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離婚の際、所有している不動産を売却するかどうかは悩みどころです。住宅ローンがオーバーローンの場合には売却したくても売却できず困ってしまうかもしれません。
今回は、不動産を売却する方法の一つである任意売却とは何か、離婚時に任意売却したほうがいいケースと解決事例について詳しく解説します。また、任意売却と通常売却の違い、任意売却のメリット・デメリットなどについてもまとめています。
任意売却とは?
任意売却は、住宅ローンの滞納をしていたり、売却価格よりも住宅ローン残高が多い状況において、金融機関などの債権者の許可を得て、一般市場で不動産を売却する方法です。
住宅ローンを組む際、その家には抵当権が設定されています。抵当権は、債務者が住宅ローンの支払いが困難になった場合、その家を競売にかけることができる権利のことであり、住宅ローンを完済することで、抵当権が抹消します。そのため、住宅ローンが完済できていない状態では、債務者が勝手に家を売りに出すことはできません。
抵当権が設定されているため、住宅ローンが払えなくなると、その家は競売にかけられることになるのですが、競売では市場価格の50~70%ほどでしか売ることができないといわれています。また、競売になると近隣住人にも知られてしまいます。
しかし、任意売却であれば、競売よりも高値で売却できる可能性があり、また、近隣住人にも、通常の売却と変わらないように見えるというメリットがあります。
任意売却と通常売却の違い
通常売却は、所有者の意思で自由に売却することができますが、任意売却の場合、債権者である金融機関の同意が必要になります。
また、売却時期や売却額についても、通常売却では所有者が自由に決められるのに対し、任意売却では、売却時期はできるだけ早く、売却額も債権者によって決められます。というのも、早く、より高く売却することで、債権者はより多くの金額を回収することができるからです。
任意売却と競売の違い
任意売却は、債権者である金融機関の同意を得て一般市場で不動産を売却します。一方、競売は、債権者が裁判所に申し立てをし、一番高く入札した人に不動産の所有権を移転させる手続きです。
任意売却はあくまで通常の売買契約である一方で、競売は当事者間の売買契約ではなく、当事者の意思とは関係なく裁判所の主導により強制的に手続きが進む点で異なります。
離婚時に任意売却をした方がいいケース
離婚時に任意売却をした方がいいケースを2つ紹介します。いずれもよくあるケースですので、同様の状況にある方は参考にしてください。
オーバーローンの状態
オーバーローンとは、不動産の売却価格がローンの残債を下回っている状態をいいます。すなわち、不動産を売却しても売却代金をもってローンを完済することができず、依然としてローンの支払いが残ってしまう状態です。
この場合、ローンの一括返済を求められるなどして売るに売れない状態になることが多いため、銀行の同意を得て任意売却をすすめることをおすすめします。売却によって残ったローンの部分は銀行との話し合いによって返済の方法を定めます。
連帯保証人から外れたい
夫婦の一方がローンを組み、自分がそのローンの連帯保証人となっている場合、離婚をしたからといって連帯保証人を外れることは原則としてできません。なぜなら、銀行は連帯保証人の返済能力を考慮してローンを組んでいるからです。
よって、連帯保証人を外れたいのであれば、離婚時に任意売却をしてローンを完済しましょう。そうすれば債務がなくなるため、連帯保証債務も消滅します。
任意売却のメリット
任意売却には、他の売却方法にはないメリットがあります。以下では主なメリットを挙げた上で、それぞれについて詳しく解説します。
リースバックや親族間売買などによって、今の家に住み続けることも可能
任意売却のメリットとして、リースバックや親族間売買を利用することによって、今の家に住み続けることが可能な点が挙げられます。
リースバックとは、家を業者にいったん売却し所有権を業者に移転させた後、所有者となった業者を貸主として家の賃貸借契約を締結し住み続けることをいいます。リースバックによって家は売却することになりますが、引き続き今の家に住み続けることが可能です。
ペアローンの場合などにいったん売却することによってローンを清算することができます。
また、親族間売買を行うことによっても今の家に住み続けることが可能です。親族間での売買は第三者間の売買よりも比較的迅速に行うことができ、離婚時にも速やかに行うことができるでしょう。
競売よりも高値で売却されるため、住宅ローンの残債が少なくなる
任意売却のメリットとして、競売よりも高値で売却できる可能性が高いため、住宅ローンの残債を競売と比べて少なくすることができる点が挙げられます。
競売は裁判所を通じて入札を行い、最高額をつけた落札者に所有権を移転する強制的な手続きのため、売主の意思とは関係なく安値で売却されてしまうおそれがあります。
一方、任意売却は債権者である銀行の同意が必要であるものの、あくまで当事者の意思に沿った通常の売却手続きであり、高値で買ってくれる人を自らの意思で探すことが可能です。よって、競売に比べて高値で売却できる可能性が高まり、住宅ローンの残債をより減らすことが可能です。
引っ越し費用がもらえるケースがある
任意売却のメリットとして、引っ越し費用がもらえるケースがあることが挙げられます。
任意売却は、債権者である銀行の同意を得て不動産を売却する手続きですが、金融機関との話し合いによって、売却代金から不動産仲介手数料や登記抹消費用、管理費・積立金の精算などの諸費用を捻出することが認められることがあります。
プライバシーが守られる
任意売却は、外見上、通常売却と同様の販売方法で行われるため、不動産の所有者の経済事情が周囲に知られることなく、プライバシーが守られるというメリットもあります。
無理なく返済ができる
任意売却は、銀行の同意を得て売却を進める手続きであるため、銀行は無理な返済を迫ったりしません。任意売却後のローン残債は支払える範囲で支払うことができるため、無理なく返済することができるというメリットがあります。
また、任意売却先の買主との間で、家を退去する日が相談できます。
任意売却のデメリット
任意売却には様々なメリットがありますが、一方で以下のデメリットも存在します。主なデメリットについても以下で詳しく解説しますので、メリットだけではなくデメリットについても十分に理解した上で、任意売却を進めるかどうかを検討してください。
債権者と交渉する必要がある
任意売却をするためには、債権者全ての同意を得なければなりません。任意売却の同意を得るために債権者との交渉が発生します。任意売却を行う場合、オーバーローン状態となっている場合が多く、通常であれば物件を売却したとしても抵当権を抹消できない状態です。
しかし、抵当権を抹消できない状態では誰も物件を買わないでしょう。そこで債権者との間で抵当権を抹消してもらうという合意を得ることが必要になります。
販売活動に協力する必要がある
任意売却は、競売にかけられるまでの間に売却手続きを進めなければならないため、時間的なリミットがあります。そのため、短期間で売却活動をしなければならず、金融機関や任意売却業者の販売活動に協力する必要があります。つまり、金融機関に主導権があるため、個人の判断で自由に売却することができないというデメリットがあります。
離婚後も元夫や元妻と連絡を取る必要がある
離婚後も元妻が家に住み続ける一方で、元夫が住宅ローンを支払っていたり、元妻が連帯保証人だったりするケースでは、任意売却をするために元夫や元妻と連絡を取る必要があります。離婚後に元夫や元妻と連絡を取りたくない場合は大きなデメリットになります。元妻が家に住み続けている場合には任意売却をしてもなかなか退去してくれないケースがあります。
個人の信用情報に傷がつく
任意売却は、競売のように周囲の人に知られることはない点がメリットですが、個人の信用情報に傷がつくというデメリットがあります。また、保証人になってくれた人に余計な費用負担を負わせてしまったり、保証人の信用情報に傷をつけてしまったりするかもしれません。
個人の信用情報に延滞履歴が記録されると、7年間は記録が残り続けます。その間は新たにクレジットカードを作成したりローンを組んだりすることが難しくなります。
離婚後、競売になる前に任意売却して解決できた事例
離婚後の任意売却だけでなく元妻との立退き交渉にも成功
兵庫県でマンションを所有していた40代男性。弁護士の紹介で一般社団法人不動産あんしん相談室に出会い、任意売却を依頼。自己破産のため、自宅は売却しなければならなかったが、離婚の条件として、元妻がそのまま住み続け、住宅ローンは元夫が支払うことになっていたため、自宅を売却するには元妻の協力が必須。
二重家賃が負担となり、自己破産を選択することになった元夫の言い分に聞く耳をもたなかった元妻に対しても、一般社団法人不動産あんしん相談室がすべて交渉し、退去してくれることになった。
競売になる前に任意売却で自宅を売却
大阪府の40代男性。新築住宅完成後まもなく離婚。慰謝料の支払いもある中、怪我による休職をきっかけに、住宅ローンの支払いが難しくなった。どうしていいかわからず支払いを放置していたところ、競売にかけるという通知が届き、一般社団法人不動産あんしん相談室のホームページを見つけて連絡。すぐに対応してもらえ、競売になる前に任意売却で自宅を売却することができた。
任意売却でよくあるQ&Aまとめ
任意売却にまつわる、よくある質問・疑問を紹介します。
Q:任意売却できる期間は?
住宅ローンを滞納すると金融機関から督促状・催促状が届き、それでも返済せずにいると、競売の申立がなされます。任意売却をするためには、競売の入札が始まる前に手続きを完了しておかなければならないため、任意売却ができるリミットは、入札の前日までとしているところが多いようです。
住宅ローンを滞納してから競売入札までは通常1年ほどかかるといわれていますが、6カ月ほどで入札が行われることもありますので、できるだけ早く対応するようにしましょう。
Q:任意売却しても、今のお家に住み続けることはできる?
任意売却後も今の家に住み続ける方法は2つあります。
1つめは、任意売却した相手に毎月賃料を払ってそのまま住み続けるリースバック。リースバックを行っている事業者の中には、将来的に売却した家を買い戻せる特約をつけているところもあります。
2つ目は、不動産を親子や親族に売却する親族間売買です。第三者に売却すると、すぐに出ていかなければなりませんが、親族間であれば、そのまま家に住み続けるための交渉もしやくなります。しかし、親族間売買は住宅ローンの審査に通りにくかったり、みなし贈与とされたりすることもありますので、注意が必要です。