離婚後も今の家に住み続ける方法とは？

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子どもの学校の問題などから、離婚後も、いまの家に住み続けることを希望する人は少なくありません。リースバックを利用したことで解決できた不動産トラブルと、その解決策についてまとめています。

離婚後の持ち家はどうなる

離婚後の持ち家をどうするか、といった点については、さまざまなケースが考えられます。例えば夫または妻がそのまま住み続けたいと希望するケースもありますし、逆にお互いがその家に住む意志がないケースも考えられます。

さらに、購入時にローンを組んだ場合には、離婚時にローンの残額があるかないかといった点でも選択肢が変わってくることになります。

離婚後も持ち家に住み続けるリスク

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの返済が滞る可能性がある

相手の名義となっている持ち家に住み続けることになり、さらにローンの残債がある場合には、支払いの滞納が起きる可能性がある、という点がリスクとして考えられます。そのままローンの支払いが順調に行われていれば特に問題は発生しませんが、場合によっては経済的な理由などにより支払いが難しくなる可能性もゼロではありません。

もし住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合には、強制的に退去を命じられてしまい住む場所を急に失うといった状況も考えられます。

連帯保証人としてローンの支払い義務が発生する可能性がある

家を購入するにあたってローンを組む際に、片方が連帯保証人としている場合があります。例えば夫がローンの名義人、妻が連帯保証人となっているケースなどです。このケースにおいても、もし夫がローンを支払えなくなり滞納してしまった場合には、連帯保証人である妻にローンの支払い義務が発生することになります。

名義人が無断で売却してしまう可能性がある

家を売却する権限はその家の名義人が持っています。この点から、例えば名義人ではない妻が持ち家に住み続ける場合には、夫の一存により家を売却されてしまう可能性も考えられます。ローンの支払いが厳しくなり売却することで住宅ローンの完済が可能な場合には、売却を検討する可能性はゼロとはいえません。

もし無断で家を売られてしまうと、その家の所有権は第三者が持つため、これまで家に住んでいた場合でも退去をしなければならず、急に住む家を失ってしまいます。

住宅ローンが残っていない場合

財産分与で家の名義を夫から妻に変更する

離婚後、不動産の名義を家に残るほうとし、家を出るほうに適正な不動産評価額に基づいた財産分与をします。たとえば、夫名義だった家を妻の名義とし、家を出た夫に対して適正な財産分与を行います。

財産分与の比率は、原則として夫と妻が1/2ずつですが、分与の比率は双方の話し合いの上、任意で決めることも可能。家に残るほうの経済事情などを考慮し、たとえば妻が80％で夫が20％にしても法的には問題ありません。

まだ子供が児童や学生であれば、離婚を理由に生活環境を変えること（転校や転居など）を望まない親が多いことでしょう。子供のいる家庭であれば、多くの場合、妻が親権を取得しているという事情に鑑みると、「妻と子供が家に残り、夫が家を出ていく」というケースは大変多く見受けられます。

家の査定額によっては妻が代償金を支払

離婚をめぐり名義を夫から妻へ変更した場合、財産分与の観点から、妻は夫へ財産分与に相当するお金を支払う必要が生じるかもしれません。この際に支払うお金のことを、代償金と言います。

たとえば、家の評価額が2000万円で財産分与比率が夫婦1/2ずつだった場合、家に残る妻は夫へ財産分与分として1000万円を支払う必要があります。支払う現金が妻の手元になく、かつ当面の経済的な自立が難しい場合には、夫と話し合いのうえ財産分与比率を変更するか、または夫に財産分与を放棄してもらうことも可能です。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンの借り換えをする

住宅ローンの借り換えをし、ローンの名義を妻に変更すれば、妻や子供は引き続き同じ家に住むことができます。

ただし、住宅ローンの借り換えをするためには、妻に相応の信用力がなければなりません。たとえば、近い過去にローンの滞納履歴があり、いわゆるブラックリストに金融事故情報が登録されていれば、ほぼ借り換えは不可能でしょう。あるいは、ブラックリストに登録されていなかったとしても、すでに他社から大きな借り入れがある場合には、借り換えのための審査に通らない可能性もあります。これらの問題がないならば、借り換えして妻が家に住み続ける方法も選択肢の1つになるでしょう。

なお、実質的な借り換えの手法には「免責的債務引受」と「夫婦間売買」の2種類があります。免責的債務引受とは、銀行等の了承を得た上で、夫名義の住宅ローンを妻が引き継ぐ方法で、夫婦間売買とは、妻が自分でローンを組んで夫から家を買う方法です。どちらを選択するにしても、妻の信用力や経済力は必須の条件となります。

売却してローン返済

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、住宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態のこと。売却で得たお金を残債に充てて住宅ローンの返済がなくなれば、離婚後は妻も夫もだいぶ身軽になるのではないでしょうか。売却に伴うプラス分が大きければ、財産分与

で得たプラス分を元手に、妻は新たな家探しができるかもしれません。

離婚に伴う不動産の処遇に際し、アンダーローンの家を売却することは、円満な解決に至る可能性の高い有効なケースの1つです。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、住宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態のこと。この場合、売却金だけでは住宅ローンを完済できないため、もし売却して家を手放したいならば、基本的には自己資金を追加投入することが必要です。十分な預貯金があれば良いのですが、ない場合にはフリーローンなどの借り入れも検討することになるでしょう。

オーバーローンで、なおかつ十分な預貯金もなく借り入れの目途も立たない場合には、原則として売却できません。理由は、家の抵当権を抹消できないからです。

原則として抵当権が残ったままの家を売却することはできませんが、債権者（銀行など）は、住宅ローンの完済目途をもって抵当権抹消に応じる形となります。結果、完済できないオーバーローンの状態では家を売却できない、という理屈です。

もし、同様の状態で家を売却したいならば、金融機関と交渉して例外的に抵当権を外してもらう「任意売却」という方法を検討する必要があるでしょう。

リースバックを使えば家を売却しても住み続けられる

アンダーローンであれオーバーローンであれ、売却した家は購入者へ明け渡さなければなりませんが、もし、そのまま同じ家に積み続けたいならばリースバックという手法が有効です。

リースバックとは、第三者に自宅を売却し、購入者に大家さんとなってもらって家賃を払いながら同じ家に住む手法。子供を転校させたくない方、今まで通りの近所付き合いを維持したい方などには有効な選択肢となるでしょう。

オーバーローンで任意売却をした家であっても、リースバックは可能です。ただし、手続きや交渉、購入者探しなどは煩雑となるため、基本的には専門家の力を借りる形となります。

ローンの支払を公正証書にする

住宅ローンが夫名義だったとしても、家を出た夫が住宅ローンの返済を続けていれば、妻や子供はそのまま同じ家に住み続けることが可能です。

一見、夫には理不尽な事態にも見えますが、たとえば離婚の原因が不倫だった場合などには、その慰謝料として夫が住宅ローンを引き受ける例は珍しくありません。

あるいは、性格の不一致などの一般的な離婚原因だったとしても、妻から月々一定額のお金を夫へ入金し、夫が自己資金とあわせて住宅ローンを返済すれば、妻は借り換えなどの煩わしい手続きをする必要もありません。

ただし、いずれの方法で名義人の夫から住宅ローンを返済してもらう場合でも、「ローンを完済したら家の名義を妻に変更する」という公正証書を残しておくことが大事。公証人に公正証書を作成してもらえば、ローンの完済時、家の所有権をめぐる紛争が起こるリスクを抑えられる可能性があるからです。

なお、仮に公正証書を作成して夫がローンの支払いを引き受けたとしても、返済中、夫の経済状態が困窮してローンを返済できなくなれば、妻が住む家は競売にかけられる可能性もある点も理解しておきましょう。もとより、妻が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者となっている場合、夫のローン返済が滞れば妻に返済請求が入ります。離婚しても、連帯保証人や連帯債務者の立場が消滅するわけではありません。

離婚後もいまの家に住み続けることができた事例

リースバックで住み続けた後、自宅の買い戻しに成功

大阪府の50代女性。夫が病気で寝たきりになってしまい、住宅ローンが払えなくなり生活が困難に。その後、離婚することになったが、元夫が生活保護を受けるにあたって不動産を売却する必要が出てきたため、一般社団法人不動産あんしん相談室に相談。一般社団法人不動産あんしん相談室が自宅を買い取り、しばらくリースバックしながら住み続けた。その後、住宅ローンの審査が通り、自分の家の買い戻しをすることができた。

参照元：一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP　 https://anshin-soudan.net/service3/

リースバックについて
一般社団法人不動産あんしん相談室の
公式HPから相談する

まとめ

離婚をきっかけに家を売却することになったとしても、リースバックによって引き続き同じ家に住み続けられる可能性があります。お子様の教育環境や生活環境を変えたくない方、近所に様々な事情を噂されたくない方、子供と過ごした家に愛着のある方などは、ぜひリースバックを検討してみましょう。

リースバックを成立させるためには、専門的な知識や経験、高度な交渉スキルなど、様々な要素が必要となります。経験のない一般の方が簡単にできる手続きではありません。離婚後の家の処遇についてお悩みの方は、まずは専門家に相談してみると良いでしょう。