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住宅を購入する際、夫婦の共同名義とするケースがあります。このようなケースで離婚した場合には、できるだけ早めに共有名義状態の解消をすることが望ましいといえます。解消方法は、売却や買取、財産分与による折半などさまざまな方法があります。
離婚時に不動産の共有名義を解消すべき理由
離婚後もどちらか一方が居住し続けるにあたり、共有名義のままにしておくという選択肢もなくはありません。しかし後々さまざまなトラブルに発展するリスクを抱え続けることになりますので、できるだけ解消しておくほうがよいでしょう。
元パートナーが持分を売却する
共有名義のままにしておいた場合、元パートナーが自身の持分を第三者に売却する可能性があります。自分の持分のみであれば他の名義人の同意なしで売却ができますので、知らない間に第三者と共有関係となってしまうリスクがあります。このような状態になってしまうと、例えば売却や建て替え、大規模なリフォームを行いたいと考えた場合、名義人全員の同意が必要となることから、合意を形成することが難しくなるなど、トラブルに発展する可能性が考えられます。
離婚後も元パートナーとの関係が続く
離婚後も家を共有名義のままにしておくということは、離婚後も家を通じて元パートナーとの関係が続くということを意味します。離婚した相手といつまでも連絡を取り合うのはストレスになりますし、そこからまたもめ事が生じる場合もあります。
有効活用ができなくなる
民法では、不動産が共有になっている場合、不動産を貸したりリフォームしたりする行為は、共有者の過半数で決するとされています。
また、不動産全体を売却処分したり、不動産全体に抵当権を設定する場合には、共有者全員の同意が必要となります。
つまり、持ち家を夫婦二人の共有名義のままにしていると、相手の同意を得なければ賃貸借やリフォーム、持ち家全体を売却処分したり抵当権を設定したりする行為ができません。
維持費がかかる
その家に住んでいなくても、不動産は所有しているだけで固定資産税がかかりますし、不動産業者などに管理を任せるにしてもお金がかかります。
また、その支払い方法についても、どちらがどの程度負担するかなどでトラブルになる可能性があります。
ローンの支払いでトラブルが起こる
離婚時にローンの支払いが残っている場合、離婚後も引き続きローンを支払い続ける必要があります。
例えばローンが元夫の単独名義で妻が引き続き持ち家に住み続ける場合、元夫は持ち家に住んでいないため、ローンを支払わなくても困りません。よって、ローンの支払いが滞る可能性があります。支払いが滞り続けると、最終的には持ち家が差し押さえられて競売処分されるリスクがあります。
また、ペアローンの場合、お互いローンの支払いが続くことになり、お互いが相手の連帯保証人となっていることが通常です。相手のローンの支払いが滞ると、連帯保証人である自分が支払わなければならず、返済の負担が増えるリスクがあります。
相続がややこしくなる
離婚後も持ち家を共有持分のままにしていると、共有持分権者である元夫が亡くなった場合には相続が発生します。元夫が再婚していた場合はその配偶者や子どもが相続し、全く知らない他人と持ち家を共有することになります。必然的にトラブルに発展する可能性が高くなります。
このように、将来的にさまざまなトラブルにつながる可能性があるため、共有名義の不動産を持っているのであれば、離婚の際に共有名義を解消しておくことをおすすめします。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚後に妻が共有名義の家に住み続ける方法もある
もともと共有名義で購入した自宅だったとしても、離婚後に住み続けるための方法はあります。ただし、上記でご紹介してきたように、共有名義となっている状態をできるだけ早く解消しないと、さまざまなリスクがあります。例えば相手の持分が売却されてしまい第三者との共有状態になったり、住まいを有効活用できない、ローンの支払いでトラブルが発生するなど、思いもしないところで発生するトラブルの可能性が出てくることです。
このようなリスクを未然に回避するためにも、離婚に詳しい不動産会社に相談することがおすすめです。自分ではどのように対応すれば良いかわからないことでも、専門家に相談することで解決につながる可能性もあるため、不明な点などがある場合には一度相談してみてください。
離婚時に家の共有名義を解消する方法
離婚をするということは今後生活をともにしなくなり、家族ではなく他人になるということです。共有名義の家に住んでいた場合、そのまま住み続けることも可能ですが後々トラブルに繋がる恐れがあります。共有名義を解消するための方法にはさまざまなものがあります。
第三者に売却する
財産分与時、最も一般的に行われているのが「第三者に売却する」という方法です。この方法では、元夫婦両方の持分について売却を行い、得られたお金を折半します。
ただし、ローンが残っている場合にはローン返済後の残額、オーバーローンの場合には債務が残ることになるため、それぞれの負担方法について夫婦で話し合って決定する必要があります。また、売却を行う際には夫婦両方の同意が必要となります。
財産分与で単独名義にする
財産分与で折半し、単独名義にするという方法もあります。ただし、家はその金額が大きいことから、名義人となる方は元パートナーに対してその他の財産を渡す必要があるといえます。
また、相手の浮気などが離婚原因となっている場合には、慰謝料込みで自分の財産分与の割合を多くするといったことも可能になりますし、もし離婚後の生活が経済的に厳しい場合については、「扶養的財産分与」を求めることもできます。
元パートナーから買い取る
これまで住んできた家にこれからも引き続き自分が住み続けたい、と考える場合には、元パートナーの持分を買い取るという方法があります。この場合には、相手の持分を買い取るための資金が必要となりますが、例えば特有財産の中から必要となる費用を出すことによって相手の持分の買取が可能となり、家を自分のものとすることができます。相手の持分を買い取った時点で共有状態を解消することができます。
元パートナーに売却
前述の「元パートナーから買い取る」と逆のパターンで、自分の共有持分を元パートナーに売却する方法も選択肢として考えられます。自身は特に住み続けるという希望は持っておらず、逆に相手はこのまま住み続けたいと考えている場合などにおいて、こちらの方法が用いられることがあります。自分の持分を相手に売却した時点で共有状態が解消されますが、元夫婦間での売却となることから、第三者に売却を行うパターンよりも迅速に進めることができます。
自分の共有持分のみ売却する
自分の共有持分について、元パートナーではなく第三者に売却する方法もあります。この場合、自分の持分を売却するにあたっては元パートナーと話し合う必要はありません。ただし、持分割合が半分未満の場合には、財産分与を行う場合と比較すると損となる可能性や、なかなか売却できない可能性もあることから、あまり推奨されない方法であるといえます。
これで解決！離婚後の共有持分の不動産トラブル事例
ここでは、離婚時の共有持分に関する不動産トラブルの解決事例を紹介します。
元夫との間に立って交渉も
神奈川県に戸建て住宅を保有していた50代女性。実父の土地に夫婦で共有持分として建物を建てたが、夫と離婚し建物の持分が2分の1になった。買い取り先を探していたもののなかなか見つからず、一般社団法人不動産あんしん相談室で買い取ってもらうことに。元夫との間に立って、手紙のやりとりをするなどの交渉も行ってもらうことができた。
参照元：一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP https://anshin-soudan.net/c_voice/44/
どの不動産会社も拒んだトラブルをスピード対応
京都府の40代女性。調停離婚を経て、元夫が名義人の家について持分の2分の1を取得。しかし残りは元夫の親族の持分であり、元夫もそのまま家に住み続けている状態。相手方は売却にも退去にも応じず、家賃相当額を支払うよう求めるも拒否。どの不動産会社も対応してくれなかったが、一般社団法人不動産あんしん相談室が相談から売却までスピーディーに対応し、共有持分のトラブルを解決。
参照元：一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP https://anshin-soudan.net/voice-service2/
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
共有名義の不動産トラブルは不動産屋へ相談！
離婚の際に自宅などの不動産を共有持分のままにしておくと、後々家賃を請求されたり売却時に同意が得られないなどといったさまざまなトラブルの種になってしまうおそれがあります。そういったトラブルが発生してから対応するよりも、離婚時に権利関係を明確にしておく方が手間やリスクを減らすことができるでしょう。
一般社団法人不動産あんしん相談室ではこれまでに数多くのトラブルを解決してきました。解決事例も豊富ですので、さまざまなケースの相談に対応することが可能です。
共有名義の不動産の財産分与の注意点
不動産の扱いについて意見が一致しない
離婚時の財産分与では、不動産の扱いが大きな争点になることがあります。たとえば、一方は「この家に住み続けたい」と希望し、もう一方は「売却してお金を分けたい」と考えるなど、意見が食い違ってしまうケースも少なくありません。最終的にはどちらかの方法を選ぶ必要がありますが、感情的な要素も絡みやすく、話し合いが長引いてしまうこともあります。
原則折半に納得いかない
不動産の持ち分割合は購入時の状況によって必ずしも1対1ではありませんが、財産分与においては原則折半とされています。そのためこの原則折半に納得がいかず、住み続けるにせよ売却するにせよ折り合わないということも珍しくありません。
住宅ローンの扱い
共有名義の不動産における最大の問題が住宅ローンの取り扱いです。一方が居住を続ける場合、そのままにしておくと住まないもう一方もローンの返済を続けることになってしまいます。ローン自体は基本的に名義変更することはできませんので、居住を続ける一方が新たに住宅ローンを調達し、一本にまとめて借り換えるなどの手続きが必要になります。
相手が名義変更に協力してくれない
離婚に至るということはすでに関係性が崩壊してしまっていることが多いと思いますが、中には名義変更手続きに対してきちんと協力してくれないようなケースもあります。
共有名義の不動産をスムーズに財産分与するためのポイント
離婚協議書や公正証書で不動産の扱いを明記する
この手のトラブルで揉めやすいのが「言った」「言わない」の水掛け論です。第三者に間に入ってもらうことも有用ですが、離婚協議書や公正証書などで不動産の取り扱いについて明記し、可視化しておくことも重要です。
司法書士・不動産会社・金融機関との連携がカギ
手続きをスムーズに進めるためには専門家との連携が重要です。また、住宅ローンがある場合には金融機関とのコミュニケーションをしっかり取っておくようにしましょう。関係性を作っておくと困りごとの相談がしやすくなります。
査定額や時価評価を事前に明確にしておく
財産分与は原則折半ですが、家の価格をいくらで見るかも揉めやすいポイントの一つです。そのため査定額や時価評価など、一定の基準で評価した場合の金額を事前に明確にしておくことができるとスムーズに協議が進むかもしれません。
持分売却や任意売却も視野に入れる
できれば自宅に住み続けたいという希望があったとしても、協議がまとまらない場合には持ち分の売却や物件の任意売却も視野に入れて交渉しましょう。換価することによりまた新たな選択肢が広がるかもしれません。
不動産あんしん相談室
神田 加奈氏
離婚協議でお困りの際にはすぐ相談を！
不動産の財産分与は、関係性の破綻した離婚夫婦がいわば共同作業として各種手続きを行うことになります。相手方が非協力的でなかなか物事が進まず困っている方も多いのではないでしょうか。一般社団法人不動産あんしん相談室では、名義変更のみならず、売買契約や重要事項説明書類作成などの作成、婚協議書作成などのために提携した弁護士を紹介することが可能です。これまで積み重ねてきた幾多の事例から贈与税や住宅ローン控除などについてもアドバイスできますので、ぜひ一度相談してみてください。
共有名義解消のための費用
登録免許税
離婚に伴い共有名義であった家を、夫または妻いずれかの単独名義に変更するという場合には、新たに不動産物件を取得した時と同様に、登録免許税が課せられることになりますので、注意が必要です。
不動産取得税
離婚後に、共有名義であった家の共有持分を元パートナーから買い取ることで、自身の単独名義とする場合には、不動産取得税が発生します。
譲渡所得税
上記のように共有名義であった家の共有持分を元パートナーに売却する場合、あるいは第三者に物件を売却する場合には、譲渡所得税が発生することになります。
