離婚による不動産トラブルを「任意売却」で解決できた事例

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住宅ローンを滞納してしまったものの、競売になる前に任意売却をすることで解決できた離婚にまつわる不動産トラブルの事例を紹介。また、任意売却と通常売却の違い、任意売却のメリット・デメリットなどについてもまとめています。

離婚後、競売になる前に任意売却して解決できた事例

離婚後の任意売却だけでなく元妻との立退き交渉にも成功

兵庫県でマンションを所有していた40代男性。弁護士の紹介で一般社団法人不動産あんしん相談室に出会い、任意売却を依頼。自己破産のため、自宅は売却しなければならなかったが、離婚の条件として、元妻がそのまま住み続け、住宅ローンは元夫が支払うことになっていたため、自宅を売却するには元妻の協力が必須。

二重家賃が負担となり、自己破産を選択することになった元夫の言い分に聞く耳をもたなかった元妻に対しても、一般社団法人不動産あんしん相談室がすべて交渉し、退去してくれることになった。

参照元:一般社団法人不動産あんしん相談室公式HP  https://anshin-soudan.net/voice-service2/

競売になる前に任意売却で自宅を売却

大阪府の40代男性。新築住宅完成後まもなく離婚。慰謝料の支払いもある中、怪我による休職をきっかけに、住宅ローンの支払いが難しくなった。どうしていいかわからず支払いを放置していたところ、競売にかけるという通知が届き、一般社団法人不動産あんしん相談室のホームページを見つけて連絡。すぐに対応してもらえ、競売になる前に任意売却で自宅を売却することができた。

参照元:不動産あんしん相談室公式HP  https://anshin-soudan.net/voice-service2/

任意売却について
一般社団法人不動産あんしん相談室の
公式HPから相談する

任意売却とは?

任意売却は、住宅ローンの滞納をしていたり、売却価格よりも住宅ローン残高が多い状況において、金融機関などの債権者の許可を得て、一般市場で不動産を売却する方法。

住宅ローンを組む際、その家には抵当権が設定されています。抵当権は、債務者が住宅ローンの支払いが困難になった場合、その家を競売にかけることができる権利のことであり、住宅ローンを完済することで、抵当権が抹消します。そのため、住宅ローンが完済できていない状態では、債務者が勝手に家を売りに出すことはできません。

抵当権が設定されているため、住宅ローンが払えなくなると、その家は競売にかけられることになるのですが、競売では市場価格の50~70%ほどでしか売ることができないと言われています。また、競売になると近隣住人にも知られてしまいます。

しかし、任意売却であれば、競売よりも高値で売却できる可能性があり、また、近隣住人にも、通常の売却と変わらないように見えるというメリットがあります。

任意売却と通常売却の違い

通常売却は、所有者の意思で自由に売却することができますが、任意売却の場合、債権者である金融機関の同意が必要になります。

また、売却時期や売却額についても、通常売却では所有者が自由に決められるのに対し、任意売却では、売却時期はできるだけ早く、売却額も債権者によって決められます。というのも、早く、より高く売却することで、債権者はより多くの金額を回収することができるからです。

任意売却のメリット

任意売却には、以下のメリットがあります。

  • リースバックや親族間売買などによって、今の家に住み続けることも可能。
  • 競売よりも高値で売却されるため、住宅ローンの残債が少なくなる。
  • 引っ越し費用がもらえるケースがある。
  • 売却代金から、不動産仲介手数料や登記抹消費用、管理費・積立金の精算などの諸費用を捻出することが認められる。
  • 外見上、通常売却と同様の販売方法で行われるため、プライバシーが守られる。
  • 残債は支払える範囲で支払うことができるため、無理なく返済することができる。
  • 買主と、退去する日が相談できる。

任意売却のデメリット

任意売却には、以下のデメリットも存在します。

  • 金融機関に主導権があるため、個人の判断で自由に売却することができない。
  • 競売にかけられるまでのリミットがあるため、短期間で売却活動をしなければならない。
  • 元妻がその家に住み、元夫が住宅ローンを支払っていたり、元妻が連帯保証人だったりするケースでは元夫・元妻と連絡を取る必要がある。
  • 競売のように周囲の人に知られることはないが、個人の信用情報に傷がつく。
  • 保証人になってくれた人に余計な費用負担を負わせてしまったり、信用情報に傷をつけてしまったりする可能性がある。

任意売却でよくあるQ&Aまとめ

任意売却にまつわる、よくある質問・疑問を紹介します。

Q:任意売却できる期間は?

住宅ローンを滞納すると金融機関から督促状・催促状が届き、それでも返済せずにいると、競売の申立がなされます。任意売却をするためには、競売の入札が始まる前に手続きを完了しておかなければならないため、任意売却ができるリミットは、入札の前日までとしているところが多いようです。

住宅ローンを滞納してから競売入札までは通常1年ほどかかるといわれていますが、6カ月ほどで入札が行われることもあるので、できるだけ早く対応するようにしましょう。

Q:任意売却しても、今のお家に住み続けることはできる?

任意売却後も今の家に住み続ける方法は2つあります。

1つめは、任意売却した相手に毎月賃料を払ってそのまま住み続けるリースバック。リースバックを行っている事業者の中には、将来的に売却した家を買い戻せる特約をつけているところもあります。

2つ目は、不動産を親子や親族に売却する親族間売買です。第三者に売却すると、すぐに出ていかなければなりませんが、親族間であれば、そのまま家に住み続けるための交渉もしやくなります。しかし、親族間売買は住宅ローンの審査に通りにくかったり、みなし贈与とされたりすることもあるので、注意が必要です。

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