能です。また、相手の名義の場合、ローンの借り換えによってローンを自分名義とし、住み続けることもできます。
この場合はローンが全て自分名義となるため支払いがきつくなる可能性があります。離婚の際に養育費に家賃分をプラスしてもらうなどの方法により支払いのきつさを多少和らげることができるかもしれません。いずれにせよ相手との交渉が必要です。
なお、ペアローンの場合、名義変更のほか、連帯保証人から外れる手続きも忘れずに行う必要があります。
名義変更をせず名義人でないほうが住む
夫がそのまま住み続けてローンの支払いも続ける、といった場合には問題は発生しません。しかし、その家に住むのが妻の場合には、どちらがローンの返済をしていくかをしっかりと話し合う必要があります。円満離婚の場合は話し合いが可能かもしれませんが、調停離婚や裁判離婚の場合は話し合いが難しいかもしれません。
ローン名義が夫であることから基本的には夫が支払いを続けますが、妻が支払いを行うことになった場合にはローンの支払い口座に妻が入金するといったような対応を必要になることに加え、ローンを完済した際には名義を妻にする取り決めなどをあらかじめ行っておきます。
夫が支払い続ける場合、途中でローンの支払いが滞る可能性がある点にも注意が必要です。取り決めの際に公正証書にしておくと安心でしょう。
持ち家のオーバーローンとは
「オーバーローン」とは、家の査定価格よりも残っている住宅ローンの金額が高額な状態を指します。オーバーローンの場合には、家を売却したとしても残りの住宅ローンの完済ができないため、売却後のローン残額については借入を行った人が返済を続ける必要があります。
例えば、自宅の評価額が3000万円である一方、住宅ローンの残債が5000万円である場合、家の査定価格よりも残っている住宅ローンの金額が多い状態です。この場合、自宅を売却しても住宅ローンが完済できないため、残額については返済を続けなければなりません。
逆に、残っている住宅ローンの金額よりも家の査定価格のほうが高額な状況を「アンダーローン」といいます。この状態であれば、家の売却代金からローンの残額を支払うことで完済が可能となります。
アンダーローンの場合には、離婚時の財産分与がスムーズに進みますが、オーバーローンの場合にはローンが残ってしまうため、財産分与がうまくいかない可能性があります。
オーバーローン・アンダーローンの確認方法
離婚する際に住宅ローンを完済していない状態であれば、まずはオーバーローンなのかアンダーローンなのかを調べる必要があるため、「家の査定金額 - 残りのローン金額」を計算します。
家の査定金額は、不動産会社に査定を依頼することで確認できます。また、残りのローン金額については、「返済予定表」を確認しましょう。この書類は金融機関により作成されるもので、毎月の返済額や借入金の残額などが記載されています。またローンの残額は残高証明書でも確認できます。
査定金額とローンの残額が判明した時点で、査定金額からローンの残額を差し引き、その結果がマイナスの場合はオーバーローンの状態、プラスになっている場合にはアンダーローンの状態と判断できます。
オーバーローンの場合の問題点
離婚の際にオーバーローンの住宅をかかえている場合、注意すべき点があります。以下では注意すべき点を挙げて詳しく解説します。
オーバーローンの物件は財産分与の対象ではない
財産分与とは、離婚の際に夫婦の共有財産を分ける手続きのことです。共有財産とは、夫婦が婚姻期間中に共同で築いた財産をいい、婚姻中に不動産を購入した場合には原則として夫婦の共有財産となります。
離婚の際の財産分与では不動産も当然に対象となりますが、夫婦で折半とするのが通常です。とはいえ、オーバーローンの場合には財産はマイナスであることから、マイナスの財産を夫婦で折半するということはありません。このように、オーバーローンの状態だとマイナス部分は財産分与の対象とはならないため、注意が必要です。
名義変更は難しい
オーバーローンの場合に売るに売れず、夫婦の一方が引き続き住み続けるという場合も多いでしょう。住み続ける人と住宅ローンの名義が一致していれば問題ないのですが、一致していない場合には名義変更をする必要があります。
しかし、銀行は名義変更を簡単には認めてくれません。名義変更が認められるためには、名義変更後も返済が可能であるかが審査されます。
ローンの返済義務は名義人
ローンの名義人が住み続ける場合であってもそうでない場合であっても、原則としてローンの名義人が引き続きローンを支払い続ける義務があります。このため、円満離婚ではない場合、お互いの感情が対立して負債を押し付け合って揉めることが想定されます。
リースバックが利用できない
夫婦の一方が引き続き自宅に住み続ける場合、リースバックを検討する方もいるでしょう。リースバックとは、自宅をいったん売却した上で、買主との間で賃貸借契約を締結する手続きをいいます。リースバックにより、自宅を売却しつつ住み続けることが可能です。
しかし、多くの場合ではリーバックが認められるためにアンダーローンであることが条件となっており、オーバーローンの場合にはリースバックを利用できない可能性が高くなります。
オーバーローンの不動産を売却する手順
①住宅ローンの残債を確認
オーバーローンの不動産を売却する場合には、まずローンの残額について確認します。残額は金融機関が発行する返済予定表や残高証明書で確認できます。もし、書類を紛失している場合には金融機関に依頼して再発行することになりますが、手数料が必要な場合もあります。
②不動産会社に査定を依頼して売却価格を確認
ローンの残額を確認した後は、不動産会社に売却を希望する不動産の査定を依頼します。この時のポイントは、「複数の不動産会社に査定を依頼する」という点です。もし査定依頼をしたのが1社だけだと、正しい相場を把握できないためです。いくつかの会社に依頼し、住宅の価値についてしっかりと知っておきましょう。
③不動産売却にかかる諸費用を確認
不動産売却を行う際に必要なさまざまな費用について確認を行います。必要な費用としては、「不動産会社への仲介手数料」「固定資産税や都市計画税」「引越し費用」「ハウスクリーニング費用」「住宅に関わる保険の解約金」といったものが考えられます。そのほか、手続きや書類作成を行政書士に依頼した場合には報酬金が発生します。
以上のように、不動産を売却する場合にはどのような費用が発生するのかといった点についてもあらかじめ知っておくことも大切なポイントといえます。
離婚にまつわる不動産トラブルを任意売却で解決した事例はこちら
離婚の際にオーバーローンの不動産の処理に困った場合はご相談を
離婚の際に住宅ローンを組んだ自宅がオーバーローン状態の場合、財産分与をするにしても売却をするにしても取り扱いが難しくなります。
オーバーローンの不動産の処理に困った場合、専門家にご相談ください。オーバーローンに詳しいスタッフが適切なアドバイスをいたします。
