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これまで住んできた家が夫名義だったとしても、婚姻期間中に夫婦の協力によって取得または形成された財産の場合は、財産分与の対象となります。こちらの記事では、離婚に伴って夫名義の家を財産分与する方法について解説していきます。
財産分与について
夫の単独名義で取得した家であっても、それが婚姻期間中に購入され、生活費の負担や家事・育児など夫婦の協力によって維持されてきたものであれば、「夫婦が協力して築いた共有財産」と評価されます。そのため名義にかかわらず、原則として財産分与の対象となり、折半を前提に分けるのが基本です。
離婚時の財産分与とは？流れ・財産の種類・評価方法などについて解説
夫単独名義でも、妻の権利は認められている
住まいが夫の単独名義となっているケースでも、名義を根拠として夫が妻を強制的に退去させることはできません。婚姻期間中には、その住まいの代金を返済した分は妻にも権利があり、夫が名義人だったとしても婚姻関係が継続している限りは妻に占有権原と呼ばれる権利があります。夫婦間に、無償での使用貸借関係があるとされる権利を占有権原と呼びます。
加えて、妻は家に関する財産分与を請求する権利も持っていることから、例えば離婚する際に家を売却した場合には、妻も売却金の半分を受け取る権利があります。
夫名義の家の財産分与方法
上記でも触れていますが、たとえ夫の単独名義となっている家でも、共有財産の場合財産分与方法は変わりません。具体的には下記のような方法が用いられます。
売却して現金を分け合う
家を第三者に売却し、ローン残債や売却にかかった費用を差し引いた残額を、夫婦で原則折半する方法です。現金化するため分け方が明確で、後々のトラブルになりにくい点がメリットです。一方、売却のタイミングや市場価格に左右されるほか、子どもの学区や住み替え先の確保など、生活面の調整が必要になります。
一方が住み続け代償金を払う
夫または妻のどちらかが家に住み続け、その代わりに相手へ「代償金」を支払う方法です。家の評価額から住宅ローン残高を差し引いた実質的な財産価値を算出し、その半分を現金で支払うのが一般的です。住環境を維持できる反面、代償金を用意できるか、ローンの名義変更が可能かが大きな課題となります。
単独所有者がそのまま所有する
夫名義のまま家を維持し、他の預貯金や退職金など、別の財産で妻の取り分を調整する方法です。家を売らずに済むため、住み替えの負担はありませんが、住宅に偏った分配となりがちで、公平性を確保するためには全体の財産状況を正確に把握する必要があります。評価方法を誤ると後日の紛争につながる点にも注意が必要です。
財産分与の範囲は購入時やローンの状況に応じて変わる
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結婚前に購入した家
婚姻前に取得した不動産は原則として特有財産ですが、結婚後も住宅ローンを返済している場合は、その返済により形成された持分については夫婦の協力によるものと評価され、婚姻期間中に返済したローン相当分のみが財産分与の対象となります。 -
頭金を特有財産から出した
結婚前の預貯金や相続財産など、夫の特有財産から頭金を支払っている場合、その頭金部分は特有財産として扱われ、原則として財産分与の対象外になります。 -
購入資金を親から援助してもらった
親からの資金援助が贈与と認められる場合、その部分は夫個人への贈与として特有財産に該当し、原則として財産分与の対象にはなりません。
離婚後も夫名義の家に住み続けるには
原則として家の名義はそこに住んでいる人にする必要があります。またローンが残っている場合には、ローン名義と住んでいる人の名義が一致していなければなりません。このような場合に妻がその家に住み続ける方法について解説していきます。
財産分与で居住権を得る
話し合いによって双方の合意が得られた場合には、所有権は夫のまま、妻が居住権のみ取得することも可能です。
元夫から家を借りる
家の名義人となっている元夫から、「家を借りる」という形で住み続ける選択肢も考えられます。この場合には、無償で済むことができる使用賃借契約を結ぶ方法、家賃を支払いながら済む賃貸借契約を結ぶ方法があります。
もしローンが残っている場合にも、賃貸借契約を結び家賃を支払う形でその家に住むことで、元夫によるローンの滞納リスクも下げられる可能性もあります。ただし、住宅ローンが残っている家を賃貸することを金融機関側に認めてもらえない場合もあるため注意が必要です。
住宅ローンの名義は夫のままで、夫が家を出て妻と子が住み続ける
3つ目の方法として、住宅ローンの名義は夫のまま、夫は家を出て妻が住み続ける方法もあります。もし住宅ローンがある場合には、上記で紹介しているいずれの方法も金融機関からの承諾が必要となります。この方法は話し合いで可能ではあるものの、元夫にメリットがほぼないため、現実的には難しい方法と考えられます。
また、離婚の原因が夫の浮気などの場合には慰謝料的な請求をすることができますし、収入が低い・子どもがいるなどの場合には、扶養的財産分与の請求を行うという形でローンの支払いを続けるというケースが考えられます。
ただし、元夫側で住宅ローンの支払いが滞った場合には、家が競売にかけられてしまうリスクもあります。例え元妻や子どもが住んでいる場合にも手続きは進められるため、最終的に強制退去を迫られてしまいます。
離婚後に妻が夫名義の家に住むリスク
ローンの支払いが滞った場合、家を差し押さえられる可能性がある
家の名義もローン契約者も夫のままで離婚後に妻だけが住み続けると、住宅ローンの返済が夫の事情で滞った場合でも、妻にはそれを止める法的手段がほとんどありません。滞納が続けば金融機関は抵当権を実行し、家は競売にかけられる可能性があります。たとえ妻が居住していても例外ではなく、突然立ち退きを迫られるリスクを常に抱えることになります。
住宅ローンの規約違反になる可能性がある
多くの住宅ローンは「債務者本人が居住すること」を条件としています。離婚後、名義人である夫が住まず、妻だけが住み続ける状態は、金融機関から見ると契約条件に反するケースがあります。規約違反と判断されると、一括返済を求められたり、条件変更を拒否されたりするおそれがあり、結果的に住み続けられなくなるリスクにつながります。
勝手に家を売却される可能性がある
家の名義が夫のままであれば、法的には夫が単独で売却手続きを進めることが可能です。離婚時に口約束で「当面は売らない」と決めていても、資金繰りの悪化や再婚などをきっかけに、夫が突然売却を決断することもあり得ます。妻は居住者であっても所有権がないため、売却を止められず、住まいを失う危険性があります。
自分の判断で売却や賃貸契約ができない
妻が住み続けていても、家の所有者が夫である以上、売却や第三者への賃貸、リフォームなど重要な判断はすべて夫の同意が必要になります。生活環境を変えたいと思っても、自分の意思だけでは何も決められず、交渉が難航すれば身動きが取れなくなります。将来設計を立てにくく、経済的にも精神的にも不安定な状態に置かれる点が大きなリスクです。
夫名義の家を妻のモノにするには
離婚後も元夫名義のままの家に住み続けることは、多くのリスクを抱えるためおすすめできません。安心して暮らし続けたいのであれば、名義や権利関係を整理し、その住まいを正式に自分のものにする手続きを取ることが重要です。夫名義の家を妻のモノにする方法を紹介します。
夫名義の家を自分の名義に名義変更する
住宅ローンが完済されており、離婚協議の結果として家を財産分与で取得できた場合は、所有権移転登記を行うことで名義を自分に変更できます。この場合は実質的に「名義変更」だけで済み、金融機関の承諾も不要です。離婚協議書や調停調書をもとに登記を進めることで、法的にも自分の資産として明確になります。
夫婦間売買で買い取る
代償金の支払いだけでは合意に至らない場合、妻が自己資金などの特有財産を使って、夫から家を「売買」という形で買い取る方法があります。形式上は通常の不動産売買と同じ扱いとなり、売買契約書を作成して所有権移転登記を行います。財産分与とは異なるため、譲渡所得税や不動産取得税など税務面の確認が必要になる点が特徴です。
ローンがある場合は借り換える
住宅ローンは原則として名義変更ができず、債務も財産分与の対象外とされるため、契約者である夫が返済義務を負い続けます。妻が家を自分のものとして取得するには、ローンも自分名義に切り替える必要があり、そのためには新たに住宅ローンを組み直す「借り換え」が不可欠です。金融機関の審査を受け、返済能力が認められなければ実現できません。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
夫名義の家に関するトラブルにも対応
離婚に伴う不動産の問題は、法律の知識だけでなく、不動産取引や当事者間の交渉力まで求められる非常に専門性の高い分野です。そのため、離婚と不動産の両方に精通した弁護士や不動産会社へ相談することが重要になります。不動産あんしん相談室では、夫名義の家がオーバーローンの状態であっても、任意売却とリースバックを組み合わせるなど、住み続けられる現実的な選択肢を提案できるので、ぜひ相談してみてください。LINEでも無料相談を受け付けていますので、気軽に相談をしてみてください。
