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離婚調停中、住宅ローンが残った自宅の扱いは妻にとって大きな悩み。売るべきか、住み続けるか、誰が住宅ローンを返済するのか。当記事では法的な原則論を踏まえつつ、妻がとるべき現実的な対応策を整理します。
離婚調停中とは、夫婦だけの話し合いでは条件がまとまらず、裁判所を介して協議を進めている段階を指します。この場では財産分与が大きな争点となり、住宅ローンを含む負債も対象に含まれます。
住宅の価値がローン残高を上回ればプラスの財産として扱われ、逆に残債の方が多い場合はマイナスの負債として取り扱われます。そのため、売却するのか、一方が住み続けるのかといった判断は、離婚後の生活に直結する重要なポイントになります。
離婚調停で取り決めるべき住宅ローンの処分方法
離婚調停では「財産分与」が大きなテーマ。婚姻生活中に背負った借入も財産分与の対象に含まれるからです。
住宅ローンも夫婦で築いた生活を支えてきた債務であるため、原則は夫婦が分担するもの。ただし、一方が引き続き家に住みたいと希望する場合には、売却による清算、借り換えを伴う名義変更、あるいは養育費との相殺など、具体的な処理方法を調停で決めておくことが欠かせません。
売却して清算
もっとも一般的な手法は、自宅を売却してローンを完済し、残った利益を夫婦で分け合う方法です。不動産の時価がローン残高を上回る「アンダーローン」のケースでは有効で、金銭的にシンプルなためトラブルが少ない点がメリットです。まずは不動産会社に査定を依頼し、ローン残高とのバランスを確認することが出発点となります。
借り換えて名義変更
住宅ローンの名義変更は金融機関が原則認めないため難しいですが、条件を満たせば「借り換え」で実現できることもあります。離婚後にどちらかが住み続けたい場合、新たにローンを組み直し、その名義人が返済を引き継ぐ形です。新しい契約となるため、金融機関の審査に通る必要がありまが、住み続けたい側にとってはメリットの大きい選択肢の一つといえるでしょう。
養育費等と相殺または一緒に支払う
夫名義のローンが残った家に妻が住み続ける場合、養育費と住宅ローンを一体的に取り扱う方法もあります。たとえば「養育費と同時にローン返済を行う」、あるいは「養育費と相殺する」という形で調停時に明記しておけば、双方の負担が整理されやすくなります。ただし、金融機関の対応や書面での取り決めは欠かせません。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
公正証書×弁護士連携であなたの住まいを守る
財産分与での負債処理は、離婚協議書を公正証書としてまとめておくことで法的拘束力が強まり、安心して進められます。調停が難航する場合には弁護士のサポートを受けるのも有効でしょう。
「不動産あんしん相談室」では離婚案件に詳しい弁護士と連携し、住宅ローンや住まいに関する不安へ対応可能です。オーバーローン物件であっても任意売却やリースバック、ローン組み換えといった手法を用いれば、離婚後も家に住み続けられる道が開ける可能性があります。
家を残すか？それとも手放すか？それぞれのポイント
家を残すにも手放すにも、まずは以下の点を明確にしておく必要があります。
不動産評価とローン残債の確認
まずは、自宅の「正しい現在価値」と「ローン残高」を把握しましょう。これには不動産会社による査定と、銀行発行のローン残高証明書が必要です。ここを曖昧なまま交渉に入ると、不公平な財産分与になりかねません。
契約名義・保証人の確認
- 家の所有者は誰か（夫婦共有、単独名義）
- 住宅ローンの契約者と保証人の関係
これら2点は、法的責任の所在を明確にする上で非常に重要です。特に、妻が保証人や連帯債務者になっている場合、金融機関側の契約が変更されなければ、離婚後も妻にはその責任が残り続けます。
子どもと暮らす環境としての判断
家を手放すことは、お子さまの生活環境を変えることにもなります。通学や習い事、近所の友人関係。母として、今のお子さまの生活を守りたいと思うことは当然でしょう。
もし、お子さまと同じ家に残り住み続けたいと考えるならば、以後の生活を支える経済力や法的条件の整備について、今一度立ち止まって熟考する必要があります。
調停での交渉を有利に進めるためのステップ
離婚調停で交渉を有利に進めるための準備、ステップを見てみましょう。
必要な準備書類
まずは、最低でも以下の書類を準備してください。
- 不動産査定書（2社以上推奨）
- 住宅ローン残高証明
- 所有権や保証人の契約書類
- 夫婦の収支・財産一覧（預金・保険・借入など）
これらは、調停を有利に進めるための必要最低限の書類です。必ず準備しましょう。
弁護士や司法書士にサポートを依頼する
住宅ローンが関わる調停には、法律面でも不動産の面でも高い専門性が求められます。妻が自力で対応できるものではないので、調停前には無料相談などを活用して専門家のアドバイスを受けるようにしましょう。特に弁護士との連携は、以後の交渉を有利に進めていく上で大きな支えとなります。
合意内容を必ず文書化する
調停で決まった内容は、必ず「調停調書」や「公正証書」などとして文書化します。口約束や曖昧な合意は、数年後にトラブルを招くことがあるのでご注意ください。
文書には、家の処分方法やローンの支払い義務、名義変更、住み続ける期間等々、細部までしっかりと記載しておくことが大切です。
後悔しない選択のために
住宅ローン残債のある自宅と、どのように向き合うべきか。今後の人生を大きく左右する大きな分かれ道となります。
同じ家に住み続けたい、家も子供の生活も守りたい、という気持ちは尊重されるべきですが、それを現実にするためには、法的にも経済的にも多くの確認と準備が必要です。焦らず、ひとつずつ情報を整理し、信頼できる専門家とともに、後悔のない道を選びましょう。
