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住宅ローンは通常35年ローンといった長い期間返済をしていきますので、離婚の際、持ち家の住宅ローンが残っていることはよく起こることです。住宅ローンが残った家はどう処分すればよいのでしょうか。
また、離婚後に夫婦のいずれか一方が今の家に住み続けたいということもあります。住宅ローンが残っている家に住み続けるにはどうすればよいのでしょうか。
今回の記事では、このような疑問について、よくあるトラブル事例を挙げて解説します。また、よくある質問についても回答します。
よくある離婚後の住宅ローントラブル事例
以下では、離婚後によく起こる住宅ローンのトラブル事例を4つ挙げ、それらの対処法をそれぞれ解説します。
連帯保証人として返済するように連絡がきた
夫婦の一方を主債務者とし、他方が連帯保証人となる住宅ローンの形態があります。この場合、離婚をしたからといって連帯保証人を外れることはできません。銀行は、連帯保証人の返済能力を考慮してローンを通しているからです。
ローンについてはあくまで名義人が主債務者であり、名義人が返済を続ける必要がありますが、名義人の返済が滞った場合には連帯保証人がローンを返済しなければなりません。
連帯保証人になっていると離婚後もローンの返済をしなければならなくなるリスクがあります。
事前の根回しでトラブル回避
離婚後に連帯保証人としての支払いリスクトラブルを回避するためには、離婚時に事前の根回しが必要です。
連帯保証人から外れるのは難しいと説明しましたが、不可能なわけではありません。支払い能力のある新たな連帯保証人を探し、銀行の承諾を得られれば可能ではあります。
資金に余裕があれば、家の買い取りを検討してもよいでしょう。自宅を買い取って自分のものにしてしまえば、連帯保証人の支払いリスクにおびえることはありません。
資金に余裕はないが連帯保証人としての責任を負いたくない人は、自宅を売却してきれいさっぱり清算するのも手です。
退去命令の通知が来た
離婚後に持ち家に住み続ける場合、物件の名義やローンの名義が相手のままですと、突然退去命令の通知が来る場合があります。
これは、ローンの名義人がローンの支払いを滞ったためです。ローンの名義人が住んでいない場合には、名義人がローンを支払うモチベーションがありません。よって支払いが滞る可能性が高くなります。
安心して住み続けるには不動産屋さんに相談を
退去命令の通知を避けるためには、自宅を買い取って自分の名義にする、ローンの借り換えを行うなどの方法がありますが、自分一人では対処が難しい場合が多いでしょう。
安心して住み続けるためには、離婚問題に詳しい不動産屋さんに相談することをおすすめします。
ペアローンで思うように処分できない
ペアローンを組んで自宅を購入している場合、名義も共有となっていることが通常ですので、自宅を売却するためには夫婦双方の同意が必要となります。一人が勝手に売却手続きを進めることができません。
また、住宅ローンの名義変更は原則として難しいため、ペアローンの名義を単独名義にすることは難しいでしょう。
自宅全部の売却は双方の同意が必要となりますが、持分のみの売却は単独で可能であるため、持分のみが勝手に売却されているケースもあります。
不動産屋さんに相談しよう
ペアローンで思うように自宅を処分できない場合、不動産屋に相談してみましょう。自宅に引き続き住み続けたいのであれば、相手の持分を買い取って自分の単独名義にしたり、リースバックを行って一度売却し、家賃を支払って住み続けるという方法もあります。
オーバーローンと言われた
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が自宅の売却金額を上回っている状態をいいます。つまり、自宅を売却しても住宅ローンが残り続ける状態です。ローンの残債分の返済が負担となる可能性があり、売却は難しいケースが多いでしょう。
弁護士・不動産屋さんの力を借りよう
オーバーローンの場合、ローンの残債を一括返済することは基本的に難しい場合が多いでしょう。
離婚後も夫婦のどちらかが住み続け、引き続きローンを返済するのであれば一括返済をする必要はありません。ローンの返済方法については弁護士や不動産屋さんの力を借りて元夫と交渉してみましょう。
なお、オーバーローンでもどうしても自宅に住み続けたいのであればリースバックという方法があります。詳しくは不動産屋さんに相談してみてください。
「一般社団法人不動産あんしん相談室」の解決事例
離婚後にオーバーローンを疑われていた自宅を売却できた事例
大阪府の40代男性。離婚時に自宅の売却のため複数の業者に査定をしてもらったところ、オーバーローンという返答だった。
離婚不動産トラブルを専門としている不動産あんしん相談室に査定を依頼したところ、オーバーローンぎりぎりではあるものの、「もう少し高く売れるかも」と言われ、依頼を決めた。その結果、査定額よりも400万円も高い金額で売却できた。
参照元：一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP https://anshin-soudan.net/service2/
遠方でも離婚に伴う自宅の名義変更がスムーズにできた事例
長崎県の50代女性。離婚により家を元夫名義から自分の名義にしたいと思い、いくつかの不動産会社や銀行に相談したが、明確な答えが得られなかった。困り果てていたところ、インターネットで不動産あんしん相談室を知った。遠方だったが連絡は密にあり、精神的な負担もなく、スムーズに名義変更ができた。
参照元：一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP https://anshin-soudan.net/service2/
離婚と住宅ローンのFAQ
離婚と住宅ローンにまつわるよくある質問4つに回答します。同様の疑問を抱えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
ローン返済は養育費と相殺できるか
離婚の際に残ってしまったローン返済と養育費は法律上相殺できないと定められています。なぜなら、養育費は子どもの養育のために必要な費用であり、ローン返済と相殺されてしまうと、子どもの生活や将来が不安定になるからです。
ローンが残った状態で家の名義変更はできるか
家の名義変更自体は可能ですが、ローンが残った状態ですと銀行が名義変更を認めてくれない可能性が高いです。
また、金銭消費貸借契約書に家の名義変更ができない旨の規定がある場合も、名義変更はできません。ローンの一括返済か、借り換えを検討しましょう。
妻が住み続け、夫がローンを払うということはできるか
離婚時に夫婦間で合意することにより可能です。ただし、将来的に夫のローン支払いが滞るおそれはあります。離婚時に協議離婚書を作成しておくなどして、このようなリスクに備えておきましょう。
住宅ローンの名義変更はできるか
住宅ローンの名義変更はできないのが原則です。住宅ローンの名義変更ができてしまうと、返済能力が変動してしまうためです。ただし、新たにローンの名義人となる人の返済能力が十分である場合には、銀行の審査を経てローンの名義変更が認められる可能性があります。
住宅ローンがペアローンだった場合も、離婚による名義変更は難しいのが現状です。どうしてもローンの名義変更をしたいときは、家の名義変更と同様、ローンの一括返済か、借り換えを検討しましょう。
