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離婚して、夫名義の家に妻と子どもが住み続け、夫が住宅ローンを支払うというケースは多々あります。その場合、夫が住宅ローンを滞納するとどうなるのでしょうか？競売に至るまでの流れと、対策についてまとめています。
離婚して住宅ローンを滞納すると退去を求められる
住宅ローンを滞納し続けてしまうと、強制的に退去を求められ自宅を競売にかけられてしまう恐れあります。滞納をすると、まずは金融機関から手紙や電話で督促が始まります。それでも滞納し続ければ事故情報への登録、代位弁済、強制執行となり家を追い出されてしまうことになるのです。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
住宅ローン滞納は早めの弁護士相談が鍵
競売が実行されると、退去命令により家を失うリスクが一気に高まります。特に妻や子どもが住んでいる場合、その影響は計り知れません。住宅ローン滞納は緊急性が非常に高いため、早急に対策を取る必要があります。適切な手続きを進めるためには、法的な知識を持った専門家に相談することが重要です。
「不動産トラブルに精通した弁護士に相談する」ことで、最適な解決策を見つけ出し、競売回避や交渉のサポートを受けられます。まずは、信頼できる弁護士を探し、早めに対策を講じましょう。
不動産あんしん相談室で
住宅ローンの滞納トラブルを解決できた事例
住宅ローン滞納から競売回避へ、リースバックで生活を再スタート
病気による退職に伴い収入が減少し、住宅ローンの滞納が発生。競売開始の通知を受けたことから今後の対応を検討され、リースバックと任意売却のどちらが適切かについて相談が寄せられました。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
住まいの確保で前向きな日常へ
現状を踏まえ、生活の安定確保を目的としてリースバックを提案。「あんしん買取net」を活用し、複数の買主の中から最も条件の良い業者を選定。高額売却と低家賃の両立によりリースバック契約が成立し、競売を回避。継続して居住できる環境を確保しました。
住宅ローン滞納から強制退去までのスケジュール
住宅ローンの滞納から競売に至るまでの一般的なスケジュールは以下の通りです。滞納から競売開始まで、6カ月～1年ほどかかるといわれていますが、それより早く始まるケースもあります。
滞納1カ月後
滞納から1カ月程度では、引き落としができないことについて電話や手紙で連絡が来る程度です。ここで入金すれば大きな問題にはなりません。
滞納2カ月後
滞納から2カ月続けば、督促状が自宅に届くようになります。さらに続けば催告書が届くことになり、法的措置を起こす可能性について言及されます。また、返済が遅れれば遅れるほど1日ごとに発生する遅延損害金が膨らんでいきます。
滞納3カ月後～6カ月
滞納から3カ月～6カ月が経過すると、期限の利益が喪失します。期限の利益とは、住宅ローンを分割払いで支払う権利のことです。この権利がなくなるということは、一括での返済しか認められないということです。
一括返済が厳しければ、保証会社が代わりに金融機関に返済を行う「代位弁済」が行われます.代位弁済後は債権者が保証会社に代わり、保証会社による取り立てが行われることになります。
滞納6カ月後以降
返済の目途が立たない状況が続けば、債権者は裁判所に競売を申し立てます。競売開始決定通知が自宅に届くと競売されることが決定したことになり、裁判所の執行官や不動産鑑定士による現況調査が行われ、近所にも競売されることが知られてしまう恐れがあります。この調査は拒否できないため、鍵をかけていても勝手に入ってきて作業します。
任意売却のタイムリミットは、入札前日までです。競売を避けて任意売却手続きを行いたい場合は、滞納から5～8か月を目途に相談するようにしてください。
滞納6ヶ月〜
競売期日通知が届き、競売手続きが開始されます。競売を拒否することはできず、落札されて代金が納付されれば所有権は落札者へと移ります。強制退去となり、居座り続けると最終的に強制執行となって家財道具などが強制的に取り上げられてしまうのです。
住宅ローンを滞納してしまっても、退去させられないためにはどうすればいい？
競売を避けるために、まずは住宅ローンを借りている銀行へ連絡して、状況を確認しましょう。早い段階であれば、夫が滞納している住宅ローンを妻が支払うことによって滞納を解消し、競売の進行を止めることができます。競売の申し立てがされてしまうと、金融機関から一括返済を求められます。住宅ローンを一括で返済することは難しく、できなければ競売になってしまいます。
離婚にまつわる不動産トラブルを任意売却で解決した事例はこちら
離婚して住宅ローンを滞納した時の対処法
銀行との交渉
滞納してすぐであれば、住宅ローンを契約している金融機関に相談することで問題が解決できる可能性があります。
- 返済計画見直し（リスケジュール）：返済期間を延長して毎月の返済額を減らす
- 元金据え置き：一定期間利息のみを支払う
- 返済額減額：一定期間だけ返済額を減額する
任意整理
任意整理をすることで借金の分割返済や将来利息のカットなどが実現できる可能性があり、住宅ロ―ン以外の借金を整理できれば住宅ローン返済が無理なく行えるようになる可能性があります。任意整理は債務整理手続きの1つです。住宅ローンの期限の利益喪失となる前に、弁護士に相談するようにしましょう。
任意売却
競売が決まっても、入札が始まる前なら任意売却ができる可能性があります。任意売却なら相場に近い価格で売却できる可能性がありますし、オーバーローンでもローン残高をできるだけ減らすことができるため早めに任意売却に強い不動産会社に相談してください。
「任意売却」のメリットと手順
競売と比較したメリット
任意売却には競売と比べて多くのメリットがあります。
- 市場価格に近い価格で売れる
任意売却は通常の不動産売買と同じ形で進められるため市場相場に近い価格で売却できる - 売却後も無理のない範囲で分割返済できる
売却後に残債がある場合でも分割返済や返済額の減額など相談ができ、無理なく返済できる - 周囲に滞納がバレない
任意売却は通常の不動産売却と同じように不動産ポータルサイトなどに掲載されるため滞納の事実が知られる心配がない - 自分の意思で引っ越しのタイミングが決められる
売買契約時に引き渡し日を決められるため自分の意思で引っ越す日を決められる - 引っ越し代を売却額の中から確保できる可能性がある
諸費用が売却代金から差し引かれるため別途支払う必要がなく、引っ越し費用も売却費用から捻出してもらえる可能性がある
任意売却の流れ
任意売却は、不動産会社や任意売却専門業者への相談、現状の把握、価格査定、債権者との交渉、販売活動、売買契約、代金精算、引っ越しという流れで進みます。この中でポイントとなるのは、債権者との交渉です。住宅ローンが残っている場合、債権者の同意がなければ任意売却ができません。交渉を成功させるためにもノウハウを持つ会社に依頼することが大切です。
また、依頼する会社によっては任意売却後に賃貸として住み続ける、将来買い戻すことができる場合もあります。希望する方は相談してみてください。
任意売却を成功させるコツ
任意売却を成功させるためには、滞納している事実について正確に伝えることが大切です。返済する意思を伝え、誠意をもって依頼する会社や金融機関に協力を仰ぎましょう。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
任意売却を検討するなら競売になる前に動く必要がある
オーバーローンでも不動産を売却することはできます。また、任意売却をした後でも自宅に住み続ける方法もありますので、まずはどんな方法でトラブルを解決できるのか専門家の意見を聞いてみることが大切です。不動産あんしん相談室は離婚と不動産のプロであり、女性コンサルタントが1人ひとりに寄り添って対応しています。弁護士との提携も行っていますので、法的トラブルが起きたときも対応可能です。LINE相談にも対応していますので、気軽に問い合わせてみましょう。
【状況別】滞納トラブルの解決シミュレーション
住宅ローンの滞納トラブルは、状況によって解決方法が異なります。ここでは、個別の悩みに直接回答！ぜひ参考にしてください。
元夫が滞納し、連絡も取れない場合の「連帯保証人」の防衛策
元夫と連絡が取れない状態で滞納されてしまうと、連帯保証人である自分がローンを返済しなければいけなくなります。まずは連帯保証人を他の人に変えて自分を連帯保証人から外す、住宅ローンを借り換えて単独名義でのローン契約にするなどの対策を取るようにしましょう。
連帯保証人が解除できない場合は、任意売却を検討しましょう。できるだけ良い条件で売却し、ローンを完済またはローン残高を減らすことができます。
住み続ける妻・子が「強制退去」を免れるための選択肢
住宅ローンが支払えなくなっても住み続けるためには、リースバックや親族間売買を行う方法があります。リースバックで不動産会社に家を買い取ってもらい、賃貸物件として住み続けるのがその1つです。こちらは、将来的に買い戻せる可能性もあり、子どもに資産を残すこともできます。
親族間売買は、親族に家を買い取ってもらってその資金でローンを完済するというものです。親族ということで柔軟な条件で交渉することができ、こちらも将来買い戻せる可能性があります。
離婚協議書（公正証書）がある場合にできること・できないこと
連帯保証人になっていると、離婚協議書に元夫が住宅ローンを支払うことが記載されていても、銀行からの請求を止めることができません。連帯保証人には名義人と同等の返済義務があるためです。
ただし、滞納した際の対応について強制執行認諾約款付公正証書を作成しておけば、相手が滞納しても財産や給料を強制的に差し押さえることができるようになります。
住宅ローンは滞納が続けば続くほど状況が悪化する
住宅ローンを滞納すると、最悪の場合は強制執行で家を追い出されてしまうことになります。滞納した後、早く動けば動くほど解決の選択肢は多くなるため、住宅ローンの支払いが厳しくなったら、1人で悩まずに速やかに銀行や弁護士、不動産会社に相談することが大切です。住宅ローンが残っていても売却することはできますし、売却後に済み続ける方法がないわけでもありません。自分に適した解決方法を探しましょう。
