離婚とペアローン問題の対処法

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離婚後もペアローンの返済義務は残り続ける

ペアローンとは、夫婦名義で互いの連帯保証人になる形で借り入れるローンのことですが、離婚後もペアローンの返済義務は残り続けます。さらに、連帯保証人としての義務も残り続けることから、もし相手が滞納してしまった場合には、自分の信用情報に傷がついてしまうリスクがあります。

また離婚時に自宅は財産分与の対象であり、ローン返済のために売却などを行う必要があります。もしその家に住み続けたいと考えるなら、「ローンの引き受け」や「ローンの借り換え」などの方法を取らなければなりません。

ペアローン返済中に離婚するときの対処法

ペアローンを組んでいる夫婦が離婚する場合には、売却や住宅ローンの借り換え、免責的債務引受、任意売却、リースバックを利用する、賃貸に出すという方法が考えられます。ここでは、それぞれの方法につい簡単に解説していきます。

【売却】最もクリーンで一般的な方法

家を売却することにより現金化し、ペアローンの残債を完済する方法です。離婚時に金銭的なトラブルを残さない、クリーンな解決方法といえるため、一般的に用いられています。ただし、売却益がローン残債を下回ってしまうオーバーローンの場合には、不足している分を自己資金として用意する必要がある点にはあらかじめ注意が必要です。

離婚で持ち家を売却する方法

【住宅ローンの借り換え】一方が住み続け名義と債務を一本化する

夫婦のうち、どちらか一方がそのまま家に住み続けたい場合には、住む側が単独名義で住宅ローンを組み直して、もとのペアローンを借り換えする方法があります。この方法によって、家の所有権と債務が一本化されますが、新たにローンを組む側の収入のみで金融機関の審査を受ける必要があり、ハードルは高めの方法であるといえます。

離婚で住宅ローン借り換えを成功させるためのポイント

【免責的債務引受】今の銀行で相手の債務を外してもらう

「免責的債務引受（めんせきてきさいむひきうけ）」とは、現在の債務者が負っている債務を第三者が継承することをいいます。例として、妻がその家に住み続ける場合、夫の住宅ローンを継承するという形で住宅ローンを一本化する方法があります。ただしこの場合も金融機関の審査を受ける必要がある点や、中には債務引き受けを受け付けていない金融機関もある点に留意が必要です。

【任意売却】オーバーローンで売っても借金が残る場合の出口戦略

家を売却してもローンの完済ができないオーバーローンの状態で自己資金の用意が難しいケースでは、通常の売却ができませんが、任意売却を利用することは可能です。この方法は金融機関と交渉し、合意を得た上で売却を行う方法です。競売と比較すると高値で売却できる可能性が高く、残債を減らせるのがメリットです。ただし、個人信用情報に延滞記録が記録される点には注意してください。

離婚でペアローンの家を任意売却

【リースバック】返済が難しくても住み続ける方法

不動産会社などに自宅をいったん売却した後、賃貸物件として毎月家賃を支払いながらその家に住み続ける方法です。家を売却した代金でローンの返済負担を軽くできる点に加えて、引っ越しをする必要がないため子どもの学区や生活環境を維持できるなどのメリットがある方法です。ただし、毎月の家賃負担が発生する点、将来的な資産にはならないという面があります。

離婚後もリースバックで持ち家に住み続ける方法

【賃貸に出す】売却も返済も難しいケース

夫婦双方が家を出るものの、オーバーローンで売却ができない、支払いの継続も難しいといったケースでは、第三者に家を貸し出し、得られた家賃収入をローン返済に充てる方法があります。ただし、住宅ローンは原則として「本人が住むこと」が条件となっているため、事前に金融機関に相談をして承諾を得ることが必要となります。もし無断で第三者に貸し出した場合には、一括での返済を求められるリスクが考えられます。

離婚時に住宅ローン返済中の家はどうする？対処法・トラブル・注意点を解説

ペアローンがあるのに離婚！
不動産あんしん相談室の解決事例

ペアローン離婚後の持分調整と名義整理

インスタグラムを見て、相談が寄せられた事例です。夫婦でペアローンを組み離婚が決定していましたが、妻単独での住宅ローン審査が通らず名義整理が進まない状況にありました。共同名義の継続を避けたい意向と、ローンが残ることで離婚協議が難航する懸念があり、妻の持分のみを婚約者が買い取り、新たにペアローンを組む方法について金融機関での借入方法を含めて助言を求められました。

ペアローンとは？仕組みについて解説

ペアローンは、一つの物件に対して夫婦や親子がそれぞれ主契約者となる住宅ローンです。たとえば4,000万円の借入れの場合、夫が3,000万円、妻が1,000万円というように分けて契約します。単独での借入れよりも高額な融資を受けられる可能性があり、やや贅沢な家を購入できることが魅力です。

ペアローンを組む際は、互いが連帯保証人となります。夫名義のローンは妻が連帯保証人、妻名義のローンは夫が連帯保証人です。そのため、もし離婚することになった場合、返済に関連したトラブルが発生する懸念があります。

ペアローンのメリットデメリット

メリット

ペアローンでは、それぞれの年収を個別に審査することから、夫婦のどちらかが単独で借入を行う場合と比較して借入金額を増やせる可能性があります。さらに、夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できる点もメリットです。単独名義の場合、購入する住宅価格が住宅ローン控除の限度額を超えるケースもありますが、控除を最大限利用するという目的でケアローンを選ぶ人もいます。

デメリット

上記のようなメリットがある反面、団体信用生命保険は死亡または高度障害を負った人のローンのみが対象になることから、万が一夫婦の片方が死亡した場合には、残された1人は自分の分のローン返済を続けていく必要があります。また、ペアローンの場合には住宅ローンを2つ組む必要がありますので、契約にかかる諸費用が増加する可能性があります。

ペアローンがあると離婚できないと言われる理由

住宅ローンの名義変更は原則不可

住宅ローンは、契約者が完済するという点を前提にして契約するものです。契約時の本人の収入などを厳格に審査してお金を貸す仕組みであることから、離婚という個人的な理由で名義を一方に変更することは原則として認められません。

住宅ローンの名義変更は原則不可

不動産が共有持分となり処分が難しくなる

ペアローンで家を購入した場合、その家は出資割合に応じた夫婦の「共有名義」となります。そのため、売却などを行いたい場合には双方の同意が必要ですが、離婚後に相手と音信不通になったり、売却を反対されたりした場合には家を処分することが難しくなります。さらに、元配偶者が亡くなるとその持分が遺族に相続されるため、同意を得る対象が増えてしまいます。

連帯債務者・連帯保証人の解消が難しい

ペアローンは、夫婦がそれぞれのローン契約を結び、お互いの連帯保証人になることが一般的です。この場合、離婚しても連帯債務者・連帯保証人の解消は難しいといえます。そのため、相手がもし支払いを滞納した場合には、もし自分が家を出ていたとしても返済義務が降りかかってくることになります。

離婚後に連帯保証人を外れる方法

離婚後に一人で返済を続けることが難しい

本来ペアローンは、夫婦二人の合算収入を前提として組まれることが多く、借入額が高額になりやすい傾向があります。そのため、離婚後に1人で返済を続けようとした場合家計が破綻する可能性もあります。

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ペアローン返済中の離婚でよくあるトラブルとリスク

ローン控除など各種手当が使えなくなる

居住している住宅のローンを支払っているときは住宅ローン控除を受けられますが、離婚後に家を出る側は住宅ローン控除を受けられなくなる点に注意が必要です。住宅ローン控除は、「控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住していること」という適用要件があります。住んでいなくてもローンは残っているため返済義務はあるのに、各種手当が使えなくなり、負担が大きくなります。離婚時にきっちり試算しておかないと、予想していた以上の負担感を感じてしまうでしょう。

相手が滞納すると支払い負担が増える

ペアローンはお互いが連帯保証人です。相手が滞納すると、自分が負担しなければいけません。特に家を出た側にはローンを支払い続ける負担が大きく、支払いが滞るトラブルが発生しやすいです。ペアローンの特徴として、一人の収入では借入れできない少し贅沢な家を購入できるということがあります。夫婦の収入を合算して返済する計画だったはずが、自分ひとりで返済の負担を背負うことになれば、通常の生活が困難になるほどの借金苦に陥りかねません。

一括返済を求められる可能性がある

ペアローンは、夫婦がともにその家に住み続けることを前提とした住宅ローンです。そのため、もし離婚によって一方が家を出てしまえば、「夫婦がともにその家に住み続ける」という前提が崩れるため、ローン契約上の違反となる可能性が生じます。
また、もし住宅の名義を一方に変更した場合も、金融機関に無断でこれを行えば、ペアローン契約上の違反と判断されることがあります。
これらの契約違反は、金融機関が債務者へ一括返済を求める重大な事由です。

名義変更ができない可能性がある

住宅ローンにおける名義は、原則として変更することができません。借り換えを行ってローンをまとめるなどのような形で手続きをすることができれば事実上名義を変更することは可能ですが、そのためには十分な返済能力があると認められ審査に通る必要があるため、ハードルが高いです。住宅ローンの名義変更が出来なければ対象となる物件の名義変更も行うことができませんし、元配偶者が返済を滞納するなどした場合は自分の返済負担が大きくなります。

自宅の売却が難しい

ペアローンで購入した住宅を売却する際には、夫婦それぞれの同意が必須です。そのため、どちらか一方が売却に反対すれば、原則として売却手続きは進められません。たとえ家を出た側が「早く売って清算したい」と望んでも、住み続けている側が同意しなければ売却は不可能です。
もとより、離婚後に夫婦が音信不通となり、相手の意向すら確認できないケースは少なくありません。仮に双方がローンを滞納した状態で音信不通になれば、それぞれにローンの返済と連帯保証人としての返済の請求がダブルで入る可能性もあります。自宅の売却どころではありません。

売却しても借金だけが残ることも

ペアローンで購入した住宅を売却できたとしても、住宅の評価額よりローン残債が多い「オーバーローン」の状態であれば、売却代金ではローンを完済できず残債が残ることになります。
また、ペアローンではお互いが相手の借入分の連帯保証人となっているため、どちらか一方が残債の返済を滞らせれば、もう一方に返済義務が発生します。つまり、「離婚して夫婦関係が終わった」「自宅も売却した」としても、常に相手の債務リスクを背負い続ける状態が続く、ということです。
「離婚・売却＝解決」ではない点に注意が必要です。

離婚後もペアローンのままにしておくリスク

離婚後もペアローンを継続した場合、さまざまなリスクが考えられます。

維持費がかかる

固定資産税や都市計画税など、不動産は所有するだけで維持費がかかります。実際にその家に住んでいないとしても、経済的な負担が発生します。

共有名義で不動産を所有している場合は、上記のような維持費も共同で負担することが一般的ですが、もし相手が支払いに応じなくなった場合には、一人で負担する必要が出てくるというリスクも考えられます。

自由に売却できない

ペアローンを維持するということは、その物件は共有名義のままであるということです。共有名義の不動産を売却する場合には双方の同意が必要になるため、自由に売却ができない点もリスクのひとつとして挙げられます。もし離婚をして距離ができた場合、さらに話し合いが困難になることが予想され、より売却が難しくなるといえます。

持分のみ売却されている場合がある

不動産を共有名義で所有している場合、一般的には「共有持分」という形で所有権を分け合うことになります。不動産全体として売却するためには所有者全員の合意が必要ですが、自身の持っている共有持分のみの売却であれば単独での意思決定が可能です。そのため知らない間に元配偶者が自らの共有持分のみを知らない第三者に売却してしまっていて、その第三者との共有物件になってしまっている可能性も出てきかねませんので注意が必要です。

相続が複雑化する

共有名義の場合、相続が複雑化するというリスクもあります。所有者の片方が亡くなった場合、その人の所有分は通常は遺族が相続することになります。亡くなった人がもし再婚し、その相手との間に子どもがいれば、その子どもが共同所有者として相続します。そのまま相続が進んでいくと、共有名義人が増え続けるため、より共有関係が複雑になると予想されます。

相手が滞納する可能性がある

ペアローンの場合、夫婦それぞれが返済を続けていく必要がありますが、一方の返済が滞ると、連帯債務者となっているもう片方の人に督促が届きます。2人分のローンを支払うことが難しく、そのまま放置すると最終的に競売にかけられてしまうケースも考えられます。

住宅ローン契約の違反になる

住宅ローンの契約者以外がその家に住むことは、住宅ローン契約において違反となります。また、契約者が居住していない場合も違反となります。ペアローンの場合、夫婦の共同名義であるために、片方が出ていくことは住宅ローン契約における契約違反になると考えられます。さらに、勝手に第三者に貸し出すことも違反行為とみなされる恐れがあるため、注意する必要があります。

ペアローンの名義変更を阻む「審査」と「税金」の壁

ペアローンの名義変更を行いたい場合、ローンの借り換えや免責的債務引受といった方法がありますが、これらは金融機関の審査を通る必要があり、一般的に難易度が高いといえます。

「返済比率」の罠と一人で審査に通るためのポイント

ペアローンを単独名義に借り換えようとする際、大きな壁となるのが「返済比率（DTI：年収に対する年間返済額の割合）」です。2人分の借入額を1人の収入のみで審査が行われるため、返済比率が上がってしまい審査に通りにくいという面があります。

審査に通るには、例えば資格手当などにより年収が上がっているということを見せることが必要です。また、児童扶養手当などを年収に含められる場合もあります。

税務上の注意点と名義変更が「贈与税」の対象になるケース

単独名義への変更に伴って相手のローンや持分を無償で引き受けた場合、贈与とみなされてしまい、高額な贈与税が課税されるリスクがあります。ただし、離婚に伴う財産分与には贈与税がかからないため、不動産の譲渡が財産分与であるという点を離婚協議書や公正証書で明らかにしておくことが大切になります

健康状態が原因で借り換えができない「団信」の落とし穴

単独名義で住宅ローンを借り換え、一本化した場合には、団体信用生命保険（団信）への加入し直しが必要です。いくら年収が高く返済能力があったとしても、持病を抱えてしまい健康状態の審査に引っかかってしまうと借り換えできない、という状況になってしまいます。もし健康に不安がある場合には、金利を上乗せすることにより加入条件を緩和している「ワイド団信」への加入を検討してください。

解消できないまま離婚する場合に「公正証書」で守るべきこと

金融機関の審査に通らない・名義変更が間に合わないなど、やむを得ずペアローン・共有持分のまま離婚する場合には、下記のような対処を忘れずに行ってください。

住宅ローンの不払いを防ぐ「執行認諾文言」

ペアローンを解消できないまま離婚し、相手にもローン返済を継続してもらう場合には、途中でローンの支払いを放棄されないように対策を行うことが大切です。そのため、離婚時の公正証書には、「執行認諾文言（約束を破ったら直ちに強制執行を受けても構わないという誓約）」を盛り込むことがポイントです。執行認諾文言を公正証書に盛り込んでおくと、返済が滞ったときには裁判を経ずに強制執行の手続きに進むことが可能になります。

完済後の名義変更を予約しておく手続き

ローン完済後に名義変更を行う場合、実際に名義変更が行われるのは何十年も先のことになります。このようにかなり先のことについて口約束のみとするのは非常に危険です。この場合、相手の心変わりを防ぐため将来の所有権移転について公正証書に明記した上で、条件付所有権移転の仮登記を行っておくのが鉄則です。この仮登記によって、相手が自分の持分を勝手に売却するなどの行為を防止することができます。

住宅ローン問題で泥沼化する前にすべきこと

離婚時には、住宅ローン問題で泥沼化することがあります。行動の順番を間違えてしまうと、解決できるはずの問題が手遅れになってしまう可能性も考えられるため、どのような順序で行動すべきか落ち着いて考えることが大切です。

銀行に相談する前に、不動産会社と弁護士どちらに相談すべき？

もし何も対策を立てずに銀行に相談した場合には、一括返済を求められる可能性があります。そのため、状況に応じて相談先を選択することが必要です。

もし「借り換え」や「売却」について考えている場合には、まずは不動産会社に相談をすることがおすすめです。また、家のことだけではなく不倫やDVなどにより離婚条件で揉めている、ケースについては弁護士に相談してください。

離婚の際のペアローンの解消にお困りの方はご相談を

離婚の際にペアローンを解消することは簡単ではありません。ペアローンを解消するために、まずは専門家へ相談することをおすすめします。解消できなかったとしても他にとるべき方法をアドバイスしてくれるでしょう。