独身時代に購入した不動産の財産分与

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こちらの記事では、不動産の財産分与の基本から、不動産の財産分与の例について紹介しています。財産分与の計算方法や考え方などをまとめていますので、参考にしてください。

不動産と財産分与の基本

財産分与とは、離婚時や離婚後に夫婦の財産を分けることをいいます。ただし、財産には「共有財産」と「特有財産」の2種類がある点に注意が必要です。例えば、婚姻期間中に夫婦で築いた財産である「共有財産」は、財産分与の対象となります。対して、夫婦それぞれが相手の協力なしで築いた「特有財産」は財産分与の対象外となります。特有財産には独身時代の貯金などが該当します。

また、不動産を購入する場合には「持分割合」という言葉が出てくることがあります。これはひとつの不動産を複数人で所有する場合に、それぞれの共有者が持つ権利の割合を示しています。しかし財産分与においては持分割合に関係なく、共有財産を1/2に分配することが原則となっています。

結婚前に購入した不動産の財産分与するケースと計算方法

結婚前に築いた財産は「特有財産」となるため、原則として財産分与の対象外となります。ただし、婚姻期間中にローンの返済を行っていたなどのケースについては、その部分は共有財産とみなされる可能性があります。ここでは、共有財産と判断された具体例をいくつかご紹介します。

婚姻期間中にローンを返済していた場合

結婚前に3,000万円の物件をフルローンで購入しており、結婚後に500万円分のローンを支払ったケースについて見ていきましょう。この場合には、結婚後に支払った500万円分が財産分与の対象となります。

財産分与を行う場合、基本は1/2で分割するためにそれぞれ250万円ずつ受け取ることになりますが、不動産は分割できませんので250万円分を別の財産と交換するか、特有財産から持ち出して支払うことになります。

結婚前に特有財産から持ち出したケース

続いて結婚前に3,000万円の物件を購入したケースです。こちらでは頭金として300万円を支払い、2700万円のローンで購入し、結婚後に500万円を返済しています。

この場合も、前述のケースと同様に結婚後に支払った500万円分が財産分与の対象となりますので、250万円を別の財産と交換するか、特有財産から持ち出しをして支払いを行います。

結婚後に物件が値上がりしたケース

3つ目のケースとして、結婚前に夫が2,000万円で家を購入しており、さらに夫が頭金として200万円として支払ったケースです。こちらの場合、1,800万円のローンのうち婚姻期間中に300万円を返済しており、3,000万円で売却ができています。そのため、売却益の1,000万円は財産分与の対象となりますので、返済分に按分して計算を行うことになります。

計算方法としては、まず「頭金200万円」と「婚姻後の返済額300万円」で、総支払額が500万円となります。500万円のうち300万円を婚姻後に返済していることから、60％が財産分与の対象となります。つまり、売却益である1,000万円の60％である600万円を財産分与分として計算すると、それぞれ300万円ずつ受け取ることになります。

さらに夫は頭金の支払いを行っているため、特有財産分として残りの400万円も受け取るという計算ができます。すなわち、売却益の1,000万円は下記のように分配されます。

• 夫：財産分与分300万円＋残り分（頭金分）400万円＝700万円
• 妻：財産分与分300万円

実際の計算を行う場合には、さまざまな計算方法があります。もし話がうまくまとまらないようであれば、不動産に詳しい弁護士にご相談ください。

特有財産と認められる条件とは

特有財産を立証する必要がある

ここまで特有財産について紹介してきましたが、「特有財産として認められるのはどうしたら良いのか」と疑問に感じている人がいるかもしれません。民法762条第2項では、「特有財産かどうか明らかではない財産については、すべて共有財産と推定される」としています。すなわち特有財産であると主張したい場合には、立証を行う必要があります。

特有財産部分を証明するものとは

結婚前に購入した不動産において、共有財産部分について証明したい場合には、下記のような書類の提出が必要になります。

• 自宅の購入費用がわかるもの：不動産売買契約書、建築請負契約書
• 住宅ローンの借入額がわかるもの：金銭消費貸借契約書
• 頭金が特有財産であることがわかるもの：預貯金の取引履歴、贈与契約書

このような書類などを用意することにより、特有財産であるという点を証明していきます。