離婚で家がオーバーローンの時の対処法

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一般的に、住宅は離婚時に財産分与を行うにあたって最も大きな金額になる財産です。しかし、場合によっては家を売却しても住宅ローンを完済できない状態である「オーバーローン」となっているケースがあります。

こちらの記事では、離婚時に持ち家がオーバーローンとなっている場合に発生する問題や、財産分与における対処法などをまとめています。

離婚時のオーバーローン住宅で起こる問題

オーバーローンは財産分与の対象外となる

離婚時の財産分与は、「財産」の分配を目的としていて、マイナスの財産は財産分与の対象にはなりません。離婚をする際にオーバーローンの物件を所有している場合、オーバーローン部分は財産分与の対象外となります。住宅をどのように処理するかを夫婦間の話し合いで決める必要があり、財産分与を行う際に問題が複雑化しやすくなります。

処分するには金融機関の同意が必要

オーバーローンとなっている場合でも、できるだけ不動産を早く処分したいと考えることもあるでしょう。しかし、ローンの返済がまだ完了していない状態となっていますので、金融機関の同意が得られないと処分ができません。そのため、ローンを借りた金融機関との契約に制限を受けながらの処分を行うことになります。たとえば、名義変更ができない、売却ができないといった状況になります。

売却ができたとしても債務が残る

もし金融機関の同意が得られて売却ができたとしても、オーバーローンの状態となっていることからローンの完済ができず、債務が残ることになります。そのため、売却を行った後もローンの返済を続けていく必要があります。

返済義務が残ることで関係が継続する可能性がある

上記の通り、売却ができたとしても債務が残ることから金融機関と契約した名義人が返済義務を負う形になります。しかし、連帯保証人になっている場合には、もし相手が返済を滞納すると自分に返済義務が降りかかってくる状態になります。これは、ペアローンを組んで物件を購入した場合も同様です。

オーバーローン住宅の財産分与への対処法

住宅ローンのように、婚姻生活において必要な借金は財産分与の対象となります。しかし超過債務となっている場合は、プラスの財産を分け合い、マイナス分については債務を返済していくのが基本となります。ここでは、オーバーローンとなっているケースにおける財産分与の対象方法について解説していきます。

離婚時に借金がある場合の財産分与

持ち出しでローンを完済する

まずは現在残っているローンを、現金や預金などプラスの財産で穴埋めをして完済を目指す方法が考えられます。ただし、この方法はプラスの財産が負債を上回っているケースのみ可能な方法となります。

また、離婚時にどちらがどのくらいの金額を負担するかあらかじめ取り決める必要があります。片方が差額を負担する、または双方で負担を分けるといった形での合意が必要となりますが、離婚時の夫婦関係によっては泥沼化する可能性もあります。

名義人がそのまま住み続ける

もし対象となる家が単独名義の場合には、名義人が離婚後も住み続け、ローンの返済を続けていく選択肢も考えられます。名義人がそのまま住み続ける希望を持っており、ローンを支払い続けられる場合には、こちらの方法を選択するのもひとつの手です。

このケースでは、住宅の名義変更や今後のローン返済計画の変更など、複雑な手続きを避けることができる点もメリットといえます。住宅を手放さずに済み、最終的には名義人の財産となります。

名義変更をして住み続ける

相手名義になっているものの、自分がそのまま住み続けたいと考える場合には、名義を自分のものにして住み続ける方法もあります。ただしローンを完済していない状態ではローンの名義変更ができないため、まずはローンの借り換えを行う必要があります。この場合、ローンの審査が必須となります。また、ペアローンの場合も一本化することが可能です。

ローンの審査では、返済能力が審査されるので、安定した収入がないと難しい方法です。

名義変更をしないまま名義人ではない方がそのまま住む

例えば、元夫名義となっている家に離婚後も元妻が住み続けるといったパターンです。円満離婚で夫婦間の合意がある場合は不可能な方法ではありませんが、その家に住んでいない元夫がローンの返済を続けていかなければならず、支払いが滞る可能性がある点には注意が必要です。

もしローンの返済が続けられなければ、自分が連帯保証人になっていれば返済の義務を負うことになりますし、もし返済が不可能であれば強制退去させられるケースも考えられます。

任意売却を行う

任意売却を行うことで、債務整理をしながらの売却が可能となります。返済義務は残ることもありますが、競売にかけられてしまうよりは売却価格が高くなることが期待できるため、早めに不動産会社などに相談すると良いでしょう。

オーバーローン住宅の売却手順と確認事項

住宅ローンの残債を確認する

はじめに住宅ローンの残債がどれくらいあるのかを調べます。残債額は、契約している金融会社から届く「残高証明書」や「ローン返済計画書」にて確認できます。最新の残債額を知りたい場合には、契約先の窓口に確認します。

売却金額の査定を行う

続いて、家がどれくらいの金額で売却できるのかを確認します。売却金額は、不動産会社の売却査定を受けることで確認できます。査定は、書類上の情報のみで査定を行う「机上査定」と、調査員が実際に訪問して査定を行う「訪問査定」の2種類があります。訪問査定の方がより正確な査定価格が算出できるので、オーバーローンになるかどうかを確認したい場合には訪問査定を利用することがおすすめです。

また売却査定を受ける場合には、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。複数の不動産会社に依頼することによって、売却金額の相場を把握できます。

不動産売却にかかる諸費用を確認する

オーバーローン住宅を売却する場合には、任意売却を行うことになります。任意売却を行う際に発生する主な諸費用としては、仲介手数料や登記費用、印紙代などが挙げられます。ただし、任意売却では、不動産売却にかかる諸費用は売却金から差し引くことが認められています。また、交渉次第では新しい家への引越し代金についても諸費用として認められるケースもあります。

残債の処分方法を検討する

任意売却を行った後、売却金で返済しきれないローンの残債をどのように返済していくかを決める必要があります。この返済方法については、後々問題とならないように公正証書などにより返済の取り決めをしておいてください。

売却完了

不動産の売却が完了します。残債分与や残債の返済方法など、あらかじめ取り決めた内容がしっかりと履行されているかチェックしておくことが大切です。