離婚による「共有持分」のトラブルを解決できた事例

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離婚の際にトラブルになりやすいのが共有持分。共有持分に関するトラブル解決事例と、共有持分のメリット・デメリット、売却方法などについてまとめています。

離婚後の共有持分の不動産トラブルの解決事例

元夫との間に立って交渉も

神奈川県に戸建て住宅を保有していた50代女性。実父の土地に夫婦で共有持分として建物を建てたが、夫と離婚し建物の持分が2分の1になった。買い取り先を探していたもののなかなか見つからず、一般社団法人不動産あんしん相談室で買い取ってもらうことに。元夫との間に立って、手紙のやりとりをするなどの交渉も行ってもらうことができた。

参照元:一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP https://anshin-soudan.net/c_voice/44/

どの不動産会社も拒んだトラブルをスピード対応

京都府の40代女性。調停離婚で元夫名義の家の持分2分の1の権利を取得。しかし残りは元夫の親族の持分であり、元夫もそのまま家に住み続けている状態。相手方は売却にも退去にも応じず、家賃相当額を支払うよう求めるも拒否。どの不動産会社も対応してくれなかったが、一般社団法人不動産あんしん相談室が相談から売却までスピーディーに対応し、共有持分のトラブルを解決。

参照元:一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP https://anshin-soudan.net/voice-service2/

共有持分に関する不動産トラブルについて
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共有持分と共有名義とは?

共有持分は、その土地や不動産などが複数人よって所有され、それぞれの人が持っている所有権の割合のことです。たとえば、元夫婦が共有持分として家を持っている場合、50%ずつ所有していることもありますし、60%と40%、70%と30%という場合もありますが、それぞれの共有持分の割合を足すと100%になります。共有持分は、登記簿謄本などにもそれぞれの持分の割合が記載されています。

共有名義は、その不動産の所有権を持っている人のことです。

共有持分の場合、自分が所有している部分については、単独で売却することも可能です。しかし、共有名義の場合は、すべての名義人の同意が必要になります。

共有持分のメリット・デメリット

共有持分には、さまざまなメリット・デメリットがあります。

共有持分のメリット

  • 不動産を購入する際、夫婦2人分の資産や収入で審査してもらえるローンなどを利用すると、住宅ローンの審査が通りやすくなる。
  • 住宅ローン控除が共有者ごとに適用されたり、特別控除がそれぞれに適用されたりする。万一、どちらかが亡くなって相続する場合、相続分である相手の持分のみに相続税がかかるため、節税対策になる。
  • 自分の持ち分は共有者の同意がなくても売却することができる。
  • 自分の持分があるため、共有持分の不動産のすべてを売却されたり、退去させられたりすることがなく、所有者としての権利を主張できる。

共有持分のデメリット

  • 共有持分だけを所有していても、他の共有者と連携しないと活用することができないなど、自由度が低いため、なかなか買い手が見つからない。
  • 売却できても、資産価値の50~70%で売買されると言われおり、家全体を売却するケースよりも安価になる場合が多い。
  • 自分の持ち分を自由に売買することはできるが、第三者に売却した場合、他の共有者との関係が悪化し、トラブルに発展する可能性がある。
  • 離婚前に持分を売却してしまうと、相手の権利を侵害したとして、金銭で賠償しなければならなかったり、相手方に登記の差止請求などを起こされたりするなど、大きなトラブルを招くおそれがある。
  • 共有持分は相続対象となるため、共有者が亡くなった場合、その子どもが相続する。子どもが2人いればその2人が相続することになるため、さらに共有者が増え、意見等がまとまりにくくなる。

共有名義のままにしておくとトラブルの元に

離婚後も不動産を共有名義のままにしていると、賃貸借や抵当権設定、売却、リフォームなどの行為が、他の共有者の同意なくして行うことができません。離婚した相手といつまでも連絡を取り合うのはストレスになりますし、そこからまたもめ事が生じる場合もあります。

また、その家に住んでいなくても、不動産は所有しているだけで固定資産税がかかりますし、不動産業者などに管理を任せるにしてもお金がかかります。

このように、将来的にさまざまなトラブルにつながる可能性があるため、共有名義の不動産を持っているのであれば、離婚の際に共有名義を解消しておくことをおすすめします。

共有持分の売却方法

共有持分を売却するには、自分の共有持分だけを第三者に売却する、共有者間で売買する、共有者全員で第三者に売却するなどの方法があります。

自分の共有持分だけを第三者に売却

共有持分では、自己所有している共有持分だけを第三者にすることが可能です。ただし、売値が安くなってしまったり、他の共有者とトラブルになったりする可能性も高くなります。

共有者間で売買

もっとも確実な方法が、夫または妻に自分の持分を売却する、共有者間での売買。離婚後もその家で暮らしたいというケースにもおすすめです。その際は、売却価格でもめることのないよう、不動産鑑定を受け、適正な価値を判断してもらいましょう。

共有者全員で第三者に売却

共有者すべての合意を得て、不動産全体を第三者に売却する方法。不動産全体を売ることができるので、自分の持分のみを売る場合と異なり、相場価格で売却できるというメリットがあります。売買契約の際、売買契約書には共有者全員の署名・捺印が必要になります。

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