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離婚協議中は、まだ夫婦間での話し合いが成立している段階です。財産分与の協議においては、住宅ローンなどの負債も重要な検討事項となります。
本記事では、名義や残債の状況に応じた住宅ローンの取り扱いの基本をわかりやすく解説します。
夫婦共有の「自宅」が離婚時に重荷になる理由
住宅ローンの返済が残るなかで離婚協議に入ると、「自宅の取り扱い」は夫婦ともに大きな課題となります。特に妻にとっては、子どもへの配慮や生活基盤の安定を考慮し、今の家に住み続けたいと思うことが多いものです。
しかし、住宅ローンは銀行との契約に基づいて設定されているものなので、妻や夫が勝手に名義変更、債務の移転等を行うことはできません。契約関係が面倒という理由で、双方が感情的な対立に至っては、なおさら事態が泥沼化します。
離婚協議で不動産の財産分与を取り扱う際には、まず双方が冷静になり、「誰の名義か」「ローンの残債がいくらあるか」「資産価値はどうか」などの基本情報を整理することが重要です。
財産分与の前に確認すべき2つのポイント
不動産の財産分与に際しては、まず以下の2点を明確にしておくことが大切です。
自宅の名義とローン契約者の確認
まずは登記簿謄本とローン契約書を広げ、次の点を明確にしましょう。
- 不動産の名義（夫単独／妻単独／共有）
- ローンの契約者・連帯債務者・保証人の有無
- 持ち分割合
妻に「住み続けたい」という気持ちがあっても、名義やローンの契約状況によっては現実的に厳しいケースもあります。
不動産の価値とローン残高
不動産の「時価」とローン残高を比較し、その物件が妻にとっての財産分与の対象かどうかを判断します。
- 時価 ＞ 残債（アンダーローン）…財産分与の対象
不動産の売却で生じる利益は、夫と妻が折半する形となります。 - 時価 ＜ 残債（オーバーローン）…財産分与対象外の場合もあり
不動産の売却で生じる損失は分与対象とはならない場合もあります（マイナス分は折半の対象とならない場合もあります）。
簡易査定で十分なので、不動産会社に依頼して対象不動産の時価を客観的に把握しましょう。
ローンが残る家の財産分与：4つの方法
売却して清算
最もトラブルが少ないと言われる方法が、自宅の売却代金で住宅ローン残債を完済する選択肢。アンダーローンであることが前提となります。ローンを完済して余剰が生まれれば、夫婦で折半して財産分与とします。
なお、オーバーローンの状態で売却・清算したい場合には、任意売却という特殊な手法が検討されます。
妻が住み続ける
妻に十分な収入と信用力があれば、ローンの名義を妻に変更した上で家に住み続けることも可能です。ただしその場合、銀行の承認が必要となり、手続きには時間と労力がかかることを承知しておきましょう。
なお、ローンを夫名義のままにして妻が住み続けることも可能ですが、将来的に夫が滞納するリスクや相続時等の複雑な問題を想定すれば、あまりおすすめできる方法ではありません。
夫が住み続ける
夫が家に残り、妻は持ち分や返済義務を放棄する、というパターンです。放棄の代償金として、妻が持ち分相当の現金を受け取るケースもあります。
もし妻が連帯保証人や連帯債務者になっている場合は、将来の夫の滞納リスクに巻き込まれないよう、正式に名義を外すための手続きを行うべきでしょう。
名義・ローンを共有したまま継続
あえて共有状態を維持する選択もありますが、将来的なトラブルを防ぐためには、期限や方針をあらかじめ協議して文書化しておくようおすすめします。
離婚協議書に明記すべきこと
離婚後の不動産トラブルを防ぐには、協議した内容を「協議書」にまとめることはもちろん、可能であれば「公正証書」にしておくことが重要です。最低でも、協議書には次の点を明記しておきましょう。
所有権と名義変更
- 誰が家を取得するのか
- 名義変更の期限と登記費用の負担者
後のトラブルを防ぐため、これら2点を必ず話し合って協議書に記載します。
ローン返済の取り決め
- 誰がいくら支払うか
- 分担や滞納時の対応
将来、想定外の滞納リスクに巻き込まれないよう、詳細な数値まで記載しておきましょう。
売却・損失時の取り決め
自宅の売却を前提として協議する場合には、売却条件や損益の分担方法まで明記しておきましょう。
公正証書化のすすめ
離婚協議書を公正証書にしておけば、もし夫の支払いが滞った場合、裁判をせずに強制執行することが可能です。将来のリスクに備え、離婚協議書の公正証書化を強くおすすめします。
ひとりで抱え込まず専門家に相談を
不動産が絡む離婚協議には法的な問題や契約上の問題が関連するので、穏当な結論を導き出すためには専門家のサポートを受けることがベストです。状況に応じ、次のような専門家へ相談してみましょう。
- 弁護士：協議書作成や交渉支援
- 司法書士：名義変更手続き
- FP：家計設計や住宅資金計画
- 不動産会社：査定や売却サポート
費用に不安がある場合は、法テラスや自治体の無料相談窓口の活用を検討してみましょう。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚と不動産の問題に強い安心のサポート体制
離婚時に住宅ローンや自宅の名義問題が絡んだ場合、不動産の処分や財産分与が複雑化しがちです。不動産あんしん相談室では、離婚問題に強い弁護士と連携し、協議書の作成や売買契約書・重要事項説明書などの関連書類まで、必要に応じてトータルでサポートしています。
また、オーバーローン状態の物件でも、任意売却を活用することで売却を可能にするだけでなく、「住み続けたい」という希望に寄り添い、リースバックや住宅ローンの組み換えといった柔軟な提案にも対応可能です。
住宅とローンの問題を専門家と一緒に整理することで、離婚後の暮らしをより良い形で再スタートできる可能性が広がります。
ご相談はLINEからも受け付けています。お気軽にご連絡ください。
専門家に相談して協議内容を公正証書化する
住宅ローンと不動産が絡む離婚協議では、まず感情を排除することが大事です。いったん感情を排除し、法的・経済的視点をもって着実な歩みを進めることが大切です。
そのためには、名義やローンの整理、協議書の記載、公正証書化などの各種準備が必要です。専門性の高い準備となるので、疑問や不安があれば、早めに専門家に相談するようにしましょう。
