離婚のペアローン問題と対処法

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ペアローンとは、住宅を購入する際に、夫婦がそれぞれ主債務者として住宅ローンを契約する借入方法です。ペアローンを組むと、離婚後に売却が困難になったり支払いの負担が大きくなったりといったリスクがあります。離婚後のペアローンの問題と対処法をまとめました。

ペアローンとは？仕組みについて解説

ペアローンは、一つの物件に対して夫婦や親子がそれぞれ主契約者となる住宅ローンです。たとえば4,000万円の借入れの場合、夫が3,000万円、妻が1,000万円というように分けて契約します。単独での借入れよりも高額な融資を受けられる可能性があり、やや贅沢な家を購入できることが魅力です。

ペアローンを組む際は、互いが連帯保証人となります。夫名義のローンは妻が連帯保証人、妻名義のローンは夫が連帯保証人です。そのため、もし離婚することになった場合、返済に関連したトラブルが発生する懸念があります。

ペアローンのメリットデメリット

メリット

ペアローンを利用する際のメリットとしては、まず2人分の住宅ローンを合わせることにより、借入金額の上限が上がるため、その分高額な住宅も選択肢に入ってくる、という点が挙げられます。それに加えて、夫婦それぞれが名義人となることから住宅ローン控除もそれぞれが受けられ、節税面でも大きなメリットがあるといえます。

デメリット

夫婦それぞれが住宅ローンを契約するため、ローンを組む場合の諸経費がその分必要になり、契約時の初期コストが高くなる点がデメリットとして考えられます。また、団体信用生命保険は加入者ごとの加入であるため、万が一夫婦のどちらかが亡くなった場合でも、保険で支払われるのは片方分の残債のみとなる点もデメリットのひとつです。

ペアローンが離婚できないと言われる理由

ローンの名義変更が原則不可

住宅ローンは、ローン契約を締結した人が最後まで支払うことが原則となります。この点から、金融機関は離婚という理由だけでローンの名義人の変更を認めてくれないため、離婚後も元配偶者と不動産を共有するという状況が続くことになります。

離婚と住宅ローンの名義変更
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売却しにくい

ペアローンを組むということは、不動産名義は共有名義の状態であることを指します。この場合、家を売却するには双方の同意が必要となります。この点から、ペアローンがあると家を売却しにくいという問題が出てきます。

よくある離婚後のペアローントラブル

ローンの返済義務は残る

ペアローンは連帯債務の一種であり、離婚後も両者に返済義務が残ります。離婚の話し合いの結果、いずれか一方が家に住み続けることになったとしても、家に住まない側としてはローンを支払い続けるモチベーションを失ってしまいます。仮に相手の支払いが滞った場合は、自分がそのローンの支払いを負担しなければいけません。離婚時は支払いを継続するつもりでも、徐々に支払う意思を失う可能性もあります。慎重な話し合いが必要です。

ローン控除など各種手当が使えなくなる

居住している住宅のローンを支払っているときは住宅ローン控除を受けられますが、離婚後に家を出る側は住宅ローン控除を受けられなくなる点に注意が必要です。住宅ローン控除は、「控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住していること」という適用要件があります。住んでいなくてもローンは残っているため返済義務はあるのに、各種手当が使えなくなり、負担が大きくなります。離婚時にきっちり試算しておかないと、予想していた以上の負担感を感じてしまうでしょう。

相手が滞納すると支払い負担が増える

ペアローンはお互いが連帯保証人です。相手が滞納すると、自分が負担しなければいけません。特に家を出た側にはローンを支払い続ける負担が大きく、支払いが滞るトラブルが発生しやすいです。ペアローンの特徴として、一人の収入では借入れできない少し贅沢な家を購入できるということがあります。夫婦の収入を合算して返済する計画だったはずが、自分ひとりで返済の負担を背負うことになれば、通常の生活が困難になるほどの借金苦に陥りかねません。

一括返済を求められる可能性がある

ペアローンの大きなリスクが一括返済を求められる可能性があることです。ペアローンはそもそも夫婦二人での居住を前提としているため離婚後に一方が転居すると契約違反となる可能性があります。また、住宅の名義変更をした場合も住宅ローンの名義と異なるため契約違反とみなされる可能性が高いです。離婚により世帯収入が減少し、返済が滞ると、分割返済の権利を失います。こうした理由から、一括返済を求められる可能性がある点に注意が必要です。

名義変更ができない可能性がある

上記のように住宅の名義変更を行うと一括返済を求められる可能性が高いことから、住宅の名義変更ができません。住宅ローンの名義と住宅の名義を同時に変更すればいいと考えるかもしれませんが、住宅ローンの名義変更は原則として認められていません。ペアローンは特に、夫婦二人の収入を前提に契約しているため、どちらか一人にまとめようとしても返済能力不足と判断される可能性が高いです。どちらか一方しか住んでいないにもかかわらず、二人の共同名義、二人の連帯ローンの状態を変えられないというリスクがあります。

自宅の売却が難しい

ペアローンで購入した住宅を売却するには、双方の合意が必要です。家を出る側が売却したくても、住んでいる側が売却に同意しないというケースは少なくありません。自分の資産であっても、自由に処分できない可能性があります。また、住宅の売却価格が住宅ローンの残債額を下回るオーバーローンになっている場合は、金融機関側が売却を認めてくれません。売却できることになったとしても、業者によっては足元を見て安く買いたたこうとするところもあるため、注意が必要です。

離婚してもペアローンを継続するリスク

離婚後もペアローンを継続した場合、さまざまなリスクが考えられます。

維持費がかかる

固定資産税や都市計画税など、不動産は所有するだけで維持費がかかります。実際にその家に住んでいないとしても、経済的な負担が発生します。

共有名義で不動産を所有している場合は、上記のような維持費も共同で負担することが一般的ですが、もし相手が支払いに応じなくなった場合には、一人で負担する必要が出てくるというリスクも考えられます。

自由に売却できない

ペアローンを維持するということは、その物件は共有名義のままであるということです。共有名義の不動産を売却する場合には双方の同意が必要になるため、自由に売却ができない点もリスクのひとつとして挙げられます。もし離婚をして距離ができた場合、さらに話し合いが困難になることが予想され、より売却が難しくなるといえます。

相続が複雑化する

共有名義の場合、相続が複雑化するというリスクもあります。所有者の片方が亡くなった場合、その人の所有分は通常は遺族が相続することになります。亡くなった人がもし再婚し、その相手との間に子どもがいれば、その子どもが共同所有者として相続します。そのまま相続が進んでいくと、共有名義人が増え続けるため、より共有関係が複雑になると予想されます。

相手が滞納する可能性がある

ペアローンの場合、夫婦それぞれが返済を続けていく必要がありますが、一方の返済が滞ると、連帯債務者となっているもう片方の人に督促が届きます。2人分のローンを支払うことが難しく、そのまま放置すると最終的に競売にかけられてしまうケースも考えられます。

住宅ローン契約の違反になる

住宅ローンの契約者以外がその家に住むことは、住宅ローン契約において違反となります。また、契約者が居住していない場合も違反となります。ペアローンの場合、夫婦の共同名義であるために、片方が出ていくことは住宅ローン契約における契約違反になると考えられます。さらに、勝手に第三者に貸し出すことも違反行為とみなされる恐れがあるため、注意する必要があります。

ペアローン返済中に離婚したときの対処法

売却して返済

離婚して新しい生活をはじめるにあたり、ペアローンの問題を最もシンプルに解決できるのは売却です。ただし、ローンの状況によって売却可否や方法が異なります。まずは、ローンの残債が売却価格を上回るアンダーローンなのか、売却してもローンを全額返済できないオーバーローンなのかを確認してください。

売却価格が債務を上回るアンダーローンであれば、売却してローンを返済してしまう方法でシンプルに解決できます。売却できればローンの負担から解放され、離婚後のリスクもなくなるため、一考の価値はあるでしょう。ローンを返済して残った売却益は夫婦で分配することが可能です。

任意売却する

オーバーローンの場合は、持ち出しで支払う必要があります。また、オーバーローンだと金融機関の承諾を得られない可能性があることにも注意してください。持ち出しで支払えないけれど売却したい場合、任意売却であれば金融機関の承諾を得られる可能性があります。任意売却は競売にかける場合と比較すれば高く売却できる可能性がありますが、通常売却よりは低くなるのが一般的です。「少しでもローン残債を減らして離婚後の生活負担を軽減したい」「安くなってもいいから面倒を解消してしまいたい」というときは任意売却を検討してみてください。知らないうちに相手の返済が滞り、競売にかけられるという事態を回避できます。

ペアローンの任意売却については、次のページで詳しく解説しているので、参考にしてください。

離婚でペアローンの家を任意売却
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持ち出しで一括返済する

住み続ける側が自分の財産や親の援助・財産分与で得られる資金などでローンを返済してしまう方法も、シンプルに解決できる方法です。ローンを一括返済してしまえば、ローンの制約にとらわれることなく、自由に名義変更できます。ローンを完全に解消し、住宅の名義も住み続ける側にまとめられるため、将来的なトラブルを防げる方法です。ただし、資金がない場合は実行が難しく、財産分与とあわせて考慮しなければいけません。また、親からの援助を受ける場合は、贈与税や相続税の対象となる可能性があります。

ペアローンを一本化する

ペアローンを一本化するのも、解決方法のひとつです。住み続ける側にローンをまとめ、住宅の名義も変更すれば、事態はシンプルになります。ペアローンを一本化する方法は2つ。債務引受と借り換えです。

債務引受

債務引受とは、債務の同一性を失わせず政務引受人に移転することです。つまり、他人の借金を肩代わりする行為と理解して差し支えありません。債務引受には、免責的債務引受と併存的債務引受があります。免責的債務引受は、元の債務者は債務を免れ、引受人が新債務者として同一内容の債務を負担します。併存的債務引受は、引受人が新たに同一内容の債務を負担し、元の債務者も依然として債務を負担するというものです。債務者と引受人が連帯債務関係になります。ペアローンの一本化では、免責的債務引受が可能です。ただし、免責的債務引受を行い場合は、元の債務者が債務の免脱を受けるため銀行の承諾が必要です。引受人が返済可能かの審査が行われます。引受人が一人で十分に返済可能な金額でなければ債務引受は難しいです。

借り換え

ペアローンを組んでいる銀行ではない別の銀行に借り換えを行うことで、実質的なローンの一本化ができます。借り換えを行う場合、元の銀行の承諾は必要ありません。ただし、新しくローンを組む銀行の審査を受ける必要があります。元の銀行のローンは一括返済を行うことになり、その手数料も考慮しなければいけません。債務引受と同様に、一人で十分に返済可能な金額でなければ難しいです。

賃貸に出す

離婚後、夫婦双方がその家に住まなくなる場合でも、オーバーローンなどの理由で売却が困難な状況では、物件を賃貸に出すという選択肢があります。賃貸に出せば、家賃収入をローン返済に充当することが可能です。共同名義のままでも、賃貸には出せます。ただし、金融機関との契約条件によっては違反となる可能性があり、事前に金融機関への相談が必要な場合があることに注意してください。

離婚の際のペアローンの解消にお困りの方はご相談を

離婚の際にペアローンを解消することは簡単ではありません。ペアローンを解消するために、まずは専門家へ相談することをおすすめします。解消できなかったとしても他にとるべき方法をアドバイスしてくれるでしょう。