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離婚協議中は、まだ夫婦間での話し合いが成立している段階です。財産分与の協議においては、住宅ローンなどの負債も重要な検討事項となります。
本記事では、名義や残債の状況に応じた住宅ローンの取り扱いの基本をわかりやすく解説します。
協議離婚で自宅と住宅ローンが重荷になる理由
夫婦の合意だけでは「名義」も「保証人」も変えられない
夫婦間で家は妻がもらうことを決めても、それはあくまでも夫婦間の取り決めであり銀行に対しての効力はありません。住宅ローンの返済義務は名義人に残り、勝手な名義変更や財産分与は契約違反となります。
「夫が払い、妻が住む」約束が抱える銀行契約違反のリスク
住宅ローンは名義人が住むことが前提となっているため、名義人である夫が出ていって妻だけが住む状態は契約違反となるリスクがあります。
オーバーローンの家は「財産分与」の対象外になる？
オーバーローンの場合は住宅を売却しても住宅ローンの返済が残ってしまいます。この場合、マイナスの財産となるため財産分与の対象外となり、原則として名義人がその債務を引き継ぐことになります。妻が連帯保証人になっていなければ、残債を負担する必要はありません。自宅を売却せずに住み続けるのであれば誰がローンを支払うのかを決める必要がありますし、名義人を変更する場合は借り換えをする必要があります。
離婚時に住宅ローン返済中の
家はどうする？
対処法・トラブル・注意点を解説
財産分与の前に確認すべき2つのポイント
不動産の財産分与に際しては、まず以下の2点を明確にしておくことが大切です。
自宅の名義とローン契約者の確認
まずは登記簿謄本とローン契約書を広げ、次の点を明確にしましょう。
- 不動産の名義（夫単独／妻単独／共有）
- ローンの契約者・連帯債務者・保証人の有無
- 持ち分割合
妻に「住み続けたい」という気持ちがあっても、名義やローンの契約状況によっては現実的に厳しいケースもあります。
不動産の価値とローン残高
不動産の「時価」とローン残高を比較し、その物件が妻にとっての財産分与の対象かどうかを判断します。
- 時価 ＞ 残債（アンダーローン）…財産分与の対象
不動産の売却で生じる利益は、夫と妻が折半する形となります。 - 時価 ＜ 残債（オーバーローン）…財産分与対象外の場合もあり
不動産の売却で生じる損失は分与対象とはならない場合もあります（マイナス分は折半の対象とならない場合もあります）。
簡易査定で十分なので、不動産会社に依頼して対象不動産の時価を客観的に把握しましょう。
ローンが残る家の財産分与：4つの方法
売却して清算
最もトラブルが少ないと言われる方法が、自宅の売却代金で住宅ローン残債を完済する選択肢。アンダーローンであることが前提となります。ローンを完済して余剰が生まれれば、夫婦で折半して財産分与とします。
なお、オーバーローンの状態で売却・清算したい場合には、任意売却という特殊な手法が検討されます。
妻が住み続ける
妻に十分な収入と信用力があれば、ローンの名義を妻に変更した上で家に住み続けることも可能です。ただしその場合、銀行の承認が必要となり、手続きには時間と労力がかかることを承知しておきましょう。
なお、ローンを夫名義のままにして妻が住み続けることも可能ですが、将来的に夫が滞納するリスクや相続時等の複雑な問題を想定すれば、あまりおすすめできる方法ではありません。
夫が住み続ける
夫が家に残り、妻は持ち分や返済義務を放棄する、というパターンです。放棄の代償金として、妻が持ち分相当の現金を受け取るケースもあります。
もし妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、将来の夫の滞納リスクに巻き込まれないよう、正式に名義を外すための手続きを行うべきでしょう。
名義・ローンを共有したまま継続
あえて共有状態を維持する選択もありますが、将来的なトラブルを防ぐためには、期限や方針をあらかじめ協議して文書化しておくようおすすめします。
離婚で持ち家はどうする？
ローン・名義別に財産分与の
対応方法を解説
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚と不動産の問題に強い安心のサポート体制
離婚時に住宅ローンや自宅の名義問題が絡んだ場合、不動産の処分や財産分与が複雑化しがちです。不動産あんしん相談室では、離婚問題に強い弁護士と連携し、協議書の作成や売買契約書・重要事項説明書などの関連書類まで、必要に応じてトータルでサポートしています。
また、オーバーローン状態の物件でも、任意売却を活用することで売却を可能にするだけでなく、「住み続けたい」という希望に寄り添い、リースバックや住宅ローンの組み換えといった柔軟な提案にも対応可能です。
住宅とローンの問題を専門家と一緒に整理することで、離婚後の暮らしをより良い形で再スタートできる可能性が広がります。
ご相談はLINEからも受け付けています。お気軽にご連絡ください。
離婚協議書の作成方法
公正証書で作成する
離婚時の取り決めについて離婚協議書を作成することがありますが、これは私文書で強制力がありません。住宅ローンの支払いなどについて約束事を決めた場合は、公正証書にすることをおすすめします。
公正証書は公証人が作衛する公文書で費用も高くなりますが、公証役場に原本が保管され偽造、紛失のリスクはありません。金銭面で継続的な約束をしている場合や、相手が約束を守るかどうか不安な場合は公正証書が適しています。
執行認諾文言を入れる
公正証書には強制執行認諾文言を入れることができます。これは、債務者が金銭面の約束を破ったときにただちに強制執行することができると定めたものです。住宅ローンの支払いが滞っても、夫の給与などを差し押さえて返済することができます。
ただ公正証書に住宅ローン支払いの約束事を記載していても、強制執行認諾文言がなければ強制執行はすぐに行えず、訴訟手続きを経る必要があります。
所有権移転請求権仮登記を入れる
住宅ローンが残る不動産を妻名義に変更するのは、銀行が承諾してくれないことがあります。ローン完済までは夫名義、完済後に妻名義に変更するという約束をしてそれが確実に守られるよう、離婚時に所有権移転仮登記をしておくと良いでしょう。
所有権移転請求権仮登記は、将来所有権を移転するのに備えて暫定的に登記を行うものです。仮登記を行うことによって、別の第三者に不動産を売却されてしまうリスクを避けることができます。
固定資産税や管理費・修繕積立金をどちらが負担するか
住宅にかかる支払い負担は、住宅ローンだけではありません。固定資産税、管理費、修繕積立金などをどちらが負担するかも重要です。離婚後、住宅が誰の所有になるか、誰が住み続けるかによっても変わりますが、話し合いによってきちんと決めておくことが大切です。
住宅ローンを夫、その他費用を妻が負担すると決まった場合、妻側は住宅ローンや家賃がかからないメリットがある一方で、税金や固定費が自己負担となって家計を圧迫する恐れがあります。収支を見た時に支払い続けるのが厳しい場合は不動産を売却することも考える必要があります。
離婚と住宅ローンは銀行とのトラブルに注意
銀行に「保証人を外してほしい」と言っても断られる
住宅ローン契約の際に保証人になっている場合、離婚したからといって保証人から外れることは困難です。銀行としては返済が滞ったときのリスクが高くなりますし、保証人がある状態で審査を行っているからです。
保証人から外れるためには住宅ローンを借り換える、家を売却してローンを完済するなどの手段を取る必要があります。
銀行に内緒で別居・居住実態を変えると「一括返済請求」があるリスク
離婚をして名義人が家を出てしまうと、契約違反となって銀行から一括返済を求められる恐れがあります。勝手に名義変更や転居をするのはリスクがありますので、金融機関に事前に相談することが大切です。
住宅ローンの借り換えが確実
住宅ローンの名義を変えずに妻が住み続ける、夫が出て行った状態で妻が住み続けるのはリスクが高いため、住宅ローンを妻名義で借り換えるのがおすすめです。妻に支払い能力があれば審査に通ることができ、自分の名義で家に住むことができるため勝手に家を売られてしまう、返済が滞って強制退去を迫られてしまうなどのリスクを減らすことができます。
また、妻が連帯保証人になっている場合は夫が滞納すると妻に返済義務が生じて回避することができませんが、借り換えをすることで自分名義にすれば連帯保証人としての義務も外れるため、自分自身の責任だけで住宅ローンを返済することができるようになります。
住宅ローンが残っている状態で離婚協議を行う場合は、専門家のサポートが入ることでスムーズな話し合いができるようになります。銀行に報告しないまま勝手に夫が家を出てしまうと契約違反となり一括返済請求を求められるリスクもありますので、状況に応じてアドバイスをもらうことが大切です。本サイトのトップページにはセルフチェックシートを掲載しています。相談先に迷ったときは確認してみてください。
